高齢化率は29.1%で最高記録更新中

引用：内閣府「高齢化の状況」

 

令和5年10月1日時点で、日本の65歳以上の人口は3,623万人となり、総人口に占める割合が29.1%と過去最大となっています。

昭和25年は5%でしたが、現在まで上昇を続け、令和25年にピークを迎え、その後は減少すると予測されています。

 

また、令和5年10月1日時点での総人口は1億2,436万人です。

2010年にピークを迎えて、令和38年には1億人を下回り、令和52年には8.700万人になると推計されています。

 

このことより、65歳以上の高齢者が日本人口に占める割合は、今後も大きくなっていくと予想できます。

 

 

 

高齢化が不動産投資に与える4つの影響

高齢化・人口減少が不動産投資に与える主な影響としては主に以下の4つです。

 

（１）空室リスクの上昇

（２）物件ニーズの変化

（３）資産価値の下落

（４）都市部への人口集中

不動産投資は、利用者がいないと成り立たない投資方法です。

そのため、利用者の少子高齢化を意識せざるを得ません。

あらかじめ影響を頭に入れてから不動産投資を行うか検討するようにしましょう。

 

（１）空室リスクの上昇

高齢化により空室リスクが高まります。

少子化により人口減少が進むことで、住宅に住む人が減ってしまい、空室が増えていきます。

毎月の家賃収入で利益を出している投資家にとって、空室リスクの上昇は利益の低下だけでなく、ローンが返済できないといった事態を招きかねません。

 

人口が減るだけでなく、高齢化により若い世代向けの住宅の需要は減るため、若い世代向け住宅の空室リスクも高まる危険性があります。

 

 

（２）物件ニーズの変化

若い世代の人口が減り、高齢者が増えることで、高齢者向けの物件にニーズが集まるといった物件ニーズに変化が生じます。

1世帯あたりの人数減少や単身者の増加で、ファミリー向け物件のニーズも減少すると予測できます。

これまでニーズの高かった物件でも、徐々にニーズの減少が生じる可能性があるため、不動産投資を行う際は将来的なニーズの変化まで予測しなければなりません。

 

 

（３）資産価値の下落

高齢化が進む中、若い世代は都市部へ移動する傾向が強くなっています。

その結果、都市部の人口集中が進み、地方物件の需要が減ってしまいます。

 

地方の賃貸物件や土地を保有していても、その資産価値は徐々に下落していくと予測できるため、地方の不動産投資は厳しくなっていくといえるでしょう。

 

 

高齢化でさらに進む都市のコンパクトシティ化のメリット・デメリットを解説

高齢化により、都市のコンパクトシティ化が進んでいます。

 

コンパクトシティとは、住まい・交通・商業施設・公共サービスなど、生活機能が近接または集約されている都市のことです。

地方から都市部への人口移動が進むと同時に、地方では少子高齢化・人口減少によって産業が停滞したため、住民が十分なサービスを受けられないなどの問題が起こりました。

そこで、県庁所在地などの都市部に人口を集め、住民の暮らしやすさを高めようと広がっているのが「コンパクトシティ」です。

 

以下より、コンパクトシティのメリット・デメリットについて解説します。

 

コンパクトシティのメリット5選

コンパクトシティのメリットとしては次の5つが挙げられます。

 

●生活の利便性が高まる

●教育や医療福祉などの利用環境が向上する

●公共サービスの利用が効率化する

●災害時に迅速かつ効率的な防災が実現する

●環境保全として効果的

 

生活機能を集約するコンパクトシティでは、住民の暮らしやすさが向上します。

住まいが近接に集まっているため、災害時でも「支援物資が行き渡りやすい」「近くに医療施設がある」など、迅速かつ効率的な防災が実現します。

 

病院や福祉施設へアクセスしやすい点は、高齢者にとってもメリットです。

 

また、コンパクトシティでは脱車社会を目指しています。

日常生活が公共交通機関で完結できるようになれば、自動車の利用が減りCO₂削減につながります。

 

都市と郊外をはっきり分けることで、郊外にある自然を守ることが可能です。

 

コンパクトシティのデメリット4選

コンパクトシティには以下のようなデメリットも挙げられます。

 

●人口一極集中により、地方の人口減少に拍車がかかる

●都市部の不動産価格や生活コストが高騰する

●プライバシーが侵害される可能性が高まる

●災害時の被害が大きくなる

 

コンパクトシティ化により特定の地域に人口が集中するため、不動産需要が高まると同時に不動産価格が高騰しかねません。

 

不動産価格だけでなく、賃貸物件の家賃や食費なども高騰するため、生活コストが増加し家計が苦しくなってしまう点もデメリットです。

 

住まいが集約するコンパクトシティでは、人口密度が高まることによるプライバシー侵害リスクも危惧されています。

 

災害時には迅速かつ効率的な防災ができる反面、コンパクトシティ全体が被害を受ければ、その被害は莫大になることが予測できます。

 

 

高齢化対策としてのコンパクトシティ化と不動産投資の3つの関係性

高齢化により生活圏を都市部に集めて、生活しやすくするためのコンパクトシティ化ですが、不動産投資にも大きな影響があります。

主な影響は以下の3つです。

（１）地方復興の政策

（２）都市間の格差拡大

（３）地方不動産のリスクは高いまま

それぞれを見ていきましょう。

 

 

（１）地方復興の政策

コンパクトシティ化は、地方復興の手段となり得ます。

もし、コンパクトシティ化が適切に進んでいけば、活気のある都市が維持されるため、地方の不動産であっても価値は大きく変化しないでしょう。

そして、住みやすい地域だとわかれば、さらに都市開発化が進みやすくなるため、中長期的にも不動産需要が期待できます。

ですので、コンパクトシティ化は不動産を選ぶ上で大きな選択肢の1つとなり得ます。

 

 

（２）都市間の格差拡大

すべてのエリアでコンパクトシティ化が成功するとは限りません。

人口が減少している日本では、都市部に人口を集中させるためには、近隣住民を集めながら人口を維持しなければなりません。

コンパクトシティ化を行うエリアによっては、思うように住民が集まらず、他の地域に移動してしまう可能性もあります。

 

さらには、人口を集められたとしても、居住性が低いと住民が離れていってしまうため、衰退していくことも考えられます。

中長期的に見て、コンパクトシティが成功する地域かどうか見定めて不動産投資を行うようにしましょう。

 

 

（３）地方不動産のリスクは高いまま

地方でコンパクトシティ化が成功したとしても、賃貸需要が都市部と同じになる可能性は低いままです。

コンパクトシティ化が成功した地域では人口が増えていきますが、それでも都市部と同等の不動産需要があるとは考えにくいです。

日本全体で人口が減少していることを踏まえると、地方のリスクは高いままといえるでしょう。

 

コンパクトシティ化が適切に進められていて、都市部からの流入が増える地域を選ぶことで不動産需要が見込みやすくなります。

例えば、2050年の将来推計人口が、2020年に実施した国勢調査の人口(確定値)を上回っている都市は、川崎市、さいたま市、福岡市の3市となっています。

これらの3都市のような地域は成功性が高いかもしれません。

地方都市は利回りが高い傾向にあるためリスクは高いものの、上手く物件を選ぶことで高い収益を獲得できます。

 

高齢化社会で不動産投資を成功させる対策5選

高齢化社会で不動産投資を成功させる5つの対策方法を紹介します。

 

（１）ターゲットを明確にする

（２）需要のあるエリア・立地を見極める

（３）外国人労働者の増加や働き方改革による需要の変化を考慮する

（４）高齢者の入居に伴うリスク対策を行う

（５）出口戦略を立てておく

高齢化対策なしで不動産投資を行うのは非常に危険です。

物件購入後に後悔しないためにも、あらかじめ対策を講じたうえで不動産投資を始めるようにしましょう。

 

 

（１）ターゲットを明確にする

不動産投資で物件を選定する際、どのような人をターゲットにするかを明確にしましょう。

高齢化社会によって物件ニーズは変化しており、ターゲットによって選ぶべき物件が異なります。

 

例えば、若い単身者をターゲットとする場合、都市部で利便性の高いエリアにあるアパートやワンルームマンションの需要が高い傾向があります。

一方で高齢者をターゲットとする場合、緊急時のサポート・生活支援サービス・バリアフリーなどの条件に対応した物件かどうかが重要です。

「単身者向けかファミリー向けか」「若い世代向けか高齢者向けか」など、事前に具体的なターゲットをイメージしておくことが大切です。

 

 

（２）需要のあるエリア・立地を見極める

地方から都市部への人口移動が起こっている現在、需要のあるエリア・立地を見極めることが大切です。

人口の集まるエリアや入居者にとって利便性の高い立地の物件を選定することで、空室リスクを軽減できます。

 

そして、現在需要が高いといわれているのが「福岡」です。

福岡の人口は1985年から増加し続けており、2040年までは続くと予測されています。

ここまで続くのは限られた都市のみなので、高齢化社会においても福岡での不動産投資は成功が期待できます。

 

 

参考：福岡市総務企画局「令和5年12月議会総務財政委員会報告資料」

 

 

（３）外国人労働者の増加や働き方改革による需要の変化を考慮する

不動産投資を行う際は、国内の少子高齢化や人口減少などの問題だけでなく、外国人労働者の増加や働き方改革による需要の変化も考慮することが大切です。

少子高齢化にともない労働人口が減少している日本では、外国人労働者の需要が高まり、将来的には多くの外国人が日本で暮らすことが考えられます。

日本人には需要のない物件でも、価値観や生活スタイルの異なる外国人にとっては需要が高い物件の場合があります。

 

また、働き方改革によってテレワークの一般化や健康な高齢者の活躍などによる需要の変化にも注意が必要です。

例えば、テレワークの一般化によって、駅近で利便性の高い物件以外にも「自然の多い場所」「治安がよい地域」などに需要が分散する可能性があります。

不動産投資では少子高齢化・人口減少問題だけでなく、社会的な変化にも敏感になっておきましょう。

 

 

（４）高齢者の入居に伴うリスク対策を行う

高齢化社会では、高齢者を入居者のターゲットとして狙う必要があります。

高齢者が賃貸物件を借りる場合、比較的長期間の入居を見込める点がメリットですが、以下のようなリスクが伴います。

 

●収入源が年金に限られ家賃を支払えなくなる

●保証人が確保できない

●孤独死の可能性がある

 

そのため、高齢者の入居に伴うリスク対策を行うのが効果的です。

具体的には、以下が挙げられます。

●家賃保証会社の活用

●保険への加入

●長期入居者の定期的な確認

●見守りサービス

 

 

（５）出口戦略を立てておく

出口戦略とは、損失を最小限に抑えて撤退するための戦略です。

不動産投資には、賃貸物件を所有し続けて家賃収入を得るケースと、物件の売却益で利益を得るケースに分かれます。

しかし、「当初は賃貸物件を所有し続ける予定だったけど今なら高値で売却できそう」というタイミングが訪れる場合があります。

 

これまでの家賃収入で得た利益と売却益の総額が当初の投資額を大きく上回る場合、そのタイミングで物件を売却することも、不動産投資を成功させる戦略のひとつです。

不動産投資ではどのように利益を出すかだけでなく、どのタイミングで撤退すれば損失を抑え利益を増やせるか、事前に出口戦略を立てておきましょう。

 

 

高齢化による物件ニーズの変化を考えよう

高齢化が進む日本で不動産投資を行う場合、物件ニーズの変化を考慮することが大切です。

人口減少が進むばかりか、地方から都市部への人口移動も起こっているため、需要のあるエリアを見極めなければなりません。

 

国内でも珍しく人口が増加している福岡は、需要の高いエリアといえます。

福岡のブランドマンション「エンクレスト」では、多くのワンルームマンションを取り扱っており、「エンクレストのワンルーム投資」の資料請求も可能です。

 

また、不動産投資の入り口として、不動産クラウドファンディングもおすすめです。

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「えんfunding」では、エンクレストを中心に福岡の物件を豊富に取り扱っているため、不動産投資に悩まれている方は、えんfundingからはじめてみてはいかがでしょうか。

 

以下の記事では、エンクレストについて詳しく解説しています。

福岡市で選ばれている物件ですので、不動産投資が気になっている方はぜひご覧ください。

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