管理会社の選択が不動産投資の収益を左右する主な理由
不動産投資における管理会社は、単なる事務代行ではありません。
収益を大きく左右する理由は、以下の2点に集約されます。
●空室期間の短縮：入居者募集を積極的に行い利益を最大化する
●物件価値の維持：的確なトラブル対応で入居者の満足度を高め、家賃下落を防ぐ
優秀なパートナーに依頼すれば、スピーディな入居者募集によって安定した家賃収入が期待できます。
反対に対応が悪い会社を選んだ場合、入居者の不満から早期退去や物件の老朽化を招くリスクが高まるでしょう。
さらに、トラブル対応の遅れはネットの口コミや内見時の悪印象に直結します。
結果として家賃を下げざるを得ない状況に追い込まれるケースも少なくありません。長期的に資産価値を守り抜くためにも、現場を知り尽くしたプロの視点が重要です。
なお、管理会社選びはAIでも行えるようになっています。以下の記事で詳しく解説していますので、気になった方はぜひご覧ください。
管理会社の基本的な3つの業務内容
管理会社は、物件の管理や運営を代行する会社です。
具体的な業務内容は大まかに分けると以下の3点です。
（1）建物管理
（2）入居者管理
（3）資金管理
（1）建物管理
所有物件が遠方にあったり、本業が忙しくて時間が取れなかったりする場合は、頻繁に実際の物件の様子を見ることができません。
そのため、細かい清掃状況の確認や修繕が必要かどうかの判断が難しくなってしまいます。
そこで、建物の管理を委託して、管理の専門家が定期的に確認してもらうことができます。
建物管理には、主に以下のような仕事が含まれます。
なお、これらは建物ごとに内容が変わり、金額も通常の管理料とは別に発生します。
●建物の状態確認のための巡回
●日常的な清掃（週1〜2回程度）
●定期清掃（数か月に1回の高圧洗浄や薬剤などを使った本格的な清掃）
●賃貸借契約に含まれる設備の点検（法律に基づく点検・整備）
●除草や樹木の剪定
●退去後のクリーニングやリフォーム
●共用部分の設備の点検や修繕
建物の劣化は、建物の資産価値の低下や入居者の満足度低下につながるので、日頃からのこまめなチェックや対応が欠かせません。
（2）入居者管理
不動産投資では、入居者の募集やクレームへの対応などが収入に直結する重要な仕事です。
入居者満足度が低いと長期契約に繋がらず、空室が発生して安定的に収益を得られません。
入居者管理には、主に以下のようなものがあります。
●入居者からのクレームの受付や対応
●入居者の募集・退去後の募集のための広告掲載や手配
●入居希望者の内見の立ち会いや問い合わせへの対応
●入居のための賃貸契約締結（契約を締結や、入居に伴う注意点などの説明、鍵の引渡し）
●家賃の回収や未納者に対する督促
●契約の更新管理（更新手続きや更新状況の把握）
●退去に伴う解約の手続きや退去時の立ち会い
●入居者満足度向上のためのサービスや特典の提供
入居者管理は自分のタイミングで進めることができないため、会社員や公務員などのサラリーマンにとっては最も難しい業務です。
（3）資金管理
不動産投資では、さまざまな用途で資金が移動します。
収支を正確に把握し、将来必要になるはずの設備の修繕などのための資金をうまく確保できるよう、適切な管理が求められます。
資金管理の主な項目は、以下のとおりです。
●物件のメンテナンス費用
●入居の際の仲介手数料
●収支管理や確定申告のサポート
●現在の不動産投資の修正や新しい投資計画の立案
資金管理を委託すれば、現状や将来の資金計画に適切なアドバイスを受けられます。
管理会社を選ぶ際の5つのポイント
管理会社選びには以下の5つのポイントがあります。
（1）信頼性と実績
（2）提供されるサービスの内容
（3）手数料と料金体系
（4）コミュニケーションの取りやすさ
（5）客付け力
それぞれ解説します。
（1）信頼性と実績
管理会社を選ぶ際には、その会社の信頼性と実績を確認することが重要です。
（2）提供されるサービスの内容
管理会社の提供するサービスの内容も重要なポイントです。
（3）手数料と料金体系
管理会社の料金体系も重要な選定ポイントです。
管理委託費は一般的に家賃の5％程度が相場とされています。
一見お得に見えても基本サービスのみで、後から追加料金が発生するケースも少なくありません。
たとえば、滞納時の督促業務や緊急手配に別途手数料が請求される事例も存在します。
月々5,000円（家賃10万の場合）のコストに見合うパフォーマンスが得られるか客観的に検討すべきでしょう。透明性の高い会社を選ぶことが欠かせません。
これらのポイントを確認し、管理会社のサービス内容や料金体系を理解することで、適切な管理会社を選ぶことができます。
（4）コミュニケーションの取りやすさ
管理会社とのコミュニケーションの取りやすさも重要なポイントです。
以下の点に注目して、管理会社の対応力を確認しましょう。
深夜の水漏れなど、緊急時の対応スピードは被害の拡大を防ぐ上で非常に重要です。
24時間対応の連絡窓口があり、即座に動ける体制が整っているかを確認してみてください。
また、毎月の収支報告や定期点検の結果をまとめた「月次レポート」など、オーナーへタイムリーに情報提供してくれるかどうかも大きな判断基準になります。
安心して任せられるパートナーを見つけることが成功の秘訣といえます。
（5）客付け力
客付け力は営業力ともいい、入居者を募集した際に速やかに入居者を見つけ、契約締結できる力をいいます。
客付け力が高い管理会社に委託すると、空室となってしまう期間を短く抑えられるので、収益の低下を防ぐことができます。
客付け力の高さは、次の3つのポイントで測れます。
空室が出た際に素早く入居者を見つけて契約を結ぶ能力が高い会社を選べば、収益低下を防ぐことができます。
見極めるには、上記表の3点がカギとなるでしょう。
近年はネットで物件を探す人が増えているため、ポータルサイトの積極的な活用は必須条件といえます。
現在の稼働率やエリア別の全体入居率などを堂々と公開している管理会社であれば、より信頼できる判断材料になるはずです。
こちらの記事でも、入居率の高い物件を紹介できる管理・賃貸仲介会社について解説しています。
不動産投資成功は「入居率」がポイント！高入居率物件といい管理会社の選び方
管理会社の評価方法3選
気になる管理会社が見つかったら、本当にその会社に任せられるか、以下の内容で管理会社をチェックしてみましょう。
（1）現在の顧客との面談やインタビュー
実際にその会社を利用している大家さんにインタビューを行い、リアルな利用感を確認することが非常に有効です。
担当者のレスポンス速度やトラブル時の対応など、表向きの営業資料では分からない本音を探ることができます。
大家の会や投資家コミュニティなどで繋がりを作り、積極的に情報収集してみてください。
（2）実際に管理されている物件の視察
その会社が管理している別の物件へ足を運び、現場の状況を確認することも欠かせません。
とくに「ゴミ置き場の乱れ」「駐輪場の整理整頓」「掲示板の古いチラシ」「共用部の雑草」などは、管理の質が顕著に表れるポイントです。自分の目で清掃の行き届き具合を直接確認し、本当に任せるべきかを見極めるようにしましょう。
（3）契約書の確認ポイント
契約書を結ぶ段階まできたら、以下の内容をしっかりと確認しましょう。
管理会社選びのよくある失敗事例と対策
管理会社選びは、目先の安さに惑わされず、複数社を比較して長期的な視点で選ぶことが失敗を防ぐコツです。
よくある失敗事例と具体的な対策方法は以下のとおりです。
管理費の安さだけで選ぶとサービスの質が落ち、結果的に損をすることがあります。
また、サービス内容の確認不足で後から追加料金が発生したり、事前の評判を無視してトラブルに発展したりするケースも少なくありません。
こうした失敗を避けるには、最初から1社に絞らず複数の会社を比較検討することが重要です。
気になる点は詳細にヒアリングや質問を行い、しっかり疑問を解消した上で契約に進みましょう。
短期的なコスト削減にとらわれず、長期的な視点で信頼できるパートナーを見極めるのが大切です。
おすすめの管理会社の探し方2選
管理会社のおすすめの探し方は主に以下の2つです。
（1）インターネットでの情報収集
（2）専門家や同業者からの紹介
ひとつずつ解説します。
（1）インターネットでの情報収集
●専門サイトや口コミサイトの活用
管理会社の専門サイトや口コミサイトを活用して情報を収集しましょう。以下にいくつかのサイトを紹介します。
・楽待
・ホームズ
●SNSやオンラインでの不動産投資フォーラム、地域情報掲示板での情報収集
SNSやオンラインでの不動産投資フォーラム、地域情報掲示板などで情報を収集し、他の投資家の意見を参考にしましょう。
（2）専門家や同業者からの紹介
●不動産投資セミナーやイベントへの参加
不動産投資セミナーやイベントに参加して専門家や同業者と交流し、信頼できる管理会社を紹介してもらいましょう。
●投資家コミュニティの活用
SNSや不動産投資セミナーなどで人脈を広げたら、そこで紹介してもらった投資家コミュニティなどを活用し、管理会社に関する情報を収集しましょう。
なお、マンション投資では管理組合も重要です。以下の記事で詳しく解説していますので、気になる方はぜひご覧ください。
マンション投資で重要な管理組合のポイントを解説！サラリーマン投資家必見のチェック項目
管理会社は不動産投資を成功に導くための重要な要素
管理会社選びは不動産投資の成功に直結する重要な要素です。
信頼性、実績、提供されるサービス内容、手数料、コミュニケーションの取りやすさなど、多くのポイントを考慮し、慎重に選定することが大切です。
しっかりとした管理会社を選ぶことで、不動産投資の成功をサポートし、長期的な収益を確保することができます。
皆さんが適切な管理会社を選び、成功する不動産投資を実現できるよう願っています。
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