2026年1月現在、USドル／円の為替レートは1ドル154.77円となっており、直近の為替市場を見ると、1ドル150円台での推移が定着してきました。

2021年当時は100円台前半でしたが、わずか数年で歴史的な円安水準へとシフトしています。

円安傾向にあると、現金預金のままでよいのかどうか悩ましいところです。

不動産投資に円安、為替相場がどのように影響するのか、この記事で解説します。

 

 

不動産投資に円安が与える4つの影響とは

結論として、円安は不動産投資のコストと需要の両面に大きなインパクトをもたらします。

 

主な影響は以下の4つです。

 

（1）購入時の価格上昇

（2）海外投資家による国内不動産への投資増加

（3）国内投資家による海外不動産の購入価格上昇

（4）住宅ローンの金利上昇

 

以上のようなポイントを押さえつつ、円安が不動産投資に影響する理由を確認していきましょう。

 

 

（1）購入時の価格上昇

国内の建築現場では、多くの資材を輸入に頼っているのが実情です。

円安が進めば、木材や鉄鋼、コンクリートの原材料調達コストはダイレクトに跳ね上がります。

加えて、建設業界では、2024年に実施した働き方改革以降、労働時間の適正化に伴う人手不足が常態化し、人件費も高止まりが続いています。

 

これら「資材費」と「人件費」の双方が上昇することで、新築物件の販売価格は高騰せざるを得ません。

新築価格の上昇は、割安感のある中古物件の価格をも引き上げる要因となり、不動産市場全体の相場を押し上げる結果を招いています。

インフレに強い資産とはいえ、購入タイミングの見極めがより重要になりました。

 

 

（2）海外投資家による国内不動産への投資増加

円安が進むと、海外からの旅行客によるインバウンド消費が増えるのと同じく、海外投資家による日本国内への不動産投資も増加する傾向があります。

 

海外投資家の本国の資金量が以前と同じでも、円安の進行によって不動産価格に割安感が生じるためです。

 

たとえば、日本国内の不動産価格が3,000万円だったとしましょう。

2021年1月と2026年1月を比較した結果は以下のとおりです。

 

 

2021年1月ごろに購入すると、当時はUSドル／円の為替レートが1ドル103.6961円でしたので、

3,000万円 ÷ 103.6961円/ドル = 289,306.92ドル ≒ 290,000ドルが必要でした。

 

一方で2026年1月現在、3,000万円の不動産を購入しようとすると、USドル／円の為替レートは1ドル154.77なので、

3,000万円 ÷ 154.77円/ドル = 193,836.01ドル ≒ 194,000ドルで購入ができます。

 

2021年1月と2026年1月を比べると、約96,000ドルの違いがあることがわかりました。

290,000ドル – 194,000ドル = 96,000ドル

 

円安が進行した方が、海外投資家は日本の不動産を買いやすくなっていますよね。

 

結果、日本の不動産投資に対する需要が増加し、購入価格の相場が上昇していく要因となります。

 

 

（3）国内投資家による海外不動産の購入価格上昇

日本から海外不動産へ投資する場合は、国内とは逆の現象が起こります。

円の価値が下がっているため、同じ10万ドルの物件を買うにしても、より多くの日本円を用意しなければなりません。

 

これから海外不動産投資を始める方にとっては、参入障壁が高くなっていると言えるでしょう。

一方で、すでに海外物件を保有しているオーナーにとっては朗報です。

円安進行により、円換算した際の資産価値やインカムゲインが増加するため、為替差益を享受できるチャンスでもあります。

 

 

（4）住宅ローンの金利上昇

2026年現在、日本銀行による政策金利の引き上げに伴い、多くの金融機関が変動金利の基準となる「短期プライムレート」の引き上げを行っています。

これまでは銀行間の競争原理によって低金利が維持されてきましたが、資金調達コストの上昇という市場環境の変化には逆らえない状況です。

 

 

なお、不動産等を安心して始めるための用語を以下の記事で解説しています。不動産投資に興味はあるけど、よくわからないという方は必見です。

 

これだけは覚えて！不動産投資を安心して始めるサラリーマン必須用語30選

 

 

円安が不動産投資に影響を与える3つのタイミング

国内の不動産投資で円安の影響を受けるタイミングは、以下の3つに分けられます。

 

（1）不動産購入時

（2）不動産売却時

（3）不動産のメンテナンス・リフォーム時

 

それぞれのタイミングで、どのように円安が影響するかを把握しておきましょう。

 

 

（1）不動産購入時

投資用物件を購入する際、円安局面では「物件価格」と「金利」のダブルパンチを受ける可能性があります。

輸入資材の高騰は建築費を押し上げ、それが新築・中古問わず物件価格の上昇につながっているからです。

 

そのため、購入を迷い続けること自体が、かえって初期費用を膨らませるリスクになりかねません。

また、銀行の貸出金利も上昇トレンドにある今、少しでも低い金利で融資を確定させるには、早めの決断が有利に働くケースが多いでしょう。

家賃収入というインカムゲインを早期に確保し、インフレによる現金価値の目減りを防ぐためにも、「今が買い時」という視点を持つことが重要です。

 

 

（2）不動産売却時

不動産を購入したときに比べて、売却のタイミングで円安になっていたケースで考えましょう。

円安が進行してインフレになると、不動産価格も他の物価と同様に上昇しやすいと言えます。

 

物件の特徴や人気エリアによっても異なりますが、購入時と売却時の差額で儲けられるケースも十分に考えられるでしょう。

現金資産をそのまま貯金として管理するよりも、インフレの恩恵を受けやすいのが不動産投資の特徴でもあります。

 

 

（3）不動産のメンテナンス・リフォーム時

物件を保有・運用していく中では、円安による修繕費用の増加が懸念材料となります。

給湯器や壁紙などの建築資材は輸入に頼る部分が大きく、近年の円安と人件費高騰により、リフォーム費用はどうしても高くなりがちです。

 

しかし、経費が増えることをただ嘆く必要はありません。物価が上昇している局面では、同時に家賃相場も上昇傾向にあるからです。

リフォームを行って物件の価値を維持・向上させ、強気の家賃設定でコスト増をカバーする戦略が有効でしょう。

必要経費と割り切るだけでなく、収益性を高めるための「攻めの投資」と捉えて対処することをおすすめします。

 

 

円安の影響度は不動産投資の2つのスタイルによって変わる

不動産投資での円安の影響度は、運用方針によって異なります。

 

（1）キャピタルゲインで短期間の大きな収益を狙う

（2）インカムゲインで安定した長期的な収益を狙う

 

この2つの不動産投資スタイルに分けて、円安の影響度を解説します。

 

 

（1）キャピタルゲインを狙う場合：有利に働きやすい

「安く買って高く売る」キャピタルゲイン狙いの場合、円安は極めて有利な要素として働きます。

円安はインフレを引き起こし、不動産価格そのものを押し上げる力が強いからです。

 

実際に、建築費高騰による新築マンション価格の上昇に引っ張られる形で、中古市場の相場も底堅く推移しています。

そのため、現金で保有し続けるよりも、不動産に変えておくことで資産価値の向上を期待しやすい状況にあるのです。

 

また、海外不動産への投資であれば、現地の不動産価格に加え、為替差益によって円ベースでの資産額が増加するメリットも享受できるでしょう。

過度な楽観は禁物ですが、インフレトレンドを味方につけやすいのが、このスタイルの特徴と言えます

 

 

（2）インカムゲインを狙う場合：有利に働きやすい

結論として、インカムゲインを重視する長期運用においても、現在のインフレ基調はプラスに作用します。

長らく横ばいだった日本の家賃相場ですが、物価上昇に伴い、ついに上昇トレンドへと転換しました。

 

もちろん、円安は修繕費などのコスト増という側面も持ち合わせています。

しかし、それ以上に家賃収入の増加によって収益をカバーできる可能性が高く、現金のまま放置するよりも資産価値を維持しやすい点がメリットです。

特に国内不動産であれば、海外物件のような為替変動による資産額の乱高下もありません。

 

安定した需要が見込めるエリアを選べば、インフレ時代における堅実な資産防衛策となるでしょう。

 

 

以下の記事で不動産投資がインフレに強い理由や成功ポイントを詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

 

現金は損？不動産投資がインフレに強い理由3選！投資リスクと成功ポイントを解説

 

 

国内不動産は「為替変動」を避けつつインフレ対策となりうる

結論として、国内不動産への投資は、為替による価格変動リスクを抑えたい方にとって、有効なインフレ対策となりうる選択肢です。

 

海外不動産への投資は、円安局面で有利になる反面、為替レートの動きによって資産価値が大きく変動する可能性があります。

一方で、国内不動産であれば為替の直接的な影響は限定的です。

むしろ、国内の物価上昇トレンドに合わせて家賃相場も緩やかに上昇していく傾向があるため、現金の価値低下を補う効果が期待できるでしょう。

 

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円安・インフレ時代、資産構成の見直しが重要

円安傾向が続く今こそ、保有資産のバランスを見直すべきタイミングと言えます。

 

モノの値段が上がり続けるインフレ局面において、すべての資産を現金だけで持っておくことは、実質的な価値の目減りを招く懸念があります。

もちろん投資にリスクはつきものですが、不動産のような実物資産へ資金の一部を分散させることは、インフレの影響を緩和する一つの手段となりうるでしょう。

 

ご自身の資金状況や許容できるリスクの範囲を考慮しつつ、長期的な視点で無理のない運用スタイルを選択していくことが大切です。

 

 

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