えんfunding 第27号ファンド【大手門】基本情報
最初にえんfunding 第27号ファンド【大手門】の基本情報についてご紹介します。
九州最大の商業地「天神」の西約1.5キロメートルに位置し、北に博多湾、南に福岡城跡や舞鶴公園を望む一帯が「大手門エリア」です。
その地名は、かつてあった「福岡城」の表門名に由来しています。
南側に走る主要幹線「明治通り」沿いは、天神・赤坂から続くオフィスビルが立ち並ぶビジネス街という面を持ちつつも、一本路地を入ると昔ながらの民家やマンションがひしめく住宅地になっています。
町内に通る「旧唐津街道」には寺院などの歴史的な文化財も点在しており、福岡城跡や大濠公園といった緑豊かな公園も近く、都市と自然が調和する暮らし心地の良いエリアとなっています。
物件エリアの人口と世帯数
物件エリアの福岡市中央区の人口を見てみると、2024年10月1日現在の福岡市の人口は1,656,737人、中央区は214,238人。
2014年の福岡市の人口は1,519,349人、中央区は189,430人ですので、福岡市で約13.7万人、中央区で2.5万人の人口増加となっています。
世帯数で見てみると、2024年10月1日現在の福岡市の世帯数は888,630世帯、中央区は136,517世帯。
2014年の福岡市の世帯数は754,621世帯、中央区は115,174世帯ですので、福岡市で約13.4万世帯、中央区で2.1万世帯の増加となっています。
<出典>
物件概要
対象物件の「エンクレスト大手門Ⅲ」は、白い壁面にグリーンのフレームがあしらわれたシンプルでスタイリッシュなデザイナーズマンション。
間取りは機能的でゆとりのある2Kタイプ。
大型のウォークインクローゼットをはじめ、TVモニター付インターホンや自動お湯張り機能付きのお風呂、システムキッチン、宅配ボックスなど設備も充実。
さらにエントリーロックや24時間デジタル縁覚監視カメラ、巡回警備システムなどセキュリティ面も安心で、女性の一人暮らしにもおすすめとなっています。
※居室内部の画像は竣工当時のものです。実際の対象不動産とは細部が異なる場合があります。
［ファンド名］えんfunding 第27号ファンド【大手門】
［ 物件名 ］エンクレスト大手門Ⅲ
［ 間取り ］2K（33.20㎡）
［ 所在 ］福岡市中央区港1－3－3
［ 竣工 ］2011年2月
［ 交通 ］地下鉄赤坂駅 徒歩10分
［ 種類 ］マンション
［ 構造 ］鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
［ 専有面積 ］33.20㎡（壁芯)
［ 延床面積 ］3,452.01㎡
ファンド情報の記事へのリンクは下記。
えんfundingファンド紹介＼ 第27号ファンド【大手門】／
プロジェクト概要
［ ファンド名 ］えんfunding 第27号ファンド【大手門】
［ 対象不動産 ］エンクレスト大手門Ⅲ
［ 分配金の原資 ］ファンドが保有する期間中の家賃収入および売却益
［ 契約種別 ］匿名組合契約
［ ファンド組成会社 ］株式会社えんホールディングス
［ 出資割合 ］
出資予定総額 ・・・ 19,500,000円
うち優先出資予定総額 ・・・ 15,600,000円（80％）
うち劣後出資予定総額 ・・・ 3,900,000円（20％）
［ 予定分配率（年利） ］ 4.5%
［ 運用期間 ］ 12ヶ月
開始：2023年10月02日
終了：2024年09月30日
［ 募集方式 ］ 抽選
［ 出資単位 ］ 1口あたり 10,000円
［ 一人当たり出資可能上限口数 ］ 200口
［ 最低出資口数 ］ 50口
［ 分配時期 ］ 満期時一括
募集状況
［ 募集金額 ］ 15,600,000円
［ 応募金額 ］ 101,850,000円
［ 募集期間 ］
開始：2023年08月16日 09:00
終了：2023年08月23日 23:59
［ 応募率 ］652％
財産管理報告
財産管理報告書とは、ファンド終了後（具体的には償還・分配の実行日）に、ファンドの運用における具体的な数値等の実績をファンドへ出資した投資家へ通知する書面です。
その財産管理報告書の情報を一部ご紹介します。
賃貸に関する収支履歴
運用期間中における入退去、入居者からの問い合わせ、内装・設備の修繕等は有りませんでした。
賃料収入は、2023年10月2日～2024年9月29日まで毎月80,000円（日割りのため、10月は77,419円、9月は77,333円）、支出は管理業務料、管理費、修繕積立金で毎月14,000円（日割りのため、10月は13,547円、9月は13,532円）、累計収支787,673円でした。
運用報告
［ 取得年月日 ］2023年10月2日
［ 取得価格 ］19,400,000円
［ 売却等年月日 ］2024年9月30日
［ 売却価格 ］20,800,000円
ファンドに係る損益の状況
期中の運営に関する損益は累計収支から支払手数料の145円を引いた787,528円
対象不動産の取得及び売却に関する損益は売却時の売買代金から取得時の売買代金と固定資産税、火災保険料、賠償責任保険料の日割分を引いた1,320,103円でした。
この2つを足した2,107,631円の利益となっています。
分配金計算
分配金総額2,107,631円から優先出資分として702,000円が、劣後出資額として1,405,631円が分配された。
投資委員会によるコメント
物件売却についての不動産鑑定士佐々木先生のコメント
「当ファンドの対象不動産が立地する地下鉄空港線沿いエリアは賃貸マンションの供給も多く、賃貸需要の高いエリアである事、また、金融市場の状況等も鑑みて、当意見価格を参考とした価格設定は適正であると言えます。」
ファンドから物件を買い戻したえんホールディングスの見解
「物件周辺の賃貸需要や都市開発状況を鑑みると、将来の売却益や当面の家賃収入といった収益に繋げる見込みがあると判断できるため、ファンドが予定している売却金額での買い戻しは妥当であると考えます。」
今後の賃貸状況は上向き傾向
入居率は現在100％、退去予定の1戸では20％の値上がり予定
第27号ファンドの対象物件であるエンクレスト大手門Ⅲの賃貸に今後はどのようになっていくのでしょうか。
家賃と空室状況をもとに検討します。
なお、本調査は2024年11月1日 時点の観測データを元にしています。
えん賃貸管理の管理戸数は70戸となっており、その中で、空室の戸数は0戸となっていますので、入居率は100％です。
退去予定の戸数は2戸となっており、1件は募集前となっています。
募集中の部屋の前入居者の家賃額と募集予定額を比較します。
退去予定 … 家賃58,000円 → 家賃70,000円（12,000円 UP）
募集予定額は上昇傾向で、20％の大幅な値上がり予定となっており、今後の家賃上昇が見込まれます。
福岡市は商業地と住宅地の上昇率で日本一の地価上昇中の街
2024年9月に発表された基準地価の上昇率において、福岡市は住宅地で初めて全国トップとなりました。
また、商業地についても2年ぶりに第一位に返り咲いています。
公示地価においても、福岡市の商業地における平均上昇率は、47都道府県庁所在地で4年連続のトップだとなっています。
さらに福岡市の住宅地における公示地価の平均上昇率は、公示地価の全国的な調査を始めた1975年以降で初めて首位となりました。
公示地価に続いて、基準地価でも商業地・住宅地の地価上昇率でトップの二冠を達成しています。
福岡の不動産事情に精通した佐々木不動産鑑定事務所の佐々木哲代表によると、福岡市の都心部周辺では、高価格帯のマンションが建設されており、地価上昇を牽引していること、マンション価格の高騰は郊外へ波及しており、周辺の大野城市においても高めのマンションが順調に売れるなど、地価上昇の裾野がっていること。
加えて、オフィスビルやホテルへの投資も活発で、都心の商業地には底堅い需要があることなどから、今後も開発への期待があるとコメントしています。
これからの福岡市及び、不動産についても伸びていく可能性大です。
参考：【基準地価2024】福岡市は商業地と住宅地の上昇率で日本一、初の二冠達成
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特典提供元：株式会社えん
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