不動産の評価を知るにはどうしたらいい？

投資用物件の購入を検討する際だけでなく、金融機関の融資審査時、相続時などで不動産の適正な価格を知る必要があります。

このような場合、一般的には不動産鑑定士に不動産鑑定評価を依頼します。

その不動産鑑定士が適正価格を判断する際に基準となるのが「不動産鑑定評価基準」です。

 

 

不動産鑑定評価基準とは

不動産鑑定評価基準とは、不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うにあたって、適正な金額を出せるように国土交通省が制定している統一的基準です。

 

 

ちなみに、不動産不動産鑑定士は国家資格です。不動産鑑定士試験に合格し、実務修習を経て国土交通大臣の登録を受けなければなることができません。

 

不動産鑑定評価を依頼した場合、不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準をもとづいて、該当の不動産を鑑定・評価します。

その結果を文書に記したものが「不動産鑑定評価書」です。

公的文書として裁判などの場でも使用されており、鑑定評価額だけでなく、その評価額に至った理由や物件の現状なども記されています。

参照：不動産鑑定評価基準

 

 

不動産の一般鑑定と簡易鑑定

不動産鑑定には「一般鑑定」と「簡易鑑定」の2つがあります。

 

一般鑑定は「不動産の鑑定評価に関する法律」や「不動産鑑定評価基準」に基づいて調査が行われます。

「不動産鑑定評価書」のような公的文書としての正式な書類が必要なときは、一般鑑定を行います。

 

一方、簡易鑑定は自分が所有している建物や土地がどれくらいの価格なのか、大体の額を知りたいときに利用されます。

鑑定後に発行される文書は「不動産調査報告書」です。

鑑定にかかる費用は、簡易鑑定の場合、一般鑑定の半分程度となります 。

 

 

不動産の価値を判断する３つの方法

不動産鑑定評価をするには以下の3つの方法があります。

不動産鑑定士はこれら複数の鑑定評価方法を組み合わせ、より正確な評価額を算出することが一般的です。

 

（１）原価法

（２）取引事例法

（３）収益還元法

 

 

（1）原価法

「原価法」とは、「もし今建物を建て直したら、どのくらいの費用がかかるのか」という観点から算出される評価法です。

不動産の再調達原価を計算し、減価修正を行って試算価格を計算します。原価法によって試算される金額を「積算価格」といいます。

 

【原価法の計算】

再調達原価－減価修正＝積算価格

 

再調達原価とは、価格時点（不動産価格の判定基準日のこと）において、対象となる不動産を新たに建築・造成したらいくらになるかを算出した価格のことです。

土地の場合は、標準的な取得価格に標準的な造成工事費や附帯工事費を加えて計算します。

 

減価修正とは、建物の経年劣化や設備の機能低下、市場価値の減少などを原因として、新築時からいくら価値が減少しているかを示すものです。

 

原価法で計算すると、同じ構造、同じ間取りの建物はほぼ同じ価格になります。

しかし、実際には駐車場や太陽光発電システムなどの設備の有無、建物の状態、施工した会社の違いといった個別的要因による差が出ます。

そのような個体差を価格補正により調整して、最終的な金額を算出します。

 

なお、原価法は主に、建物や新たに作られた造成地の鑑定評価方法として用いられます。

古くからある通常の土地（既成市街地の土地など）のように、いつ購入したのか、当時の造成費用がいくらだったかが分からないような場合は、再調達原価の把握ができず、原価法を適用することができません。

 

 

（2）取引事例比較法

取引事例比較法とは、対象の不動産と面積や立地などが類似した不動産がどれくらいの価格で取引されているかの事例を収集して、対象となる不動産と比べながら不動産価格を算出する方法です。

「市場でその物件がどれほどの価値を持つか」という観点からの評価法ということができます。

取引事例比較法で計算される試算価格は「比準価格」といいます。

 

具体的には、収集した類似する取引事例に、細かな事情補正・時点修正を行い、さらに地域要因（気象環境、生活環境、自然環境など）・個別的要因（接している道路の幅や商業施設までの距離、築年数や耐震性など）の比較をしながら比準価格を算出します。

 

事情補正とは、事故物件や売主の事情による売り急ぎ、供給不足、縁故関係での売買など特殊なケースによる価格変動を踏まえて価格を調整させることです。

 

時点補正とは、バブルによる価格上昇や、リーマンショックや震災などによる価格下落など、その取引時点での特殊理由によって生じた大幅な価格変動の調整を行うことです。

 

この方法には、気をつけておきたい点があります。

それは、不動産価格が大きく上昇している情勢においては、不動産価格が過大評価されやすくなるということです。

 

また、不動産取引が少ない地域や、神社仏閣、学校、公園など取引される事例が少ないケースの場合、取引事例比較法では計算が難しいです。

 

 

（3）収益還元法

収益還元法とは、鑑定評価の対象不動産が将来生み出すと想定される純利益を計算して、そこから不動産価格を算出する方法です。

「対象不動産が将来生み出すと想定される純利益」とは、つまり物件を賃貸した場合に得られると期待される家賃収入のことです。

収益還元法から算出される価格を「収益価格」といいます。

 

現在、一般的に使われているのが、この収益還元法です。

収益還元法は、さらに細かく計算方法を分けることができて、次の2つの方法で算出できます。

 

①直接還元法‥‥「一定期間の純収益（収入－経費）÷ 還元利回り」で計算する方法

②DCF（ディスカウントテッド・キャッシュ・フロー）法‥‥対象不動産保有中の各期間における純収益と、最終的に不動産を売却して得られると予測される価格を現在価値に当てはめて計算し、合計することで算出する方法

 

●① 直接還元法

直接還元法では、1年間の利益（収益から経費を引いた額）を還元利回りで割って、不動産の価格を求めます。

 

還元利回りとは、不動産がもたらす投資利回りのことで、「キャップレート」とも呼ばれます。

わかりやすく言い換えると「何％の利回りで買いたい人がいるか？」という値になります。

この値は周辺の取引事例や、現在売り出されている物件の利回りをもとにして知ることができます。

 

周辺の取引事例については、国土交通省「土地総合情報システム」を利用することで知ることができます。

 

参照：土地総合情報システム

 

なお、国土交通省「土地総合情報システム」や不動産投資物件ポータルサイトなどに記載されているのは表面利回り（経費を加味していない数値）である場合がほとんどなので、経費分を差し引く意味で、記載されている表面利回りから2割ほどを割り引いた利回りを目安にしましょう。

 

 

●② DCF（ディスカウントテッド・キャッシュ・フロー）法

DCF法では、直接還元法で想定されていない家賃の下落率や空室リスクを織り込んで計算をします。

 

直接還元法に比べると複雑な算出方法となりますが、精度の高い評価が可能で長期保有する収益用不動産を評価する場合や、空室が多い状態など現時点で大きなリスク要因があると判明している収益用不動産の評価を行う場合に用いられることが多いです。

 

DCF法による不動産価格の算出式は以下の通りです。

 

不動産価格＝年間純利益の現在の価値 + 将来の売却価格の現在の価値

 

具体的には、投資物件から将来得られる収益額の価値を「現在の価値」に換算して毎年の収益を積み上げて物件価格を算出します。

 

将来の価格を現在の価格に換算するというのは、将来得られるであろう価格を、現在の価値に割り引いて表すことを意味します。

 

割り引きを行う理由は、時間の価値（Time Value of Money）の原則に基づいて、お金は時間が経つにつれて価値が変化するためです。

同じ金額でも、今持っている方が将来持つよりも価値が高いとされます。

 

DCF法の具体的な算出式は非常に複雑になるため、本記事では割愛して、代わりに以下の２つのツールを紹介します。

 

●ＤＣＦ法の計算式 – 無料オンラインソフト | 最速資産運用

●不動産投資DCF法レバレッジ方程式(無料版)

 

 

不動産投資は物件選びが重要

物件の価値を評価する方法として今回の記事で紹介した原価法、取引事例比較法、収益還元法はベースとなる考え方や使用場面が異なるため、適切な算出方法を使用して不動産価格を算出しましょう。

 

最も一般的な、収益用不動産の価格算出方法である収益還元法は、家賃収入が重要なので、しっかりと収益を得られる賃貸物件を選ぶことに注力しましょう。

 

以下の記事では、物件を選ぶ際のポイントについてまとめています。

 

不動産投資は物件選定がすべて！物件選びで見るべき10のポイント

 

物件選びで見るべきポイントは以下の10個です。

（1）予算

（2）周辺家賃相場

（3）利回り

（4）築年数

（5）駅からの徒歩分数

（6）管理費・修繕積立金

（7）間取り

（8）総戸数

（9）エリア

（10）人口動態

 

もし、ご自身で物件を選択する自信がない方や、購入後の管理の手間などをかけたくないという方、まずは少額で不動産投資に慣れたいという方には、不動産クラウドファンディングという選択肢もあります。

 

不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて、不動産事業を運営するファンドへの出資を投資家へ募ります。

そして、集まった資金を用いて不動産投資を行い、その利益（損益）から分配するという仕組みです。

 

投資家にとって、1口1万円という少額から手軽に始められ、不動産投資をより身近に体験できる点も魅力の投資スタイルです。

 

 

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