えんfunding 第34号ファンド【祇園】基本情報
九州最大の交通要所「博多駅」から北西に伸びる「大博通り」
その大博通りの真下を走る「地下鉄祇園駅」から「地下鉄呉服町駅」付近にあたる「祇園町」「冷泉町」「店屋町」といった地区を称するのが「祇園」エリアです。
北側には明治通り、南側には祇園大通りが通っています。
そんな「祇園」エリアにほど近い場所に本物件は位置します。
最寄駅の地下鉄空港線「祇園駅」までは徒歩4分、地下鉄七隈線「櫛田神社前駅」までは徒歩6分、地下鉄箱崎線「呉服町駅」なら徒歩6分なので、博多・天神だけでなく、東区・城南区・早良区・西区方面にもアクセス良好。
商業施設の「JR博多シティ」や「キャナルシティ博多」も徒歩圏内なので、ショッピングにも便利です。
オフィスビルが多い場所ながらも、古き良き街並みが今なお残っており、「博多旧市街」とも呼ばれるこの地区は、さらに冷泉公園や櫛田神社、川端通商店街も近く、都会と歴史が調和した快適な住環境となっています。
物件エリアの人口と世帯数
2025年09月01日現在の福岡市の人口は1,669,707人、博多区は265,795人。
2015年の福岡市の人口は1,531,919人、博多区は228,489人ですので、福岡市で約13.8万人、博多区で約3.8万人の人口増加となっています。
2025年09月01日現在の福岡市の世帯数は90万の壁を超えた904,067世帯、博多区も170,351世帯となりました。
2015年の福岡市の世帯数は766,413世帯、博多区は138,081世帯ですので、福岡市で約13.8万世帯、博多区で約3.2万世帯の増加となっています。
<出典>
物件概要
対象物件の「エンクレスト祇園」は、店舗1戸＋住戸89戸のシンプルで落ち着いたモノトーンの外観が特長のスタイリッシュなデザイナーズマンション。
※居室内部の画像は竣工当時のものです。実際の対象不動産とは細部が異なる場合があります。
間取りは使い勝手の良い1Kタイプ。
大型のウォークインクローゼットをはじめ、TVモニター付インターホンや自動お湯張り機能付きのお風呂、システムキッチンもあり、設備が充実しています。
忙しいビジネスマンにはありがたい、宅配ボックスもあるため、ネットショッピングの受取で悩むこともありません。
さらにオートロックや防犯カメラなどセキュリティ面も安心で、女性の一人暮らしにもおすすめです。
そしてもちろん、エンクレスト物件では高速インターネットが無料で使い放題。
引越し時にインターネット契約を新たに結ばずに済むのは手間もコストも削減できてありがたいところです。
［ファンド名］えんfunding 第34号ファンド【祇園】
［ 物件名 ］エンクレスト祇園
［ 間取り ］1K（26.88㎡）
［ 所在 ］福岡市博多区冷泉町8-29
［ 竣工 ］2010年4月
［ 交通 ］地下鉄祇園駅 徒歩４分
［ 種別 ］マンション
［ 構造 ］鉄筋コンクリート造 敷地面積 728.28㎡（登記簿）
［ 階建 ］10階建 延床面積 2559.60㎡
ファンド情報の記事へのリンクは下記。
プロジェクト概要
［ ファンド名 ］えんfunding 第34号ファンド【祇園】
［ 対象不動産 ］エンクレスト祇園
［ 分配金の原資 ］ファンドが保有する期間中の家賃収入および売却益
［ 契約種別 ］匿名組合契約
［ ファンド組成会社 ］株式会社えんホールディングス
［ 出資割合 ］
出資予定総額 ・・・ 15,000,000円
うち優先出資予定総額 ・・・ 12,000,000円（80％）
うち劣後出資予定総額 ・・・ 3,000,000円（20％）
［ 予定分配率（年利） ］ 3.4%
［ 運用期間 ］ 12ヶ月
開始：2024年08月01日
終了：2025年07月31日
［ 募集方式 ］ 抽選
［ 出資単位 ］ 1口あたり 10,000円
［ 一人当たり出資可能上限口数 ］ 1,000口
［ 最低出資口数 ］ 10口
［ 分配時期 ］ 満期時一括
募集状況
［ 募集金額 ］ 12,000,000円
［ 応募金額 ］ 35,550,000円
［ 募集期間 ］
開始：2024年07月02日 09:00
終了：2024年07月09日 23:59
［ 応募率 ］296％
財産管理報告
財産管理報告書とは、ファンド終了後（具体的には償還・分配の実行日）に、ファンドの運用における具体的な数値等の実績をファンドへ出資した投資家へ通知する書面です。
その財産管理報告書の情報を一部ご紹介します。
賃貸に関する収支履歴
運用期間中における入退去、入居者からの問い合わせ、内装・設備の修繕等は有りませんでした。
対象不動産の賃料収入は、2024年08月01日～2025年07月30日まで毎月67,000円（日割りのため、7月は64,838円）、支出は管理業務料、管理費、修繕積立金で毎月12,685円（修繕積立金増額のため、7月は14,211円）、累計収支648,092円でした。
運用報告
［ 取得年月日 ］2024年08月01日
［ 取得価格 ］14,900,000円
［ 売却等年月日 ］2025年07月31日
［ 売却価格 ］16,000,000円
ファンドに係る損益の状況
期中の運営に関する損益は累計収支から支払手数料の145円を引いた647,947円。
対象不動産の取得及び売却に関する損益は売却時の売買代金から取得時の売買代金と固定資産税、火災保険料、賠償責任保険料の日割分を引いた1,040,718円でした。
この2つを足した1,688,665円の利益となっています。
分配金計算
分配金総額1,688,665円から優先出資分として408,000円が、劣後出資額として1,280,665円が分配されました。
投資委員会によるコメント
物件売却についての不動産鑑定士佐々木先生のコメント
「当ファンドの対象不動産は、意見価格を算出した日から現在まで期間が空いた形になっているが、祇園駅から徒歩圏内と希少性の高い物件であると言え、金利上昇はあるものの金融機関の融資姿勢は衰えていない点や、賃貸マンションの賃料上昇率も鑑みた上で、当意見価格を参考とした価格設定は適正であると言えます」
ファンドから物件を買い戻したえんホールディングスの見解
「当該対象不動産における賃料相場の上昇や入居状況、また、最寄り駅である地下鉄櫛田神社前駅が設置されたことなどを鑑みると、将来の売却益や当面の家賃収入といった収益に繋げていけると判断できるため、ファンドの予定売却金額で買い戻す事は妥当であると考えます」
今後の賃貸状況は上向き傾向
入居率は現在100％、退去予定は1戸で賃料上昇予定。
第34号ファンドの対象物件であるエンクレスト祇園の賃貸状況は今後どのようになっていくのでしょうか。
家賃と空室状況をもとに検討します。
なお、本調査は2025年9月1日 時点の観測データを元にしています。
えん賃貸管理の管理戸数は75戸となっており、その中で、空室は0戸となっていますので、入居率は100％です。
退去予定の戸数は1戸となっています。
退去予定の部屋の募集家賃額は以下のとおりです。
・家賃70,000円 → 家賃88,000円（18,000円上昇）
退去予定の部屋の募集家賃額は18,000円の大幅な上昇となっています。
住みたい街ランキングで6年連続第一位の福岡市
大東建託株式会社『いい部屋ネット 住みたい街ランキング2025＜全国版＞』において、福岡市は第一位でした。
2020年よりスタートした本調査において、6年連続で一位となっており、住みたい街として確固たる地位を築いています。
調査を行った大東建託株式会社も、天神をはじめとする大きな繁華街が複数あり、商業施設や飲食店が充実している点、日本国内のみならず海外へのアクセスも良い便利な街であることをその魅力として挙げており、福岡市の暮らしやすさが人気を集めているようです。
このような期待値を持っている福岡市の賃貸需要はこれからも安定していくことが予想されます。
参考：住みたい街ランキング全国版で福岡市1位、都道府県版で福岡県が2位
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特典提供元：株式会社えん
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