えんfunding 第37号ファンド【博多駅前】基本情報
九州最大の交通要所であり、九州随一の繁華街でもある「博多駅」。
その博多駅博多口の西側一体に広がるのが「博多駅前」エリアです。
元々は大手企業のオフィスやホテルが立ち並ぶビジネス街でしたが、博多駅のリニューアルに伴う都市開発により巨大な商業ビルが続々誕生し、近年はショッピングエリアとしての顔も持ち合わせています。
今回の物件は、その博多駅から最短400メートル、徒歩5分に位置します。
商業施設も多数あり、交通の結節点である博多駅までこの距離の物件はなかなかあるものではありません。
アクセスについては唯一無二とも言える立地です。
物件エリアの人口と世帯数
2025年12月01日現在の福岡市の人口は1,672,003人、博多区は266,424人。
2015年の福岡市の人口は1,541,320人、博多区は228,919人ですので、福岡市で約13.1万人、博多区で約3.8万人の人口増加となっています。
福岡市・博多区の世帯推移
2025年12月01日現在の福岡市の世帯数は906,060世帯、博多区も174,921世帯となりました。
2015年の福岡市の世帯数は766,275世帯、博多区は139,583世帯ですので、福岡市で約14.0万世帯、博多区で約3.5万世帯の増加となっています。
<出典>
物件概要
対象物件の「エンクレスト博多駅前Ⅲ」は、ベージュとホワイトとブルーの3色で構成されたシンプルでスタイリッシュなデザイナーズマンション。
※居室内部の画像は竣工当時のものです。実際の対象不動産とは細部が異なる場合があります。
間取りは使い勝手の良い1Kタイプで遮音性にも優れています。
光インターネットは無料で使い放題。
さらにタッチゲートキーでセキュリティシステムも安心。
もちろんシステムキッチン・洗面脱衣所・ウォシュレットなど設備も充実しています。
近くには住吉通りが通っており、沿道には複数の商店が立ち並んでいますので、生活的にも便利です。
［ファンド名］えんfunding 第37号ファンド【博多駅前】
［ 物件名 ］エンクレスト博多駅前Ⅲ
［ 間取り ］1K（B1タイプ）
［ 所在 ］福岡市博多区博多駅前3-4-31
［ 竣工 ］2007年2月
［ 交通 ］JR博多駅 徒歩5分
［ 種類 ］居宅
［ 構造 ］鉄筋コンクリート造陸屋根15階建
［ 専有面積 ］24.32㎡
［ 延床面積 ］3,347.58㎡
ファンド情報の記事へのリンクは下記。
えんfundingファンド紹介＼第37号ファンド【博多駅前】／
プロジェクト概要
［ ファンド名 ］えんfunding 第37号ファンド【博多駅前】
［ 対象不動産 ］エンクレスト博多駅前Ⅲ
［ 分配金の原資 ］ファンドが保有する期間中の家賃収入および売却益
［ 契約種別 ］匿名組合契約
［ ファンド組成会社 ］株式会社えんホールディングス
［ 出資割合 ］
出資予定総額 ・・・ 16,100,000円
うち優先出資予定総額 ・・・ 12,880,000円（80％）
うち劣後出資予定総額 ・・・ 3,220,000円（20％）
［ 予定分配率（年利） ］ 3.1%
［ 運用期間 ］ 12ヶ月
開始：2024年12月02日
終了：2025年11月28日
［ 募集方式 ］ 抽選
［ 出資単位 ］ 1口あたり 10,000円
［ 一人当たり出資可能上限口数 ］ 1,000口
［ 最低出資口数 ］ 10口
［ 分配時期 ］ 満期時一括
募集状況
［ 募集金額 ］ 12,880,000円
［ 応募金額 ］ 27,320,000円
［ 募集期間 ］
開始：2024年10月24日 09:00
終了：2024年10月31日 23:59
［ 応募率 ］212％
財産管理報告
財産管理報告書とは、ファンド終了後（具体的には償還・分配の実行日）に、ファンドの運用における具体的な数値等の実績をファンドへ出資した投資家へ通知する書面です。
その財産管理報告書の情報を一部ご紹介します。
賃貸に関する収支履歴
運用期間中における入退去の状況
・2025年2月28日入居者様より退去報告（退去予定日：2025年4月15日）
・2025年3月3日家賃86,000円（17,000円UP）にて募集開始
・2025年4月15日退去
・2025年4月29日入居（家賃：86,000円）
入居者からの問い合わせ、内装・設備の修繕等は有りませんでした。
対象不動産の賃料収入は、2024年12月02日～2025年4月30日まで毎月69,000円（日割りのため、12月は66,774円、4月は40,233円）、2025年5月1日から11月27日まで毎月86,000円（日割りのため、11月は77,400円）。
支出は管理業務料、管理費、修繕積立金で、2024年12月02日～2025年4月30日まで毎月10,795円（（日割りのため、12月は10,444円、4月は9,211円）、2025年5月1日から11月27日まで毎月11,730円（日割りのため、11月は10,557円）。
累計収支774,430円でした。
運用報告
［ 取得年月日 ］2024年12月02日
［ 取得価格 ］16,000,000円
［ 売却等年月日 ］2025年11月28日
［ 売却価格 ］17,100,000円
ファンドに係る損益の状況
期中の運営に関する損益は累計収支から管理業務料、管理推進業務料、管理費、修繕積立金、支払手数料を引いた688,285円。
対象不動産の取得及び売却に関する損益は売却時の売買代金から取得時の売買代金と固定資産税、火災保険料、賠償責任保険料の日割分を引いた1,035,306円でした。
この2つを足した1,723,591円の利益となっています。
分配金計算
分配金総額1,723,591円から優先出資分として395,416円が、劣後出資額として1,328,175円が分配されました。
投資委員会によるコメント
物件売却についての不動産鑑定士佐々木先生のコメント
「当ファンドの対象不動産は、意見価格を算出した日から現在まで期間が空いた形になっているが、JR博多駅から徒歩圏内と希少性の高い物件であると言え、金融市場の状況等も鑑みた上で、当意見価格を参考とした価格設定は変わらず適正であると考えて問題はありません」
ファンドから物件を買い戻したえんホールディングスの見解
「当該対象不動産における賃料相場の上昇や入居状況、また、最寄り駅であるJR博多駅周辺の開発状況などを鑑みると、将来の売却益や当面の家賃収入といった収益に繋げていけると判断できるため、ファンドの予定売却金額で買い戻す事は妥当であると言えます」
空室、退室予定居室ともに家賃は上昇傾向
入居率は現在85.1％、空室と退去予定のすべての部屋で家賃上昇予定
第37号ファンドの対象物件であるエンクレスト博多駅前Ⅲ賃貸状況は今後どのようになっていくのでしょうか。
家賃と空室状況をもとに検討します。
えん賃貸管理の管理戸数は94戸となっており、その中で、空室は8戸となっていますので、入居率は85.1％です。
空室となっている部屋の前入居者の家賃と募集家賃額は以下のとおりです。
・家賃72,000円 ⇒ 家賃89,000円・家賃85,000円 ⇒ 家賃89,000円・家賃67,000円 ⇒ 家賃78,000円・家賃65,000円 ⇒ 家賃80,000円・家賃70,000円 ⇒ 家賃80,000円・家賃67,000円 ⇒ 家賃78,000円・家賃80,000円 ⇒ 家賃89,000円・家賃64,000円 ⇒ 家賃79,000円
いずれも前入居者の家賃額より、上昇しており、最大で17,000円上昇となっています。
退去予定の戸数は2戸となっており、そちらでも15,000円の上昇の予定です。
・家賃70,000円 ⇒ 家賃85,000円・家賃65,000円 ⇒ 未定
2027年春には九州最大の店舗数のアウトレットも開業予定
博多駅周辺はもちろん、天神など商業施設が多数ある福岡市に、新たな大型商業施設が生まれます。2027年春、マリノアシティ福岡跡地に、九州最大の店舗数のアウトレット施設「（仮称）三井アウトレットパーク 福岡」が開業される予定です。
三井アウトレットパークとしての出店は九州では初、国内では15施設目となる見込み。
ららぽーと福岡、キャナルシティ博多、木の葉モール橋本、マークイズ福岡 ももちなどに並ぶ大型店舗の開業はいまから楽しみです。
このような期待値を持っている福岡県の中でも、特に注目度の高い中心地に位置する本物件の賃貸需要はこれからも安定していくことが予想されます。
参考：九州最大の約200店舗、『三井アウトレットパーク 福岡』が2027年春に開業【福岡市西区】
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