えんfunding 第28号ファンド【薬院LUCE】基本情報
九州最大の商業地「天神」の南南西約1キロメートルに位置し、西鉄天神大牟田線の始発駅「西鉄天神（福岡）駅」から一駅隣の「西鉄薬院駅」の西側一帯が今回ご紹介する「薬院エリア」です。
福岡市の都心の一部を形成する地域として機能しており、広義での「天神」にも属しています。
地区内には東西に「城南線」、南北に「大正通り」「高宮通り」という3つの主要幹線が伸びており、道路沿いにはオフィスビルが多く立ち並び、近接する渡辺通エリアとともに福岡市の中心業務地区を形成しています。
また、個性的な飲食店やショップが数多く点在しており、天神からほど近い距離ながらも落ち着きのある洗練されたエリアとして福岡市内有数の人気を誇っています。
物件エリアの人口と世帯数
2024年11月1日現在の福岡市の人口は1,658,786人、中央区は214,349人。
2014年の福岡市の人口は1,520,783人、中央区は189,632ですので、福岡市で約13.8万人、中央区で約2.5万人の人口増加となっています
2024年11月1日現在の福岡市の世帯数は890,616世帯、中央区は136,635世帯。
2014年の福岡市の世帯数は755,642世帯、中央区は115,372世帯ですので、福岡市で約13.5万世帯、中央区で約2.1万世帯の増加となっています。
<出典>
物件概要
対象物件の「薬院LUCE」は、細部のディティールまで上質なデザインを追及した、11階建てのスタイリッシュなデザイナーズマンション。
間取りは快適な居住性と機能性を両立した1LDKタイプ。
※居室内部の画像は竣工当時のものです。実際の対象不動産とは細部が異なる場合があります。
大容量のクローゼットや広々としたシステムキッチン、自動お湯はりや追い炊き機能付きのお風呂、いつでも荷物が受け取れる宅配ボックスなど設備も充実。
エントランス、駐車場、エレベーターに24時間デジタル遠隔監視カメラを設置。
おサイフケータイや非接触型ICカードをかざして認証して解錠する、偽造されにくく、高いセキュリティー性を実現したキーロック、外部からの立ち入りを防ぐオートロック、来客を確認するモニター付インターホンも完備。
巡回車が定期的に建物を巡回し、異常やトラブル発生の際に駆けつけてくれる巡回警備システムなどセキュリティ面も安心なので、一人暮らしの女性にもおすすめとなっています。
［ファンド名］えんfunding 第28号ファンド【薬院LUCE】
［ 物件名 ］エンクレスト薬院LUCE
［ 間取り ］1LDK（Bタイプ）
［ 所在 ］福岡市中央区薬院2-11-13
［ 竣工 ］2009年10月
［ 交通 ］地下鉄薬院大通駅 徒歩6分
［ 種類 ］居宅
［ 構造 ］鉄筋コンクリート造陸屋根11階建
［ 専有面積 ］31.12㎡
［ 延床面積 ］2,464.56㎡
ファンド情報の記事へのリンクは下記。
えんfundingファンド紹介＼ 第28号ファンド【薬院LUCE】／
プロジェクト概要
［ ファンド名 ］えんfunding 第28号ファンド【薬院LUCE】
［ 対象不動産 ］エンクレスト薬院LUCE
［ 分配金の原資 ］ファンドが保有する期間中の家賃収入および売却益
［ 契約種別 ］匿名組合契約
［ ファンド組成会社 ］株式会社えんホールディングス
［ 出資割合 ］
出資予定総額 ・・・ 17,100,000円
うち優先出資予定総額 ・・・ 13,680,000円（80％）
うち劣後出資予定総額 ・・・ 3,420,000円（20％）
［ 予定分配率（年利） ］ 4.0%
［ 運用期間 ］ 12ヶ月
開始：2023年11月01日
終了：2024年10月31日
［ 募集方式 ］ 抽選
［ 出資単位 ］ 1口あたり 10,000円
［ 一人当たり出資可能上限口数 ］ 200口
［ 最低出資口数 ］ 1口
［ 分配時期 ］ 満期時一括
募集状況
［ 募集金額 ］ 13,680,000円
［ 応募金額 ］ 66,090,000円
［ 募集期間 ］
開始：2023年09月19日 09:00
終了：2023年09月26日 23:59
［ 応募率 ］483％
財産管理報告
財産管理報告書とは、ファンド終了後（具体的には償還・分配の実行日）に、ファンドの運用における具体的な数値等の実績をファンドへ出資した投資家へ通知する書面です。
その財産管理報告書の情報を一部ご紹介します。
賃貸に関する収支履歴
運用期間中における入退去、入居者からの問い合わせ、内装・設備の修繕等は有りませんでした。
賃料収入は、2023年11月1日～2024年10月30日まで毎月74,000円（日割りのため、10月は71,612円）、支出は管理業務料、管理費、修繕積立金で毎月14,570円（日割りのため、10月は14,100円）、累計収支711,242円でした。
運用報告
［ 取得年月日 ］2023年11月1日
［ 取得価格 ］17,000,000円
［ 売却等年月日 ］2024年10月31日
［ 売却価格 ］18,500,000円
ファンドに係る損益の状況
期中の運営に関する損益は累計収支から支払手数料の145円を引いた711,097円
対象不動産の取得及び売却に関する損益は売却時の売買代金から取得時の売買代金と固定資産税、火災保険料、賠償責任保険料の日割分を引いた1,429,411円でした。
この2つを足した2,140,508円の利益となっています。
分配金計算
分配金総額2,140,508円から優先出資分として547,200円が、劣後出資額として1,593,308円が分配された。
投資委員会によるコメント
物件売却についての不動産鑑定士佐々木先生のコメント
「当ファンドの対象不動産が立地する薬院駅周辺のエリアでは、地下鉄七隈線の延伸によって博多駅までのアクセスが容易になったことにより物件取引価格の上昇に繋がる影響も見られるものの、不動産および金融市場において予定売却金額を修正する必要があるほどの変化がみられないため、予定売却価格は変わらず適正であると考えて問題ありません。」
ファンドから物件を買い戻したえんホールディングスの見解
「物件周辺の賃貸需要などを鑑みると、将来の売却益や当面の家賃収入といった収益に繋げていけると判断できるため、ファンドが予定している売却金額での買い戻しは妥当であると考えます。」
今後の賃貸状況は上向き傾向
入居率は現在100％、退去予定の1戸では約9％の値上がり予定
第28号ファンドの対象物件であるエンクレスト薬院LUCEの賃貸に今後はどのようになっていくのでしょうか。
家賃と空室状況をもとに検討します。
なお、本調査は2024年11月1日 時点の観測データを元にしています。
えん賃貸管理の管理戸数は58戸となっており、その中で、空室の戸数は0戸となっていますので、入居率は100％です。
退去予定の戸数は1戸となっています。
募集中の部屋の前入居者の家賃額と募集予定額を比較します。
退去予定 … 家賃78,000円 → 家賃85,000円（7,000円 UP）
募集予定額は上昇傾向で、約9％の値上がり予定となっており、今後も家賃上昇が見込まれます。
福岡市は2050年将来人口が2020年比でプラスの街
国立社会保障･人口問題研究所が刊行した『日本の地域別将来推計人口―令和2(2020)～32(2050)年―』では2025年～2050年の推計人口が5年刻みで掲載されています。
人口減少が叫ばれる現在の日本の状況において、将来人口は全体的に減少しており、横浜市や千葉市、名古屋市、札幌市などの大都市においても同様に減少がみれています。
そんな、20政令指定都市のうち、2050年の将来推計人口が、2020年に実施した国勢調査の人口(確定値)を上回っている都市が3つだけありました。
それが川崎市、さいたま市、福岡市の3市。
この人口減少トレンドの中でも人口比プラスを見せている福岡市にはこれからの不動産投資先として期待ができそうです。
出典：【2050年将来人口】2020年比でプラスの政令市は川崎市、さいたま市、福岡市の3市
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