不動産投資で注目すべき「入居率」
「入居率」とは
入居率とは、アパートやマンションの全部屋数に対して入居している部屋の割合のことです。
不動産オーナーにとって入居率は家賃収入に直接関わる重要な数字になります。
また、入居率はアパートやマンションの管理会社にどのくらい入居者を獲得する力があるかを示す指標としても使われることが多いです。
入居率は不動産投資において必ず目を向けなければならない数字です。
ただし、管理会社によって入居率の算出方法が異なる場合があるので注意しましょう。
たとえば、入居者が退去してから1ヶ月経過して、はじめて空室とカウントする管理会社があります。
そうなると、空室が1ヶ月未満であれば空室とはカウントされず、正しい入居率を判断することはできません。
また、入居率を1年間で一番入居率が高い時期の数値をあたかも年間の入居率かのように表示する会社もあります。
物件をよく見せるために高い入居率をうたって紹介する会社が多いので気をつけてください。
入居率の計算方法
アパートやマンションの不動産経営における入居率には様々な計算方法があります。
最も一般的で理解しやすいものは、次のような式で計算されます。
●（管理戸数－空室戸数） ÷ 管理戸数
仮に、ある管理会社の管理戸数が10戸あって、そのうち空室戸数が1戸だとすると、入居率は90％と計算できます。
不動産投資における入居率の3つの計算方法
入居率の計算方法は統一された決まりがありません。
ここでは、入居率の計算方法を3つ紹介します。不動産投資を検討する際に、管理会社などが提示する入居率がどのような計算方法で求められた入居率なのかをしっかり確認しましょう。
入居率の3つの計算方法
計算方法（１）時点入居率
計算方法（２）稼働入居率
計算方法（３）賃料入居率
計算方法（１）時点入居率
時点入居率は、ある一定時点における入居率です。
計算式は先ほどの（管理戸数－空室戸数） ÷ 管理戸数で算出します。
入居率の高い時期のデータを用いるなどして、管理会社として都合の良い数字を出しやすいため注意が必要です。
計算方法（２）稼働入居率
稼働入居率は、年間稼働日数（月数）に占める入居日数（月数）の割合です。
年間稼働日数から空室の日数を引いた数を最大の稼働日数（全戸数10戸×365日=3,650日）で割って稼働入居率を出します。
●稼働入居率=（全戸数×365日ー総空室日数）÷（全戸数×365日）
仮に10戸ある物件で5戸が30日間ずつ空室となったとすれば、稼働入居率は（3,650日ー150日間）÷3,650日で計算して約95.9％になります。
年間稼働日数を日数ではなく月単位で計算することもあります。
計算（３）賃料入居率
賃料入居率は、総潜在賃料（満室時の賃料）に対する総空室損料（満室賃料－空室分）の割合です。
●賃料入居率＝（総潜在賃料ー総空室損料）÷総潜在賃料＝入居率
仮に10戸のうち8戸が8万円、2戸が5万円の賃料だったとします。
総潜在賃料は8戸×8万円＋2戸×5万円＝74万円となり、年間にすると888万円（月額74万円×12ヶ月）です。
月額賃料8万円の2部屋が2ヶ月間空室となれば、賃料は32万円（月額8万円×2部屋×2ヶ月）減ります。
そのため、賃料入居率は(888万円－32万円)÷888万円という計算になって約96.4％です。
賃貸住宅の入居率は全国平均で96.2％
出典：tankan26.pdf
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が毎年まとめている「日管協短観」によると、賃貸住宅の入居率の全国平均は2021年度で96.2％でした。
首都圏での入居率が高く、サブリース契約の物件の入居率が高いことがわかります。
それでは、アパート、マンション経営においてどれくらいの入居率を確保できれば安心できる経営状態と言えるのでしょうか。
一般的に、アパート、マンション経営での入居率は95％以上であることが理想だといわれています。
90％を下回るとやや危なく、80％を下回ると利益が出なくなってきます。
もしもアパート、マンションを所有していて入居率が90％を下回るようだったら、入居率を上げるための対策を考える必要があります。
具体的には、家賃の見直しや募集方法の見直し、部屋の設備の見直しなどの手を打ちましょう。
入居率の高い物件を紹介できる管理・賃貸仲介会社
不動産投資をするにあたって入居率の高い物件を選びたいのは当然です。
そこで大事なのは入居者を獲得できる管理会社や賃貸仲介会社を見つけることです。
不動産オーナーになっても自分で入居者を探すことはほとんどありません。
不動産の管理会社や賃貸仲介会社が入居者を募集するので、入居者を獲得するのに重要なのは管理会社や賃貸仲介会社の仲介力になります。
管理会社の場合は自社で管理する物件が人気物件なのかが大きなポイントです。
複数の賃貸を仲介する賃貸仲介会社の力を測るポイントを3つ紹介します。
ポイント（１）管理戸数や賃貸仲介件数
ポイント（２）地域店舗数（エリアネットワーク）
ポイント（３）物件掲載サイト数
ポイント（１）管理戸数や賃貸仲介件数
管理戸数や賃貸仲介件数を見ると、不動産管理会社（賃貸仲介会社）としてどれだけオーナーに選ばれているのかがわかります。
実績が少ないからといって仲介力がないとは限りませんが、管理戸数や賃貸仲介件数は見ておきたい数字です。
ポイント（２）地域店舗数（エリアネットワーク）
地域店舗数が多ければ、その地域における仲介力の高さがわかります。
入居者を募集するための店舗の存在はとても大切です。
全国的には店舗が少なくても特定の地域に強い管理会社もいますので、単純に全国での店舗数だけではなく、各地域での店舗数に留意しましょう。
ポイント（３）物件掲載サイト数
物件を探すときは、不動産の賃貸サイトなどから物件探しを始める人がほとんどです。
そのため、店舗と同様に入居者との接点となる物件掲載サイトの数も仲介力を測るポイントの一つです。
入居率の高い物件のポイント
いい管理会社を見つけることも重要ですが、物件自体も魅力的でないと入居者は集まりません。
入居率が高い人気の物件に共通するポイントを3つ紹介します。
ここで大事なのは、自分も入居したくなるような物件を選ぶことです。
ポイント（１）エントランスの第一印象
ポイント（２）部屋のデザイン
ポイント（３）立地
ポイント（１）エントランスの第一印象
エントランスはマンションに入って一番最初に目にする部分です。
第一印象はとても重要で、物件のイメージを大きく左右します。
共用部に充分なスペースがあって、なおかつ清潔感があると入居者はとても安心します。
エントランスからの見た目の第一印象を大切にしましょう。
ポイント（２）部屋のデザイン
入居者が毎日長い時間を過ごすことになる部屋のデザインは当然のことながらとても重要です。
最近は都市部を中心に、デザインの優れたマンション物件が増えてきています。
どこも似たり寄ったりの部屋の造りに満足できないという声もありますし、満足の行く部屋であることが結果的に入居率にも繋がります。
デザインや間取りなど、入居者のニーズにあった物件を選ぶようにしましょう。
ポイント（３）立地
駅から遠かったり、都市部へのアクセスが悪かったりすると、どんなに機能やデザインが優れている物件でも入居者が集まりにくくなります。
交通の便は、良ければ良いに越したことはありません。
また、スーパーマーケット、コンビニ、ショッピングモール、病院、学校といった生活に欠かせない施設が徒歩圏内、自転車圏内にある物件は、人気が高くなります。
ただし、賃貸需要が高い立地の物件は入居率が低くなるリスクが相対的に低いため、利回りが低くなりがちであることに注意しましょう。
入居率の高いおすすめの不動産投資はエンクレスト
不動産投資をしたいけど入居率が高くしっかり家賃収入を得られる物件が見つけられないと不安に思う人も多いはずです。
そこでおすすめなのがエンクレストです。
参照：エンクレストの物件実績の特徴とは？不動産投資で選ばれる理由
エンクレストとは、株式会社えんホールディングスが福岡市を中心に展開する、デザイナーズマンションブランドです。
エンクレストは「住居としても資産としても、マンションの最大の価値は立地にあると言っても過言ではありません。」と公式サイトで明言しているように、物件は福岡市内でも人気の土地に所在します。
通勤通学に便利な土地、とりわけ福岡市の中央区と博多区に立地が集中しているのです。
入居率の実績も高水準
えん賃貸管理のウェブサイトでは、月ごとの入居率を公表しています。
管理物件数が年500件ペースで増加していながらも、入居率は99.44 %（2022年8月時点）と非常に高水準に保たれています。
入居者にとって満足度が高い点は、防音や断熱などの分譲マンションクラスの性能であることやデザインも魅力的であること、そして福岡市内の人気があるエリアにあることです。
さらに、物件管理面でも快適に暮らせることなど、入居者にとって喜ばしいポイントが多数あることにより、高い入居率を誇っています。
不動産投資クラウドファンディングである「えんfunding」の実績を元に、具体的に直近の物件を見てみると以下のようになっています。
4物件中で空室のあるものが3つ、どれも1部屋のみです。
しかも空室について賃料が上昇するもしくは同額となっていますので、次の入居で賃料での収入も高くなると予想されます。
この数字から、エンクレストは全国平均に比べて非常に高い入居率を実績として出していることが伺えます。
第21号ファンド【博多駅前】 エンクレスト博多駅前Ⅲ 95戸中、入居94戸 入居率98.9％
第20号ファンド【大橋】 エンクレスト大橋 57戸中、入居56戸 入居率98％
第19号ファンド【博多駅東】 エンクレスト博多駅東 105戸中、入居104戸 入居率99％
第18号ファンド【薬院】 エンクレスト薬院Ⅲ 49戸中、入居49戸 入居率100％
入居率を意識して物件選びをしていきましょう！
不動産投資にとって重要な数値である入居率について解説しました。
入居率は算出方法が会社によって統一されないため、都合の良い数字を表示することもできます。
入居率の計算方法も含めてしっかりと理解して物件選びの参考にしてください。
不動産投資は入居者のニーズに合わせて経営することも重要です。
入居者を集めて、長く住んでもらえる管理のできる管理会社も合わせて見つけていきましょう。
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特典提供元：株式会社えん
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