えんfunding 第21号ファンド【博多駅前】基本情報
最初にえんfunding 第21号ファンド【博多駅前】の基本情報についてご紹介します。
九州最大の交通要所であり、九州随一の繁華街でもある「博多駅」。
その博多駅博多口の西側一体に広がるのが「博多駅前」エリアです。
この博多駅前エリアは「博多駅前」の名の通り、博多駅は当然ながら徒歩圏内。
博多駅にはJRはもちろん、地下鉄に加えて、バスターミナルビルも隣接しているので、電車・地下鉄・バスを使って全方向にアクセスすることができる、利便性最高のエリアでもあります。
物件エリアの福岡市博多区の人口を見てみると、2023年10月1日現在の福岡市の人口は1,642,571人、博多区は258,751人。
2013年の福岡市の人口は1,509,842人、博多区は221,667人ですので、この10年間で福岡市で約13.2万人、博多区で3.7万人の人口増加となっています。
世帯数で見てみると、2023年10月1日現在の福岡市の世帯数は871,300世帯、博多区は163,053世帯。
2013年の福岡市の世帯数は741,839世帯、博多区は132,711世帯ですので、この10年間で福岡市で約13万世帯、博多区で3万世帯の増加となっています。
物件概要
対象物件の「エンクレスト博多駅前Ⅲ」は、ベージュとホワイトとブルーの3色で構成されたシンプルでスタイリッシュなデザイナーズマンション。
［ 物件名 ］エンクレスト博多駅前Ⅲ
［ 間取り ］1K（Bタイプ）
［ 所在 ］福岡市博多区博多駅前3－4－31
［ 竣工 ］2007年2月
［ 交通 ］JR鹿児島本線/博多駅 徒歩5分
［ 種別 ］マンション
［ 構造 ］鉄筋コンクリート造
［ 階建 ］15階建
［ 占有面積 ］24.32㎡
［ 延床面積 ］3,347.58㎡
ファンド情報の記事へのリンクは下記。
えんfundingファンド紹介＼ 第21号ファンド【博多駅前】／
プロジェクト概要
［ ファンド名 ］えんfunding 第21号ファンド【博多駅前】
［ 対象不動産 ］エンクレスト博多駅前Ⅲ（区分マンション１室）
［ 分配金の原資 ］ファンドが保有する期間中の家賃収入および売却益
［ 契約種別 ］匿名組合契約
［ ファンド組成会社 ］株式会社えんホールディングス
［ 出資割合 ］
出資予定総額 ・・・ 15,800,000円
うち優先出資予定総額 ・・・ 12,640,000円（80％）
うち劣後出資予定総額 ・・・ 3,160,000円（20％）
［ 予定分配率（年利） ］ 3.5%
［ 運用期間 ］ 6ヶ月
開始：2023年04月03日
終了：2023年09月29日
［ 募集方式 ］ 抽選
［ 出資単位 ］ 1口あたり 10,000円
［ 一人当たり出資可能上限口数 ］ 100口
［ 最低出資口数 ］ 1口
［ 分配時期 ］ 満期時一括
募集状況
［ 募集金額 ］ 12,640,000円
［ 応募金額 ］ 79,660,000円
［ 募集期間 ］
開始：2023年02月24日 09:00
終了：2023年03月03日 23:59
［ 応募率 ］630％
財産管理報告
財産管理報告書とは、ファンド終了後（具体的には償還・分配の実行日）に、ファンドの運用における具体的な数値等の実績をファンドへ出資した投資家へ通知する書面です。その財産管理報告書の情報を一部ご紹介します。
賃貸に関する収支履歴
運用期間中における入退去、入居者からの問い合わせ、内装・設備の修繕等は有りませんでした。
賃料収入は2023年04月03日〜2023年09月28日までで毎月65,000円（日割りのため、04月は60,666円、9月は60,666円）、支出は管理業務料、管理費、修繕積立金で毎月10,575円（日割りのため、04月は9,869円、9月は9,870円）、累計収支319,293円でした。
運用報告
［ 取得年月日 ］2023年4月3日
［ 取得価格 ］15,700,000円
［ 売却等年月日 ］2023年9月29日
［ 売却価格 ］16,900,000円
ファンドに係る損益の状況
期中の運営に関する損益は累計収支から支払手数料の145円を引いた319,148円
対象不動産の取得及び売却に関する損益は売却時の売買代金から取得時の売買代金と固定資産税、火災保険料、賠償責任保険料の日割分を引いた1,169,899円でした。
この2つを足した1,489,047円の利益となっています。
分配金計算
分配金総額1,489,047円から優先出資分として217,408円が分配されました。
投資委員会によるコメント
物件売却についての不動産鑑定士佐々木先生のコメント
「ファンド運用期間において金融機関の融資姿勢等の変化も見られず、先日公開された商業地における地価公示ランキングにおいて福岡市が１位であったという事からも、不動産市場も好調が続いていると言えます。
そのため、当初の計画通り、予定売却金額での対象不動産の売却は適正と考えます。」
ファンドから物件を買い戻したえんホールディングスの見解
「福岡市営地下鉄七隈線の延伸による新駅の開業や、物件周辺の都市開発状況などを鑑みると、将来の売却益や当面の家賃収入といった収益に繋げていけると判断できるため、ファンドが予定している売却金額での買い戻しは妥当であると考えます。」
今後の賃貸状況は上向き傾向
入居率は現在98.9％、空室と退去予定の3部屋中2部屋が家賃上昇予定
第21号ファンドの対象物件であるエンクレスト博多駅前Ⅲの賃貸に今後はどのようになっていくのでしょうか。
家賃と空室状況をもとに検討します。
なお、本調査は2023年9月29日 時点の観測データを元にしています。
えん賃貸管理の管理戸数は95戸となっており、その中で、空室の戸数は1戸となっていますので、入居率は98.9％です。
空室の1戸の前入居者の家賃額と募集予定額を比較します。
空室 … 家賃60,000円 → 家賃67,000円（7,000円 UP）
退去予定の戸数は2戸となっており、その部屋の前入居者の家賃額と募集予定額を比較します。
退去予定① … 家賃67,000円 → 家賃67,000円（同額）
退去予定② … 家賃65,000円 → 家賃69,000円（4,000円 UP）
募集予定額は3戸中の2戸が上昇となっており、今後の家賃上昇が見込まれます。
福岡県は商業地の基準地価上昇率で全国トップ
国土交通省が2023年9月19日に発表した、同年7月１日時点における基準地価（都道府県地価）において、福岡県の商業地の地価変動率は対前年比5.3％増の伸びを示し、全国第一位でした。
福岡県における商業地、住宅地の最高額地点は、共に福岡市内で、福岡市が地価上昇を牽引しています。
商業地の地価トップ3は、いずれも天神ビックバンや博多コネクティッドという福岡市の都心再開発が進むエリア内となっています。
さらに、福岡県は工業地でも平均上昇率も9.6％と47都道府県の中でも第2位となる高い伸び率を示しています。
全国の工業地における上昇率をまとめたトップ10では、福岡都市圏の7地点がランクインしました。
地価上昇率の高い福岡県、その中でも中心地である博多エリアにある本物件は今後も期待の持てる物件と言えます。
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特典提供元：株式会社えん
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