えんfunding 第25号ファンド【博多Rey】基本情報
最初にえんfunding 第25号ファンド【博多Rey】の基本情報についてご紹介します。
九州最大の交通要所「博多駅」。その「筑紫口」側の南東部一帯に広がっているのが物件の位置する「博多駅南」です。
物件エリアの福岡市博多区の人口を見てみると、2024年1月1日現在の福岡市の人口は1,645,123人、博多区は259,249人。
2014年の福岡市の人口は1,513,715人、博多区は222,379人ですので、福岡市で約13.1万人、博多区で3.7
万人の人口増加となっています。
世帯数で見てみると、2024年1月1日現在の福岡市の世帯数は873,525世帯、博多区は163,407世帯。
2014年の福岡市の世帯数は743,885世帯、博多区は133,252世帯ですので、福岡市で約13万世帯、博多区で3.0万世帯の増加となっています。
物件概要
対象物件の「エンクレスト博多Rey」は、ブラウンとベージュでコーディネートされたシックでモダンな外観のデザイナーズマンション。
間取りは使い勝手の良い1Kタイプです。
白を基調としたスタイリッシュな室内は防音性にも優れており、システムキッチン、ウォシュレット、宅配ボックス、無料インターネットなど設備も充実。
また、収納力抜群のウォークインクローゼットや大型のシューズボックスは洋服や靴が多い方に大変便利です。
さらに24時間対応の防犯カメラ、TVモニター付インターホン、オートロックやICカードキーなどセキュリティ面も安心です。
［ファンド名］えんfunding 第25号ファンド【博多Rey】
［ 物件名 ］エンクレスト博多Rey
［ 間取り ］1K（Dタイプ）
［ 所在 ］福岡市博多区博多駅南１－８－２４
［ 竣工 ］2012年10月
［ 交通 ］JR博多駅 徒歩６分
［ 種類 ］居宅
［ 構造 ］鉄筋コンクリート造陸屋根14階建
［ 占有面積 ］25.40㎡
［ 延床面積 ］4,219.34 ㎡
ファンド情報の記事へのリンクは下記。
えんfundingファンド紹介＼ 第25号ファンド【博多Ray】／
プロジェクト概要
［ ファンド名 ］えんfunding 第25号ファンド【博多Rey】
［ 対象不動産 ］エンクレスト博多Rey（区分マンション１室）
［ 分配金の原資 ］ファンドが保有する期間中の家賃収入および売却益
［ 契約種別 ］匿名組合契約
［ ファンド組成会社 ］株式会社えんホールディングス
［ 出資割合 ］
出資予定総額 ・・・ 15,600,000円
うち優先出資予定総額 ・・・ 12,480,000円（80％）
うち劣後出資予定総額 ・・・ 3,120,000円（20％）
［ 予定分配率（年利） ］ 3.1%
［ 運用期間 ］ 6ヶ月
開始：2023年06月23日
終了：2023年12月22日
［ 募集方式 ］ 抽選
［ 出資単位 ］ 1口あたり 10,000円
［ 一人当たり出資可能上限口数 ］ 200口
［ 最低出資口数 ］ 1口
［ 分配時期 ］ 満期時一括
募集状況
［ 募集金額 ］ 12,480,000円
［ 応募金額 ］ 39,460,000円
［ 募集期間 ］
開始：2023年05月18日 09:00
終了：2023年05月25日 23:59
［ 応募率 ］316％
財産管理報告
財産管理報告書とは、ファンド終了後（具体的には償還・分配の実行日）に、ファンドの運用における具体的な数値等の実績をファンドへ出資した投資家へ通知する書面です。
その財産管理報告書の情報を一部ご紹介します。
賃貸に関する収支履歴
運用期間中における入退去について2023年10月20日入居者様より退去予告 （退去予定日 2023年11月20日）があり、2023年10月23日に家賃 73,000円（4,000円UP）にて募集開始、2023年11月20日に退去しました。
入居者からの問い合わせ、内装・設備の修繕等は有りませんでした。
賃料収入は2023年6月23日～12月21日までで毎月57,405円（日割りのため、6月は15,309円、11月は35,670円、12月は△5,285円）、支出は管理業務料、管理費、修繕積立金で毎月11,595円（日割りのため、6月は3,091円、11月は10,330円、12月は5,285円）、累計収支275,314円でした。
運用報告
［ 取得年月日 ］2023年6月23日
［ 取得価格 ］15,500,000円
［ 売却等年月日 ］2023年12月22日
［ 売却価格 ］16,500,000円
ファンドに係る損益の状況
期中の運営に関する損益は累計収支から支払手数料の145円を引いた275,169円
対象不動産の取得及び売却に関する損益は売却時の売買代金から取得時の売買代金と固定資産税、火災保険料、賠償責任保険料の日割分を引いた967,693円でした。
この2つを足した1,242,862円の利益となっています。
分配金計算
分配金総額1,242,862円から優先出資分として193,440円が分配されました。
投資委員会によるコメント
物件売却についての不動産鑑定士佐々木先生のコメント
「当ファンドの対象不動産が立地する博多駅南エリアは賃貸マンションの供給も多く賃貸需要の高いエリアである事、また、金融市場の状況等も鑑みて、当意見価格を参考とした価格設定は適正であると言えます」
ファンドから物件を買い戻したえんホールディングスの見解
「物件周辺の賃貸需要などを鑑みると、将来の売却益や当面の家賃収入といった収益に繋げていけると判断できるため、ファンドが予定している売却金額での買い戻しは妥当であると考えます。」
今後の賃貸状況は上向き傾向
入居率は現在99.1％、空室と退去予定の3部屋中2部屋が家賃上昇予定
第25号ファンドの対象物件であるエンクレスト博多Reyの賃貸に今後はどのようになっていくのでしょうか。
家賃と空室状況をもとに検討します。
なお、本調査は2023年12月22日 時点の観測データを元にしています。
えん賃貸管理の管理戸数は111戸となっており、その中で、空室の戸数は1戸となっていますので、入距率は99.1％です。
空室の1戸の前入居者の家賃額と募集予定額を比較します。
空室 … 家賃69,000円 → 家賃73,000円（4,000円 UP）
退去予定の戸数は2戸となっており、その部屋の前入居者の家賃額と募集予定額を比較します。
退去予定① … 家賃68,000円 → 家賃70,000円（2,000円 UP）
退去予定② … 家賃72,000円 → 家賃72,000円（同額）
募集予定額は3戸中の2戸が上昇となっており、今後の家賃上昇が見込まれます。
福岡市の市内総生産は大阪市、名古屋市、静岡市に次ぐ第4位
市内において人や企業が、経済活動によって新たに生み出した財やサービスの〝粗利〟（付加価値額）を足し合わせた総額である「市内総生産」。
『令和5年度 指定都市基本施策比較検討調〈予算編〉』によると、福岡市の市内総生産は大阪市、横浜市、名古屋市に次ぐ第4位でした。
そして、以降は札幌市、神戸市、京都市、川崎市が続きます。
福岡市は東名阪に次ぐ4番手に位置しており、現在の人口増加を始めとする福岡の発展を表していると言えます。
参考：福岡市は政令市の市内総生産で大阪市、横浜市、名古屋市に次ぐ第4位の7兆8千億円
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特典提供元：株式会社えん
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