不動産買い替えのタイミングはいつ？

投資不動産の買い替えはタイミングが重要です。不動産の運用コストやリスクなどを考慮し、適切なタイミングを見極められれば、より利益を得られます。

以下より不動産買い替えのタイミングを見極める際のポイントを解説します。

 

周辺環境の変化

所有している不動産の周辺環境が変化する際には注意が必要です。
資産価値が下がる可能性があります。

資産価値に影響する要因に多いのが、近隣のスーパーマーケットや病院など公共施設の閉鎖です。
都市再開発による繁華街の撤退なども影響します。

周辺環境の情報をいち早くキャッチして、資産価値が下がる前に不動産物件を買い替えましょう。

 

不動産価値の変化

不動産投資市場にはトレンドがあり、不動産価値の変動が起こります。

トレンドの変化も周辺環境の変化と同様、いち早くキャッチしなければ、売却額に大きな差が生まれます。

急な変化も起こり得るため、不動産価値に変化する兆しが見えたら、買い替えを検討しましょう。

 

 

大規模修繕を行う前

不動産物件は、一定の年数が経つと大規模修繕が行われます。
修繕の内容によっては大幅に運用コストがかかってしまうため、大規模修繕の前には買い替えを検討しておきましょう。

できれば大規模修繕を行う予定の1〜2年前など、売却額に影響しないタイミングで買い替えをするのがベストです。

 

 

不動産買い替えで発生する税金

不動産物件の買い替えには、「不動産取得税」「登録免許税」「印紙税」「譲渡所得税」の4つの税金がかかります。

具体的にどのような税金なのかを以下より解説します。

 

（１）不動産取得税

不動産取得税とは、不動産物件を新たに取得した際に課せられます。

不動産物件を取得した時点ではなく、取得後に「納税通知書」が届いてから支払います。

 

 

（２）登録免許税

登録免許税とは、不動産物件を取得した際に必要な「不動産登記」をする際に課せられる税金です。

専門性の高い不動産登記は、一般的に司法書士へ依頼することが多いため、登録免許税に加えて司法書士への報酬が必要です。

 

 

（３）印紙税

印紙税とは、不動産取引の「売買契約書」に貼付必須の収入印紙を指します。

 

申告が必要な税金ではありませんが、もし売買契約書に印紙を貼付しなかった場合、罰則を受ける場合があります。

 

なお、デジタル改革関連法案の成立により2022年5月18日より不動産取引における電子契約が認められました。

電子契約の場合は非課税となり、規定の収入印紙を貼付して印紙税を納める必要がありません。

 

 

（４）譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産物件を売った譲渡利益から、売却にかかった必要経費を差し引いて残った所得に対して課せられる税金です。

 

譲渡所得税は、次のとおり所有期間によって税率が異なります。

・所有期間5年未満の場合、「短期譲渡所得」として税率39.63%

・所有期間5年以上の場合、「長期譲渡所得」として税率20.315%

 

不動産物件の所有期間は5年基準で異なります。
買い替えを検討する際には意識しておきましょう。

 

不動産の買い替えをする手順

買い替えに必要な手順は以下のとおりです。不動産物件の買い替えには、おおよそ3〜6か月かかります。

 

（１）売却査定をする

まずは不動産会社に売却の相談をします。

売却理由や、希望売却価格などをしっかり伝え、ご自身の意向に寄り添ってくれる不動産会社を選びましょう。

 

 

（２）媒介契約の締結

不動産会社が決定したら「媒介契約」を結びます。媒介契約には3つの種類があり、詳細は以下の通りです。

 

一般媒介契約

・複数の不動産会社へ仲介依頼

・売却までにかかる時間が長い

 

専任媒介契約

・特定の不動産会社1社にのみ仲介依頼

・販売活動の報告頻度は14日に1回

・売却までにかかる時間は短い

 

専属専任媒介契約

・特定の不動産会社1社にのみ仲介依頼

・販売活動の報告頻度は7日に1回

・売却までにかかる時間は短い

 

それぞれの特徴から最もご自身に合った契約形態を選びましょう。

 

 

（３）売却活動と契約交渉

媒介契約をした不動産会社に売却活動をしてもらいます。
購入希望者が見つかった場合、営業担当者と一緒に対象不動産の内覧をします。

対象物件が入居中だった場合には、オーナーチェンジ物件として内覧はありません。

 

 

（４）売買契約の締結

購入希望者とご自身の条件をしっかりとすり合わせて、お互いの合意を得られたら、売買契約の成立です。

購入者は手付金を支払います。

 

 

（５）物件の引き渡しと残金支払い

売買契約後、購入者から手付金を引いた残金の支払いが確認できたら、対象物件に関する書類一式や鍵などをお渡しします。

次に法務局にて「所有権の移転登記」をします。
登記完了までに7～10日ほどかかり、登記が完了したら、すべて手続きは終了です。

 

 

不動産買い替えに重要な上手に売るコツ

不動産物件の買い替え時には、上手に売るための2つのコツがあります。

 

 

上手に売るコツ（１）不動産購入から5年以下は売らない

不動産は所有年数によって譲渡所得税率の軽減措置があります。
不動産を5年以上所有するかどうかで長期譲渡所得と短期譲渡所得に分類され、譲渡所得税に大きな差があります。

 

2つの違いは以下の通りです。

＜長期譲渡所得＞
物件の保有年数：5年以上
譲渡所得にかかる税率：15%
住民税率：5％

 

＜短期譲渡所得＞
物件の保有年数：5年以下
譲渡所得にかかる税率：30%
住民税率：9％

 

※長期譲渡所得・短期譲渡所得、共に平成25年〜令和19年の間は、さらに復興所得税が徴収されます。
所得税額の2.1％の金額を所得税と一緒に申告・納付しなければなりません。

 

よほどの理由がない限り、5年以上所有することをおすすめします。

 

 

上手に売るコツ（２）内覧前にハウスクリーニングを行う

購入希望者が内覧する前に、最低限のハウスクリーニングをしておきましょう。

売却予定なので特別なコストをかける必要はありませんが、当然清潔感のある不動産の方が好印象です。

 

 

ローンが残っていても不動産の買い替えは可能

ローンの残債がある状態で不動産を買い替えるケースはよくあることです。
ローンが残ったまま不動産を買い替える際には、銀行への連絡を忘れずにしましょう。

 

銀行からの融資を利用して不動産を購入した際、「抵当権」が設定されます。
抵当権とは、購入する不動産物件の土地と建物を担保にかける権利です。
ローンを完済することで抵当権を抹消できます。

 

そのため、引き渡しの際には融資を受けた銀行へ事前に連絡し、銀行の担当者と同席しなければなりません。

 

さらに、売却する不動産にローンが残っている場合、残債を一括で繰り上げ返済する必要があります。
繰り上げ返済をする場合には銀行へ5000〜10000円程度の手数料がかかります。

 

スムーズに引き渡しができるよう、売却が決まり次第、銀行へ早急に連絡をしましょう。

 

 

ローン支払いの注意点

不動産を売却する際、その売却価格を全額ローンの支払いに当てることはできません。

というのも、売却には諸費用や税金が発生しており、おおよそ売却価格の3〜4%ほどかかるからです。

ローン費用だけでなく、その他に必要となる諸費用も念頭においておきましょう。

 

 

ローンが残っている不動産売却は査定が重要

ローンが残っている場合、事前に行う不動産物件の売却査定が非常に重要です。

売却をする場合、ローンの残債が売却価格を下回る「アンダーローン」であることが一般的です。

ローンの残債が売却額を上回る「オーバーローン」にならないよう、しっかりと査定してもらいましょう。

 

 

不動産買い替え時に税金対策ができる方法

居住用の不動産物件の買い替えは、一定の要件を満たすことで「不動産買い替え特例」を受けられます。

 

ただし、不動産買い替え特例は税金が免除されるわけではありません。
「繰り延べ」ですので注意しましょう。

以下より、不動産買い替え特例のおもな活用方法をご紹介します。

 

 

譲渡所得税に活用できる特例

譲渡所得税が発生した場合、「3,000万円の譲渡所得控除」と「軽減税率」の特例を受けられる場合があります。

 

「3,000万円の譲渡所得控除」とは売却益が発生し、譲渡所得税が課税される場合に3000万円までは課税されない制度です。
「軽減税率」は、所有期間が10年をこえる際に、通常よりも低い税率で計算されます。

 

それぞれの特例を受ける条件は以下の通りです。

＜3,000万円の譲渡所得控除＞
・対象の不動産物件が居住用である
・前年、前々年に「居住用財産の特例」を受けていない
・関係者への譲渡ではない

 

＜軽減税率＞
・対象の不動産物件が居住用で所有期間が10年以上
・前年、前々年に「居住用財産の特例」を受けていない
・関係者への譲渡ではない

 

 

譲渡損失時に活用できる優遇措置

居住用の不動産物件の買い替えで譲渡損失が発生した場合には、「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」が活用できます。

損益を翌年に繰り越すことが可能となり、翌年は損失分を控除して節税ができます。

 

軽減税率の対象となるおもな条件は以下のとおりです。

・譲渡する年の1月1日までに、最低5年間所有している

・対象物件で借りた金融機関のローンが10年以上の償還期間が残っている

・譲渡する前年～翌年までに50平方メートル以上の床面積の買い替え物件を取得し居住する

・譲渡損失の繰越控除する年度の所得が3,000万円以下

・「居住用財産の特例」を受けていない

 

 

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、要件を満たした面積が小さな不動産物件に対し、相続税の評価額から一定の割合を減額できる特例です。
譲渡所得税に活用できる特例と組み合わせることでさらに節税できる可能性があります。

 

たとえば、所有の不動産物件を賃貸用物件に買い替えることで、土地は「貸家建付地評価」、建物は「貸家評価」で計算し、小規模宅地等の特例に加えて、さらに相続税をおさえられます。

 

 

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不動産特例や優遇措置をつかって上手に買い替えましょう

不動産物件を所有しているなら、周辺の環境の変化や市場のトレンドをいち早くキャッチし、所有物件の価値が下がる前に買い替えを検討しましょう。

 

また、不動産物件を売買するには税金など諸費用が多くかかるため、特例や優遇措置などをうまく活用して節税対策するのがポイントです。

 

売るべきタイミングを掴み、損をしない運用に努めるためにも、買い替えを依頼する不動産会社選びが重要です。
ご自身の希望を汲み取り、しっかりとサポートしてくれる会社を選びましょう。

不動産会社選びに迷ったら、まずはえんホールディングスにお気軽にご相談ください！

 

 

 

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