えんfunding 第40号ファンド【博多Belle】基本情報
物件のあるエリアは美野島（みのしま）。
北と南を住吉通り、百年橋通りという交通量の多い2つの幹線道路に挟まれていながらも、多数のマンションが立ち並ぶ住宅街として人気のエリアです。
福岡市の校区データによると、美野島エリアはマンションに代表される共同住宅比率が95.7％となっており、福岡市全体の平均の79.3％と比べても非常に高い比率となっています。
人口構成比については福岡市の20代構成比平均26.2%に対して、なんと43％を占めており、エリア内の約半数が20代という若い世代の割合が非常に高くなっています。
しかも、エンクレストブランドの物件が多数あり、一人暮らしで都心に働く方にとってはかなり暮らしやすいエリアです。
物件エリアの人口と世帯数
2026年06月01日現在の福岡市の人口は1,671,749人、博多区は266,473人。
2016年の福岡市の人口は1,550,010人、博多区は232,122人ですので、福岡市で約12.1万人、博多区で約3.4万人の人口増加となっています。
2026年06月01日現在の福岡市の世帯数は894,085世帯、博多区は171,000世帯です。
2016年の福岡市の世帯数は775,996世帯、博多区は142,202世帯ですので、福岡市で約13.9万世帯、博多区で約2.9万世帯の増加となっており、人口・世帯数ともに増加を見せています。
<出典>
物件概要
対象物件の「エンクレスト博多Belle」は、12階建て、55戸のデザイナーズマンション。
フランス語で「美人」の意味を持つ「Belle（ベル）」を名称に冠し、ここに住むことで、より美しく暮らせることを願って名付けられています。
間取りは2Kと1LDKの2つのタイプ。（対象物件は2Kタイプ）
明るめのフリーリングに、白を基調とした収容や水回りが調和した明るい印象の室内には、ルームエアコン、収納容量が豊富なクローゼット、絵や写真などのアート類で壁面を飾るためのスライド式ハンガーレールを備えています。
追い焚き機能付きのバスに、温水洗浄便座もついていて、水回りも充実しています。
セキュリティ面では、外部からの立ち入りや来客の確認ができるTVモニター付インターホンはもちろん、オートロック、24時間監視の防犯カメラが設置されています。
非接触型のICカードで解錠するセキュリティ性の高いキーシステムも導入済。
巡回車が定期的に建物を巡回し、異常やトラブル発生の際に駆けつけてくれる巡回警備システムなども備わっています。
さらに、高速インターネットは無料で使い放題ですので、入居時の余計な手間がなく、ありがたいところ。
［ファンド名］えんfunding 第40号ファンド【博多Belle】
［ 物件名 ］エンクレスト博多Belle
［ 間取り ］2K（Dタイプ）
［ 所在 ］福岡市博多区美野島2-1-35
［ 竣工 ］2013年1月
［ 交通 ］JR博多駅 徒歩14分
［ 種別 ］マンション
［ 構造 ］鉄筋コンクリート造陸屋根
［ 階建 ］12階建
ファンド情報の記事へのリンクは下記。
えんfundingファンド紹介＼第40号ファンド【博多Belle】／
プロジェクト概要
［ ファンド名 ］えんfunding 第40号ファンド【博多Belle】
［ 対象不動産 ］エンクレスト博多Belle
［ 分配金の原資 ］ファンドが保有する期間中の家賃収入および売却益
［ 契約種別 ］匿名組合契約
［ ファンド組成会社 ］株式会社えんホールディングス
［ 出資割合 ］
出資予定総額 ・・・ 16,500,000円
うち優先出資予定総額 ・・・ 13,200,000円（80％）
うち劣後出資予定総額 ・・・ 3,300,000円（20％）
［ 予定分配率（年利） ］ 2.9%
［ 運用期間 ］ 12ヶ月
開始：2025年05月09日
終了：2026年05月08日
［ 募集方式 ］ 抽選
［ 出資単位 ］ 1口あたり 10,000円
［ 一人当たり出資可能上限口数 ］ 1,000口
［ 最低出資口数 ］ 10口
［ 分配時期 ］ 満期時一括
募集状況
［ 募集金額 ］ 13,200,000円
［ 応募金額 ］ 14,900,000円
［ 募集期間 ］
開始：2025年04月01日 09:00
終了：2025年04月08日 23:59
［ 応募率 ］112％
財産管理報告
財産管理報告書とは、ファンド終了後（具体的には償還・分配の実行日）に、ファンドの運用における具体的な数値等の実績をファンドへ出資した投資家へ通知する書面です。
その財産管理報告書の情報を一部ご紹介します。
賃貸に関する収支履歴
運用期間中における入退去、入居者からの問い合わせ、内装・設備の修繕等は有りませんでした。
対象不動産の賃料収入は、2025年05月09日～2026年05月07日まで毎月76,000円（日割りのため、2025年05月は56,387円、2026年05月は17,161円）、支出は管理業務料、管理費、修繕積立金で毎月16,680円（日割りのため、2025年05月は12,373円、2026年05月は3,821円）、累計収支709,928円でした。
運用報告
［ 取得年月日 ］2025年05月09日
［ 取得価格 ］16,400,000円
［ 売却等年月日 ］2026年05月08日
［ 売却価格 ］18,000,000円
ファンドに係る損益の状況
期中の運営に関する損益は累計収支から支払手数料の145円を引いた709,783円。
対象不動産の取得及び売却に関する損益は売却時の売買代金から取得時の売買代金と固定資産税、火災保険料、賠償責任保険料の日割分を引いた1,509,717円でした。
ファンドに係る損益としてはこの2つを足した2,219,500円の利益となっています。
分配金計算
分配金総額2,219,500円から優先出資分として382,800円が、劣後出資額として1,836,700円が分配されました。
投資委員会によるコメント
物件売却についての不動産鑑定士佐々木先生のコメント
「2026年1月時点の商業地における地価公示ランキングにおいて福岡市は東京23区に次ぐ2位であったという事からも、不動産市場も好調が続いていると言えます。
そのため、当初の計画通り、予定売却金額での対象不動産の売却は適正と考えます。」
ファンドから物件を買い戻したえんホールディングスの見解
「物件周辺の賃貸需要などを鑑みると、将来の売却益や当面の家賃収入といった収益に繋げる見込みがあると判断できるため、ファンドが予定している売却金額での買い戻しは妥当であると考えます。」
今後の賃貸状況は上向き傾向
入居率は現在97.7％、退去予定も1戸で募集家賃額は上昇予定
第40号ファンドの対象物件であるエンクレスト博多Belleの賃貸状況は今後どのようになっていくのでしょうか。
家賃と空室状況をもとに検討します。
なお、本調査は2026年6月 時点の観測データを元にしています。
えん賃貸管理の管理戸数は45戸となっており、その中で、空室は1戸となっており、入居率は97.7％です。
空室の部屋の募集家賃額は以下のとおりです。
・家賃82,000円 → 家賃98,000円（17,000円上昇）
退去予定の戸数は1戸となっています。
退去予定の部屋の募集家賃額は以下のとおりです。
・家賃73,000円 共益費5,000円 → 家賃91,000円（13,000円上昇）
空室ならびに募集予定の部屋の家賃は上昇予定となっています。
福岡市の住宅地と商業地は、14年連続で上昇
国土交通省による2026年1月1日時点での公示地価において、福岡市の住宅地は14年連続で上昇を記録し、東京23区に次ぐ、2位となりました。また、商業地は5位となっています。
福岡市・福岡県の地価は、住宅地・商業地ともに長期的な上昇傾向が続いています。
特に、福岡市では住宅地・商業地ともに14年連続で上昇。
福岡県全体でも住宅地は12年、商業地は11年連続で上昇している状況です。
2026年の福岡県内の公示地価調査をとりまとめた不動産鑑定士である、旭鑑定補償株式会社 納富久雄常務取締役によると以下のように分析されています。
・福岡市は、住宅地の需要が強く、マンション需要がけん引する形で地価の上昇傾向
・福岡県の地価は、基本的に福岡市における地価上昇の影響が福岡都市圏に波及し、さらに広域的に広まっている
・今後の見通しについては、当面、地価の上昇傾向は継続する可能性が高い
まだまだ成長・需要の続く、福岡市。今後の動きにも注目です！
参考：【2026公示地価】福岡市は住宅地全国2位。14年連続上昇の理由と今後の展望
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特典提供元：株式会社えん
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