日経平均とは？初心者にもわかりやすく解説

日経平均は日本の株式市場を代表する指標ですが、その仕組みや意味を正確に理解している人は意外と少ないかもしれません。
ここでは、不動産投資初心者の方にも理解しやすいよう、日経平均の基本的な概念と計算方法について解説します。

日経平均株価の基本

日経平均株価（日経225）は、東京証券取引所に上場する主要225銘柄の株価を平均して算出される指標です。
日本の株式市場全体の動向を表す代表的な指数として、国内外の投資家に広く注目されています。

出典：2024年4-6月期に日経平均株価を押し上げた銘柄と押し下げた銘柄

日経平均株価の計算方法

日経平均株価は、「225銘柄の株価合計÷銘柄数」で算出され、株価の平均と言えます。
単純に平均というわけではなく公表指数は、株式分割や併合、採用株式の入れ替えなどにより生じる株価変動を修正され公表されています。
株価が高い銘柄ほどウェートが高くなり、指数に与える影響も大きくなる株価平均型の指数です。

不動産投資と日経平均の意外な関係性

一見関係がないように思える日経平均と不動産投資ですが、実際には様々な側面で密接に関連しています。
ここでは、両者の関係性について、経済全体への影響、金利との関係、そして投資マインドへの影響という3つの観点から詳しく見ていきます。

（１）経済全体への影響

日経平均は日本経済の健全性を示す指標の一つとして見られています。
株価が上昇すると、一般的に景気が良いと判断され、不動産市場にもポジティブな影響を与える傾向があります。

出典：日経平均と住宅価格は連動するの？ 株価が上がると住宅価格も上がる？

上記のグラフは日経平均株価と不動産価格指数（マンション）の推移について、2009年1月を100として指数化した月次データの推移です。

このデータから、横ばいだった日経平均株価が上昇に転じると住宅価格指数も上昇をはじめ、その後は両指数が右肩上がりの動きとなっていることがわかります。

例えば、2012年から2015年にかけての安倍政権下での経済政策（アベノミクス）期間中、日経平均は約2倍に上昇しました。
同時期に、東京都心部の地価も上昇トレンドに転じ、2013年から2015年の間に商業地では約10%も上昇しました。

株価上昇は企業業績の改善を反映しており、これは雇用の増加や賃金上昇につながります。
結果として、オフィス需要や住宅購入意欲が高まり、不動産市場全体が活性化します。
また、株価上昇で資産効果が生まれ、高額不動産への投資や住宅の購入なども増加する傾向があります。

（２）金利との関係

日経平均の動きは金利にも影響を与えます。株価が上昇すると、日本銀行が金融緩和策を縮小する可能性が高まり、金利上昇につながることがあります。
これは不動産ローンの金利にも影響を与える可能性があります。

2016年1月に日本銀行がマイナス金利政策を導入した際、日経平均は一時的に下落しましたが、その後住宅ローン金利も低下し、2016年から2017年にかけて新築マンションの販売戸数が増加しました。

（３）投資マインドへの影響

日経平均が上昇すると、投資家の心理にポジティブな影響を与え、不動産投資への関心も高まる傾向があります。
逆に、株価が下落すると、投資全般に対して慎重になる傾向があります。

2018年10月から2019年4月にかけて、米中貿易摩擦の影響で日経平均が約20%下落した際、同時期の不動産取引件数も前年比で約5%減少しました。

株価の上昇は、投資家全体の「リスク選好度」を高める効果があります。
つまり、株式市場が好調な時期は、投資家がより積極的にリスクを取ろうとする傾向があり、不動産投資にも前向きになります。

逆に、株価下落時には「フライト・トゥ・クオリティ」現象が起こり、投資家がリスクの低い資産に資金を移す傾向があります。
この場合、新規の不動産投資は控えられる一方で、優良な立地の不動産には資金が集中する可能性があります。

サラリーマン投資家が押さえるべきポイント

日経平均と不動産投資の関係を理解することは、サラリーマン投資家にとって重要な知識となります。
ここでは、特に押さえておくべきポイントを3つ紹介します。これらの知識は、より賢明な投資判断を行う上で役立つでしょう。

（１）分散投資の重要性

日経平均と不動産市場の関係性を理解することで、分散投資の重要性が再認識できます。
株式と不動産という異なる資産クラスに投資することで、リスクの分散が可能になります。

例えば、給与の10%を投資に回す場合、6%を株式（投資信託やETF）に、4%を不動産（REITや小口不動産投資）に配分するなどを戦略を立てることができます。

さらに、30代前半なら株式70%：不動産30%、40代後半なら株式50%：不動産50%といった具合に、年齢や収入に応じて配分比率を調整することをおすすめします。

（２）景気動向の把握

日経平均の動きを注視することで、日本経済全体の動向を大まかに把握できます。
これは不動産投資の判断材料の一つとして活用できます。

具体的な観察ポイント

●日経平均の上昇・下落トレンドが3ヶ月以上続いているか

●日経平均を構成する業種別の動向（特に、不動産、建設、金融セクター）

●日経平均と同時に確認すべき経済指標（例：GDP成長率、消費者物価指数、失業率）

実践的アプローチ

●毎週日曜日に10分程度、経済ニュースをチェックする習慣をつける。

●四半期ごとに、自身の投資ポートフォリオと日経平均の動きを照らし合わせて評価する。

●年に1回、プロの不動産投資家や金融アドバイザーとの相談機会を設ける。

（３）長期的視点の重要性

日経平均も不動産市場も短期的には変動が大きいことがあります。
しかし、長期的に見れば両者とも上昇傾向にあることが多いです。
投資は長期的な視点で判断することが重要です。

サラリーマン投資家向けの長期戦略

●ドルコスト平均法の活用：毎月一定額を投資信託やREITに投資し、市場の短期的な変動に左右されにくくする。

●複利効果の活用：配当や家賃収入を再投資することで、長期的な資産増加を図る。

●定期的な見直し：年1回程度、資産配分を見直し、必要に応じてリバランスを行う。

日経平均を活用した不動産投資戦略

日経平均の動きを理解し、それを不動産投資に活用することで、より洗練された投資戦略を立てることができます。
ここでは、具体的にどのように日経平均の情報を不動産投資に活かせるのか、3つの観点から解説します。

（１）タイミングの見極め

日経平均が大きく上昇している時期は、不動産価格も上昇している可能性が高いです。
逆に、株価が下落している時期は、不動産も割安になっている可能性があります。
これらの情報を投資タイミングの参考にすることができます。

（２）不動産クラウドファンディングへの投資

これまで不動産投資信託（REIT）は、日経平均の動きと連動する傾向が見られました。
REITへの投資は、直接的な不動産投資よりも少額から始められるため、サラリーマン投資家にとって魅力的な選択肢だと言えます。

しかし、2022年夏頃まで類似の傾向を見せていたＪリート投資口と日経平均株価は、秋口より乖離が始まったように見えます。

出典：Jリート投資口指数と日経平均株価～AIに聞いてみました | スタッフコラム

原因の一つとして考えらるのが金利の引き上げです。金利上昇は、Jリートにとっては逆風となります。
Jリートは、借入金で不動産を購入し、その賃料収入で投資家に分配金を支払うため、金利上昇による借入コストが上昇するからです。

そこで、おすすめなのが不動産クラウドファンディングです。

REITと不動産クラウドファンディングついてはこちらの記事で解説しています。

不動産クラウドファンディングとREIT（リート）、その違いと特徴を徹底解説！

REITと同様に、リスクを抑えて少額から始められる不動産クラウドファンディングを比較していますので参考にしてください。

出典：不動産クラウドファンディングとREIT（リート）、その違いと特徴を徹底解説！

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（３）情報収集の重要性

日経平均の動きだけでなく、その背景にある経済ニュースにも注目することが大切です。
これらの情報は、不動産市場の将来予測にも役立ちます。

日経平均と不動産投資：相互関係を活かした資産形成戦略

日経平均と不動産投資は、一見無関係に思えるかもしれません。
しかし、両者は密接に関連しており、その関係性を理解することで、より賢明な投資判断が可能になります。

今後、日本経済がさらなる成長を遂げれば、日経平均の上昇と共に不動産市場も活性化する可能性が高いでしょう。
特に、2025年の大阪万博や、リニア中央新幹線の開業など、大型プロジェクトが控えていることから、不動産市場への期待も高まっています。

日経平均と不動産市場、この2つの関係性を理解し、適切に活用することで、より安定した資産形成への道が開けるはずです。
今後も経済動向に注目しながら、着実に投資の知識と経験を積み重ねていきましょう。

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