えんfunding 第31号ファンド【天神FOCUS】基本情報
福岡市中央区・春吉エリアは、福岡最大の歓楽街「中洲」と福岡最大の商業エリアである「天神」に挟まれているエリアです。
那珂川に沿った縦長の地形をしており、南には住吉通り、北には国体道路が走っています。
中洲に行く前の会食や天神で一件目を終えた大人たちの二件目などに多く使われる飲食店が多く立ち並んでおり、飲食エリアとしてとても人気のエリアです。
古くから「福岡の台所」と称される「柳橋連合市場」を擁し、近年は魅力的な飲食店が数多く点在する福岡屈指の「食の街」として人気・知名度ともに上昇しています。
グルメ好きでにぎやかな空気を感じて都心に住みたい方にはとくに強くおすすめできます。
周辺では天神の再開発プロジェクトである「天神ビッグバン」も進み、次々に新たなビルが完成してきています。
さらに、この春吉エリアは天神エリアから徒歩圏内なのはもちろん、博多エリアにも十分徒歩で行けるのは大きな魅力です。
仕事にも遊びにもどちらも徒歩圏内で済む、コンパクトシティ福岡の良さを体感できるエリアといえます。
物件エリアの人口と世帯数
2025年04月01日現在の福岡市の人口は1,660,254人、中央区は214,672人。
2015年の福岡市の人口は1,523,537人、中央区は189,973人ですので、福岡市で約13.7万人、中央区で約2.5万人の人口増加となっています
2025年04月01日現在の福岡市の世帯数は894,630世帯、中央区は137,107世帯。
2015年の福岡市の世帯数は759,351世帯、中央区は116,021世帯ですので、福岡市で約13.5万世帯、中央区で約2.1万世帯の増加となっています。
<出典>
物件概要
対象物件の「エンクレスト天神FOCUS」は、ベージュをベースにシンプルにデザインされた都会的な雰囲気が漂うスタイリッシュなデザイナーズマンション。
間取りは使い勝手の良い1Kタイプで遮音性にも優れています。
光インターネットは無料で使い放題。
さらにかざしただけで鍵が解除される、セキュリティ性と利便性が高いICカードドアロックシステム、24時間体制の監視カメラが6台設置されていて安心です。
2口コンロに、自動湯張り機能付きの浴室、ウォシュレットも完備で快適に過ごせる設備となっています。
※居室内部の画像は竣工当時のものです。実際の対象不動産とは細部が異なる場合があります。
［ファンド名］えんfunding 第31号ファンド【天神FOCUS】
［ 物件名 ］エンクレスト天神FOCUS
［ 間取り ］1K（Bタイプ）
［ 所在 ］福岡市中央区春吉2－9－13
［ 竣工 ］2013年7月
［ 交通 ］西鉄 福岡（天神）駅 徒歩9分
［ 種類 ］居宅
［ 構造 ］鉄筋コンクリート造陸屋根12階建
［ 専有面積 ］25.08㎡
［ 延床面積 ］2,490.80㎡
ファンド情報の記事へのリンクは下記。
えんfundingファンド紹介＼第31号ファンド【天神FOCUS】／
プロジェクト概要
［ ファンド名 ］えんfunding 第31号ファンド【天神FOCUS】
［ 対象不動産 ］エンクレスト天神FOCUS
［ 分配金の原資 ］ファンドが保有する期間中の家賃収入および売却益
［ 契約種別 ］匿名組合契約
［ ファンド組成会社 ］株式会社えんホールディングス
［ 出資割合 ］
出資予定総額 ・・・ 14,000,000円
うち優先出資予定総額 ・・・ 11,200,000円（80％）
うち劣後出資予定総額 ・・・ 2,800,000円（20％）
［ 予定分配率（年利） ］ 3.6.%
［ 運用期間 ］ 12ヶ月
開始：2024年04月01日
終了：2025年03月31日
［ 募集方式 ］ 抽選
［ 出資単位 ］ 1口あたり 10,000円
［ 一人当たり出資可能上限口数 ］ 200口
［ 最低出資口数 ］ 10口
［ 分配時期 ］ 満期時一括
募集状況
［ 募集金額 ］ 11,200,000円
［ 応募金額 ］ 46,270,000円
［ 募集期間 ］
開始：2024年02月20日 09:00
終了：2024年02月27日 23:59
［ 応募率 ］413％
財産管理報告
財産管理報告書とは、ファンド終了後（具体的には償還・分配の実行日）に、ファンドの運用における具体的な数値等の実績をファンドへ出資した投資家へ通知する書面です。
その財産管理報告書の情報を一部ご紹介します。
賃貸に関する収支履歴
運用期間中における入退去、入居者からの問い合わせ、内装・設備の修繕等は有りませんでした。
対象不動産の賃料収入は、2024年04月01日～2025年03月30日まで毎月63,000円（日割りのため、3月は60,967円）、支出は管理業務料、管理費、修繕積立金で毎月15,465円（日割りのため、3月は14,966円）、累計収支568,886円でした。
運用報告
［ 取得年月日 ］2024年04月01日
［ 取得価格 ］13,900,000円
［ 売却等年月日 ］2025年03月31日
［ 売却価格 ］14,800,000円
ファンドに係る損益の状況
期中の運営に関する損益は累計収支から支払手数料の145円を引いた568,741円。
対象不動産の取得及び売却に関する損益は売却時の売買代金から取得時の売買代金と固定資産税、火災保険料、賠償責任保険料の日割分を引いた836,885円でした。
この2つを足した1,405,626円の利益となっています。
分配金計算
分配金総額1,405,626円から優先出資分として403,200円が、劣後出資額として1,002,426円が分配された。
投資委員会によるコメント
物件売却についての不動産鑑定士佐々木先生のコメント
「当ファンドの対象不動産が立地する春吉エリアは地下鉄七隈線の延伸事業によって博多駅への直通が可能になったことにより中央区内でも地価上昇や発展が著しいエリアとなっており、また、近年、金利上昇や建築費の高騰は見られるものの、投資マネーの勢いは依然衰えておらず市場は上向きであると判断でき、当意見価格を参考とした価格設定は適正であると言えます」
ファンドから物件を買い戻したえんホールディングスの見解
「福岡市営地下鉄七隈線の延伸による新駅の開業や、物件周辺の都市開発状況などを鑑みると、将来の売却益や当面の家賃収入といった収益に繋げていけると判断できるため、ファンドが予定している売却金額での買い戻しは妥当であると考えます」
今後の賃貸状況は上向き傾向
入居率は現在97.4％、募集予定額は8,000〜15,000円の値上げ予定
第31号ファンドの対象物件であるエンクレスト天神FOCUSの賃貸に今後はどのようになっていくのでしょうか。
家賃と空室状況をもとに検討します。
なお、本調査は2025年4月1日 時点の観測データを元にしています。
えん賃貸管理の管理戸数は77戸となっており、その中で、空室の戸数は2戸のみとなっていますので、入居率は97.4％です。
退去予定の戸数は2戸となっています。
募集中の部屋の前入居者の家賃額と募集予定額を比較します。
空室予定① … 家賃65,000円 → 家賃75,000円（10,000円 UP）
空室予定② … 家賃65,000円 → 家賃73,000円（8,000円 UP）
退去予定① … 家賃58,000円 → 家賃73,000円（15,000円 UP）
退去予定② … 家賃67,000円 → 家賃75,000円（8,000円 UP）
募集予定額は上昇傾向で、8,000〜15,000円の値上がり予定となっており、今後も家賃上昇が見込まれます。
福岡市は住宅地の地価上昇率で2年連続の日本一
国土交通省の発表によると、福岡市の住宅地は前年比で平均9.0%増であり、都道府県庁所在地において2年連続で全国トップの上昇率となりました。
福岡市の住宅地の中でも上昇率でトップだった調査地点は、大規模な再開発が予定されている九州大学箱崎キャンパス跡地に近い福岡市東区箱崎6-11-1でした。
福岡市の住宅地における公示地価は、最近10年でほぼ倍増しています。
2015年に12万500円だった福岡市の住宅地における平均公示地価は、2025年には23万9,800円となっており、伸長率で199.00％と大きな伸びを示しています。
福岡市の住宅地公示地価は今年で13年連続で上昇しています。
まだまだ福岡市の地価状況には注目です！
【公示地価2025】福岡市は住宅地の地価上昇率で2年連続の日本一
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特典提供元：株式会社えん
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