えんfunding 第14号ファンド【祇園】基本情報
最初にえんfunding 第14号ファンド【祇園】の基本情報についてご紹介します。
九州最大の交通要所「博多駅」から北西に伸びる「大博通り」。
その大博通りの真下を走る「地下鉄祇園駅」から「地下鉄呉服町駅」付近にあたる「祇園町」「冷泉町」「店屋町」といった地区を称するのが「祇園」エリアです。
オフィスビルが立ち並び、近くには商業施設「キャナルシティ博多」があるなど都会的な機能を持ちつつも、この界隈は「博多旧市街」と呼ばれ、神社や寺院、伝統工芸品、伝統的な祭り行事など、博多の歴史や文化が今なお色濃く残っており、博多が誇る観光地としても有名です。
また、2023年3月には「地下鉄櫛田神社前駅」もでき、さらに利便性も高くなりました。
物件エリアの福岡市博多区の人口を見てみると、2023年10月1日現在の福岡市の人口は1,642,571人、博多区は258,751人。
2013年の福岡市の人口は1,509,842人、博多区は221,667人ですので、この10年間で福岡市で約13.2万人、博多区で3.7万人の人口増加となっています。
世帯数で見てみると、2023年10月1日現在の福岡市の世帯数は871,300世帯、博多区は163,053世帯。
2013年の福岡市の世帯数は741,839世帯、博多区は132,711世帯ですので、この10年間で福岡市で約13万世帯、博多区で3万世帯の増加となっています。
物件概要
春は花見、秋はオクトーバーフェストなどで賑わう冷泉公園からすぐのところにあるスタイリッシュな外観を持つデザイナーズマンション。
［ 物件名 ］エンクレスト祇園
［ 間取り ］対象不動産① 1K（Cタイプ）、 対象不動産② 1K（Cタイプ）
［ 所在 ］福岡市博多区冷泉町８－２９
［ 竣工 ］2010年4月
［ 交通 ］地下鉄祇園駅 徒歩４分
［ 種別 ］居宅
［ 構造 ］鉄筋コンクリート
［ 階建 ］10階建
［ 占有面積 ］対象不動産① 26.88㎡、 対象不動産② 26.88㎡
［ 延床面積 ］2,559.60㎡
ファンド情報の記事へのリンクは下記。
えんfundingファンド紹介＼ 第14号ファンド【祇園】／
プロジェクト概要
［ ファンド名 ］えんfunding 第14号ファンド【祇園】
［ 対象不動産 ］区分マンション２室
［ 分配金の原資 ］ファンドが保有する期間中の家賃収入および売却益
［ 契約種別 ］匿名組合契約
［ ファンド組成会社 ］株式会社えんホールディングス
［ 出資割合 ］
出資予定総額 ・・・ 29,600,000円
うち優先出資予定総額 ・・・ 20,720,000円（70％）
うち劣後出資予定総額 ・・・ 8,880,000円（30％）
［ 予定分配率（年利） ］ 3.6%
［ 運用期間 ］ 12ヶ月
開始：2022年10月03日
終了：2023年09月29日
［ 募集方式 ］ 抽選
［ 出資単位 ］ 1口あたり 10,000円
［ 一人当たり出資可能上限口数 ］ 200口
［ 最低出資口数 ］ 1口
［ 分配時期 ］ 満期時一括
募集状況
［ 募集金額 ］ 20,720,000円
［ 応募金額 ］ 89,010,000円
［ 募集期間 ］
開始：2022年09月01日 09:00
終了：2022年09月08日 23:59
［ 応募率 ］429％
財産管理報告
財産管理報告書とは、ファンド終了後（具体的には償還・分配の実行日）に、ファンドの運用における具体的な数値等の実績をファンドへ出資した投資家へ通知する書面です。その財産管理報告書の情報を一部ご紹介します。
賃貸に関する収支履歴
＜対象不動産①＞
運用期間中における入退去、入居者からの問い合わせ、内装・設備の修繕等は有りませんでした。
賃料収入は2022年10月03日〜2023年09月28日までで毎月67,000円（日割りのため、10月は62,677円、9月は62,533円）、支出は管理業務料、管理費、修繕積立金で毎月12,685円（日割りのため、10月は11,864円、9月は11,838円）、累計収支644,658円でした。
＜対象不動産②＞
運用期間中における入退去、入居者からの問い合わせ、内装・設備の修繕等は有りませんでした。
賃料収入は2022年10月03日〜2023年09月28日までで毎月66,000円（日割りのため、10月は61,741円、9月は61,600円）、支出は管理業務料、管理費、修繕積立金で毎月12,630円（日割りのため、10月は11,813円、9月は11,788円）、累計収支633,440円でした。
運用報告
［ 取得年月日 ］2022年10月3日
［ 取得価格 ］29,400,000円
［ 売却等年月日 ］2023年9月29日
［ 売却価格 ］31,800,000円
ファンドに係る損益の状況
期中の運営に関する損益は累計収支から支払手数料の145円を引いた1,277,953円。
対象不動産の取得及び売却に関する損益は売却時の売買代金から取得時の売買代金と固定資産税、火災保険料、賠償責任保険料の日割分を引いた2,284,902円でした。
この2つを足した3,562,855円の利益となっています。
分配金計算
分配金総額3,562,855円から優先出資分として739,704円が分配されました。
投資委員会によるコメント
物件売却についての不動産鑑定士佐々木先生のコメント
「当該対象不動産が立地する冷泉町周辺では、運用期間中において地下鉄七隈線の延伸事業による新駅「櫛田神社前駅」が開設されるなどの発展がみられました。
また、金融市場における金利等の大きな変動が無かったことも鑑み、当初の計画通り、予定売却金額による対象不動産の売却は適正と考えます。」
ファンドから物件を買い戻したえんホールディングスの見解
「当該対象不動産における賃料相場の上昇や入居状況、最寄り駅である地下鉄七隈線「櫛田神社前駅」が新しく開設されたことなどを鑑みると、将来の売却益や当面の家賃収入といった収益に繋げていけると判断できるため、ファンドが予定する売却金額で買い戻す事は妥当であると考えます。」
今後の賃貸状況は上向き傾向
入居率は現在100％、退去予定の2部屋も家賃上昇予定
第14号ファンドの対象物件であるエンクレスト祇園の賃貸に今後はどのようになっていくのでしょうか。
家賃と空室状況をもとに検討します。
なお、本調査は2023年9月29日 時点の観測データを元にしています。
えん賃貸管理の管理戸数は77戸となっており、その中で、空室の戸数は0戸となっていますので、入居率は100％です。
退去予定の戸数は2戸となっており、その部屋の前入居者の家賃額と募集予定額を比較します。
退去予定① … 家賃65,000円 → 家賃69,000円（4,000円 UP）
退去予定② … 家賃68,000円 → 家賃70,000円（2,000円 UP）
募集予定額は上昇となっており、今後の家賃上昇が見込まれます。
福岡県は「住んでみたい」と思う政令指定都市でで第一位！
Webニュースサイト『ねとらぼ』が、2023年8月6日に発表した『「政令指定都市」で住んでみたいと思う都市はどこ?【2023年版】』で第一位は福岡市でした。
インターネットでの投票は1度、最大3つまでの政令指定都市へ投票でき、総投票数は2261票。
今回のランキング調査で第1位に輝いた福岡市への投票数は467票であり、総投票数におけるシェアは20.6％となっています。
2位は神戸市でシェアは11％、3位は仙台市で8.7％ですので、2位以下に大きく差をつけた結果でした。
九州の経済や文化の中心として賑わう福岡市、多くの方が魅力を感じている期待値の高いエリアであり、その福岡市にある本エリアの物件は期待の持てる物件であると言えます。
「住んでみたい」と思う政令指定都市で福岡市が第一位【2023年版】
https://fukuoka-leapup.jp/biz/202308.12362
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