なぜ福岡市の地価は上昇し続けているのか

2023年現在、福岡市の商業地も住宅地も10年連続で地価の上昇が続いています。

福岡県全体でも、全用途の地価で8年連続の上昇を継続していますが、この上昇を福岡市が牽引しているのです。

 

福岡市近郊のアクセスがよい、福岡市への交通利便性が良い土地でも、住宅地と商業地がともに地価の上昇が拡大しています。

なぜ福岡市の地価の上昇が継続しているのでしょうか。

 

主な要因は以下の3つです。

（１）福岡市の地価上昇は10年上昇している

（２）大プロジェクトが2つも進行している

（３）福岡市の今後の地価推移は上昇するとの予想されている

 

それぞれを確認していきましょう。

 

 

（１）福岡市の地価上昇が10年上昇している

福岡市の商業地の上昇は10年継続しています。
それだけでも驚きなのに加え、その上昇率の高さも目覚ましいと言えます。

 

2023年に発表された「令和5年地価公示」では、商業地の上昇率で10.6％だった福岡市は、都道府県庁所在地で3年連続トップとなりました。

住宅地の上昇率においても福岡市は3年連続で札幌市に次いでの第2位でした。

 

福岡市の商業地の地価上昇は10年継続したものであり特徴的です。

長期間での地価上昇が継続している点は天神ビッグバンや博多コネクティッドの再開発も大きいと見られます。

 

さらに、2023年分の路線価を47都道府県別でみると、北海道6.8％増、福岡県4.5％増、宮城県4.4％増が、路線価の平均上昇率でトップ3となっています。

8年連続で路線価が上昇した福岡県内で最も路線価が高かった地点は、福岡市中央区天神2丁目の渡辺通でした。

 

 

 

（２）大プロジェクトが2つも進行している

福岡市では都心部の再開発の2大プロジェクトとして、以下が推進されています。

●天神ビッグバン

●博多コネクティッド

 

特に、2015年から開始された天神ビッグバンは、天神交差点から500m圏内という極めて局所的なエリアが対象です。

 

2024年までに30棟のビルの建て替えを誘導し、建設投資効果が2,900億円、経済波及効果が年間で8,500億円と試算されています。

 

天神ビッグバンによる雇用者数の増加は約2.4倍と試算されており、この点も天神にアクセスがよい沿線エリアの地価上昇につながっていくことでしょう。

 

そして、博多コネクティッドは、博多駅から500ｍ圏内のビルの建て替えなどを推進するプロジェクトです。

さらに2023年3月27日には市営地下鉄七隈線の天神南駅から博多駅への延伸が完了し、新たな地下鉄の駅「櫛田神社前駅」もできました。

これらにより、天神・博多エリアの都市機能向上がますます期待されます。

 

『博多コネクティッド』『天神ビッグバン』についてはこちらの記事をご覧ください。

『博多コネクティッド』『天神ビッグバン』が進行中！全国トップの成長都市「福岡市」のいま

 

 

（３）福岡市の今後の地価推移は上昇するとの予想されている

天神ビッグバンと博多コネクティッドはまだ進行中のプロジェクトであり、これらの再開発が完了したあとにはさらなる地価上昇も予想されています。

市営地下鉄七隈線の博多駅までの延伸が2023年3月完了し、博多駅までのアクセス向上によって市営地下鉄七隈線沿線の地価上昇も十分にありえるでしょう。

天神や博多への利便性に着目してエリアを検討すると、高騰しすぎる前に不動産投資を開始することができます。

 

 

福岡市の家賃相場が上がっている理由

福岡市の家賃相場が上がっている理由は以下の3点です。

（１）アクセスのよい物件に住みやすい
（２）若年層を中心とした人口増加
（３）再開発による賃貸物件の需要が増加

 

（１）アクセスのよい物件に住みやすい

不動産情報サイトアットホームの2022年2月 全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」募集家賃動向の調査データによると、福岡市の家賃は上昇傾向にあることがわかります。

福岡市の住宅家賃の相場は、東京の約6割程度です。

 

一方で、他の大都市圏に比べて通勤・通学時間の平均が34.5分と短く、家賃を抑えつつもアクセスの良い物件に住める点が福岡市の魅力と言えるでしょう。

 

 

（２）若年層を中心とした人口増加

福岡市では人口増加が続いており、少子高齢社会の今でも若年層の人口を中心として増加しています。

単身世帯数は2050年まで増加すると推測されており、日本全体が人口減少トレンドに有る中で、単身世帯が増えていくこの傾向は注目に値します。

単身者世帯も多い点が特徴的で、単身者やカップル向きの物件も人気です。

新築物件の多寡にもよりますが、2022年2月のマンション家賃の調査では、シングル向きとカップル向き、そして大型ファミリー向きの物件が前年同月と比べて上昇しました。

特に、シングル向きでは2.5％上昇、大型ファミリー向きでは2.3%上昇しています。

 

現状は供給も多く家賃相場が抑えられていますが、現状では地価も上昇しています。今後は徐々に家賃相場にも反映されつつあると言えるでしょう。

 

 

（３）再開発による賃貸物件の需要が増加

福岡市の再開発により2040年まで福岡市の人口増加は継続すると予想されているため、福岡市での賃貸物件には今後も根強い需要があります。

割安になっている福岡市内の賃貸住宅の家賃水準も、今後の再開発の進行につれて上昇していくでしょう。

福岡市の都心部だけでなく、その周辺エリアも家賃水準が上昇していくと見られますが、天神や博多へのアクセスの良い立地の家賃が高くなる傾向があります。

 

 

福岡市の不動産投資は早めの開始が良い理由

福岡市の地価上昇は住宅地・商業地ともに10年連続で上昇しており、今後も引き続き上昇していくと見られます。

地価上昇は不動産投資の初期費用に転嫁されますので、早めに福岡市の物件を取得した方が収益を上げやすくなるでしょう。

この章では、福岡市の不動産投資は早めに開始した方がよいと言われる理由を解説していきます。

 

主な理由は以下の3つです。

（１）再開発で不動産需要が高まっている
（２）人気エリアの不動産募集はすぐ締め切られる
（３）不動産投資を少額で学べる手段がある

ぜひ最後までお読みください。

 

（１）再開発で不動産需要が高まっている

2024年1月現在、福岡市では主に以下の再開発プロジェクトが進行中です。

 

・天神ビッグバン：2026年まで

・博多コネクティッド：2028年まで

 

また、市営地下鉄七隈線の天神南〜博多間の延伸事業は2023年3月にて終了いたしました。

福岡市の現状は再開発途中ですが、それでも地価上昇が継続しています。

再開発プロジェクトが完了する頃には、さらなる人口増加も見込まれるため、不動産需要がより一層高まるでしょう。

 

 

（２）人気エリアの不動産募集はすぐ締め切られる

現在人気となっている福岡市の中心エリアでは、物件の空きや新築物件の募集がすぐ締め切られるため、なかなか購入できません。

まして掘り出し物件と見つけるのは、至難の業とも言える状況です。

 

今後の人口増加や人流の変化を見据えて、福岡市で次に人気となりそうなエリアをピックアップするのも良いでしょう。

人気が過熱する前であれば物件の購入コストや初期費用も抑えられます。

博多駅周辺エリア、ベイサイドエリアは新築マンションが増加しており、これから人気を集めていくことでしょう。

 

 

（３）不動産投資を少額で学べる手段がある

「福岡市の土地勘がない」

「不動産投資がはじめて」

「不動産投資の流れを知りたい」

 

このような場合であれば、1万円から出資可能なえんfundingがおすすめです

物件を購入する必要もなく、管理などの対応も不要であるため手軽にスタートできます。

ファンドの募集対象となる物件は、福岡市特価の人気マンションブランドであるエンクレストの物件です。

 

えんfundingでの運用を通して、福岡市の不動産市場のイメージを深めていくのも有益な方法といえるでしょう。

 

 

上昇を続ける福岡市の不動産市場がバブルではない3つの理由

福岡市の不動産市場は上昇をし続けていますが、その理由は主に以下の3つです。

（１）福岡市の人口構成は投資的に期待できる
（２）福岡市の不動産需要が高まっていく
（３）地価の値崩れが少ない

それぞれを詳しく解説していきます。

 

（１）福岡市の人口構成は投資的に期待できる

福岡市は人口増加が続いており、福岡市が福岡市議会総務財政委員会に報告した内容によれば、2040年ごろで約170万人に増加すると予想されています。

日本全体の人口としては、2010年の1億2,805万7,352人がピークとなっているため、2040年まで人口が増加傾向にあるのは非常に珍しいといえます。

 

そして、福岡市は若者の多い街と言われるように、生産年齢人口が全体の人口のうち64.5％を占めている点も特徴的です。

また、福岡市の世帯全体のうち、単身世帯が50％以上を占めることも把握しておくべきでしょう。

そのため、マンションやアパートの需要が今後も見込まれており、不動産市場はより活発になるといえます。

 

 

（２）福岡市の不動産需要が高まっていく

天神ビッグバンと博多コネクティッドの再開発は雇用創出効果が大きく、福岡市都心部へ通勤しやすい物件の需要は、ますます高まっていくでしょう。

七隈線延伸事業のように、交通網の利便性が高まる土地の評価も高まっていくと見られます。

不動産市場のプロである不動産鑑定士にである佐々木氏によると、福岡市の分譲マンションの需要は相変わらず旺盛であり、投資目的としても、東京のマンションと比較してまだまだ割安な福岡のマンションには魅力あるといえるそうです。

 

佐々木氏へのインタビュー記事はこちらでお読みいただけます。

天神ビッグバンの次はどうなる？不動産鑑定士の目で見る福岡の不動産市場の可能性

 

 

 

（３）地価の値崩れが少ない

もともと、福岡市の地価に過熱はなく、コロナ禍においても東京などと比べて値崩れが相対的に少ない状況です。

福岡市の地価上昇率は低下しつつも、他の都市よりもその低下が少なかったため、結果として地価上昇率のトップ10の多くを福岡市の標準地が占める結果となっています。

福岡市は投機的な市場というよりも、経済や生活環境の実態と紐付いた市場構成であり、福岡市の不動産市場はバブルではないと言えるのです。

 

 

福岡市で不動産を選ぶ3つのコツ

福岡市で不動産市場が上昇するのはわかりましたが、どのような不動産を選べばいいのでしょうか。

福岡市で不動産を選ぶコツは主に以下の3つです。

（１）都心に近い不動産を選ぶ
（２）セミナーへ参加して詳細情報を得る
（３）マンションやアパートの購入する

それぞれを解説していきます。

 

 

（１）都心に近い不動産を選ぶ

福岡市といってもさまざまなエリアがあり、選ぶ不動産によって収益性が異なります。

たとえば、福岡市の中でも都心と呼ばれる中央区天神や博多区などの不動産の家賃が高い傾向があります。

家賃が高いことで高い収益を得られる可能性が高くなります。

一方で城南区や早良区など都心から離れているエリアは、家賃が低くなりやすい傾向があり、得られる収益が少なくなる可能性があります。

 

そのため、都心に近い不動産を選ぶことで高い収益を得られるといえます。

 

 

（２）セミナーへ参加して詳細情報を得る

不動産を販売している会社の多くはセミナーを開いて、不動産投資の情報を提供しています。

初めて参加する方は緊張してしまうかもしれませんが、不動産のプロからノウハウを得られ、より良い不動産投資を送ることができます。

中にはセミナー参加の特典として、未公開の不動産情報を提供してくれる場合もあります。

 

そのため、少しでも不動産に興味があれば不動産投資のセミナーに参加してみてはいかがでしょうか。

 

 

（３）マンションやアパートの購入する

福岡市では戸建て住宅を購入するより、マンションやアパートの購入がおすすめです。

単身世帯の割合が福岡市では50%を超えています。

また、10〜20代の若い世代の人口が増えているという特徴もあります。

そのため、戸建てやファミリー向けの不動産ではなく、ワンルームマンションやアパートなどの単身者用の不動産を購入するのがおすすめです。

 

ここで紹介した選び方以外にも、弊社記事で紹介しているので、ぜひとも参考にしてください。

成長都市「福岡」の不動産投資が失敗しにくい6つの理由【2023年度】

 

 

福岡市で不動産投資がおすすめな3つの理由

不動産を購入するとなると発生する金額が大きくなるため、誰もが手軽に行うのは難しいでしょう。

 

しかし、福岡市で不動産投資を行うことにはメリットがあります。

（１）地価が上昇している
（２）人口が増加している
（３）雇用が増加している

 

このメリットを理解してから、不動産投資を行うか検討してみてはいかがでしょうか。

 

 

（１）地価が上昇している

不動産投資を行う上で大切なのが不動産自体の価値です。

購入した金額より売るときの金額が大きければ、利益を得られます。

反対に、売るときの金額が低くなっている場合、赤字となってしまうため、当然ながら不動産の価値が非常に重要です。

 

不動産の価値を決める基準となる指標の一つに地価があり、福岡の地価は都市開発や人口の増加により上昇傾向にあります。

国土交通省がまとめた2022年7月1日時点における基準地価の集計によると、都道府県別の全用途における地価上昇率の全国１位は、3.1％増の福岡県。

その福岡県内の全用途と商業地は7年連続で上昇し、住宅地と工業地は6年連続での上昇となっています。

上昇率4.0％増で全国トップだった福岡県の商業地の地価を押し上げた要因は、福岡市における旺盛なオフィス需要やマンション需要で、福岡県の商業地における基準地価上昇率のトップ10は、すべて福岡市内という結果となっています。

 

そのため、福岡市の不動産を購入することでこれから地価が上がり、将来は価値が高くなって利益を得られる可能性が高いといえます。

 

 

（２）人口が増加している

日本全体で人口が減っているにもかかわらず、福岡市の人口は2040年まで増え続けると予測されています。

先述している通り、福岡市は福岡市議会総務財政委員会に報告した内容によると、2040年ごろに福岡市の人口は約170万人に達する見込みと報告しました。

2012年の同報告の際は、福岡市の人口は2035年がピークと言われていましたが、さらに5年ほど人口が増加するという結果が出ています。

人口増加が続く理由としては、若年世代の転入が多くなると予測されているためです。

 

進学や就職を契機とした若者が福岡市に移住し、そのまま住み続けることが見込まれています。

 

増加した人々が福岡市に集まるため、居住用の不動産への需要が高まります。

 

人口が増えている福岡市では居住用不動産の需要がこれからも多くなると予想できるため、福岡市で不動産投資を行うメリットは大きいといえるでしょう。

 

福岡市が人口を伸ばしている理由が詳しく紹介されています。ぜひ参考にしてみてください。

福岡市の人口が2040年に170万人を突破と推計！福岡市が人口を伸ばし続ける都市なのはなぜ？

 

 

（３）雇用が増加している

福岡市はスタートアップや企業の立地が進んでいるため、雇用が増加しています。

そもそも福岡市は住みやすい街として人気があり、学校も多くあるため、福岡市に転入してそのまま就職したいという人も多くいます。

さらには、福岡空港には国際線があり世界とつながりやすい環境があるため、ビジネスに活かせるように福岡市はグローバルな国家戦略構想を検討しています。

これらの要素より、福岡市では今後も雇用が増えていくことが予想できるため、不動産投資がおすすめといえるでしょう。

 

 

福岡市の不動産投資で先行者利益を得よう

地価上昇に比例して家賃相場も上昇していくと見られますが、物件の取得が早いほうがより多くの利益を得られます。

福岡市での物件購入を検討中の方は早めに動くのがおすすめです。

福岡市での不動産投資のイメージが湧きにくい場合には、えんfundingなど少額から運用できる投資から開始するのも有益です。

ご自身のライフスタイル設計にあった内容で、福岡市での不動産投資をスタートしていきましょう。

 

 

【参考ページ】

令和5年地価公示 – 福岡県庁ホームページ

https://www.pref.fukuoka.lg.jp/contents/chikakouji05.html

 

規制緩和によって民間投資を呼び込む『天神ビッグバン』着実に進行中！！

https://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/kaihatsu/shisei/20150226.html

 

博多駅の活力と賑わいをさらに周辺につなげていく『博多コネクティッド』本格始動!!

https://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/kaihatsu/toshi/HAKATA_CONNECTED.html

 

福岡市の魅力｜福岡市への企業立地に関するご案内

https://www.city.fukuoka.lg.jp/keizai/k-yuchi/business/g02_index.html

 

福岡の地価上昇率が初の全国1位　大都市と違う事情とは

https://www.asahi.com/articles/ASP3S0G9NP3LTIPE04M.html

 

福岡市の人口が2040年に170万人を突破と推計！福岡市が人口を伸ばし続ける都市なのはなぜ？

https://fukuoka-leapup.jp/biz/202401.22096

 

不動産投資が学べる漫画など特典プレゼント中

漫画だから分かりやすい。不動産投資が学べる特典を無料プレゼント。お申込みはこちらから。

特典提供元：株式会社えん