2023年3月現在、福岡市内の地価は住宅地で10年連続、商業地でも10年連続で上昇を続けています。
【公示地価2022】 商業地の地価上昇率ベスト10中7地点の〝超成長都市〟 ～福岡市にみる、投資に〝魅力〟的な都市の条件～
天神ビッグバン、博多コネクティッド、市営地下鉄七隈線の博多駅までの延伸など大規模再開発も福岡市都心部で継続中です。
今後の福岡市の地価も上昇を続けていくと見込まれ、家賃上昇にも繋がっていくと予想されます。
不動産投資としても魅力的な福岡市を、地価・家賃の上昇の要因とその予測を軸に確認していきましょう。
なぜ福岡市の地価は上昇し続けているのか
2023年現在、福岡市の商業地も住宅地も10年連続で地価の上昇が続いています。
福岡県全体でも、全用途の地価で8年連続の上昇を継続していますが、この上昇も福岡市が牽引しているのです。
福岡市近郊のアクセスがよい、福岡市への交通利便性が良い土地でも、住宅地と商業地がともに地価の上昇が拡大しています。
なぜ福岡市の地価の上昇が継続しているのか、その要因を確認していきましょう。
福岡市の地価上昇の現状
福岡市の商業地の上昇は10年継続しています。それだけでも驚きなのに加え、その上昇率の高さも目覚ましいと言えます。
2022年に発表された「令和4年地価公示」では、商業地の地価変動率において全国トップ10に福岡市内の標準地が7箇所ランクインするほどでした。
福岡市以外の3箇所は、1位と2位が北海道北広島市、4位が北海道恵庭市の標準地でした。
これら3箇所は、2023年に本拠地を札幌市から北広島市に移す日本ハムファイターズの北海道ボールパークによる開発の一時的な影響とも見られます。
対して、福岡市の商業地の地価上昇は10年継続したものであり、地価がもともと高いにも関わらず地価変動率トップ10のうち7つを占めていることが特徴的です。
長期間での地価上昇が継続している点は天神ビッグバンや博多コネクティッドの再開発も大きいと見られます。
ですが、この再開発の対象地域外も地価変動率トップ10にランクインしていることに注目しましょう。
天神や博多などの福岡市都心部の地価上昇が、福岡市内の周辺エリアにも波及していることを示しています。
福岡市近郊の自治体の住宅地・商業地も上昇が拡大していることから、福岡市の地価上昇は長期にわたり、広い範囲に渡っているのです。
福岡市の地価上昇の要因
福岡市では都心部の再開発の2大プロジェクトとして、天神ビッグバンと博多コネクティッドが推進されています。
特に、2015年から開始された天神ビッグバンは、天神交差点から500m圏内という極めて局所的なエリアが対象です。
2024年までに30棟のビルの建て替えを誘導し、建設投資効果が2,900億円、経済波及効果が年間で8,500億円と試算されています。
天神ビッグバンによる雇用者数の増加は約2.4倍と試算されており、この点も天神にアクセスがよい沿線エリアの地価上昇につながっていくことでしょう。
博多コネクティッドは、博多駅から500ｍ圏内のビルの建て替えなどを推進するプロジェクトです。
さらに2023年3月27日には市営地下鉄七隈線の天神南駅から博多駅への延伸完了予定に加えて、新たな地下鉄の駅「櫛田神社前駅」もでき、ますます天神・博多エリアの都市機能向上が期待されます。
福岡市の今後の地価推移の予測
天神ビッグバンと博多コネクティッドはまだ進行中のプロジェクトであり、これらの再開発が完了したあとにはさらなる地価上昇も予想されます。
市営地下鉄七隈線の博多駅までの延伸が2023年3月完了予定ですが、博多駅までのアクセス向上によって市営地下鉄七隈線沿線の地価上昇も十分にありえるでしょう。
天神や博多への利便性に着目してエリアを検討すると、高騰しすぎる前に不動産投資を開始することができます。
福岡市の家賃相場と地価上昇の関連
福岡市の住宅家賃の相場は、東京の約6割程度です。
一方で、他の大都市圏に比べて通勤・通学時間の平均が34.5分と短く、家賃を抑えつつもアクセスの良い物件に住める点が福岡市の魅力と言えるでしょう。
地価上昇が継続しているのに比べて、現状は住宅家賃の上昇は抑えられている状況ですが、今後は家賃相場が上昇すると見られています。
福岡市の家賃相場の推移
不動産情報サイトアットホームの2022年2月 全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」募集家賃動向の調査データによると、福岡市の家賃は上昇傾向にあることがわかります。
新築物件の多寡にもよりますが、2022年2月のマンション家賃の調査では、シングル向きとカップル向き、そして大型ファミリー向きの物件が前年同月と比べて上昇しました。
特に、シングル向きでは2.5％上昇、大型ファミリー向きでは2.3%上昇しています。
福岡市の家賃上昇の要因
福岡市では人口増加が続いており、少子高齢社会の今でも若年層の人口を中心として増加しています。
単身者世帯も多い点が特徴的で、単身者やカップル向きの物件も人気です。
現状は供給も多く家賃相場が抑えられていますが、現状の地価上昇も徐々に家賃相場にも反映されつつあると言えるでしょう。
今後も福岡市の家賃上昇は続く
2035年まで福岡市の人口増加は継続すると予想されているように、福岡市での賃貸物件には今後も根強い需要があります。
割安になっている福岡市内の賃貸住宅の家賃水準も、今後の再開発の進行につれて上昇していくでしょう。
福岡市の都心部だけでなく、その周辺エリアも家賃水準が上昇していくと見られますが、天神や博多へのアクセスの良い立地の家賃が高くなる傾向があります。
福岡市の不動産投資は早めの開始が良い理由
福岡市の地価上昇は住宅地・商業地ともに10年連続で上昇しています。
今後も引き続き上昇していくと見られます。
地価上昇は不動産投資の初期費用に転嫁されますので、早めに福岡市の物件を取得したほうが収益を上げやすくなるでしょう。
再開発の完了後には更に不動産市場が高騰する
2023年3月現在、福岡市では主に以下の再開発プロジェクトが進行中です。
・天神ビッグバン：2026年まで
・博多コネクティッド：2028年まで
・市営地下鉄七隈線の天神南〜博多間の延伸事業：2023年3月完了予定
福岡市の現状は再開発途中ですが、それでも地価上昇が継続しています。
再開発プロジェクトが完了する頃には、さらなる人口増加も見込まれるため、不動産需要がより一層高まるでしょう。
次に人気となるエリアで物件を探す
現在人気となっている福岡市の中心エリアでは、物件の空きや新築物件の募集が限られています。
まして掘り出し物件と見つけるのは、至難の業とも言える状況です。
今後の人口増加や人流の変化を見据えて、福岡市で次に人気となりそうなエリアをピックアップするのも良いでしょう。
人気が過熱する前であれば物件の購入コストや初期費用も抑えられます。
博多駅周辺エリア、ベイサイドエリアは新築マンションが増加しており、これから人気を集めていくことでしょう。
少額からの不動産投資で福岡での運用イメージを掴む
「福岡市の土地勘がない」
「不動産投資がはじめて」
このような場合であれば、1万円から出資可能なえんfundingがおすすめです。
物件を購入する必要もなく、管理などの対応も不要であるため手軽にスタートできます。ファンドの募集対象となる物件は、福岡市特価の人気マンションブランドであるエンクレストの物件です。
えんfundingでの運用を通して、福岡市の不動産市場のイメージを深めていくのも有益な方法といえるでしょう。
上昇を続ける福岡市の不動産市場がバブルではない理由
もともと、福岡市の地価に過熱はなく、コロナ禍においても東京などと比べて値崩れが相対的に少ない状況です。
福岡市の地価上昇率は低下しつつも、他の都市よりもその低下が少なかったため、結果として地価上昇率のトップ10の多くを福岡市の標準地が占める結果となっています。
福岡市は投機的な市場というよりも、経済や生活環境の実態と紐付いた市場構成であり、福岡市の不動産市場はバブルではないと言えるのです。
投資的に期待できる福岡市の人口構成
福岡市は人口増加が続いており、2035年まで人口が増加していくと予想されています。
そして、福岡市は若者の多い街と言われるように、生産年齢人口が全体の人口のうち64.5％を占めている点も特徴的です。
また、福岡市の世帯全体のうち、単身世帯が50％以上を占めることも把握しておくべきでしょう。
そのため、マンションやアパートの需要が今後も見込まれており、不動産市場はより活発になるといえます。
福岡市の不動産市場の今後の予測
天神ビッグバンと博多コネクティッドの再開発は雇用創出効果が大きく、福岡市都心部へ通勤しやすい物件の需要は、ますます高まっていくでしょう。
七隈線延伸事業のように、交通網の利便性が高まる土地の評価も高まっていくと見られます。
不動産市場のプロである不動産鑑定士にである佐々木氏によると、福岡市の分譲マンションの需要は相変わらず旺盛であり、投資目的としても、東京のマンションと比較してまだまだ割安な福岡のマンションには魅力あるといえるそうです。
佐々木氏へのインタビュー記事はこちらでお読みいただけます。
天神ビッグバンの次はどうなる？不動産鑑定士の目で見る福岡の不動産市場の可能性
＞＞https://fukuoka-leapup.jp/biz/202301.1065
福岡市で不動産を選ぶコツ
福岡市で不動産市場が上昇するのはわかりましたが、どのような不動産を選べばいいのでしょうか。
ここからは、福岡市で不動産を選ぶコツを紹介します。
都心に近い不動産を選ぶ
福岡市といってもさまざまなエリアがあり、選ぶ不動産によって収益性が異なります。
たとえば、福岡市の中でも都心と呼ばれる中央区天神や博多区などの不動産の家賃が高い傾向があります。
家賃が高いことで高い収益を得られる可能性が高くなります。
一方で城南区や早良区など都心から離れているエリアは、家賃が低くなりやすい傾向があり、得られる収益が少なくなる可能性があります。
そのため、都心に近い不動産を選ぶことで高い収益を得られるといえます。
セミナーへ参加して詳細情報を得る
不動産を販売している会社の多くはセミナーを開いて、不動産投資の情報を提供しています。
初めて参加する方は緊張してしまうかもしれませんが、不動産のプロからノウハウを得られ、より良い不動産投資を送ることができます。
中にはセミナー参加の特典として、未公開の不動産情報を提供してくれる場合もあります。
そのため、少しでも不動産に興味があれば不動産投資のセミナーに参加してみてはいかがでしょうか。
マンションやアパートの購入
福岡市では単身世帯の割合が50%を超えています。
また、10〜20代の若い世代の人口が増えているという特徴もあります。
そのため、戸建てやファミリー向けの不動産ではなく、ワンルームマンションやアパートなどの単身者用の不動産を購入するのがおすすめです。
ここで紹介した選ぶ方以外にも、弊社記事で紹介しているので、ぜひとも参考にしてください。
成長都市「福岡」の不動産投資は失敗しにくいのか？その理由と実情をご紹介。
＞＞https://en-funding.en-hd.jp/column/column.html?article_id=37
福岡市で不動産投資がおすすめな理由
不動産を購入するとなると発生する金額が大きくなるため、誰もが手軽に行うのは難しいでしょう。
しかし、福岡市で不動産投資を行うことにはメリットがあります。
このメリットを理解してから、不動産投資を行うか検討してみてはいかがでしょうか。
地価が上昇している
不動産投資を行う上で大切なのが不動産自体の価値です。
購入した金額より売るときの金額が大きければ、利益を得られます。
反対に、売るときの金額が低くなっている場合、赤字となってしまうため、当然ながら不動産の価値が非常に重要です。
不動産の価値を決める基準となる指標の一つに地価があり、福岡の地価は都市開発や人口の増加により上昇傾向にあります。
国土交通省がまとめた2022年7月1日時点における基準地価の集計によると、都道府県別の全用途における地価上昇率の全国１位は、3.1％増の福岡県。
その福岡県内の全用途と商業地は7年連続で上昇し、住宅地と工業地は6年連続での上昇となっています。
上昇率4.0％増で全国トップだった福岡県の商業地の地価を押し上げた要因は、福岡市における旺盛なオフィス需要やマンション需要で、福岡県の商業地における基準地価上昇率のトップ10は、すべて福岡市内という結果となっています。
そのため、福岡市の不動産を購入することでこれから地価が上がり、将来は価値が高くなって利益を得られる可能性が高いといえます。
詳しくはこちらの記事をお読みください。
【基準地価2022】地価上昇率で2年連続、日本一の福岡県をけん引する福岡市の地価動向
>>https://fukuoka-leapup.jp/biz/202210.885
人口が増加している
日本全体で人口が減っているにもかかわらず、福岡市の人口は2035年まで増え続けると予測されています。
国立社会保障・人口問題研究所の将来推計人口によると、福岡市は2035年まで増加がされると予想されており、その人口増加率では、なんと東京23区を超えています。
増加した人々が福岡市に集まるため、居住用の不動産への需要が高まります。
不動産は需要がないと価値が下がってしまうため、人口が増えている福岡市では需要がこれからも多くなると予想できます。
そのため、福岡市で不動産投資を行うメリットは大きいといえるでしょう。
福岡市の不動産投資で先行者利益を得よう
地価上昇に比例して家賃相場も上昇していくと見られますが、物件の取得が早いほうがより多くの利益を得られます。
福岡市での物件購入を検討中の方は早めに動くのがおすすめです。
福岡市での不動産投資のイメージが湧きにくい場合には、えんfundingなど少額から運用できる投資から開始するのも有益です。
ご自身のライフスタイル設計にあった内容で、福岡市での不動産投資をスタートしていきましょう。
【参考ページ】
令和４年地価公示 - 福岡県庁ホームページ
https://www.pref.fukuoka.lg.jp/contents/chikakouji04.html
規制緩和によって民間投資を呼び込む『天神ビッグバン』着実に進行中！！
https://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/kaihatsu/shisei/20150226.html
博多駅の活力と賑わいをさらに周辺につなげていく『博多コネクティッド』本格始動!!
https://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/kaihatsu/toshi/HAKATA_CONNECTED.html
福岡市の魅力｜福岡市への企業立地に関するご案内
https://www.city.fukuoka.lg.jp/keizai/k-yuchi/business/g02_index.html
2022年2月 全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」募集家賃動向｜市場動向の調査データ｜アットホーム株式会社
https://athome-inc.jp/wp-content/themes/news/pdf/chintai-yachin-202202/chintai-yachin-202202.pdf
福岡の地価上昇率が初の全国1位 大都市と違う事情とは
https://www.asahi.com/articles/ASP3S0G9NP3LTIPE04M.html
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