不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングという言葉を耳にしたことはあっても、どんなものかわからない人も多いでしょう。
不動産クラウドファンディングは誰でも利用しやすいという特徴があるため、注目されている投資方法の1つです。

この章では以下の2点について解説していきます。

（１）不動産クラウドファンディングの仕組み

（２）不動産クラウドファンディングの事業スキーム

 

（１）不動産クラウドファンディングの仕組み

不動産クラウドファンディングは不動産特定共同事業および電子取引業務の認可を受けた事業者だけが提供できる新しいスタイルの不動産投資です。
事業者は1つの不動産物件を小口化し、インターネット上で複数の投資家から資金を募ります。
そして、集まった資金をもとに事業者が不動産物件を取得し運営します。

事業にともなって生じる不動産売却や家賃収入で得た利益を、出資比率に応じて投資家へ分配するという不動産投資の仕組みです。

 

（２）不動産クラウドファンディングの事業スキーム

投資家は、不動産物件は所在地や築年数、施工会社、管理状態、収支シミュレーションなどの詳細を確認しておき、投資物件を決めます。
投資物件が決まればあとの運営や管理は事業者へおまかせします。

また、投資できる物件の種類も、マンションやオフィスビル、ホテルや旅館、空き家のリノベーションなどと多岐にわたります。

すべての手続きをインターネットのみで完結させることができます。
投資した不動産物件の運用管理業務の手間を事業者が行ってくれるため、面倒な手間は一切かからず手軽に不動産投資ができるのが魅力です。

 

 

不動産クラウドファンディングと他の不動産投資の仕組みの比較

不動産クラウドファンディングと似たものとして、同じように不動産にまつわる投資を行う「現物不動産投資」、「REIT」、「ソーシャルレンディング」があります。
それらと不動産クラウドファンディングには、どんな違いがあるのでしょうか。

この章では以下の内容について解説していきます。

（１）現物不動産投資との違い

（２）REITとの違い

（３）ソーシャルレンディングとの違い

それぞれを見ていきましょう。

 

 

（１）現物不動産投資との違い

これまでの不動産投資では主流だったのは、「現物不動産投資」です。

マンションやアパート、ビルなどを購入して賃貸経営するもので、投資先の不動産を取得するには大きな資金が必要です。

資金を用意する主な方法としては、自分の資金を使うか、金融機関から借り入れを行うこともできます。
また、物件の建物管理や入居者の管理を行う管理会社選びや、立地選びが重要になってきます。

現物不動産はその名の通り、物件を自分で所有できることがメリットと言えます。
不動産を所有していることで、将来は自身の住まいとしての活用や、家族に資産として物件を残すこともできるのが魅力です。
不動産クラウドファンディングではひとりで物件を購入するのではなく、複数の投資家と共同で不動産投資をするため、大きな資金はいらず、少額から始めることができます。
投資経験が少なくてもスマホから簡単にはじめやすいのも魅力です。

「不動産クラウドファンディングと現物不動産投資、J-REITの違いとは？」
>>https://en-funding.en-hd.jp/column/column.html?article_id=9

 

（２）REITとの違い

REITとは、Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）の略称です。
REITと不動産クラウドファンディングは、どちらも投資家から資金を募り不動産を取得するため、似たような投資方法に見えますが、いくつか違いがあります。

大きな違いの一つは、流動性の高さです。

REITは投資信託の仲間ですが、上場されているため、証券取引所で売買できます。
値の動きを見極めて好きな時に売買を行え、現金化しやすいというメリットがあります。

もう一つの違いは、REITは複数の不動産に投資を行うもので、自分で投資物件を選べないことです。
自動的に分散投資するためリスクは低いですが、大きなリターンも期待できません。

一方で、不動産クラウドファンディングは投資先の物件を確認してから投資できるため、人気の有りそうな物件や自分の好みの物件を選んで投資することも可能です。

さらに詳しい情報はこちらの記事でご覧ください。
「不動産クラウドファンディングとREIT（リート）、その違いと特徴を徹底解説！」
>>https://en-funding.en-hd.jp/column/column.html?article_id=46

 

（３）ソーシャルレンディングとの比較

ソーシャルレンディングとは、「貸付型クラウドファンディング」とも呼ばれます。
出資したい投資家と資金を募りたい個人や企業を、ファンド事業者がインターネット上で繋ぐマッチングサービスです。

ソーシャルレンディングでは投資家に対して、「匿名」で運営することができるため、事業内容はわかるものの運営者については知ることができません。
不動産クラウドファンディングには制限がないため物件の情報や運営者の情報も開示してもらえます。

さらに詳しい情報を知りたい方はこちらの記事でご覧ください。
「不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングを比較するコツと注意点」
>>https://en-funding.en-hd.jp/column/column.html?article_id=65

 

不動産クラウドファンディングのメリット4選

不動産クラウドファンディングのメリットは主に4つあります。をご紹介します。

（１）1万円からの手軽な不動産投資が可能

（２）手間がかからない

（３）運用期間が比較的短い

（４）ネットでかんたんに申し込みが可能

それぞれを解説していきます。

 

 

（１）1万円からの手軽な不動産投資が可能

不動産クラウドファンディングは1万円の最低投資金額が設定されている案件が多く、手軽に投資を始められるのが魅力です。
現物不動産投資のように大きな資金を必要とせず、分散投資の第一歩として若者世代にもおすすめできます。

 

（２）手間がかからない

不動産クラウドファンディングでは、物件管理の手間がかかりません。

現物不動産投資の場合、物件の修繕管理や入居者管理などの手間も費用が必ず発生してしまいます。

 

しかし、不動産クラウドファンディングでは、運営管理の専門業者が管理を行うため、投資家はこれらの手間をかけずに済みます。

 

投資家は投資物件を選び投資するだけで良いため、忙しい会社員の方などにはおすすめの投資方法です。

 

 

（３）運用期間が比較的短い

不動産クラウドファンディングの運用期間は比較的短くなっています。

運用期間は早いものだと3か月から1年程度、長くても3年程度の投資物件が多くあります。

 

数か月でリターンを期待できる投資物件が多くあるため、流動性が高くなり、資金計画が組みやすいのがメリットです。

 

例えば、得られた利益を使って、他の物件への投資を行ったり、他の金融商品への投資したりなど、選択の幅を広げられます。

 

 

（４）ネットでかんたんに申し込みが可能

不動産クラウドファンディングではインターネット上でかんたんに登録・申込みができます。

パソコンやスマートフォンがあれば、どこからでも不動産クラウドファンディングを始めることができます。

さらには、投資したいファンドへの入金手続きから分配金の受取りまで、すべてインターネットで完結するため、自分の好きな場所、時間で行えるため、スキマ時間をつかいやすいです。

具体的にどのような手続きになっていくのか、特にスマートフォンのカメラ機能を使った本人確認手続き「eKYC」による申込みの流れについて、福岡市特化型の不動産投資クラウドファンディング「えんfunding」を事例にこちらの記事で紹介しております。
「不動産投資クラウドファンディング「えんfunding」のネット申し込みやってみた！スマホでかんたん投資家登録！」
>>https://en-funding.en-hd.jp/column/column.html?article_id=44

 

不動産クラウドファンディングのデメリット3選

続いて、不動産クラウドファンディングのデメリットをご紹介します。

主なデメリットは以下のとおりです。

（１）元本割れのリスク

（２）レバレッジ効果が薄い

（３）税制上のメリットはあまりない

それぞれを見ていきましょう。

 

 

（１）元本割れのリスク

不動産クラウドファンディングには元本割れとなる可能性があります。

元本割れの原因は主に以下の3つです。

●不動産価格の急激な暴落

●マンションの空室での家賃収入減

●不動産クラウドファンディングプロジェクトの遅延

 

そもそも投資をする上で元本割れのリスクはつきもののため、どこまでリスクを減らせるかが焦点となります。

 

分散投資も元本割れリスクを回避する方法の1つですが、不動産クラウドファンディングでは「優先劣後システム」という仕組みで元本割れのリスクを低減できます。

 

「優先劣後システム」については、以下の章で解説していますので、ぜひご覧ください。

 

 

（２）レバレッジ効果が薄い

不動産クラウドファンディングはレバレッジ効果が薄いのがデメリットの1つです。

 

レバレッジとはてこの原理という意味で、少ない資金で投資効果を上げ、高い収益を得ることを指します。

 

現物不動産投資の場合、個人の資金とは別に銀行からの融資をうけることで大きな投資ができ高い収益を得られます。

 

一方不動産クラウドファンディングでは融資をうけることはできず、個人の資産からコツコツ投資していかなければなりません。

 

銀行からの融資を受けれないということは、銀行への返済義務が発生しないため、資金の安全性は高いと言えますが、その分リターンも少なくなりやすいと言えます。

 

このようにレバレッジ効果が薄いのは、不動産クラウドファンディングのデメリットの1つです。

 

（３）税制上のメリットはあまりない

不動産クラウドファンディングでは、税制上の優遇措置はあまりありません。

 

株式投資や現物不動産投資のような投資では、繰越控除や損益通算などの税制上の優遇措置がありますが、不動産クラウドファンディングではないため、気をつけるようにしましょう。

 

なお、「匿名組合型」の不動産クラウドファンディングで得た利益は雑所得になります。

より不動産クラウドファンディングのメリットデメリットを知りたい人は以下の記事を参照ください。

「不動産クラウドファンディングの4つのメリットと5つのデメリット」

 

 

「不動産投資」のリスクと投資家を守る2つの仕組み

不動産投資の場合、物件の価値が下がったり入居率の低下などのリスクがあります。
このリスクを回避するには以下の2つで投資家を守る仕組みがあります。

●投資家を守る仕組み①：優先劣後システム

●投資家を守る仕組み②：マスターリース契約

それぞれを解説していきます。

 

投資家を守る仕組み①：優先劣後システム

投資家は損失が発生した場合、「優先劣後システム」によって優先的に守られます。
投資家（優先出資者）と事業者（劣後出資者）によって不動産を購入し、優先出資者は配当金が「先に」分配され、損失は「後で」負担することのできる仕組みです。
損失も事業者（劣後出資者）の元本を超えた場合にのみ発生し、劣後出資者の元本内に収まれば、優先出資者の元本に影響はありません。

この仕組みによって投資家はほぼリスクがなくなっています。
事業者を選ぶ際には優先劣後システムの比率を見て選ぶことをおすすめします。

さらに詳しい内容はこちらの記事でご紹介しています。
「不動産クラウドファンディングにおける優先劣後方式とは？」
＞＞https://en-funding.en-hd.jp/column/column.html?article_id=22

投資家を守る仕組み②：マスターリース契約

マスターリース契約とは不動産物件の入居状況に関わらず、固定の金額が支払われる仕組みです。
この契約物件に投資すれば、どれだけ空室が出ていても影響はなく一定の利益を分配されます。

 

 

不動産クラウドファンディングに向いている人の特徴3選

不動産クラウドファンディングを始めたいけど、不安という人もいるでしょう。。

そんな人に向けて、投資を始めるのにおすすめな人を紹介していきます。

おすすめな人の主な特徴は以下の3点です。

（１）小額で始めたい人

（２）手間をかけず不動産投資を始めたい人

（３）少しずつ利益を得たい人

それぞれを解説します。

 

 

（１）小額で始めたい人

不動産クラウドファンディングは一口1万円から始められるため、比較的少額から投資を行えます。

そのため、まず少額から投資を行いたいと考えている人にはおすすめです。

 

また、投資の基本は分散投資です。

少額から始められる不動産クラウドファンディングは、複数の物件に投資しやすいため、分散投資を行いやすい特徴があります。

 

さらには、少額で始めることで投資に失敗した場合でもリスクを最小限に抑えられるため、投資初心者にはおすすめの投資方法です。

 

（２）手間をかけず不動産投資を始めたい人

不動産クラウドファンディングは一度始めてしまえば、物件の管理や運用を行う必要がないという特徴があります。
普段は会社員として働いているため不動産の管理に時間をかけられない、手間をかけないで投資をしたい人におすすめの投資方法です。

（３）少しずつ利益を得たい人

不動産クラウドファンディングは運用期間が短く、少額投資のため、得られる利益も少ないという特徴があります。
そのため、少しずつでも利益を得たい人に向いている投資方法です。
大きな収益を得たいと考えている人は、現物不動産投資を実施してみてはいかがでしょうか。

 

不動産クラウドファンディング事業者を選ぶ5つのコツ

不動産クラウドファンディングの事業者を選ぶ主なコツは以下の5点です。

（１）情報開示が適切か

（２）問題が起きた場合の対応

（３）案件数の多さ

（４）不動産の種類が豊富

（５）事業者としての実績、信頼性

それぞれを解説していきます。

 

 

（１）情報開示が適切か

不動産クラウドファンディング事業者を選ぶコツとして、リスクやデメリットも含め情報開示している事業者を選びましょう。

 

不動産物件の築年数や施工会社、物件の事業内容、収支シミュレーションなどの情報は必須です。

 

また、投資する前の情報開示だけでなく、投資後のフォローアップとして定期的な収益報告やプロジェクトの進捗状況報告などを行っているかも確認するようにしましょう。

 

（２）問題が起きた場合の対応

サービスが充実しているだけでなく、トラブルに迅速に対応してくれるかどうかは重要なポイントです。

 

不動産クラウドファンディングは投資であるため、元本割れが起きたり、貸し倒れが起きたりといったリスクもあります。

実際にこのようなリスクが発生した場合のサポート体制が用意されているか確認するのが重要です。

 

事業者の候補ができたら事前に過去のトラブルなどについて調べておきましょう。

 

（３）案件数の多さ

案件数は事業者によって差があります。
案件数が少ないと投資したい不動産が見つからず、人気の物件では抽選になり投資者同士で取り合いになってしまうため、できるだけ案件数の多い事業者を選びましょう。

（４）不動産の種類が豊富

不動産にはホテルやマンションなどのタイプの違う不動産物件があり、利益や安定性も変わります。
たとえばホテルの場合、利回りは高めですがシーズンに左右され、居住マンションの場合は利回りは低めですが安定しています。
案件数と一緒に不動産の種類も豊富な事業者を選ぶのも良いでしょう。

（５）事業者としての実績、信頼性

情報開示の詳細やトラブル時の対応などは信頼度に大きな影響があります。

 

事業者を選ぶ際は、必ず不動産特定共同事業の許可を受けている会社を選びましょう。

不動産クラウドファンディングを行う事業者は、取得しなければならない許可のため、確認してください。

 

さらに、事業者の規模の大きさや大手企業からの出資などがある場合などは初めてでも安心できる材料となります。

 

過去の実績もしらべて安心できる事業者を選ぶようにしてください。

 

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