えんfunding 第23号ファンド【祇園】基本情報
最初にえんfunding 第23号ファンド【祇園】の基本情報についてご紹介します。
州最大の交通要所「博多駅」から北西に伸びる「大博通り」。
その大博通りの真下を走る「地下鉄祇園駅」から「地下鉄呉服町駅」付近にあたる「祇園町」「冷泉町」「店屋町」といった地区を称するのが「祇園」エリアです。
オフィスビルが立ち並び、近くには商業施設「キャナルシティ博多」があるなど都会的な機能を持ちつつも、この界隈は「博多旧市街」と呼ばれ、神社や寺院、伝統工芸品、伝統的な祭り行事など、博多の歴史や文化が今なお色濃く残っており、博多が誇る観光地としても有名です。
また、2023年3月には「地下鉄櫛田神社前駅」もでき、さらに利便性も高くなりました。
物件エリアの福岡市中央区の人口を見てみると、2023年11月1日 現在の福岡市の人口は1,644,005人、博多区は259,163人。
2013年の福岡市の人口は1,508,615人、博多区は222,316人ですので、この10年間で福岡市で約13.6万人、博多区で3.7万人の人口増加となっています。
世帯数で見てみると、2023年11月1日現在の福岡市の世帯数は872,654世帯、博多区は163,364世帯。
2013年の福岡市の世帯数は745,049世帯、博多区は132,801世帯ですので、この10年間で福岡市で約12.7万世帯、中央区で3.1万世帯の増加となっています。
物件概要
対象物件の「エンクレスト祇園」は、春は花見、秋はオクトーバーフェストなどで賑わう冷泉公園からすぐのところにあるスタイリッシュな外観を持つデザイナーズマンション。
［ファンド名］えんfunding 第23号ファンド【祇園】
［ 物件名 ］エンクレスト祇園
［ 間取り ］1K（Cタイプ）
［ 所在 ］福岡市博多区冷泉町８－２９
［ 竣工 ］2010年4月
［ 交通 ］地下鉄祇園駅 徒歩４分
［ 種類 ］居宅
［ 構造 ］鉄筋コンクリート造
［ 占有面積 ］26.88㎡
［ 延床面積 ］2,599.6㎡
ファンド情報の記事へのリンクは下記。
えんfundingファンド紹介＼ 第23号ファンド【祇園】／
プロジェクト概要
［ ファンド名 ］えんfunding 第23号ファンド【祇園】
［ 対象不動産 ］エンクレスト祇園Ⅲ（区分マンション１室）
［ 分配金の原資 ］ファンドが保有する期間中の家賃収入および売却益
［ 契約種別 ］匿名組合契約
［ ファンド組成会社 ］株式会社えんホールディングス
［ 出資割合 ］
出資予定総額 ・・・ 14,900,000円
うち優先出資予定総額 ・・・ 11,920,000円（80％）
うち劣後出資予定総額 ・・・ 2,980,000円（20％）
［ 予定分配率（年利） ］ 3.5%
［ 運用期間 ］ 6ヶ月
開始：2023年05月08日
終了：2023年10月31日
［ 募集方式 ］ 抽選
［ 出資単位 ］ 1口あたり 10,000円
［ 一人当たり出資可能上限口数 ］ 200口
［ 最低出資口数 ］ 1口
［ 分配時期 ］ 満期時一括
募集状況
［ 募集金額 ］ 11,920,000円
［ 応募金額 ］ 56,750,000円
［ 募集期間 ］
開始：2023年04月03日 09:00
終了：2023年04月10日 23:59
［ 応募率 ］476％
財産管理報告
財産管理報告書とは、ファンド終了後（具体的には償還・分配の実行日）に、ファンドの運用における具体的な数値等の実績をファンドへ出資した投資家へ通知する書面です。
その財産管理報告書の情報を一部ご紹介します。
賃貸に関する収支履歴
運用期間中における入退去、入居者からの問い合わせ、内装・設備の修繕等は有りませんでした。
賃料収入は2023年5月8日～10月31日までで毎月66,000円（日割りのため、5月は51,096円、10月は63,870円）、支出は管理業務料、管理費、修繕積立金で毎月12,630円（日割りのため、5月は10,976円、10月は12,223円）、累計収支306,447円でした。
運用報告
［ 取得年月日 ］2023年5月8日
［ 取得価格 ］14,800,000円
［ 売却等年月日 ］2023年10月31日
［ 売却価格 ］16,000,000円
ファンドに係る損益の状況
期中の運営に関する損益は累計収支から支払手数料の145円を引いた306,302円
対象不動産の取得及び売却に関する損益は売却時の売買代金から取得時の売買代金と固定資産税、火災保険料、賠償責任保険料の日割分を引いた1,171,960円でした。
この2つを足した1,478,262円の利益となっています。
分配金計算
分配金総額1,478,262円から優先出資分として201,448円が分配されました。
投資委員会によるコメント
物件売却についての不動産鑑定士佐々木先生のコメント
「当該対象不動産が立地する冷泉町周辺では、運用期間中において地下鉄七隈線の延伸事業による新駅「櫛田神社前駅」が開設されるなどの発展がみられました。
また、金融市場における金利等の大きな変動が無かったことも鑑み、当初の計画通り、予定売却金額による対象不動産の売却は適正と考えます。」
ファンドから物件を買い戻したえんホールディングスの見解
「当該対象不動産が立地する冷泉町周辺では、地下鉄七隈線の延伸事業による新駅「櫛田神社前駅」が開設されており、また、金融市場における金利等の大きな変動が無かったことも鑑み、当初の計画通り、予定売却金額による対象不動産の売却は適正と考えます。」
今後の賃貸状況は上向き傾向
入居率は現在98.7％で空室はわずか1室のみ、家賃も上昇予定
第23号ファンドの対象物件であるエンクレスト祇園の賃貸に今後はどのようになっていくのでしょうか。
家賃と空室状況をもとに検討します。
なお、本調査は2023年10月31日 時点の観測データを元にしています。
えん賃貸管理の管理戸数は77戸となっており、その中で、空室の戸数は1戸となっていますので、入居率は98.7％です。
空室となっている1戸の前入居者の家賃額と募集予定額を比較します。
空室… 家賃68,000円 → 家賃70,000円（2,000円UP）
退去予定の戸数は1戸となっており、その部屋の前入居者の家賃額と募集予定額を比較します。
退去予定… 家賃64,000円 → 家賃69,000円（5,000円 UP）
福岡市の人口･世帯増加率は政令市トップ！平均年齢も2番めに若い街！
2023年11月に発行された20政令指定都市の推計人口で福岡市はの人口増加率・世帯増加率で共にトップでした。
福岡市の人口増は社会増が大きな要因となっており、九州一円などからの進学や就職などによる人口流入によるものだと考えられます。
さらに、平均年齢においても福岡市は2位となっており、学生や新社会人を中心とした若者の流入などがその理由として挙げられ、若者が多い街となっています。
都心部での一人暮らし需要を支える若者が多い街であることは今後も福岡市の住宅需要は期待できるものと思われます。
不動産投資が学べる漫画など特典プレゼント中
漫画だから分かりやすい。不動産投資が学べる特典を無料プレゼント。お申込みはこちらから。
特典提供元：株式会社えん
関連コラム記事
人気コラム記事ランキング
