不動産クラウドファンディングの仕組み、事業スキームとは？

不動産クラウドファンディングは不動産特定共同事業および電子取引業務の認可を受けた事業者だけが提供できる新しいスタイルの不動産投資です。

事業者は1つの不動産物件に対してインターネット上で複数の投資家から資金を募ります。そして、集まった資金をもとに事業者が不動産物件を取得し運営します。

事業にともなって生じる不動産売却や家賃収入で得た利益を、出資比率に応じて投資家へ分配するという不動産投資の仕組みです。

投資家は、不動産物件は所在地や築年数、施工会社、管理状態、収支シミュレーションなどの詳細を確認しておき、投資物件を決めます。投資物件が決まればあとの運営や管理は事業者へおまかせします。

すべての手続きをインターネットのみで完結させることができますし、投資した不動産物件の運用管理業務の手間を事業者が行ってくれるため、面倒な手間は一切かからず手軽に不動産投資ができるのが魅力です。

不動産クラウドファンディングと他の不動産投資としくみの違い

不動産クラウドファンディングと似たものとして、同じように不動産にまつわる投資を行う「現物不動産投資」、「REIT」、「ソーシャルレンディング」があります。

それらと不動産クラウドファンディングには、どんな違いがあるのでしょうか。

現物不動産投資との違い

これまでの不動産投資では主流だったのは、「現物不動産投資」。

マンションやアパート、ビルなどを購入して賃貸経営するもので、投資先の不動産を取得するには大きな資金が必要です。

自分の資金に加え、金融機関から借り入れを行うこともできます。

また、物件の建物管理や入居者の管理を行う管理会社選びや、立地選びが重要になってきます。

現物不動産はその名の通り、物件を自分で所有できることがメリットと言えます。

不動産を所有していることで、将来は自身の住まいとしての活用や、家族に資産として物件を残すこともできるのが魅力です。

不動産クラウドファンディングではひとりで物件を購入するのではなく、複数の投資家と共同で不動産投資をするため、大きな資金はいらず、少額から始めることができます。

投資経験が少なくてもスマホから簡単にはじめやすいのも魅力です。

REITとの違い

REITとは、Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）の略称です。

REITと不動産クラウドファンディングは、どちらも投資家から資金を募り不動産を取得するため、似たような投資方法に見えますが、いくつか違いがあります。

大きな違いの一つは、流動性の高さです。

REITは投資信託の仲間ですが、上場されているため、証券取引所で売買できます。値の動きを見極めて好きな時に売買を行え、現金化しやすいというメリットがあります。

もう一つの違いは、REITは複数の不動産に投資を行うもので、自分で投資物件を選べないことです。

自動的に分散投資するためリスクは低いですが、大きなリターンも期待できません。

一方で、不動産クラウドファンディングは投資先の物件を確認してから投資できるため、人気の有りそうな物件や自分の好みの物件を選んで投資することも可能です。

ソーシャルレンディングとの違い

ソーシャルレンディングとは、「貸付型クラウドファンディング」とも呼ばれます。

出資したい投資家と資金を募りたい個人や企業を、ファンド事業者がインターネット上で繋ぐマッチングサービスです。

ソーシャルレンディングでは投資家に対して、「匿名」で運営することができるため、事業内容はわかるものの運営者については知ることができません。

不動産クラウドファンディングには制限がないため物件の情報や運営者の情報も開示してもらえます。

不動産クラウドファンディングのメリットとデメリット

不動産クラウドファンディングのメリットとデメリットをご紹介します。

不動産クラウドファンディングのメリット

1万円からの手軽な不動産投資が可能

不動産クラウドファンディングは1万円の最低投資金額が設定されている案件が多く、手軽に投資を始められるのが魅力です。

現物不動産投資のように大きな資金を必要とせず、分散投資の第一歩としてミレニアル世代にもおすすめできます。

手間がかからない

現物不動産投資の場合に必ず発生する物件の修繕管理や入居者管理などの手間も費用も、不動産クラウドファンディングであれば必要ありません。

ネットでかんたんに申し込みが可能

不動産クラウドファンディングではインターネット上で登録・申込みができます。

また、投資したいファンドへの入金手続きから分配金の受取りまで、すべてインターネットで完結します。

運用期間が比較的短い

不動産クラウドファンディングの運用期間は早いものだと3か月から1年程度、長くても1年から3年程度です。

投資先を流動的に変えることができ、投資リスクを抑えられるため手軽に始められます。

不動産クラウドファンディングのデメリット

元本割れのリスク

不動産価格の急激な暴落やマンションの空室で家賃収入減により、元本割れとなる場合もあります。

ただし、不動産クラウドファンディングでは「優先劣後システム」を採用している場合が多いため、比較的そのようなリスクは低いと言えます。投資をする上ではこうしたリスクはつきものですが、それらを踏まえて分散投資しておくことでリスクを回避できます。

レバレッジ効果が薄い

レバレッジとは少ない資金で投資効果を上げ、高い収益を得ることです。

現物不動産投資の場合、個人の資金とは別に銀行からの融資をうけることで大きな投資ができ高い収益を得られます。

一方不動産クラウドファンディングでは融資をうけることはできず、個人の資産からコツコツ投資していく必要があります。

税制上のメリットはあまりない

株式投資や現物不動産投資のような繰越控除や損益通算などの税制上の優遇措置はありません。

「匿名組合型」の不動産クラウドファンディングで得た利益は雑所得になります。

「不動産投資」のリスクと投資家を守る仕組み

不動産投資の場合、物件の価値が下がったり入居率の低下などのリスクがあります。

リスク回避には以下の2つで投資家を守る仕組みがあります。

投資家を守る仕組み：優先劣後システム

投資家は損失が発生した場合、「優先劣後システム」によって優先的に守られます。

投資家（優先出資者）と事業者（劣後出資者）によって不動産を購入し、優先出資者は配当金が「先に」分配され、損失は「後で」負担することのできる仕組みです。

損失も事業者（劣後出資者）の元本を超えた場合にのみ発生し、劣後出資者の元本内に収まれば、優先出資者の元本に影響はありません。

この仕組みによって投資家はほぼリスクがなくなっています。

事業者を選ぶ際には優先劣後システムの比率を見て選ぶことをおすすめします。

投資家を守る仕組み：マスターリース契約

マスターリース契約とは不動産物件の入居状況に関わらず、固定の金額が支払われる仕組みです。

この契約物件に投資すれば、どれだけ空室が出ていても影響はなく一定の利益を分配されます。

不動産クラウドファンディング事業者を選ぶコツ

不動産クラウドファンディングの事業者を選ぶコツをご紹介します。

情報開示が適切か

不動産物件の築年数や施工会社、物件の事業内容、収支シミュレーションなどの情報は必須です。リスクやデメリットも含め情報開示している事業者を選びましょう。

問題が起きた場合の対応

サービスが充実しているだけでなく、トラブルに迅速に対応してくれるかどうかは重要なポイントです。

事業者の候補ができたら事前に過去のトラブルなどについて調べておきましょう。

案件数の多さ

案件数は事業者によって差があります。案件数が少ないと投資したい不動産が見つからず、人気の物件では抽選になり投資者同士で取り合いになってしまうため、できるだけ案件数の多い事業者を選びましょう。

不動産の種類が豊富

不動産にはホテルやマンションなどのタイプの違う不動産物件があり、利益や安定性も変わります。

たとえばホテルの場合、利回りは高めですがシーズンに左右され、居住マンションの場合は利回りは低めですが安定しています。

案件数と一緒に不動産の種類も豊富な事業者を選ぶのも良いでしょう。

事業者としての実績、信頼性

情報開示の詳細やトラブル時の対応などは信頼度に大きな影響があります。

事業者の規模の大きさや大手企業からの出資などがある場合などは初めてでも安心できる材料となります。

不動産クラウドファンディングなら「えんfunding」

えんfundingは福岡市に特化した不動産投資クラウドファンディングです。

福岡は地方都市のなかでも人口増加の見込みがあり、不動産の需要が期待できる都市として注目されています。

政令市の人口増加数・率で連続トップの福岡市、その要因と戦略とは。

えんfundingの不動産物件は人気の高いデザイナーズ物件を扱っており、とくに入居の需要が高く、空室にもなりにくいため安定した分配金を得られる可能性があります。

また、創業30年という歴史があり不動産のノウハウも豊富なのも安心要素です。不動産の利回りは平均5〜9％と非常に高く、リスクから投資家を守る「優先劣後方式」を採用しているのも魅力です。

ぜひ、えんfundingで不動産クラウドファンディングを始めてみてください