リノベーション投資とは？基礎知識を押さえよう
リノベーションとリフォームの違い
多くの人がリノベーションとリフォームを混同しがちですが、実際には大きな違いがあります。
●リフォームとは
建物の既存の機能や性能を回復させる作業です。
例えば、古くなった壁紙を張り替えたり、水回りの設備を新しいものに交換したりすることを指します。
主に建物の美観や快適性を維持・向上させることが目的です。
一般的に小規模な工事で、比較的短期間で完了します。
●リノベーションとは
建物の機能や性能を大幅に向上させ、新たな価値を生み出す大規模な改修工事です。
例えば、間取りを大きく変更したり、最新の設備を導入したり、断熱性能を大幅に向上させたりします。
物件の価値を高め、新たな用途や需要に対応することが目的です。
工事規模が大きく、時間とコストがかかりますが、物件の価値を大きく向上させる可能性があります。
つまり、リフォームが建物の維持・修繕を目的とするのに対し、リノベーションは建物に新たな価値を付加し、大きな変革を行うことを目的としています。
投資の観点からは、リノベーションのほうがより大きな価値向上が期待できるため、注目されています。
なぜ今、リノベーション投資が注目されているのか
●中古物件の増加
2018年住宅・土地統計調査によると、日本の総住宅数約6,241万戸のうち、57.1%にあたる約3,566万戸が築20年以上の中古物件です。
この膨大な中古住宅ストックは、リノベーション投資の大きな機会を提供しています。
国土交通省による住宅・土地統計調査は5年に一度実施され、2023年10月１日現在における総住宅数は6,502万戸と、2018年と比べ、4.2％（261万戸）増加しています。
住宅数は一貫して増加しているので、より魅力のある物件を提供することが投資家には求めらるでしょう。
（参考：令和５年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果）
●環境への配慮
新築物件の建設は多くの資源とエネルギーを必要とします。
一方、既存の建物をリノベーションすることで、環境負荷を大幅に削減できます。
SDGsへの関心が高まる中、環境に配慮したリノベーション投資への注目が集まっています。
●個性化・多様化するニーズ
現代の住まい手のニーズは多様化しており、画一的な新築物件では満たせない要望も増えています。
リノベーションでは、建物の個性を活かしつつ、現代的なニーズに対応できるため、独自性の高い物件づくりが可能です。
リノベーション投資のメリットとデメリット
リノベーション４つのメリット
不動産投資において、リノベーションを活用することで以下のメリットを受けられます。
（１）物件価値の向上
（２）コスト効率の良さ
（３）カスタマイズの自由度
（４）早期の収益化
（１） 物件価値の向上
適切なリノベーションにより、中古物件の価値を大幅に上げられます。
結果として、高い賃料収入や将来の売却益が期待できます。
（２）コスト効率の良さ
新築物件の購入に比べ、中古物件の購入とリノベーション費用の合計が安くなることが多いです。
初期投資を抑えつつ、高い収益性を目指せます。
（３）カスタマイズの自由度
物件の特徴を活かしながら、現代のニーズに合わせた改修ができます。
独自性の高い物件づくりが可能で、競合物件との差別化が図れます。
（４）早期の収益化
新築物件の建設に比べ、工期が短いため、より早く賃貸や売却による収益を得られます。
リノベーション5つのデメリット
デメリットとして考えられることを以下にあげます。
（１）予想外のコスト発生リスク
（２）収入の一時的な喪失
（３）施工品質の管理難しさ
（４）市場ニーズとのミスマッチリスク
（５）法規制への対応
（１）予想外のコスト発生リスク
工事開始後に想定外の問題が見つかり、追加費用が発生する可能性があります。
特に古い物件では、隠れた欠陥のリスクが高まります。
（２）収入の一時的な喪失
リノベーション工事中は物件を貸し出せないため、その期間の家賃収入が得られません。
（３）施工品質の管理難しさ
適切な業者選定と工事管理が必要で、素人には難しい面があります。
品質が悪いと、将来的に大きな問題につながる可能性があります。
（４）市場ニーズとのミスマッチリスク
リノベーションの内容が市場のニーズに合わないと、期待した収益が得られない可能性があります。
流行や好みの変化に注意を払う必要があります。
（５）法規制への対応
建築基準法など、様々な法規制に適合させる必要があり、専門知識が求められます。
場合によっては、規制により希望する改修ができないこともあります。
これらのメリットとデメリットを十分に理解し、自身の状況や目的に照らし合わせて、リノベーション投資の是非を判断することが重要です。
リノベーション投資の市場動向
出典：住生活関連産業や新技術等を巡る状況について まちづくりを巡る状況について
国土交通省の資料によると、2018年（平成30年）の住宅リフォーム市場規模は約6.9兆円と推計されていました。
住宅投資に占めるリフォーム投資の割合は26.7%で、欧米諸国と比較して小さいです。
今後は海外の住宅事情を反映して、日本でも新築住宅以外の投資戦略が拡大していく可能性があります。
（参考：住生活関連産業や新技術等を巡る状況について まちづくりを巡る状況について）
サラリーマン投資家のためのリノベーション投資戦略
物件選びのポイント
サラリーマン投資家の時間的制約と、安定した収益を得るという目的を考慮し、以下のポイントを重視します。
立地：通勤圏内で管理しやすい物件を選ぶ。
理由：仕事と両立しやすく、緊急時にも迅速に対応できるため。
築年数：耐震基準を満たす1981年以降の物件が望ましい。
理由：安全性が高く、大規模な構造補強が不要で、予想外の費用を抑えられるため。
間取り：1R、1K、1LDKなど、需要の高い間取りを選択する。
理由：入居者が見つけやすく、空室リスクを低減できるため。
物件選びについては、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産投資は物件選定がすべて！物件選びで見るべき10のポイント
以下は物件選びで見るべき10ポイントです。
（1）予算
（2）周辺家賃相場
（3）利回り
（4）築年数
（5）駅からの徒歩分数
（6）管理費・修繕積立金
（7）間取り
（8）総戸数
（9）エリア
（10）人口動態
資金計画：初期投資とリノベーション費用の試算
ここでは、サラリーマン投資家向けの一般的な資金計画の例を試算していきます。
・物件購入費：1,500万円（築30年、2DK、60㎡、東京都内）
内訳：物件価格：1,450万円
仲介手数料：50万円（物件価格の3%+6万円）
・リノベーション費用：500万円
内訳：解体工事：50万円
給排水設備工事：80万円
電気設備工事：40万円
内装工事（床・壁・天井）：150万円
キッチン改修：80万円
バス・トイレ改修：70万円
建具取替：30万円
・諸経費：130万円
内訳：不動産取得税：36万円（固定資産税評価額の3%）
登録免許税：30万円（固定資産税評価額の2%）
固定資産税・都市計画税（1年分）：20万円
火災保険料（2年分）：4万円
インスペクション費用：10万円
引越し・清掃費用：5万円
その他諸経費：25万円
・予備費：70万円（総費用の約3%）
・合計初期投資：2,200万円
・リノベーション後の想定家賃：10万円/月（リノベーション前：8万円/月）
リノベーションをすることで、物件購入費を抑えることができる上に、想定家賃を上げることができます。
ニーズにあった魅力的な物件であれば入居者の募集に苦労しなくてすむ可能性もあります。
法規制と許認可：知っておくべき基本ルール
リノベーション投資を行う際には、以下の法規制と許認可を理解し、遵守することが重要です。
●建築基準法
・耐震基準：1981年以前の建物を大規模改修する場合、現行の耐震基準（新耐震基準）に適合させる必要があります。
・防火性能：火災に対する安全性を確保するため、内装材料の不燃化や防火区画の設置が必要です。例えば、3階建て以上の共同住宅では、界壁や界床に1時間耐火構造が求められます。
・採光・換気：居室には、床面積の1/7以上の窓などの開口部が必要です。
●区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）
マンションの場合、共用部分の変更には区分所有者及び議決権の各4分の3以上の特別決議が必要です（第17条）。専有部分の改修でも、他の区分所有者の利益に影響を及ぼす場合は、管理組合の承認が必要となることがあります。
●建築確認申請
・構造耐力上主要な部分の過半の変更：柱、梁、耐力壁などの変更が該当します。
・用途変更：例えば、住宅の一部を店舗に変更する場合などが該当します。
・防火上主要な間仕切壁の位置の変更：延べ面積が100㎡を超える建築物が対象です。
●消防法
住宅用火災警報器の設置が義務付けられています（第9条の2）。延べ面積が300㎡以上の共同住宅では、消防用設備等（自動火災報知設備など）の設置が必要です。
●景観法
一部の地域では、外観の変更に関する規制があります。例えば、京都市では、建築物の高さや色彩に関する厳しい規制があります。
●バリアフリー法（高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律）
共同住宅の共用部分を改修する際、一定の基準を満たすバリアフリー化が求められることがあります。
リノベーション投資のリスクと対策
リノベーション投資には様々なリスクがありますが、適切な対策を取ることで、これらのリスクを軽減できます。以下に主なリスクと対策を説明します。
予算オーバーのリスクとその管理方法
リノベーション工事では、予想外の出費が発生することがよくあります。
これに備えるために以下の対策をしておきましょう。
（１）予備費（余裕資金）を用意する
総工事費の10〜15%程度を予備費として確保しましょう。
例：工事費500万円の場合、50〜75万円の予備費を準備
（２）優先順位をつける
必ず行うべき工事と、あれば良い程度の工事を明確に区別します。
予算オーバーの兆候が見られたら、優先度の低い工事を後回しにするなど、柔軟に対応しましょう。
工期遅延への対処：時間管理の重要性
工事の遅れは、収益開始の遅れにつながります。
これを防ぐためにできることは以下の対策です。
① 重要な作業の流れ（クリティカルパス）を把握する
工事の中で、最も時間がかかる、または他の作業に影響を与える重要な作業を理解し、重点的に管理します。
例：水回りの工事が遅れると、後続の内装工事全体に影響するため、特に注意が必要です。
② 代替案を用意する
資材の納期遅れなどの問題に備え、別の選択肢を事前に考えておきます。
例：希望の設備が入荷遅れの場合、代替品を使用するなどの対応を準備します。
想定外の建物の欠陥：事前調査の重要性
古い建物には、見た目では分からない問題が潜んでいることがあります。
これを防ぐために必要なことは以下です。
（１）専門家による建物診断（ホームインスペクション）を実施する
建物の状態を専門家に詳しく調べてもらいます。
例：壁の中の配管の劣化、屋根裏の雨漏りなど、目に見えない問題を発見できます。
（２）建物の履歴を調査する
過去の修繕歴や災害による被害歴を確認します。
例：過去に大きな水害があった地域なら、床下や壁の中の湿気対策が必要かもしれません。
市場ニーズの変化：柔軟な対応力
不動産市場は常に変化しており、数年後には今とは違うニーズがある可能性があります。
これに備えるために、トレンドの把握と将来を見据えた対応を心掛けましょう。
（１）市場トレンドを常にチェックする
不動産関連のニュースやセミナーなどで、最新の情報を収集します。
例：在宅ワークの増加に伴い、書斎スペースへのニーズが高まっているなどの情報を把握します。
他にも民泊やインバウンドなどの情報も不動産投資と絡めた戦略の最新事例などを察知していきましょう。
（２）将来の変更に対応できる設計を心がける
間取りや設備を、将来的に変更しやすいように計画します。
例：1LDKと2LDKの間で容易に変更できる間取りにするなど、将来のニーズ変化に備えます。
これらの対策を講じることで、リノベーション投資のリスクを軽減し、成功の可能性を高めることができます。
リスクを恐れるのではなく、適切に管理することが重要です。
リノベーション投資の可能性と成功への道筋
リノベーション投資は、サラリーマン投資家にとって魅力的な資産形成の手段です。物件価値の向上、コスト効率の良さ、カスタマイズの自由度、早期の収益化といったメリットがあります。
成功のためのポイントは以下の通りです。
●慎重な物件選び：立地、築年数、間取りを吟味する
●綿密な資金計画：予備費を含めた詳細な計画を立てる
●法規制の理解と遵守：建築基準法などの関連法規を把握する
●リスク管理：予算オーバーや工期遅延への対策を講じる
●市場動向の把握：不動産トレンドを常に注視し、柔軟に対応する
リノベーション投資は、成長市場であり、環境への貢献にもなります。
また、自己実現の機会や副業としての可能性も秘めています。
確かにリスクは存在しますが、適切な戦略とリスク管理で最小限に抑えることができます。
小規模な物件から始め、経験を積みながら徐々に投資規模を拡大していくアプローチをおすすめします。
不動産市場、特にリノベーション市場は今後さらなる成長が期待されています。
この機会に、皆さんも不動産投資、特にリノベーション投資に挑戦してみてはいかがでしょうか。
適切な準備と継続的な学びを通じて、リノベーション投資は皆さんの経済的自由への重要な一歩となるでしょう。
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