インフレとは何か？

インフレ（インフレーション）とは、物やサービスの価格が全体的に上がっていく現象のことです。
つまり、同じお金で買えるものが少なくなってしまうことです。
例えば、去年は100円で買えた商品が、今年は120円になっているといった状況です。これがインフレです。

インフレが起きる理由の一つに、お金の価値が下がることがあります。
経済が活発になると、人々が物やサービスをたくさん買おうとします。
これに対して供給が追いつかないと、価格が上がってしまいます。

さらに、インフレには「円安」が関係することがあります。
円安とは、日本の円の価値が他の国の通貨に対して下がることです。
例えば、1ドルが100円だったのが120円になると、外国から輸入する商品が高くなります。
これがインフレを引き起こす一因となります。

※2024年以降のインフレ率は、IMFの推計値となっています。

出典：日本のインフレ率の推移（IMF）｜セカイハブ

IMFの推計によると、2023年の日本のインフレ率は3.27%となっており、これは1991年の3.27%と並ぶ1992年以降で最高のインフレ率です。
この短期間で急激に物価が上がって、インフレを強く実感していることと思います。
ちなみに、2024年の日本のインフレ率は2.24%になると予測されています。

インフレが賃貸市場に与える影響

インフレは賃貸市場に様々な影響を及ぼします。
以下では、その具体的な影響について解説していきます。

（１）賃貸料の上昇

インフレが進行すると、賃貸料が上昇する傾向があります。
物価の上昇に伴い、生活費全般が高騰し、住宅にかかる費用も増加するためです。
オーナーからすれば、賃貸料が上昇することで、毎月の家賃収入が増加するので嬉しい影響です。

例えば、月額10万円の賃料がインフレにより12万円に上昇すれば、年間で24万円の追加収入が見込まれます。
これにより、不動産投資物件のキャッシュフローが改善し、投資収益が向上します。

出典：東京都で賃貸マンションを借りる-家賃・賃料相場や推移｜住まいインデックス

上のグラフは東京都の標準的な物件の賃料ですが、直近の3年間で8.66%も上昇しています。

賃貸料の上昇を引き起こす具体的な要因としては、以下のようなことが考えられます。

運営コストの増加：賃貸物件のオーナーは、建物の維持管理費用や修繕費用、管理会社への委託費用などのコストが増加します。
一般的には、それらのコストを賃料に転嫁します。

需要の変化：インフレが進むと、物価の上昇により住宅の購入が難しくなるため、賃貸住宅の需要が増加します。
需要が増えれば、それに伴って賃料も上昇します。
特に都市部では、若年層や単身世帯の増加により、賃貸住宅の需要が一層高まる傾向があります。
需要が増加することで、賃貸物件の空室率が低下し、賃料のさらなる上昇が期待できます。

市場全体の影響：経済全体でインフレが進むと、賃貸市場だけでなく、すべての市場で価格が上がる傾向があります。
これにより、賃貸物件の価格も自然と上昇することになります。

出典：2020年基準 消費者物価指数 全国 2024年(令和6年)4月分

上記のグラフは、 消費者物価指数の総合指数を示しています
。2020年を100として2024年107.7にまで上昇しています。
この影響は賃貸市場にも確実に反映されそうです。

（２）運営コストの増加

一方で、インフレに伴い物価全般が上昇すると、賃貸物件の運営コストも増加します。
具体的には以下のようなコストの増加が考えられます。

メンテナンス費用の上昇：建物の維持管理費用や修繕費用が上昇します。
例えば、建物の外壁塗装や屋根の修理にかかる費用がインフレにより上がると、これらの費用が全体の運営コストに影響します。
資材や労働力のコストが上昇するため、定期的なメンテナンスにかかる費用も増加します。

税金や保険料の上昇：固定資産税や火災保険料などもインフレにより上昇することが一般的です。
固定資産税は物件の評価額に基づいて算出されるため、評価額が上がれば税金も増加します。
また、保険料もインフレに伴い上昇することがあります。

物件管理のコスト：管理会社への委託費用や共用部の管理費用も上昇する可能性があります。
例えば、管理会社が提供するサービスの料金がインフレにより引き上げられると、物件オーナーの負担も増加します。
また、共用部の清掃や設備の維持管理にかかる費用もインフレの影響を受けることが考えられます。

インフレが賃貸市場に与える影響は多岐にわたりますが、賃貸料の上昇や需要の増加により収益性が向上する一方で、運営コストの増加という課題も存在します。
これらの要因を総合的に考慮し、適切な戦略を立てることが不動産投資の成功につながります。

賃貸市場はインフレでどうなっていくのか？

賃貸市場の将来性を考える際には、短期的な見通しと長期的な見通しの両面から見据えていくことが重要です。

短期的な見通し

短期的には、現在の経済状況やインフレ率の動向が賃貸市場に与える影響を注視する必要があります。
現在の日本経済は、新型コロナウイルスの影響や円安など、さまざまな要因によって揺れ動いています。
インフレ率の上昇が続く中で、以下のような短期的な変化が予測されます。

賃料の変動：インフレ率が上昇すると、物価全般が上がり、それに伴い賃料も上昇する可能性があります。
特に都市部では、需要が高いため、賃料の上昇が顕著になるでしょう。

賃貸需要の増加：物価上昇により住宅購入が難しくなるため、賃貸住宅への需要が高まります。
これにより、一部のエリアでは空室率が低下し、賃貸市場は一時的に活性化する可能性があります。

長期的な見通し

長期的には、人口動態や都市計画、住宅政策などの様々な要因を考慮して見通しを立てる必要があります。

人口動態：日本の人口は少子高齢化が進んでおり、特に地方では人口減少が顕著です。
これにより、地方の賃貸市場は縮小傾向にあります。一方、都市部では人口集中が続き、賃貸需要が高まる可能性があります。

都市計画とインフラの整備：大都市圏では再開発プロジェクトやインフラ整備が進んでおり、新たな住環境の提供が期待されます。
これにより、都市部の賃貸市場は長期的に安定するでしょう。

例えば、福岡市は再開発プロジェクトや子育て世代に魅力ある街づくりを自治体が率先して展開しています。
その取り組みや地理的な状況などの複合的な要因により、15～24歳の若年層の人口が2030年まで増加する唯一の政令指定都市ともいわれており、人口減少傾向にある日本全体の中でもまだまだ成長していく都市といえます。
以下の記事では、全国トップクラスの人口増加都市、福岡市について紹介しています。

全国トップクラスの人口増加都市、福岡市！「人口増加率」からその実態を解説

住宅政策：政府の住宅政策や税制の変更も賃貸市場に影響を与えます。
例えば、賃貸住宅の供給を促進するための補助金や税制優遇措置が講じられれば、賃貸市場の成長が期待されます。
こうした補助金は国よりも自治体単位での取り組みとなることもあるので、対象の自治体に確認することをお勧めします。

現在の市場動向と将来のトレンド

現在の市場動向を見ると、都市部と地方で賃貸市場の状況が異なることがわかります。

都市部の動向：都市部では、人口が集中し賃貸需要が高いため、賃料の上昇が続いています。
特に東京、大阪、名古屋などの大都市圏では、オフィスの需要が高まり、職住近接を求める若年層の賃貸需要が増加しています。

地方の動向：一方、地方では人口減少が進んでおり、賃貸市場の成長は鈍化しています。
しかし、テレワークの普及や地方移住の促進などの新しいトレンドにより、地方の賃貸市場にも変化が見られるかもしれません。
特に、自然豊かな地域や観光地でのリゾート賃貸物件の需要が高まる可能性があります。

若年層の住居ニーズも変化しており、賃貸物件に求める条件が多様化しています。
例えば、リモートワークに適した環境やシェアハウスの人気が高まっています。
こうしたトレンドを捉えた物件提供が、今後の賃貸市場において重要となるでしょう。

インフレ率の変動によるリスクとその対策

インフレ率の変動は賃貸市場に大きなリスクをもたらします。
リスクを管理するためには、以下のような対策が有効です。

資産の多様化：賃貸物件以外の資産にも投資することで、リスクを分散させることができます。
例えば、不動産投資信託（REIT）や株式など、異なる資産クラスに投資することで、インフレの影響を軽減できます。
また、円安への備えから、外貨や暗号通貨などの資産にも注目が集まっています。

固定金利 vs 変動金利：ローンの金利を固定金利にすることで、金利上昇リスクを回避することができます。
変動金利は低金利時には有利ですが、インフレ時には金利が上昇するリスクがあります。
投資物件を購入する際には、金利の動向を注視し、適切な金利タイプを選ぶことが重要です。

長期的な修繕計画：インフレにより建築資材や労働力のコストが上昇するため、長期的な修繕計画を立て、必要な資金を確保しておくことが重要です。
これにより、突然のコスト増加に対処できる体制を整えることができます。

インフレ率の変動は予測が難しいため、不動産投資に限らず投資家は常に市場動向を注視し、柔軟に対応する必要があります。
適切なリスク管理と戦略的な投資判断が、不動産投資の成功を左右します。

以下の記事では、不動産投資がインフレに強い理由を解説しています。

不動産投資がインフレに強い理由とは？インフレ対策の4つのリスクとポイント

不動産投資がインフレに強い理由としてあげられるのは主に以下3つと言われています。
詳細については記事をご覧ください。

（１）インフレになると家賃が上昇する
（２）不動産は資産価値が下がりにくい
（３）投資用ローンが実質的に目減りする

インフレのときこそ不動産投資のチャンス！

インフレの影響が賃貸市場に広がる中、今こそ不動産投資を始める絶好のチャンスです。
物価上昇による賃料の増加と賃貸需要の高まりは、不動産投資家にとって収益機会のアップに繋がります。
しかし、同時に運営コストの増加という課題も存在します。
これらの変動を理解して、適切な戦略を立てることが、成功へのカギとなります。

不動産投資はインフレに強い特性を持ち、賃料上昇や資産価値の維持といったメリットがあります。
ぜひ、この機会に不動産投資を始め、インフレ時代の賃貸市場での成功を目指しましょう。

関連記事として、円安が不動産投資に影響する理由を解説している記事があります。
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