現在の不動産価格で知っておくべき3つの状況
不動産価格の現状を以下の3つの項目にそって解説していきます。
（１）2024年のマンションの価格は2010年から2.0倍に上昇
（２）新築マンションの価格は上昇傾向が継続している
（３）中古マンションの価格も上昇傾向が続いている
それぞれを見ていきましょう。
（１）2024年のマンションの価格は2010年から2.0倍に上昇
出典：不動産価格指数、住宅は前月比 1.7％上昇、商業用は前期比 0.5％減少不動産価格指数、住宅は前月比 1.7％下落、商業用は前期比 0.5％上昇
国土交通省は、2024年7月に、「不動産価格指数（令和６年４月・第１四半期分）」を公表しました。
不動産価格指数は、2010 年の平均を100とした、中長期的な不動産の値動きを表す指数です。
この資料から、近年の不動産価格は年々高騰を続けていることがわかります。
特にマンションの高騰が突出していて、2024年は2010年を基準にすると2.0倍にも増加しています。
それに引っ張られるような形で住宅全体も値上がり傾向です。
グラフを見ると、戸建て住宅は大きく見ると右肩上がりで数字が増えているものの、減少する場面も見られています。
特に2024年は大きく下がっているため、今後の戸建て住宅の需要は、あまり上がらない可能性があります。
一方で、マンション価格は上昇し続けていて、今後もマンションの需要は高まっていくことと予想されます。
（２）新築マンションの価格は上昇傾向が継続している
出典：https://fdk.or.jp/t_realestate/pdf/jre2022/overview_siryou.pdf
一般社団法人不動産協会が公表している不動産関連データ「新築マンション1戸当たり平均価格の推移」によると、首都圏および近畿圏のマンション価格は上昇が続いています。2022年の首都圏の平均価格は6,288万円となっていて、2021年からはバブル期の平均価格を上回っています。
近畿圏でも2022年の平均価格は4,635万円で、2018年からの5年間だけでも約20％もの上昇をしています。
現在の値上がりはバブル期のように急騰したのではなく、徐々に上昇してきているので、1990年代のような急激な価格の下落は考えにくいです。
（３）中古マンションの価格も上昇傾向が続いている
年度別に中古マンションの価格をみると、首都圏の2023年度の成約物件価格は4,575万円（前年比7.0％上昇）で、11年連続で上昇しています。
新築マンションだけでなく、中古マンションも一貫して価格が上昇しています。
中古マンションは新築に手が出なかったから購入するものではなく、しっかりとした資産として評価がされるものになっています。
不動産価格はなぜ高騰しているの？主な3つの理由
それでは、なぜ不動産価格がここまで高騰しているのでしょうか？主な理由を3つあげて解説していきます。
（１）建築コストの高騰
（２）超低金利政策による後押し
（３）海外からの投資による需要
（１）建築コストの高騰
不動産価格高騰の理由の1つとしては資材価格や人件費などの建築コストの高騰があげられます。
資材価格の高騰はコロナ禍によって主要な生産拠点である中国での稼働の停止が大きく影響をおよぼしました。
このことで、住宅設備から半導体にいたるまであらゆる資材の供給不足が生じ、価格が高騰しました。
さらに、ウクライナ侵攻により鉄や木材といった建築資材の供給がストップされ、供給不足と価格高騰に悩まされる事態となりました。
ようやく中国での生産活動が元に戻りつつある状況となりましたが、ウクライナ侵攻はいまだに解決の見通しが立っていません。
そのため、今後も資材高騰の影響は避けられない状況です。
また、建築業の就業者不足で建築現場は慢性的な人手不足です。
建設業は他の産業と比べ高齢化が進行しており、若年層の労働力の確保が課題となっています。
若者の労働力を確保するために、週休二日制の定着をはじめとする働き方改革は進められていますが、過酷な労働環境になりがちな建設業の人手不足は今後も続きそうです。
こうした要因が建築コストの高騰を招いています。
（２）超低金利政策による後押し
不動産価格が高騰する理由の2つ目として、不動産購入の際に融資をする金融機関の超低金利の方針もあげられます。
日本は2016年1月に「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」を導入し、中央銀行である日銀が史上類を見ない規模での金融緩和を行っています。
具体的には、政策金利を条件付きでマイナスまで引き下げるなどの政策をとっています。
政策金利は銀行など金融機関が金利水準を決める上で参考にされるものなので、政策金利が低ければ不動産投資ローンを含む金利水準は下がりやすくなります。
実際に、金融機関のローンは不動産投資ローンでも1％台となるケースも見られ、歴史的な低水準が継続しています。
auじぶん銀行の住宅ローン変動金利は優遇割などの条件を満たせば新規で0.169%で借りることができます。（2023年11月25日現在）
ローン金利が低ければ、借り入れに対して支払う利息のコストが低下するだけでなく、ローンの借り入れの限度額も拡大する可能性もあります。
そのため、金利が高い時と比べて不動産を購入しやすくなります。
このように長期にわたって低金利が続き、マンション購入資金の負担を軽減して購入を後押ししたことによって、購入需要が増加し、不動産価格の上昇圧力がかかっているのです。
（３）海外からの投資による需要
不動産価格の高騰の3つ目の理由は、海外投資家の日本の不動産への投資があげられます。日本の不動産に投資する大きな理由は世界的なカネ余りにあります。
日本はどんどん貧しくなっている一方で世界的には豊かになっていて豊富な資産を持っている人がたくさんいます。
さらにアメリカの金融引き締めにより、このところ円安傾向が続いています。
海外投資家から見た場合、現状では円安で日本に対しては割安感があり、日本の不動産は今後ますます海外投資家に買われる可能性が予想されます。
世界中の都市と比べてみても東京の不動産は海外投資家にとっては魅力的なのです。
加えて円安となればより割安感があり、価値のある不動産は日本人にとっては高くて手が出せなくても、海外投資家たちにとっては安く感じてしまうでしょう。
円安という点でも、将来のインフレに備えるという点でも、海外投資家にとっては日本の不動産に投資することは有効な戦略であると言えます。
不動産価格が高騰しても不動産投資を始めるべき３つの理由
不動産価格は高止まりが続いていますが、それでもなお、早いタイミングから不動産投資にチャレンジすべき理由が3つあります。
市場環境に臆することなく、不動産投資を検討してみてください。
（１）低金利を利用して利回りを確保できる
（２）キャピタルゲインに期待しなくてもいい
（３）早く始めるほど収益を積み上げられる
それぞれを解説していきます。
（１）低金利を利用して利回りを確保できる
不動産を全額現金で購入する人はほとんどいないでしょう。
一般的には、不動産投資ローンを利用することになるので、その金利水準が投資の収益性に大きな影響をおよぼします。
物件の実質利回りが5％であっても、ローン金利が3％あれば、実質的には賃料からの収益は2％分ということになります。
このように実質利回りとローン金利の差から収益性を考える指標を「イールドギャップ」と呼びます。
現在、不動産投資ローンの金利は歴史的な超低水準となっています。
その背景にある日本のマイナス金利などの緩和的な金融政策はいつまで続くかわかりません。むしろ、政策金利がこれ以上引き下がることは考えにくいです。
逆に、日本のインフレ率の上昇や、景気の回復などの条件が整えば、将来再び政策金利が引き上げられ、不動産投資ローン金利も上がる可能性すらあります。
これらを踏まえると、歴史的な超低金利によってイールドギャップを高水準に維持しやすい今が不動産投資を始めるうえで適切なタイミングだと考えられます。
（２）キャピタルゲインに期待しなくてもいい
不動産価格の価格上昇を狙った投資は、株式や為替のデイトレードのようにリスクが高いと考えて抵抗のある人も多いはずです。
実際に、30年以上前のバブル期には、不動産投資は不動産価格の値上がりによる利益を得ることを重視して行う傾向が強かったです。
値上がり益に着目した投資、つまり「キャピタルゲイン」を求める傾向が強いと、値上がりした時には多くの投資家が不動産を売却して利益を確定しようとします。
そうすると、不動産価格の高騰→売却の増加→不動産価格の急落、という事態が発生するリスクが高くなります。
しかし、現代の不動産投資は賃料収入を積み上げて着実に収益を上げていくことが一般的なスタイルです。
特に個人投資家においてはこの傾向が特に強いです。
そして、プロの投資家や海外投資家も「売買差益」よりも「利回り」に着目しています。
賃料収入と不動産価格の割合で不動産の価値を判断するようになったため、安定した賃料収入をあげることのできる物件を意識して投資します。
この投資スタイルにおいては、長期間にわたって不動産を保有し続けることで、賃料を積み上げることができます。
価格が高騰したからといって、急いで物件を売却する必要がなくなり、価格の値崩れが起こるリスクが以前より低くなりました。
（３）早く始めるほど収益を積み上げられる
不動産投資は、長期間継続すればするほど、賃料収入を積み上げることができてトータルの収益規模を高められる投資手法です。
今の不動産価格の高騰を眺めて投資のタイミングを遅らせてしまうよりも、準備が整い次第、速やかに投資を始めた方が不動産投資の成功率は高くなるはずです。
なお、不動産価格が高騰していることは日経平均と関連があります。
そう言える理由は以下の記事で解説しています。
気になる方はぜひご覧ください。
日経平均と不動産投資の意外な関係性 – サラリーマン投資家が知るべき市場の動き
不動産投資には福岡がおすすめ！主な3つの理由
不動産投資は、人口が多い首都圏や近畿圏が熱いと思われがちですが、一番熱いと言われているのが福岡です。その理由を3つ紹介します。
（１）政令都市での人口増加率No.1
（２）2040年まで人口増加が予想されている
（３）福岡市への流入は若い世代や単身世帯が多い
ひとつひとつ見ていきましょう。
（１）政令都市での人口増加率No.1
令和2年に実施した国勢調査の結果で、福岡市は全国の政令指定都市の中から以下の項目No.1を獲得しました。
●人口増加数が多い都市
●人口増加率が高い都市
政令指定都市と言ってもすべての地域で人口が増加しているわけではなく、全20都市中8都市は人口増加率がマイナスです。
福岡市と同じ九州地方にある北九州市の人口増加率は-2.3%でした。
国内でも多くの人口が集中している政令指定都市といえども、人口の減少傾向は避けられていません。
政令指定都市の中でも人口増加を続ける都市と減少する都市とがはっきり分かれてきている状況です。
なお、人口増加率が高い理由については以下の記事で詳しく解説しています。気になる方はぜひお読みください。
全国トップクラスの人口増加都市、福岡市！「人口増加率」からその実態を解説
（２）2040年まで人口増加が予想されている
福岡市の人口は2024年現在も増えており、2040年まで増加が続くと予測されています。
福岡市が2024年4月5日に発表した将来人口推計によると、福岡市の将来推計人口は2040年に170.2万人に達し最も多くなると予測されています。
数年前に発表された福岡市の人口は2035年がピークとされていましたが、2040年に伸びたことを考慮すると、これから先も人口はさらに増えるかもしれません。
福岡市は政令指定都市の中でも人口増加率が高いだけでなく、今後も人口増加が見込まれるため、住宅の需要が高まることが予想されています。
なお、2040年まで人口増加が見込まれる理由は以下の記事で詳しく解説しています。ぜひ最後までお読みください。
「人口増加数」は政令市でトップ!!!2040年まで人口増が見込まれる福岡市の可能性
（３）福岡市への流入は若い世代や単身世帯が多い
福岡市は、1990年〜2020年の30年間で単身世帯増加率が58.80%となり、全国1位となっています。
大阪市や神戸市など主要都市がいる中で福岡市がNo.1となっているため、成長として言っても過言ではないでしょう。
単身世帯が多いため、ワンルームマンションの需要が高くなることで、福岡での不動産投資が熱いといわれる理由の1つです。
ここで紹介した以外にも福岡市で不動産投資を始めるとよい理由を以下の記事で解説しています。
最後まで目を通すことで福岡市での不動産投資が熱い理由を理解できるはずです。ぜひご覧ください。
福岡市に不動産投資して大丈夫？地価上昇と2040年までの人口増が推計される福岡市、その要因を解説
不動産投資を始めるなら低リスクの不動産クラウドファンディング
ここまで、不動産価格が高騰しても不動産投資をすることをおすすめしてきましたが「不動産投資をしたくても手に入れられる物件がない」という現実があるのも事実です。
そこで、自分で1室や1棟の不動産オーナーにならなくても不動産投資ができる方法があります。それが不動産クラウドファンディングです。
不動産クラウドファンディングは、不動産特定共同事業および電子取引業務の認可を受けた事業者だけが提供できる新しいスタイルの不動産投資となっています。
事業者は1つの不動産物件を小口化し、インターネット上で複数の投資家から資金を募ります。
そして、集まった資金をもとに事業者が不動産物件を取得し運営します。
事業にともなって生じる不動産売却や家賃収入で得た利益を、出資比率に応じて投資家へ分配するという不動産投資の仕組みです。
以下に、不動産クラウドファンディングのメリットをまとめます。
（１）1万円からの手軽な不動産投資が可能
（２）ネットで申し込みできて、手続きが簡単
（３）投資する不動産を選べる
（４）価格が安定している
いくら低金利とはいえ不動産投資ローンを組むことができないという方や、不動産の契約や管理に不安を感じている方にとってはもってこいの不動産投資の形です。
不動産クラウドファンディングの4つのメリットと5つのデメリットについて解説したこちらの記事も合わせてお読みください。
不動産クラウドファンディングの4つのメリットと5つのデメリット
今後も不動産価格は上昇傾向、はじめるなら今かも！
この記事では、不動産価格が高騰する理由とそんな中でも不動産投資を始めるべき理由を解説しました。
今、首都圏で不動産を購入しようとすると、マンションに限ってみても新築で6,000万円以上、中古でも4,000万円以上します。
今の世界情勢や日本の置かれている状況を考えると、今後の不動産価格が急激に下がることは考えにくいです。
むしろ価格は上がり続けるのではないかと予想されます。
不動産投資を始めようと思っている方は、価格が値下がりする購入のタイミングを待っていてもいつまでたってもやってこないかもしれません。
だったら、いますぐに始められる不動産クラウドファンディングから不動産投資をスタートさせてみてはいかがでしょうか。
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