ワンルーム投資の物件購入にかかる費用
不動産投資は物件を購入するところから始まります。
物件の価格は1,000万円以上になることが多いため、高額な自己資金が必要なのではと思うかもしれません。
しかし、ほとんどの不動産投資家は、金融機関から融資を受けて物件を購入しています。
むしろ、高額な物件を自己資金だけで購入する人はほとんどいません。
不動産投資ローンを組む場合、物件価格でフルローンを受けるなら自己資金として必要になるものは、登記費用や各種税金、融資にかかわる手数料、火災保険料などです。
頭金を用意できるなら、これらに加えて物件の購入価格の何%かを自己資金から頭金として支払います。
物件の購入費用の目安
不動産投資を始めるにはまず、賃貸用の物件を購入します。
そのための購入費用が、ワンルームマンションだと、首都圏の新築物件で2,000万円～4,000万円がおおよその相場となっています。
一方、中古物件であれば数百万円台のものから見つけることができます。
ただし、値段が安くても、築年数が経っているものや、空室期間が長いものなどもあるため、リスクが高い物件も存在します。
物件の購入費用は、金融機関のローンを活用すれば全額を用意する必要はありません。
頭金として物件価格の2割程度を支払うケースが多いです。
また、販売会社と提携している金融機関を利用できる場合は、物件価格全額や初期費用まで組めるローンを活用できることがあります。
初期費用はケースバイケースではありますが、物件の購入価格の8%~10%ほどを目安として見込んでおきましょう。
物件の購入費用の内訳
それでは、ここから物件の購入の際にかかる費用の内訳を見ていきます。
初期費用としては主に以下の10種類の費用が必要になります。
1. 仲介手数料
仲介手数料とは、住宅の売買の際、売主と買主の間に入って意見の調整や契約事務などを行う不動産会社（仲介会社）に支払う手数料のことです。
仲介手数料は、売買価格に応じて法定限度額が決められていて、下記のようになっています。
（宅地建物取引業法第四十六条第一項）
●売買価格（税抜き）が200万円までの部分‥‥上限5.5％（税込）
●売買価格（税抜き）が200万円超え～400万円までの部分‥‥上限4.4％（税込）
●売買価格（税抜き）が400万円超えの部分‥‥上限3.3％（税込）
この計算は、下記の速算法で算出することができます。
●仲介手数料＝売買価格（税抜き）×3％+6万円
仲介手数料には税金がかかるので税率の10％がこれに加わります。
たとえば、3,000万円の中古ワンルームマンションを購入した場合、3,000万円×3％＋6万円＝96万円となり、これに税金がかかります。
すると105万6,000円（税込）が仲介手数料となります。
この仲介手数料はあくまでも法律で定められている上限額なので、交渉することももちろん可能です。
仲介を依頼する不動産会社に相談してみましょう。
新築物件のように売り主が販売会社の場合にはかからない費用になります。
2. 登録免許税
不動産を所有する際は、所有者を明らかにするために所有権の「登記」をします。
物件が新築か中古かによって次の方法があり、それぞれに登録免許税という税金を納めることで登録をします。
土地の所有権の移転登記は固定資産税評価額の2.0％となります。
建物の所有権の登記は、物件が新築か中古かによって登記の種類と税率が少し異なります。
登記を自分で行う場合は、下記にある書類を自分で用意して法務局に提出します。
●登記識別情報‥‥土地や建物といった不動産の所有者などが記載されている
●登記原因証明情報‥‥所有権を移転登記する原因、移転する人やされる人などが明記されている
●住民票‥‥移転登記をするのが当人であることを証明する
登記には専門的な知識が必要なため、ほとんどの場合は司法書士に依頼します。
その場合は司法書士への報酬の支払いが必要になります。
3. 司法書士への報酬
不動産の登記申請は自分で法務局へ申請することもできます。
しかしながら、登記の手続きは複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。
登記の手続きや登録免許税の納付などを司法書士に代行してもらう場合は、司法書士に報酬を支払います。
司法書士の報酬額は、 平成14年（2002年）の司法書士法改正により、2003年4月1日以降自由化されました。
現在は報酬額が法律で定められていないので、司法書士事務所や司法書士によって報酬が異なります。
不動産の登記に関する司法書士への報酬の目安は、物件1件につき数万円〜5万円程度ですが、司法書士事務所サイトを検索すると登記の種類別に金額を確認することができます。
融資をしてくれる金融機関が司法書士を紹介してくれるケースもあります。
4. 印紙税
契約書などの文書は課税文書と言われ、契約の成立を証明するために課税することが定められています（印紙税法基本通達第12条）。
不動産の売買における契約書は第1号文書に当たり、その成立を証明するために収入印紙を貼付することで税金を支払います。
この収入印紙の金額は、契約書に記載されている金額によって異なります。
下記の表が印紙税になります。
※平成26年4月1日から令和6年（2024年）3月31日までの間に作成される契約書については印紙税の税率が軽減されます。
参照：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁
5. 固定資産税・都市計画税
不動産を所有することで固定資産税と都市計画税がかかります。
毎年1月1日に固定資産台帳に登録されている所有者に対して固定資産税と都市計画税の支払い義務が発生します。
計算式はそれぞれ次のようになっています。
●固定資産税＝固定資産税評価額×標準税率1.4%
●都市計画税＝固定資産税評価額×制限税率0.3％
中古物件の場合、1月1日時点の所有者に課税されていますが、年の途中で所有者が変わる場合がほとんどです。
その場合、不動産の売買契約をして引き渡し日が確定した時点で固定資産税と都市計画税を日割りで計算し、決算日に買主が売主に支払うことが多いです。
6. 不動産取得税
不動産取得税は、不動産の移転に対して課せられる税金で、売買、贈与、交換、建築などの際に課税されます。
ワンルームマンションを取得する際にもその評価額に対して不動産取得税がかかり、計算式は下記になっています。
●不動産取得税＝固定資産税評価額×標準税率3％
上記の税率は平成20年4月1日から令和6年3月31日までの期間とされています。
さらに土地に関しては、令和6年3月31日までに取得した場合、固定資産税評価額の1／2の金額に対して課税される軽減制度があります。
この不動産取得税に関しては、購入後数ヶ月から一年後くらいに自治体から納税通知書が届きます。
遅れてくるので初期費用として忘れられがちですが、初期費用として用意しておきましょう。
7. ローンの事務手数料
不動産投資のための融資を銀行などから受ける際に支払う事務手数料が、不動産投資事務取扱手数料です。
事務手数料と略されることもあります。
事務手数料は借入金額の1〜3％で設定されていることが多いです。
ローンを借りる際には金融機関が返済計画書の作成など事務的な業務を行います。
そのため、金融機関に事務手数料を支払う必要があります。
定額制と定率制の2種類の計算方法があります。
定額制は借入金に関わらず、決まった金額が事務手数料になります。
一方で、定率制は借入金に対しての割合で事務手数料が決まります。
たとえば、融資してもらう金額が1,000万円で事務手数料が3％だとすると、事務手数料は30万円となります。
8. ローン保証料
融資を受ける際に保証人を立てるケースもありますが、ほとんどの金融機関では保証会社を利用してローンの返済を保証する仕組みをとっています。
この場合、保証料は一括で支払う方法と、金利に上乗せしてローン返済と一緒に保証料を支払う方法があります。
一括で支払う場合は融資総額の2％前後が相場となります。
金融機関によっては保証料を設定しない場合もあります。
その場合は、お得に見えますが、金利に実質的に組み込まれていることもあるようですので、ローン保証料と金利の両方を見ながら確認しておきましょう。
9. 火災保険料・地震保険料
火災や台風、大雨、洪水などで被害を受けた際には、火災保険に加入しておくことで補償を受けることができます。
ローンを借りる場合は物件が担保となるので、火災保険への加入が必須となっている金融機関もあります。
火災保険の補償対象には地震に対する補償がありません。
そこで、地震保険にも加入したいところですが、地震保険は単独では契約できないため、火災保険に地震特約をつけておくことをおすすめします。
10.修繕積立基金
修繕積立基金は将来の大規模修繕工事に備えて、購入時に一括で支払う費用です。
中古マンションの購入時には徴収されることはありません。
ワンルームマンションだと規模にもよりますが、一括で10万円～50万円くらいになります。
ワンルーム投資の初期費用の抑え方
不動産の価格にもよりますが、初期費用には大きな金額がかかってしまいます。
少しでも初期費用を抑えるために、以下のことを検討してみてください。
売主の業者を探す
仲介手数料は不動産業者に仲介をしてもらうことによって発生します。
つまり、不動産業者が自ら保有していて売主の物件には仲介手数料がかかりません。
初期費用を抑えるために、直接売主となってくれる業者を探してみましょう。
仲介手数料の値下げを交渉する
仲介業者を通して物件を購入する場合、売買契約が成立すれば仲介手数料を支払うことになります。
仲介手数料の金額は上限額は定められていますが、一定ではありません。
自己資金に不安があるなど正当な理由をあげて交渉することで仲介手数料を下げてもらえる可能性もあります。
頭金を減らす
不動産投資ローンの頭金を多く支払おうとすればするほど、初期費用はふくらみます。
頭金を減らすことによって、初期費用の総額を抑えることができます。
しかしこの方法には、注意しなければならない点があります。
頭金の金額は、不動産投資ローンの審査にかかわる項目になります。
頭金を少なく設定することで、融資の条件が厳しくなり審査に通らない可能性も出てきてしまいます。
また、頭金を少なくすれば初期費用の総額も少なくなりますが、ローンの総額は大きくなるので、それに伴って利息の負担が大きくなることを考慮しておく必要があります。
ワンルーム投資の運用にかかる費用
不動産投資としてワンルームマンションを所有する場合には、初期費用だけでなく運用にも費用がかかります。
たとえば、以下のような費用が定期的にかかってきます。
建物管理費
マンションは、一つの建物の中に、専有部分と共用部分があります。
共用部分に関しては、掃除やエレベーターの定期点検などの運用ルールをマンション所有者たちでつくる管理組合で決めて管理をしていきます。
一般的に、これらの業務は「建物管理会社」に委託されることが多いです。
区分所有者は建物管理会社に委託することでかかる費用を建物管理費として支払う必要があります。
修繕積立金
マンションは、約15年に1度の頻度で「大規模修繕工事」をする必要があります。
日々の建物管理費も必要ですが、同時に、大規模修繕工事にかかる費用も積み立てていく必要があります。
この費用に関しても管理組合が総会で決議して決定し、区分所有者は修繕積立金を納めます。
修繕は大規模修繕工事のタイミング以外にも発生します。
玄関などの共用部分に破損などが見つかれば補修工事をします。
エレベーターの定期点検で不具合が指摘されれば部品交換なども必要となります。
建物管理会社は定期的に点検作業を行うため、その度に修繕費がかかります。
突発的にかかる費用
建物管理費や修繕積立金のように定期的にかかる費用のほかにも、突発的に発生する費用もあります。
以下のような費用が突発的に発生します。
●入居者が退去する時に発生する修繕費・設備交換費
●入居中に突然発生する設備の交換費用
●入居者募集時に不動産仲介会社に支払う広告費
これらの費用はいつ、どのくらいかかるかわかりません。
突発的な出費のために不動産投資が赤字になってしまうこともあります。
このような不測の事態を避けるために、安定して家賃収入を得られる物件で不動産投資をすることがおすすめです。
人口増加が見込めて賃貸の需要が多い地域を選ぶことは最重要ポイントです。
また、修繕がどのくらい必要になるか読みにくい中古の物件よりも新築の物件を選ぶことも選択肢に入れましょう。
まとめ
ワンルームマンションで不動産投資をはじめるにあたって必要な初期費用と運用にかかる費用を解説してきました。
具体的にどんな費用がどのくらいかかるのかをイメージして資金計画をしっかりと立てて不動産投資を始めましょう。
初期費用を抑えることについても紹介したので、できるだけ安い物件を手に入れたいと思う方も多いかもしれません。
しかし、初期費用を抑えることばかりに気を取られて家賃収入が安定して入らない物件を購入してしまっては元も子もありません。
エリアの選定や物件の管理のしやすさなどもよく考慮して不動産投資をしましょう。
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