えんfunding 第29号ファンド【天神STAGE】基本情報
物件エリアの対馬小路（つましょうじ）は、福岡市博多区の北部に位置し、北で築港本町、南で神屋町、東で古門戸町に接し、西は那珂川の河口近くに接しています。
北には幹線道路である「那の津通り」が東西に走っており、道路沿いを中心にオフィスや商業地域、アパートやマンションが建ち並びつつも、路地を入れば古い民家も点在しており、昔ながらの博多の情緒を感じさせてくれる街です。
さらに北側には博多埠頭があり、ランドマークである「ベイサイドプレイス」をはじめ、「福岡サンパレス」「福岡国際センター」「福岡国際会議場」といったホールやコンベンション施設が建ち並び、福岡を代表する一大ウォーターフロントとしても知名度の高いエリアでもあります。
物件エリアの人口と世帯数
2024年12月1日現在の福岡市の人口は1,659,098人、中央区は214,311人。
2014年の福岡市の人口は1,520,783人、中央区は189,632ですので、福岡市で約13.9万人、中央区で約2.5万人の人口増加となっています
2024年12月1日現在の福岡市の世帯数は890,717世帯、中央区は136,518世帯。
2014年の福岡市の世帯数は755,642世帯、中央区は115,372世帯ですので、福岡市で約13.5万世帯、中央区で約2.1万世帯の増加となっています。
<出典>
物件概要
対象物件の「天神STAGE」は、落ち着いた色合いのモスグリーンとベージュで構成された、モダンでスタイリッシュな13階建てのデザイナーズマンション。
※居室内部の画像は竣工当時のものです。実際の対象不動産とは細部が異なる場合があります。
間取りはコンパクトさと機能性を両立した1Kタイプ。
白を基調とした明るい印象の室内は、ウォーキングクローゼットや大容量のシューズクローク、システムキッチンを完備。
24時間換気システムに宅配ボックスなど設備も充実。
さらにセキュリティ面では、外部からの立ち入りや来客の確認ができるTVモニター付インターホンはもちろん、オートロック、24時間監視の防犯カメラが設置されています。
非接触型のICカードで解錠するセキュリティ性の高いキーシステムを導入。
巡回車が定期的に建物を巡回し、異常やトラブル発生の際に駆けつけてくれる巡回警備システムなども備わっています。
さらに高速インターネットは無料で使い放題。
引越し時にインターネット契約を新たに結ばずに済むのは手間もコストも削減できるので、便利さに加えて、お得さも感じられます。
［ファンド名］えんfunding 第29号ファンド【天神STAGE】
［ 物件名 ］エンクレスト天神STAGE
［ 間取り ］対象不動産①1LDK（Dタイプ）、対象不動産②（Dタイプ）
［ 所在 ］福岡市博多区対馬小路3-3
［ 竣工 ］2011年10月
［ 交通 ］地下鉄中洲川端駅 徒歩8分
［ 種類 ］居宅
［ 構造 ］鉄筋コンクリート造陸屋根13階建
［ 専有面積 ］25.20㎡
［ 延床面積 ］2,831.93㎡
ファンド情報の記事へのリンクは下記。
えんfundingファンド紹介＼ 第29号ファンド【天神STAGE】／
プロジェクト概要
［ ファンド名 ］えんfunding 第29号ファンド【天神STAGE】
［ 対象不動産 ］エンクレスト天神STAGE
［ 分配金の原資 ］ファンドが保有する期間中の家賃収入および売却益
［ 契約種別 ］匿名組合契約
［ ファンド組成会社 ］株式会社えんホールディングス
［ 出資割合 ］
出資予定総額 ・・・ 25,700,000円
うち優先出資予定総額 ・・・ 20,560,000円（80％）
うち劣後出資予定総額 ・・・ 5,140,000円（20％）
［ 予定分配率（年利） ］ 3.8%
［ 運用期間 ］ 12ヶ月
開始：2023年12月01日
終了：2024年11月29日
［ 募集方式 ］ 抽選
［ 出資単位 ］ 1口あたり 10,000円
［ 一人当たり出資可能上限口数 ］ 200口
［ 最低出資口数 ］ 1口
［ 分配時期 ］ 満期時一括
募集状況
［ 募集金額 ］ 20,560,000円
［ 応募金額 ］ 45,790,000円
［ 募集期間 ］
開始：2023年10月30日 09:00
終了：2023年11月06日 23:59
［ 応募率 ］222％
財産管理報告
財産管理報告書とは、ファンド終了後（具体的には償還・分配の実行日）に、ファンドの運用における具体的な数値等の実績をファンドへ出資した投資家へ通知する書面です。
その財産管理報告書の情報を一部ご紹介します。
賃貸に関する収支履歴
運用期間中における入退去、入居者からの問い合わせ、内装・設備の修繕等は有りませんでした。
対象不動産①の賃料収入は、2023年12月1日～2024年11月28日まで毎月57,000円（日割りのため、11月は53,200円）、支出は管理業務料、管理費、修繕積立金で毎月12,335円（日割りのため、11月は11,513円）、累計収支533,002円でした。
対象不動産②の賃料収入は、2023年12月1日～2024年11月28日まで毎月60,000円（日割りのため、11月は56,000円）、支出は管理業務料、管理費、修繕積立金で毎月12,500円（日割りのため、11月は11,667円）、累計収支566,833円でした。
運用報告
［ 取得年月日 ］2023年12月1日
［ 取得価格 ］25,500,000円
［ 売却等年月日 ］2024年11月29日
［ 売却価格 ］28,700,000円
ファンドに係る損益の状況
期中の運営に関する損益は累計収支から支払手数料の145円を引いた1,099,690円
対象不動産の取得及び売却に関する損益は売却時の売買代金から取得時の売買代金と固定資産税、火災保険料、賠償責任保険料の日割分を引いた3,087,874円でした。
この2つを足した4,187,564円の利益となっています。
分配金計算
分配金総額4,187,564円から優先出資分として781,280円が、劣後出資額として3,406,284円が分配された。
投資委員会によるコメント
物件売却についての不動産鑑定士佐々木先生のコメント
「当ファンドの対象不動産は、JR博多駅から徒歩圏内と希少性の高い物件であり、金融市場の状況等も鑑みた上で、当初の計画通り予定売却金額での対象不動産の売却は適正と考えます。」
ファンドから物件を買い戻したえんホールディングスの見解
「物件周辺の賃貸需要などを鑑みると、将来の売却益や当面の家賃収入といった収益に繋げる見込みがあると判断できるため、ファンドが予定している売却金額での買い戻しは妥当であると考えます。」
今後の賃貸状況は上向き傾向
入居率は現在100％、退去予定の1戸では約9％の値上がり予定
第29号ファンドの対象物件であるエンクレスト天神STAGEの賃貸に今後はどのようになっていくのでしょうか。
家賃と空室状況をもとに検討します。
なお、本調査は2024年12月1日 時点の観測データを元にしています。
えん賃貸管理の管理戸数は76戸となっており、その中で、空室の戸数は0戸となっていますので、入居率は100％です。
退去予定の戸数は1戸となっています。
募集中の部屋の前入居者の家賃額と募集予定額を比較します。
退去予定 … 家賃76,000円 → 家賃86,000円（10,000円 UP）
募集予定額は上昇傾向で、約13％の値上がり予定となっており、今後も家賃上昇が見込まれます。
2050年には福岡の一人暮らし世帯割合が全国4番目に！
国立社会保障・人口問題研究所が、2020年の国勢調査をもとに2050年までの30年間の人口や世帯数などについて都道府県別の推計をまとめた「日本の地域別将来推計人口（令和５年推計）」を公表しました。
福岡県の世帯総数についてみてみると、2020年は231.8万世帯でしたが、2050年には2.5％減少し、226万世帯になると推計されています。
一人暮らし世帯は増加傾向で、2020年に94.3万世帯から2050年に105万世帯へと増えていきます。
都道府県別の一人暮らし世帯の割合は東京都の54.1%が最も高く、それから大阪、京都と続き、福岡県は46.4%と全国で4番目に高い数字になる見通しです。
全国でもトップクラスの一人暮らし世帯率なる福岡市。
これからも単身向けマンション需要は継続しそうです。
出典：福岡県の将来人口は？2050年には福岡の一人暮らし世帯割合が全国4番目の46.4％に！
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