新たな投資の形「フラクショナル投資」とは
近年、新たな不動産投資の手法として不動産小口商品が数多く登場しています。
アメリカの不動産業界では、Fractional Ownership（部分所有権）という呼ばれ方で不動産の小口商品化が浸透しはじめています。
Fractionalとは「分数の」と言う意味で 、一つのものの所有権を複数人で分割するという投資の仕方です。
もともとは、超高額で一人で所有することが難しい、商業施設やタンカーや貨物船、プライベートジェットなどの投資に使われることが多かった手法ですが、ここ数年の間に一般的な住宅不動産への投資にも用いられるようになりました。
フラクショナル投資が普及している背景には、テクノロジーの発達があります。
Fractional Ownershipが超高額商品においてだけ用いられてきたのは、販売や管理が複雑になってしまうからでした。
販売者や管理者からすれば、投資家の数が増えても、売上は変わらないのに、かかる手間は人数に比例して増えていきます。
1億円の収益物件を1人に売った場合の契約は1度だけ、利益も1人に収めれば済みます。
しかし、商品を100人に分割して売った場合は、売上は1億円のままなのに、契約回数は100回、利益を100人に分配するための計算や振込手続きが必要になります。
超高額商品といえども多くの人に分割してしまうと利益が割に合わなかったのです。
しかし、テクノロジーが発達したことで販売や管理業務の大部分をオンライン化および自動化できるようになりました。
アメリカでは法的な制限も日本より小さいことから、かなり少額まで細分化して販売しても、事業として成り立つくらいに省力化が進んでいます。
Amazon社CEOのジェフ・ベゾスが投資するArrived社では、最小100ドルから不動産の部分所有が可能です。
さらに極端な例では「最小5ドルから投資可能」を掲げるFintor社などもあります。
フラクショナル投資とタイムシェアやREITの違い
フラクショナル投資は日本ではまだ馴染みの薄い投資手法です。
しかし、欧米においては資産の所有権や使用権を共有し、投資した割合に応じて利益や維持費などを分割する投資形態はすでに確立されています。
高額資産の所有権を分割させることにより、経済的負担や投資リスクを軽減できます。
フラクショナル投資の中でも、「フラクショナル・プロパティ・オーナーシップ」は、資産の所有権や使用権を共有して利益を得る投資手法を不動産に特化させたものです。
ほかに「プロパティ・ジョイント・ベンチャー」と呼ばれることもあります。
「不動産に共同投資する」という概念はタイムシェアやREIT（不動産投資信託）と共通しますが、以下のような違いがあります。
タイムシェア
リゾートホテルやマンションなどの一室を一定の期間、所有（滞在）する権利を複数人で共有します。
維持管理の負担が少ないです。
ヒルトンやマリオットなど、一部の大手ホテル企業がタイムシェアを販売しています。
REIT（不動産投資信託）
ファンドマネージャーが投資家から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資家に配当します。
投資家は投資対象の物件を選択できません。
フラクショナル・プロパティ・オーナーシップ
投資家同士が投資対象の物件や運用法など物件に関する事項を自ら選択できます。
また、タイムシェアとは違って、不動産の一部に対する所有証書が発行されます。
不動産価値に応じて、不動産のシェアの価値が増減します。
フラクショナル・プロパティ・オーナーシップの最大の魅力は、不動産投資のメリットはそのままに投資リスクを分散できる点です。
たとえば1億円の物件に10人で投資すれば、投資家1人当たり1,000万円で物件を共同所有できます。
単独で投資するより遥かに高額な物件を所有できるためより大きなリターンを狙える一方で、潜在的なリスクは10分の1に軽減されます。
フラクショナル投資のメリット・デメリット
不動産の所有権を持てる上にリスクも抑えることができるのが不動産のフラクショナル投資です。
良いところばかりが見えてきそうですが、メリットだけでなく、当然デメリットも存在します。
ここでは、フラクショナル投資のメリット・デメリットを挙げていきます。
フラクショナル投資のメリット
・少額から投資ができる。
・個別の物件に投資ができて所有権も発生する。
・賃料の集金や物件のメンテナンスなどの管理業務を自分でやる必要がない。
・通常の不動産と同様に売買できる。
フラクショナル投資のデメリット
・ローンを組みづらく、レバレッジが効かせられない。
・管理業務を自分で行えないため、空室リスクやメンテナンスコストを自分でコントロールできない。
・売買マーケットが未成熟なため、サービスのユーザー数の伸びに流動性が左右される。
まずは不動産クラウドファンディングからはじめて見るのもおすすめ
フラクショナル投資はアメリカのベンチャー企業などがここ数年で注目のサービスを展開していますが、まだまだマーケットが成熟しているとは言えません。
プラットフォームやそのユーザー数が少なければ、気に入った物件に巡り会えなかったり、売買の利益が思ったほど出なかったり、なんてことも考えられます。
そこでおすすめなのが不動産クラウドファンディングです。
2017年の「不動産特定共同事業法の改正」によりクラウドファンディングでの不動産投資が可能になりました。
不動産クラウドファンディングは、個人投資家から少額の資金を集めて、一つの不動産プロジェクトに投資する方法です。
フラクショナル投資と同じく不動産投資が初めての方でも始めやすいです。不動産クラウドファンディングは、多くの投資家が少額の資金を出し合って一つの「不動産プロジェクト」に投資する形になります。
投資家はフラクショナル投資と異なり、不動産そのものを所有者となるのではなく、プロジェクトへの資金提供者となります。
そのため、不動産の直接的な所有や運用に関与することはありませんが、プロジェクトの成功に応じてリターンを得ることができます。
クラウドファンディングを使うことで、既存の金融機関から融資のつきにくいプロジェクトにも積極的な資金を集めることができます。
法定耐用年数の過ぎた古民家の再生に使ったり、権利関係が複雑な底地を購入して再開発を進めたりする事例も出てきています。
ポータルサイト運営のLIFULLによると、2022年には国内21社が新たに不動産クラウドファンディング事業に参入しています。
これにより、2018年からの累計参入社数は64社に達しています。
クラウドファンディングの募集総額が前年比224%増の約548億円となり、大型プロジェクト案件が多く見られました。
事業者の新規参入や既存事業者のファンド規模拡大などを背景に不動産クラウドファンディング市場は大きく成長しています。
これらの数値から見て、不動産クラウドファンディングは、事業者も投資家も注目する選択肢となっていることがわかります。
不動産クラウドファンディングなら、不動産の需要が期待できる都市として注目の福岡市に特化した「えんfunding」がおすすめです。
https://en-funding.en-hd.jp/column/column.html?article_id=7
まとめ
不動産のフラクショナル投資は資金や専門的な知識が少なくても気軽に始められるため、不動産投資初心者におすすめの選択肢と言えます。
リスクを抑えて不動産オーナーになれるのが何よりの魅力です。
ただ、日本ではまだ未成熟な投資手法なので業界の今後の動向に注意が必要です。
そこで不安を感じる方は、不動産フラクショナル投資と同様に少額で始められ、管理運用の手間もいらない不動産クラウドファンディングを検討してみるのも一つの手です。
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