そもそも、インフレとは？インフレが起こる背景を学ぼう

インフレ（インフレーション）は、継続的に物価（モノやサービスの価値）が上昇し、お金の価値が下がる状況を指します。

 

以前は200円で購入できていた1パックの卵が220円、250円と値上がりしていく状態です。

 

インフレが起こる背景には、モノやサービスの需要の増加や、供給量の低下があります。

 

需要と供給のバランスの崩れや、原材料コストの上昇や貨幣供給量の増加、賃金の上昇などさまざまな要因が複雑に絡み合い、インフレが起こります。

 

 

2023年は世界中でインフレ状態になっている

2023年現在、世界中でインフレが起きており日本も例外ではありません。

 

インフレに拍車をかけたきっかけは、2019年に猛威を振るったコロナウイルスです。

世界の流通が不規則に変化したことで、インフレが一気に進みました。

 

加えて、2022年からはロシアのウクライナ侵攻が始まりました。

世界流通の不規則な状態が続いています。現状から考えて、すぐにインフレが収まる可能性は低いと考えられます。

 

アメリカは急激な物価高が影響したことで、著しい賃金の上昇を見せています。

カリフォルニア州内のファストフード店の時給は、2023年1月から22ドル（約3,000円・2023年3月3日時点のレート、1ドル＝136.27円で換算）です。

 

最近では日本国内での値上げに対して、以前よりネガティブになる風潮が薄れてきているため、今後は徐々に賃金に反映されていくと考えられます。

インフレに強い資産とは？

インフレの状況下では現金の価値が下がってしまうため、現金以外の金融資産に変えることでインフレ対策ができます。

 

代表例として以下の4点です。

●株式

●金

●債券

●不動産

 

それぞれがインフレに強いと言われる理由を解説していきます。

 

 

株式

インフレによって財やサービスの価値が上がるため、企業の売上や利益も増えます。

企業の利益が上がれば、株価や配当も上がる可能性が高いため、インフレと一緒に株式の価値も上がっていくといえます。

 

ただし、インフレでの物価上昇時に製品価格を上げられない企業は、業績が悪化するケースがあるため、すべての株式がインフレに強いとは限りません。

 

インフレに強い株式かは見極める必要があります。

 

 

金

金は世界中どこでも公正な価格で取引される資産のため、インフレ時の投資先として金があります。

 

特に戦争や経済危機などの有事の際は金の価値が上がる傾向が強く出ます。

 

不動産投資での家賃収入や株式投資での配当などのインカムゲインはありませんが、金は希少性が高いため、価格が0になる可能性は低いでしょう。

 

 

債券

インフレ対策として債券投資する方法があります。

債権の中には物価の変動に連動する商品もあるため、上手く活用することでインフレ対策の1つとなります。

 

 

不動産

インフレによって、不動産の価値や家賃は上昇する可能性が高いといえます。

不動産価値が上がれば売却益を得やすくなったり、家賃を上げて収益率を上げやすくなったりします。

もう少し詳しい内容は次章で解説していきます。

不動産投資がインフレ対策として強い3つの理由

不動産投資がインフレ対策に強い背景は、主に3つあります。

 

1.インフレになると家賃が上昇する

インフレ時は、モノやサービスの価値が上がります。

 

不動産はモノに該当するため、例外ではありません。

消費者物価指数の上昇に比例するように、家賃も徐々に上昇していきます。

 

不動産投資の主な収入源は、家賃収入と不動産売却益です。

 

家賃収入を目的として不動産を長期的に運用する場合、インフレによって、ある物件の月々の家賃収入が1万円増加した場合、年間で12万円の収入アップが見込めます。

 

経済の動向に合わせた家賃の上昇が見込めることは、不動産投資がインフレ対策として有効な理由の1つです。

 

 

2. 不動産は資産価値が下がりにくい

インフレが起こると物価が上昇し、お金の相対的価値が下がります。

一方、不動産は現物資産であるため、資産価値は下がりにくい傾向です。

 

インフレが起きた際に、急激な価値の低下が見られないため、対策に有効な手段です。

 

 

3. 投資用ローンが実質的に目減りする

インフレ時は、お金の価値が下がります。

借入金を返済している時期にインフレが起こると、金融機関から借入をしている金額の実質的な価値は経済動向に合わせて低下を見せます。

 

 不動産投資をする際は、金融機関から借入をするケースがほとんどです。

金融機関に返済する借入金額は変わらないものの、支払うお金の価値自体は実質的に目減りするため、インフレ対策に有効な手段です。

 

ただし、インフレになると金融機関がローンの金利を上げてくるので、返済額が目減りするとは一概にはいえません。

 

 

インフレ対策としての不動産投資にある4つのリスク

不動産投資は、インフレ対策として強い一方でリスクもあります。

 

 

1. 空室リスク

家賃収入を目的とした不動産投資の場合、不動産投資の収入源は入居者から毎月支払われる家賃です。

 

入居状況が安定していれば、毎月一定の家賃収入が得られ、安定的な不動産投資ができます。

借り手がつかず物件が空室の場合、家賃は得られません。

 

空室ができると必然的に家賃収入が減少します。

 

空室が長期間続く場合は、入居者を集めるために家賃の値下げを考える必要があります。

空室や家賃の値下げは、不動産投資において大きなリスクです。

 

 

2. 災害や老朽化による修繕リスク

不動産投資の投資対象は不動産です。

不動産は形あるモノのため、時間の経過とともに老朽化が進みます。

 

不動産は、一定の周期で修繕が必要です。

自分でもできるような小規模のものから、専門業者への依頼が欠かせない大規模なものまで修繕の種類はさまざまです。

 

不動産を長期的に所有・運営していく場合には、修繕リスクは付き纏います。

修繕にかかるコストを事前に把握した上で、不動産投資をすることが重要です。

 

老朽化だけでなく、地震や台風、洪水などの災害によるリスクを考慮する必要もあります。

自然災害などによる修繕リスクは、予測できないものです。

日々こまめな手入れや修繕をしておくことで、災害による修繕リスクを最小限に抑えられます。

 

 

3. 家賃滞納リスク

家賃収入目的の不動産投資には、家賃滞納リスクが伴います。

 

家賃滞納が発生してすると、家賃収入が得られません。

加えて、滞納者が物件に住み続けているため、新たな入居者を探せないという特徴があります。

入居者がすぐに退去してくれる場合は、損失を最小限に抑えられますが、退去に応じてくれない場合は訴訟が生じるケースがあり、厄介です。

 

訴訟には弁護士費用がかかります。加えて、長期的に家賃収入を得られなくなる懸念があります。

 

家賃滞納リスクを最小限にするには、入居審査を厳しくしたり、賃貸保証会社への加入を必須条件にしたりすることが有効です。

 

 

4. 流動性のリスク

不動産投資は、株式投資やFXに比べて流動性が低い投資手法です。

 

不動産投資は、物件を売ろうと思ってから物件を現金化するまでに時間がかかります。

 

物件の売却が決まった後は、売買契約・金融機関の審査・引渡しなど、多くの手続きが発生します。

そのため、流動性が低くなりやすい傾向です。

物件を売ってすぐに現金化ができない・希望のタイミングで現金が手に入らない点はリスクの一つです。

物件を売却する場合は、計画的な売却スケジュールを立てることが大切です。

【インフレ対策】不動産投資物件選びの4つのポイント

インフレ対策として不動産投資をする場合は、資産価値が維持しやすい物件を購入することが重要です。

インフレ対策をしたいという理由だけで、不動産投資を始めるのは高リスクです。

 

不動産投資物件選びで失敗しないために、以下のポイントを意識して、不動産投資物件を選ぶとリスク軽減につながります。

 

1．賃貸居住者の流動性が高いエリアの物件

2．交通の利便性が高いエリアの物件

3．災害に強いエリアの物件

4．建物や設備の管理がしっかりとされている物件

 

それぞれのポイントを詳しく解説していきます。

 

1. 賃貸居住者の流動性が高いエリアの物件

不動産投資を行う上で空室リスクが上がれば収入が減るため、避けなければなりません。

 

空室リスクは、居住者の流動性が高いエリアの物件を選ぶことで回避しやすくなります。

 

居住者の流動性を確認する主な方法としては以下です。

●エリア人口が増えているか

●賃貸管理会社に入居率が高いか確認する

これらの内容を踏まえて、流動性の高いエリアで物件を購入することをおすすめします。

 

 

2. 交通の利便性が高いエリアの物件

交通の便が良いエリアは入居を希望する人も多くなりやすいため、不動産の資産価値は高くなる傾向があります。

都心部では駅チカなどの公共交通機関が発達しているエリアや地方でも高速の出入口が近いエリアなどがおすすめです。

 

 

3.災害に強いエリアの物件

地震や水害などの災害リスクを考慮した物件を購入するのがおすすめです。

 

地震の対策として、物件の耐震基準が重要です。

 

現在運用されている耐震基準は新耐震基準といい、震度6~7の大地震でも建物が倒壊、崩壊しないこと、及び、震度5強程度の地震ではほとんど損傷しないように設定されています。

 

また、水害の対策としてはハザードマップを確認することで過去の水害被害の有無や地盤の種類がわかります。

土地勘のないエリアで購入を検討されている方は、ハザードマップで確認してみてください。

 

このように自然災害はいつ発生しても不思議でないため、対策を講じるようにしましょう。

 

火災保険や地震保険、その他の災害リスクを補填するような保険もあるため、活用を検討してみるのもおすすめです。

 

災害危機コンサルタントの堀越謙一氏の検証・監修による『大地震が来ても「最後まで生き残る街」ランキング』（2012年5月）では、都道府県単位で大地震のリスク分析をして相対的に安全性の高い上位15の都道府県を抽出しています。

そして、市単位で生活利便性や建物安全性を分析し、木造率や建物の老朽化率から倒壊や火災延焼の危険性が低い自治体を選び出し、首位は福岡市でした。

 

このように〝地震大国〟日本において、福岡市は地震発生の少ない都市といわれていますので、比較的災害リスクの低いエリアと言えます。
詳しい内容は以下の記事をご覧ください。

日本で地震や災害の少ない都市はどこ? 暮らしやすい『福岡』が安全面でもすごい理由

 

4. 建物や設備の管理がしっかりとされている物件

建物や設備の管理がしっかりされている点は、見逃されがちなポイントです。

日々の清掃や設備の点検を行わなければ、入居者の満足度が下がりやすくなり、最悪の場合、空室になる可能性もあります。

 

たとえば、共用部の電球交換がなかなかされないと、夜は入居者に不安を与える可能性もあります。

 

物件や設備を管理するためにも、信頼できる不動産会社・管理会社の物件を契約する意識を持つことをおすすめします。

 

信頼できる不動産会社・管理会社の物件を契約することで、入居者満足度の高い対応ができ、不動産の安定経営につながります。

 

 

インフレ対策目的の不動産投資には注意も必要

不動産投資はインフレに強い投資手法の1つです。

インフレが起こると物価が上昇し、現金の価値は低下するため、投資対象が現物の不動産投資はインフレ対策に強みを持ちます。

 

不動産投資はインフレ対策に有効ですが、空室や家賃滞納や修繕など、一定のリスクが伴います。

 

インフレ対策が目的だけの不動産投資はリスクがあるため、不動産投資の目的やリスクをしっかりと理解した上で投資を始めることが必要です。

 

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