えんfunding 第30号ファンド【博多駅前】基本情報
九州最大の交通要所であり、九州随一の繁華街でもある「博多駅」。
その博多駅博多口の西側一体に広がるのが「博多駅前」エリアです。
元々は大手企業のオフィスやホテルが立ち並ぶビジネス街でしたが、博多駅のリニューアルに伴う都市開発により巨大な商業ビルが続々誕生し、近年はショッピングエリアとしての顔も持ち合わせています。
さらに博多駅周辺の再開発プロジェクトである「博多コネクティッド」の影響を受け、本物件の位置する博多駅前3丁目においても、地上13階建ての環境配慮型オフィスビル、総賃貸面積5,000㎡超の中規模ハイグレードオフィスビル等の建築が進んでいます。
この博多駅前エリアは「博多駅前」の名の通り、博多駅は当然ながら徒歩圏内。
博多駅にはJRはもちろん、2023年3月の開業以来多くの利用者に利用されている地下鉄七隈線、そして福岡のバスの起点となるバスターミナルビルも隣接しているので、電車・地下鉄・バスを使って全方向にアクセスすることができる、利便性最高のエリアでもあります。
物件エリアの人口と世帯数
2025年3月1日現在の福岡市の人口は1,658,999人、博多区は262,747人。
2015年の福岡市の人口は1,522,806人、博多区は225,897人ですので、福岡市で約13.6万人、博多区で約3.7万人の人口増加となっています
2025年3月1日現在の福岡市の世帯数は890,695世帯、博多区は167,224世帯。
2015年の福岡市の世帯数は756,453世帯、博多区は135,524世帯ですので、福岡市で約13.4万世帯、博多区で約3.2万世帯の増加となっています。
<出典>
物件概要
対象物件の「エンクレスト博多駅前Ⅲ」は、ベージュとホワイトとブルーの3色で構成されたシンプルでスタイリッシュなデザイナーズマンション。
間取りは使い勝手の良い1Kタイプで遮音性にも優れています。
光インターネットは無料で使い放題。
さらにタッチゲートキーでセキュリティシステムも安心。
もちろんシステムキッチン・洗面脱衣所・ウォシュレットなど設備も充実しています。
博多駅からは徒歩5分ほどの好立地に加えて、近くには住吉通りが通っており、沿道には複数の商店が立ち並んでいますので、生活的にも便利です。
※居室内部の画像は竣工当時のものです。実際の対象不動産とは細部が異なる場合があります。
［ファンド名］えんfunding 第30号ファンド【博多駅前】
［ 物件名 ］エンクレスト博多駅前Ⅲ
［ 間取り ］1K（Bタイプ）
［ 所在 ］福岡市博多区博多駅前3-4-31
［ 竣工 ］2007年2月
［ 交通 ］JR博多駅 徒歩5分
［ 種類 ］居宅
［ 構造 ］鉄筋コンクリート造陸屋根15階建
［ 専有面積 ］24.32㎡
［ 延床面積 ］3,347.58㎡
ファンド情報の記事へのリンクは下記。
えんfundingファンド紹介＼ 第30号ファンド【博多駅前】／
プロジェクト概要
［ ファンド名 ］えんfunding 第30号ファンド【博多駅前】
［ 対象不動産 ］エンクレスト博多駅前Ⅲ
［ 分配金の原資 ］ファンドが保有する期間中の家賃収入および売却益
［ 契約種別 ］匿名組合契約
［ ファンド組成会社 ］株式会社えんホールディングス
［ 出資割合 ］
出資予定総額 ・・・ 15,700,000円
うち優先出資予定総額 ・・・ 12,560,000円（80％）
うち劣後出資予定総額 ・・・ 3,140,000円（20％）
［ 予定分配率（年利） ］ 4.3%
［ 運用期間 ］ 12ヶ月
開始：2024年02月13日
終了：2025年01月31日
［ 募集方式 ］ 抽選
［ 出資単位 ］ 1口あたり 10,000円
［ 一人当たり出資可能上限口数 ］ 200口
［ 最低出資口数 ］ 10口
［ 分配時期 ］ 満期時一括
募集状況
［ 募集金額 ］ 15,560,000円
［ 応募金額 ］ 71,640,000円
［ 募集期間 ］
開始：2024年01月09日 09:00
終了：2024年01月16日 23:59
［ 応募率 ］570％
財産管理報告
財産管理報告書とは、ファンド終了後（具体的には償還・分配の実行日）に、ファンドの運用における具体的な数値等の実績をファンドへ出資した投資家へ通知する書面です。
その財産管理報告書の情報を一部ご紹介します。
賃貸に関する収支履歴
運用期間中における入退去、入居者からの問い合わせ、内装・設備の修繕等は有りませんでした。
対象不動産の賃料収入は、2024年2月13日～2025年1月13日まで毎月65,000円（日割りのため、2月は38,103円）、支出は管理業務料、管理費、修繕積立金で毎月10,575円（日割りのため、2月は6,198円）、累計収支628,824円でした。
運用報告
［ 取得年月日 ］2024年2月13日
［ 取得価格 ］15,600,000円
［ 売却等年月日 ］2025年1月31日
［ 売却価格 ］16,600,000円
ファンドに係る損益の状況
期中の運営に関する損益は累計収支から支払手数料の145円を引いた628,679円。
対象不動産の取得及び売却に関する損益は売却時の売買代金から取得時の売買代金と固定資産税、火災保険料、賠償責任保険料の日割分を引いた938,733円でした。
この2つを足した1,567,412円の利益となっています。
分配金計算
分配金総額1,567,412円から優先出資分として523,752円が、劣後出資額として1,043,660円が分配された。
投資委員会によるコメント
物件売却についての不動産鑑定士佐々木先生のコメント
「当ファンドの対象不動産は、意見価格を算出した日から現在まで期間が空いた形になっているが、JR博多駅から徒歩圏内と希少性の高い物件であると言え、金融市場の状況等も鑑みた上で、当意見価格を参考とした価格設定は変わらず適正であると考えて問題はありません」
ファンドから物件を買い戻したえんホールディングスの見解
「当該対象不動産における賃料相場の上昇や入居状況、また、最寄り駅であるJR博多駅周辺の開発状況などを鑑みると、将来の売却益や当面の家賃収入といった収益に繋げていけると判断できるため、ファンドの予定売却金額で買い戻す事は妥当であると言えます」
今後の賃貸状況は上向き傾向
入居率は現在100％、退去予定の1戸では約9％の値上がり予定
第30号ファンドの対象物件であるエンクレスト博多駅前Ⅲの賃貸に今後はどのようになっていくのでしょうか。
家賃と空室状況をもとに検討します。
なお、本調査は2025年3月1日 時点の観測データを元にしています。
えん賃貸管理の管理戸数は126戸となっており、その中で、空室の戸数は1戸のみとなっていますので、入居率は99.2％です。
退去予定の戸数は1戸となっています。
募集中の部屋の前入居者の家賃額と募集予定額を比較します。
空室予定 … 家賃64,000円 → 家賃80,000円（16,000円 UP）
退去予定 … 家賃63,000円 → 家賃83,000円（20,000円 UP）
募集予定額は上昇傾向で、約25〜31％の値上がり予定となっており、今後も家賃上昇が見込まれます。
福岡市は日本人転入超過数において第4位に！
東京都特別区部に20政令指定都市を加えた日本の21大都市において日本人移動者数で転入超過したのは、12都市だった。
東京都特別区部、大阪市、札幌市に続いて、福岡市は第4位であり、10,705人の増加となっています。
県単位でみても、福岡県は日本人移動者の転入超過者数で、第6位。
人口減少が叫ばれる昨今において、人口増しており、その中でも日本人の人数が増えている福岡はこれからも注目です。
出典：福岡市は2024年の日本人転入超過数で21大都市中の第4位
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