えんfunding 第26号ファンド【祇園】基本情報
最初にえんfunding 第26号ファンド【祇園】の基本情報についてご紹介します。
九州最大の交通要所「博多駅」から北西に伸びる「大博通り」。
その大博通りの真下を走る「地下鉄祇園駅」から「地下鉄呉服町駅」付近にあたる「祇園町」「冷泉町」「店屋町」といった地区を称するのが「祇園」エリアです。
物件エリアの人口と世帯数
物件エリアの福岡市博多区の人口を見てみると、2024年1月1日現在の福岡市の人口は1,645,123人、博多区は259,249人。
2014年の福岡市の人口は1,513,715人、博多区は222,379人ですので、福岡市で約13.1万人、博多区で3.7
万人の人口増加となっています。
世帯数で見てみると、2024年1月1日現在の福岡市の世帯数は873,525世帯、博多区は163,407世帯。
2014年の福岡市の世帯数は743,885世帯、博多区は133,252世帯ですので、福岡市で約13万世帯、博多区で3.0万世帯の増加となっています。
物件概要
対象物件の「エンクレスト祇園」は、シンプルで落ち着いたモノトーンの外観が特長のスタイリッシュなデザイナーズマンション。
間取りは使い勝手の良い1Kタイプです。
白を基調としたスタイリッシュな室内は防音性にも優れており、システムキッチン、ウォシュレット、宅配ボックスなど設備も充実。
また、収納力抜群のウォークインクローゼットや大型のシューズボックスは洋服や靴が多い方に大変便利です。
さらに24時間対応の防犯カメラ、TVモニター付インターホン、オートロックやICカードキーなどセキュリティ面も安心の物件です。
高速インターネットは無料で使い放題。引越し時にインターネット契約を新たに結ばずに済むのは手間もコストも削減できてありがたいところです。
［ファンド名］えんfunding 第30号ファンド【祇園】
［ 物件名 ］エンクレスト祇園
［ 間取り ］対象不動産① 1K（Cタイプ）、 対象不動産② 1K（Cタイプ）
［ 所在 ］福岡市博多区冷泉町８－２９
［ 竣工 ］2010年4月
［ 交通 ］地下鉄祇園駅 徒歩４分
［ 種類 ］居宅
［ 構造 ］鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
［ 占有面積 ］対象不動産① 26.88㎡、 対象不動産② 26.88㎡
［ 延床面積 ］2,559.60㎡
ファンド情報の記事へのリンクは下記。
えんfundingファンド紹介＼ 第26号ファンド【祇園】／
プロジェクト概要
［ ファンド名 ］えんfunding 第26号ファンド【祇園】
［ 対象不動産 ］エンクレスト祇園（区分マンション２室）
［ 分配金の原資 ］ファンドが保有する期間中の家賃収入および売却益
［ 契約種別 ］匿名組合契約
［ ファンド組成会社 ］株式会社えんホールディングス
［ 出資割合 ］
出資予定総額 ・・・ 32,000,000円
うち優先出資予定総額 ・・・ 25,600,000円（80％）
うち劣後出資予定総額 ・・・ 6,400,000円（20％）
［ 予定分配率（年利） ］ 4.5%
［ 運用期間 ］ 6ヶ月
開始：2023年08月01日
終了：2024年01月31日
［ 募集方式 ］ 抽選
［ 出資単位 ］ 1口あたり 10,000円
［ 一人当たり出資可能上限口数 ］ 200口
［ 最低出資口数 ］ 50口
［ 分配時期 ］ 満期時一括
募集状況
［ 募集金額 ］ 25,600,000円
［ 応募金額 ］ 108,930,000円
［ 募集期間 ］
開始：2023年06月27日 09:00
終了：2023年07月04日 23:59
［ 応募率 ］425％
財産管理報告
財産管理報告書とは、ファンド終了後（具体的には償還・分配の実行日）に、ファンドの運用における具体的な数値等の実績をファンドへ出資した投資家へ通知する書面です。
その財産管理報告書の情報を一部ご紹介します。
賃貸に関する収支履歴
運用期間中における入退去、入居者からの問い合わせ、内装・設備の修繕等は有りませんでした。
賃料収入は、対象不動産①が2023年8月1日～2024年1月30日まで毎月68,000円（日割りのため、1月は65,806円）、支出は管理業務料、管理費、修繕積立金で毎月12,740円（日割りのため、1月は12,330円）、累計収支329,776円でした。対象不動産②では2023年8月1日～2024年1月30日まで毎月67,000円（日割りのため、1月は64,838円）、支出は管理業務料、管理費、修繕積立金で毎月12,685円（日割りのため、1月は12,276円）、累計収支324,137円でした。
運用報告
［ 取得年月日 ］2023年8月1日
［ 取得価格 ］31,800,000円
［ 売却等年月日 ］2024年1月31日
［ 売却価格 ］33,800,000円
ファンドに係る損益の状況
期中の運営に関する損益は累計収支から支払手数料の145円を引いた653,768円
対象不動産の取得及び売却に関する損益は売却時の売買代金から取得時の売買代金と固定資産税、火災保険料、賠償責任保険料の日割分を引いた1,941,690円でした。
この2つを足した2,595,458円の利益となっています。
分配金計算
分配金総額2,595,458円から優先出資分として578,560円が分配されました。
投資委員会によるコメント
物件売却についての不動産鑑定士佐々木先生のコメント
「当ファンドの対象不動産の近くに新しく地下鉄櫛田神社前駅が設置され利便性が向上しており、また、間取りもエリアの賃貸ニーズに合致していると言える面からみても、当意見価格を参考とした価格設定は適正であると言えます。」
ファンドから物件を買い戻したえんホールディングスの見解
「当該対象不動産における賃料相場の上昇や入居状況、また、最寄り駅である地下鉄櫛田神社前駅が設置されたことなどを鑑みると、将来の売却益や当面の家賃収入といった収益に繋げていけると判断できるため、ファンドの予定売却金額で買い戻す事は妥当であると考えます。」
今後の賃貸状況は上向き傾向
入居率は現在100％、退去予定の3部屋全てが家賃上昇予定
第26号ファンドの対象物件であるエンクレスト祇園の賃貸に今後はどのようになっていくのでしょうか。
家賃と空室状況をもとに検討します。
なお、本調査は2024年1月31日 時点の観測データを元にしています。
えん賃貸管理の管理戸数は76戸となっており、その中で、空室の戸数は0戸となっていますので、入居率は100％です。
退去予定の戸数は3戸となっており、その部屋の前入居者の家賃額と募集予定額を比較します。
退去予定① … 家賃65,000円 → 家賃69,000円（4,000円 UP）
退去予定② … 家賃65,000円 → 家賃69,000円（4,000円 UP）
退去予定③ … 家賃65,000円 → 家賃71,000円（6,000円 UP）
募集予定額は3戸全てが上昇傾向で、それぞれ6〜9％の値上げ予定となっており、今後の家賃上昇が見込まれます。
福岡市は日本の大都市の中で最もアクティブな生き方を可能にする〝コンシャスな街〟
大東建託株式会社による『いい部屋ネット コンシャスな街ランキング2023（自治体）＜全国版＞』のいて、福岡市中央区は4位にランクインしました。
同社では、「〈普通に暮らす街の住みここち〉でなく、仕事と生活を柔軟に統合した【ワークライフインテグレーション】を志向する人々にとっての」「多様な人々がいて、刺激的な街」、「出会いとチャンスがある街」を「コンシャスな街」として定義しています。
このランキングにおいて、福岡市は市内7区のすべてがトップ100に入っています。
福岡市の100位以内ランクイン率は100%、その他の地域では、東京特別区でも65.2％、大阪市でも37.5％となっています。
その観点から行くと、福岡市は全国でもっともコンシャスな街ともいえそうです。
これからの福岡市にも期待が高まりますね！
参考：福岡市は日本の大都市の中で最もアクティブな生き方を可能にする〝コンシャスな街〟だった!?
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特典提供元：株式会社えん
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