そもそも「原状回復」とは何？

国土交通省は原状回復について、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（きそん）を復旧すること」と定義しています。

原状回復は「原状復帰」と言われることもあり、退去時に修繕や原状回復工事を行うことが一般的です。

参考：住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について – 国土交通省

似ている言葉に「現状回復や現状復帰」があります。

ただし、現状回復は入居時の状態に戻すことではなく、現在の状態に戻すという意味になるため、原状回復とは異なります。

不動産や建築の業界では「現状回復や現状復帰」という用語は用いないと考えた方がよさそうです。

一般的に、原状回復にかかる費用は、入居時に支払った敷金をあてます。

ただし、入居時に敷金の支払いがなかった場合や、敷金だけでは足りなかった場合に、追加の支払いが必要になります。

賃貸物件の借主には原状回復の義務がありますが、場合によっては貸主が負担することになる場合もあるので契約書をよく確かめておきましょう。

原状回復の負担内容はどこまで？いくらかかるの？

賃貸のアパートやマンション、一戸建てに住んでいる方は「原状回復はどこまで負担するのか」「原状回復にはどのくらいの費用がかかるのか」と疑問に思う方が多いのではないかと思います。

ここでは、借主と貸主の原状回復の負担内容を解説します。

借主の原状回復の負担内容

借主の過失や故意によって発生した汚れや傷は、基本的には借主に原状回復の義務があります。

主に以下のような例が借主の負担内容です。

●定期的な掃除を怠ったことで発生したカビ・水あか

●手入れを怠ったことによるガスコンロ置き場や換気扇の油汚れ

●飲み物をこぼしたり、食べ物を落としたりしてできたシミ

●ものの落下による傷・破損

●たばこの煙によるヤニの汚れ

●ペットによるひっかき傷

●鍵の紛失・破損

貸主の原状回復の負担内容

貸主が負担する原状回復は、経年劣化や通常損耗と判断される範囲を負担します。

主に以下のような例が貸主の負担内容です。

●重い家具や家電による床のへこみ

●日差しで色あせた床や畳、クロスなどの変色

●自然災害による破損

●画鋲の穴

2020年改正の原状回復にまつわる民法

2020年4月1日に原状回復にまつわる民法が改正されました。

【改正民法621条】（賃借人の原状回復義務）

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。
ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

これまで国土交通省が定めていた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には「通常損耗（賃借物の通常の使用収益によって生じた損耗）及び経年変化はその対象に含まれていない」という記載がされていました。

しかし、改正前の民法の文言上にはこれらのルールが明文化されておらず、借主と貸主の主張が食い違うことも度々起こっていたのです。

民法の改正後は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にも「入居者側の落ち度がない部分の修復については、原状回復義務を負う必要はない」ことが新たに明文化され、原状回復についての借主の立場が守られやすい状況になりました。

ただし、契約状況や修復内容によっては、上記に該当しないケースもあります。

修復内容や修復箇所は不動産管理会社や大家と認識が異ならないようにしっかり確認しておきましょう。

原状回復費用の負担割合

借主が原状回復費用を負担しなければならないケースでは、必ず「経過年数」が考慮されます。

経過年数が考慮されることで、貸主と借主の負担割合が変わってきます。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に記載されている負担割合表を見てみると、内容によっては経過年数を考慮しない部分もありますが、畳床・カーペット・クッションフロアは「6年で残存価値1円となるような負担割合を算定する」と記載されています。

出典：住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について – 国土交通省

また、壁（クロス）についても、「6年で残存価値1円となるような負担割合を算定する」と定められています。

つまり、入居して6年経っていて、借主に過失がなければ畳床・カーペット・クッションフロアや壁（クロス）などの原状回復のための負担はなくなるということになります。

管理会社やオーナーと原状回復費用について話す際は、必ず経過年数が考慮されているかどうかを確認するようにしましょう。

原状回復の負担を抑えるポイント

賃貸物件の退去時には、原状回復費用をできるだけ安く済ませたいと考えるのは当然です。

そこで、ここでは借主が原状回復の負担を抑えるコツを紹介します。

汚れや傷を残さない生活

入居者の不注意によってできた汚れや傷は、ほとんどの場合は入居者の負担となります。

そのため、賃貸物件に住んでいる間は、汚れや傷を付けないように注意して生活することが大切です。

汚れや傷がついてしまった場合には、放置せず早めに対処することをおすすめします。

特に水回りのカビや水あかは落としにくくなる前に、定期的な掃除が必要です。

また、エアコンは故障してしまうと修理費用の負担が借主になってしまうケースもあるため、季節ごとに手入れをしておきましょう。

賃貸物件では、契約上、喫煙が禁止されていることがほとんどです。

こっそり吸っていたとしても臭いやヤニによる汚れが壁に残る可能性があり、退去時に室内のクロスの全面張り替えやエアコン、換気扇の清掃等を行う必要があります。

この場合、一般的には借主が契約違反したということで費用全額を借主が負担することになります。

こうした費用は高くなることが多く、敷金を収めていたとしてもそれだけでは足りないことが考えられます。

さらに、ベランダでの喫煙は近隣への迷惑となってトラブルに発展する可能性もあります。

そのため、賃貸物件での喫煙はできないものと考えたほうがよいでしょう。

入居時の状態を撮影

入居時には不動産管理会社などの立ち合いのもと、汚れや傷がないかチェックをするはずです。

ただし、この時には気づかなかった汚れや傷もあるかもしれません。

自分がつけたものではないことを証明するために、入居数日以内に写真を撮っておくことがおすすめです。

写真を撮った場合は、早めに管理会社に提出して報告しておきましょう。

貸主にも状態を把握しておいてもらうことで、トラブル回避につながります。

ほかにも、賃貸物件を借りた際には「入居時チェックリスト」という、入居時点での家の状態を記録する書類を渡されることがあります。

どこにどのような汚れや傷があったかを入居時に記録として残しておきましょう。

信頼できる不動産管理会社を選ぶ

快適に過ごしていくためには、その賃貸物件が適切に管理されているかも重要です。

共用部の清掃が行われていなかったりすると、気持ちよく過ごすことができなくなってしまいます。

そこで、不動産管理会社の力を測るポイントを3つ紹介します。

ポイント（１）管理戸数や賃貸仲介件数

管理戸数や賃貸仲介件数を見ると、不動産管理会社（賃貸仲介会社）としての活動がわかります。

実績が少ないからといって仲介力がないとは限りませんが、管理戸数や賃貸仲介件数は見ておきたい数字です。

ポイント（２）地域店舗数（エリアネットワーク）

地域店舗数が多ければ、その地域における活動状況がわかります。

全国的には店舗が少なくても特定の地域に強い管理会社もいますので、単純に全国での店舗数だけではなく、各地域での店舗数に留意しましょう。

ポイント（３）物件掲載サイト数
物件を探すときは、不動産の賃貸サイトなどから物件探しを始める人がほとんどです。
そのため、店舗と同様に入居者との接点となる物件掲載サイトの数も仲介力を測るポイントの一つです。

不動産管理会社については、以下の記事でも紹介しています。

不動産投資は「入居率」が鍵！高入居率物件といい管理会社の選び方

契約内容の確認

2020年4月1日に改正された改正民法第621条には、「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。」と明記されています。

つまり、通常の使用によって生じた物件の損耗、経年劣化は借主が回復する義務を負わないということになります。

ただし、一才の回復の義務がないというのではなく、借主と貸主の合意によって賃貸契約の際に特約を定めることができる点に注意が必要です。

たとえば、賃貸借契約書には「ハウスクリーニング費用を借主が負担する」といった特約が記載されていることがあります。

契約をしてしまってから特約に気づいても、ハウスクリーニングの負担を貸主に切り替えることは難しいです。

貸主負担だと思っていたら、退去時に想定よりも原状回復費用が高くかかってしまったということがないように、入居時には契約内容をよく確認しておきましょう。

原状回復費用を最小限に抑えよう

原状回復とは、賃借人が住んでいる間に物件に起こった損害を修理することです。

この修理には、借主のミスや不注意によるものが含まれますが、普通に使っている中で起こる自然な摩耗は含まれません。

原状回復の費用は通常、敷金から支払われますが、敷金が足りない場合は追加料金が必要です。

2020年の法改正により、通常の使用で起こる経年劣化や通常損耗については、借主が修理する義務はなくなりました。

物件を借りる際は、特別な契約条件がないかを確認し、住んでいる間は定期的に掃除をして、原状回復にかかる負担を最小限に抑えることが大切です。

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