えんfunding 第32号ファンド【博多駅東】基本情報
博多駅東エリアは、福岡の玄関口・博多駅の東側に位置し、駅へ徒歩圏内のためアクセスに優れ、利便性の高いエリアです。
オフィス街・商業地域として発展しており、ホテルや専門学校も多く見られます。
交通網はJR・地下鉄博多駅が徒歩圏内で、福岡市内外への移動がスムーズです。
博多駅バスセンターを起点としたバス路線も充実し、市内各地へのアクセスも良好です。生活環境も非常に便利で、駅周辺には大型商業施設、スーパー、コンビニが多く、食料品や日用品の買い物に困りません。飲食店も充実し、医療施設や金融機関など生活に必要な施設も揃っています。
治安も比較的良く、博多駅周辺は人通りが多いため夜間も安心です。
博多駅周辺では都市開発計画「博多コネクティッド」により再開発が進行中です。
物件エリアの人口と世帯数
2025年05月01日現在の福岡市の人口は1,666,217人、中央区は215,168人。
2015年の福岡市の人口は1,527,612人、中央区は190,735人ですので、福岡市で約13.8万人、中央区で約2.4万人の人口増加となっています
2025年04月01日現在の福岡市の世帯数は901,018世帯、中央区は137,780世帯。
2015年の福岡市の世帯数は763,401世帯、中央区は116,730世帯ですので、福岡市で約13.7万世帯、中央区で約2.1万世帯の増加となっています。
<出典>
物件概要
対象物件の「エンクレスト博多駅東」は、福岡県福岡市博多区博多駅東に位置する、13階建て156戸スタイリッシュな外観と充実した設備が魅力のデザイナーズマンションです。
ホワイトとブラウンを基調としたスタイリッシュなデザインが特徴の外観です。
間取りは使い勝手の良い1Kタイプで広さは24.8㎡。
エントランスには、オートロックや防犯カメラなどのセキュリティ設備が完備されており、女性の一人暮らしでも安心して暮らせます。
内装は、シンプルで機能的なデザインです。
収納力抜群のウォークインクローゼットや、自動お湯はり機能付きの浴室など、充実した設備が備わっています。
設備は、インターネット無料、宅配ボックス、エアコン、浴室乾燥機、洗濯機置き場、バルコニーなど、暮らしに便利な設備が揃っています。
※居室内部の画像は竣工当時のものです。実際の対象不動産とは細部が異なる場合があります。
［ファンド名］えんfunding 第32号ファンド【博多駅東】
［ 物件名 ］エンクレスト博多駅東
［ 間取り ］1K（Bタイプ）
［ 所在 ］福岡市博多区比恵町3-11
［ 竣工 ］2009年8月
［ 交通 ］福岡市営地下鉄空港線「東比恵」徒歩4分
［ 種類 ］居宅
［ 構造 ］鉄筋コンクリート造陸屋根13階建
［ 専有面積 ］24.80㎡
［ 延床面積 ］4,320.67㎡
ファンド情報の記事へのリンクは下記。
えんfundingファンド紹介＼第32号ファンド【エンクレスト博多駅東】／
プロジェクト概要
［ ファンド名 ］えんfunding 第32号ファンド【博多駅東】
［ 対象不動産 ］エンクレスト博多駅東
［ 分配金の原資 ］ファンドが保有する期間中の家賃収入および売却益
［ 契約種別 ］匿名組合契約
［ ファンド組成会社 ］株式会社えんホールディングス
［ 出資割合 ］
出資予定総額 ・・・ 14,600,000円
うち優先出資予定総額 ・・・ 11,680,000円（80％）
うち劣後出資予定総額 ・・・ 2,920,000円（20％）
［ 予定分配率（年利） ］ 3.6.%
［ 運用期間 ］ 12ヶ月
開始：2024年05月01日
終了：2025年04月30日
［ 募集方式 ］ 抽選
［ 出資単位 ］ 1口あたり 10,000円
［ 一人当たり出資可能上限口数 ］ 1,000口
［ 最低出資口数 ］ 10口
［ 分配時期 ］ 満期時一括
募集状況
［ 募集金額 ］ 11,680,000円
［ 応募金額 ］ 37,270,000円
［ 募集期間 ］
開始：2024年04月03日 09:00
終了：2024年04月10日 23:59
［ 応募率 ］319％
財産管理報告
財産管理報告書とは、ファンド終了後（具体的には償還・分配の実行日）に、ファンドの運用における具体的な数値等の実績をファンドへ出資した投資家へ通知する書面です。
その財産管理報告書の情報を一部ご紹介します。
賃貸に関する収支履歴
運用期間中における入退去、入居者からの問い合わせ、内装・設備の修繕等は有りませんでした。
対象不動産の賃料収入は、2024年05月01日～2025年04月29日まで毎月65,000円（日割りのため、4月は60,133円）、支出は管理業務料、管理費、修繕積立金で毎月13,075円（日割りのため、4月は12,490円）、累計収支618,818円でした。
運用報告
［ 取得年月日 ］2024年05月1日
［ 取得価格 ］14,500,000円
［ 売却等年月日 ］2025年04月30日
［ 売却価格 ］15,900,000円
ファンドに係る損益の状況
期中の運営に関する損益は累計収支から支払手数料の145円を引いた536,673円。
対象不動産の取得及び売却に関する損益は売却時の売買代金から取得時の売買代金と固定資産税、火災保険料、賠償責任保険料の日割分を引いた1,342,375円でした。
この2つを足した1,879,048円の利益となっています。
分配金計算
分配金総額1,879,048円から優先出資分として420,480円が、劣後出資額として1,458,568円が分配された。
投資委員会によるコメント
物件売却についての不動産鑑定士佐々木先生のコメント
「当ファンドの対象不動産は東比恵駅から徒歩圏内と希少性の高い物 件であると言えます。また、対象不動産が立地する東比恵駅周辺エリアは、近年、発 展的に推移している事も鑑みて、当意見価格を参考とした価格設定は適正であると言えます」
ファンドから物件を買い戻したえんホールディングスの見解
「当該対象不動産における賃料相場の上昇や入居状況、また、最寄り駅である東比恵駅周辺の開発状況などを鑑みると、将来の売却益や当面の家賃収入といった収益に繋げていけると判断できるため、ファンドが予定している売却金額での買い戻しは妥当であると考えます」
今後の賃貸状況は上向き傾向
入居率は現在100％、募集予定額は22,000〜28,000円の値上げ予定
第31号ファンドの対象物件であるエンクレスト天神FOCUSの賃貸に今後はどのようになっていくのでしょうか。
家賃と空室状況をもとに検討します。
なお、本調査は2025年5月1日 時点の観測データを元にしています。
えん賃貸管理の管理戸数は105戸となっており、その中で、空室は0戸となっていますので、入居率は100％です。
退去予定の戸数は3戸となっています。
募集中の部屋の前入居者の家賃額と募集予定額を比較します。
退去予定① … 家賃65,000円 → 家賃88,000円（23,000円 UP）
退去予定① … 家賃67,000円 → 家賃89,000円（22,000円 UP）
退去予定③ … 家賃61,000円 → 家賃89,000円（28,000円 UP）
募集予定額は上昇傾向で、22,000〜28,000円と大幅に値上がり予定となっており、今後も家賃上昇が見込まれます。
福岡市のの新築分譲マンション平均価格上昇率40.1%は主要地方5大都市でトップ
『全国新築分譲マンション市場動向2024年』によると、福岡市の新築分譲マンション平均価格は3,996万円から40.1%増の5,598万円と大幅な伸びを示しています。この数値は、札幌市、仙台市、名古屋市、広島市と共に構成する主要地方5都市において最大の伸び率となっており、福岡市の成長を感じさせる結果となりました。
家賃価格に加えて、分譲マンション価格も上昇傾向にある福岡市。
投資の観点から考えると非常に期待できる状況と言えるでしょう。
出所：不動産経済研究所『全国新築分譲マンション市場動向2024年』
福岡市の2024年新築分譲マンション平均価格5,598万円は40.1％増の爆上がり
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