天神ビッグバンとは？「100年に1度」の再開発概要
福岡市の中心部・天神エリアでは、アジアの拠点都市を目指して大規模な再開発プロジェクト「天神ビッグバン」が進行しています。
2015年に始まったこのプロジェクトは、単なるビルの建て替えにとどまらず、街の機能や景観を根本からアップデートする取り組みです。
まずは、このプロジェクトがなぜ「100年に1度」と呼ばれるのか、その仕組みと現在の到達点について解説します。
（1）規制緩和で生まれ変わる福岡の空と街
出典：天神ビッグバン情報サイト
天神ビッグバンの最大の特徴は、国家戦略特区を活用した大胆な規制緩和にあります。
福岡市は空港が都心に近いため、航空法による建物の高さ制限が厳しく、これまで天神エリアでは高さ約76メートルまでのビルしか建てられませんでした。これが土地の有効活用を妨げる要因となっていました。
そこで、エリアごとの詳細な検証を行い、特例として高さを最大約115メートルまで緩和することに成功しました。
さらに、「天神ビッグバンボーナス」というインセンティブ制度を設け、魅力的なデザインや感染症対策を取り入れたビルに対して、容積率（敷地に対して建てられる延床面積の割合）を最大1400％程度まで緩和しています。
これにより、従来のビルに比べて床面積が約1.5倍から1.7倍に拡大し、収益性が向上しました。その結果、民間企業の投資意欲が刺激され、老朽化したビルの高層化・高機能化が一気に進んでいるのです。
（2）「ビル30棟建替え」を目指す巨大プロジェクトの現在地
プロジェクト開始当初、福岡市は「2024年末までに民間ビル30棟の建て替えを誘導する」という目標を掲げていました。その後、コロナ禍の影響などを考慮して期限を2026年末まで延長しましたが、建て替えのペースは当初の想定を大きく上回っています。
2025年3月末時点での実績を見ると、建築確認申請数は93棟、竣工棟数は74棟に達しており、目標としていた「30棟」は大きく超過達成されました。
コロナ禍によるオフィス需要の変化や、近年の建設費高騰といった逆風はありますが、それらを乗り越え、天神の街並みは「ドミノ倒し」のように次々と新しくなっています。
【2026年最新】天神ビッグバンの進捗と完成した主要ビル
2026年現在、天神の風景は数年前とは全く異なるものになりました。プロジェクトの初期に完成したビルはすでに街に馴染み、2025年にオープンした巨大ビル群も多くの人で賑わっています。
ここでは、天神ビッグバンによって誕生した主要なビルと、現在進行中の未来の計画について紹介します。
（1）すでに稼働中！先行プロジェクトの成功事例
プロジェクトの前半に完成したビル群は、すでに高い稼働率を維持しており、天神の新しいビジネス・観光拠点として定着しました。
出典：天神ビジネスセンター
その象徴といえるのが、2021年に完成した「天神ビジネスセンター」です。ここにはGoogle日本法人が開発拠点を開設したほか、国内外の有力企業が入居し、天神がIT企業の集積地として機能し始めるきっかけを作りました。
出典：福岡大名ガーデンシティ
また、旧大名小学校跡地に2023年6月に開業した「福岡大名ガーデンシティ」には、九州初進出となる高級ホテル「ザ・リッツ・カールトン福岡」が入居しました。
広場スペースは市民や観光客の憩いの場となっており、ビジネスだけでなく、インバウンド（訪日外国人）富裕層を受け入れる都市としてのブランド力も大きく向上させています。
（2）2025年に開業した新名所
2025年は天神ビッグバンにとって大きな節目となる年でした。エリア最大級のランドマークが相次いで開業し、人の流れを劇的に変えています。
2025年4月24日には、天神交差点の角地にあった福ビル・天神コア・天神ビブレの跡地に、巨大複合ビル「ONE FUKUOKA BLDG.（ワン・フクオカ・ビルディング）」が開業しました。
オフィスや商業施設に加え、ハイクオリティなホテルも備えており、まさに天神の新しい顔として存在感を放っています。
出典：ヒューリックスクエア福岡天神
また、これに先駆けて2025年1月には、地下鉄天神駅直結の「ヒューリックスクエア福岡天神」も開業しました。
こちらには「ザ・ゲートホテル福岡」が入居しており、商業・オフィス・ホテルの複合機能が、天神エリア全体の回遊性と集客力を一段と高めています。
（3）2030年に向けて続く開発（郵便局・新天町など）
天神の変革はまだ終わりではありません。2030年頃の完成を目指して、さらなる大型再開発が進行中です。
出典：（仮称）天神1-7計画
旧イムズ跡地で進められている「天神1-7計画」では、建物全体を木質化するようなユニークなデザインが採用され、2027年中にはシアトル発のライフスタイルホテル「エースホテル」の進出が予定されています。
さらに、天神北側の「福岡中央郵便局」や「イオンショッパーズ福岡」、西側の「新天町商店街」といった場所でも建て替え計画が動いています。
新天町の再開発では建設費の高騰が課題となっていますが、段階的に機能を移転しながら開発を進めることで、2030年代にかけてこのエリアの景観も大きく変わっていく見込みです。
なぜ投資家は「福岡」を見るのか？データで読み解く成長性
ここまで街の物理的な変化を見てきましたが、投資家にとって重要なのは、それが「資産価値」にどう結びつくかです。
多くの投資家が福岡に注目する理由は、再開発の賑わいだけでなく、それを裏付ける強固なデータがあるからです。ここでは、地価、人口、経済効果の3つの視点から福岡の成長性を読み解きます。
（1）再開発がもたらした「地価上昇」と「経済効果」
出典：【基準地価2025】福岡市は47都道府県庁所在地で住宅地2位、商業地3位
天神ビッグバンの進展は、地価の上昇という明確な数字となって表れています。2025年度の基準地価では、福岡市の商業地は前年比プラス10.2％、住宅地もプラス7.2％と、政令指定都市の中でもトップクラスの上昇率を記録しました。
（2）全国No.1の「人口増加数」が支える盤石な賃貸需要
不動産投資において最大のリスクは「空室」ですが、福岡市にはそのリスクを抑える強力な要因があります。それは「人口増加」です。
出典：福岡市推計人口
日本全体が人口減少局面にある中で、福岡市は人口が増え続けています。2025年12月時点の推計人口は約167万人を超え、政令指定都市の中で人口増加数・増加率ともにトップクラスを維持しています。
特に、進学や就職を機に九州各県や東京圏から若年層が流入しているのが特徴です。
人が増えれば、当然ながら住まいの需要も増えます。単身者向けからファミリー向けまで幅広い賃貸需要があり、投資家にとっては安定した家賃収入（インカムゲイン）が期待できる有望な市場といえます。
（3）博多コネクティッドとの相乗効果で広がる商圏
福岡の強みは天神だけではありません。新幹線が発着する博多駅周辺でも、「博多コネクティッド」と呼ばれる再開発プロジェクトが同時進行しており、2つの核が連動して発展しています。
2023年には地下鉄七隈線が延伸して天神と博多が直結され、移動の利便性が格段に向上しました。また、福岡空港でも2025年には滑走路の増設が完了したことにより、インバウンドの受け入れ能力が拡大しています。
交通インフラの強化によってビジネスと観光の両面で都市力が向上しており、その効果は市内全域の不動産価値にポジティブな影響を与えています。
会社員でも間に合う！福岡の成長リターンを得る投資戦略
データで見ても福岡の不動産市場が魅力的であることは間違いありません。しかし、東京や大阪などに住む会社員の方が、実際に福岡への投資を始めようとすると、いくつかの現実的な壁に直面します。
ここでは、その壁を乗り越えて、無理なく福岡の成長リターンを得るための具体的な戦略をご紹介します。
（1）遠方の現物投資は「資金」と「管理」がハードルに
福岡への投資を考える際、最初にぶつかるのが「資金」と「距離」の問題です。
前述の通り、地価の上昇に伴い、福岡市中心部のマンション価格は高騰しています。好立地の物件を購入するには数千万円単位の資金やローンが必要となり、投資初心者にとっては大きな決断が求められます。
また、物理的な距離もネックです。物件の状態を確認したり、トラブルが起きた際に現地へ駆けつけたりすることは、忙しい会社員には困難です。
土地勘のない場所での物件選びは難易度が高く、「高値掴みをしてしまうのではないか」「管理が行き届かないのではないか」といった不安から、二の足を踏んでしまう方も多いでしょう。
（2）1万円から参加できる「不動産クラウドファンディング」という選択肢
こうしたハードルを下げ、手軽に福岡投資を始める方法として注目されているのが「不動産クラウドファンディング」です。
これは、インターネットを通じて多くの投資家から資金を集め、その資金を元に不動産のプロが物件を購入・運用する仕組みです。投資家は、家賃収入や売却益の一部を分配金として受け取ります。
最大のメリットは、1口1万円や10万円といった少額から投資できる点です。多額のローンを組む必要がなく、自分のお小遣いの範囲で始められます。
また、入居者の募集や建物の修繕といった管理業務はすべて運営会社が行うため、投資家は基本的に待つだけで済みます。本業が忙しい会社員でも、「ほったらかし」で資産運用ができるのです。
不動産クラウドファンディングについては以下の記事を参考にしてください。
不動産クラウドファンディング市場拡大中！その理由とメリット・デメリットを解説
（3）地元のプロに運用を任せるメリットとは
クラウドファンディングを利用する場合でも、どの運営会社を選ぶかが重要です。特に土地勘のないエリアに投資する場合は、その地域に精通した「地元のプロ」が運営するサービスを選ぶのが鉄則です。
たとえば、福岡に特化した「えんfunding」のようなサービスでは、長年地元で培ったネットワークと実績を活かし、入居需要の高いエリアや物件を厳選しています。また、万が一損失が出た場合に投資家の元本を守る「優先劣後方式」を採用しているかどうかも重要なチェックポイントです。
信頼できる地場の運営会社に任せることで、リスクを抑えつつ、福岡の成長による恩恵を自身の資産形成に取り入れることが可能になります。
福岡の成長を、あなたの資産形成の力に
「天神ビッグバン」は2025年の主要ビル完成を経て、街の機能が成熟する新たなフェーズに入りました。人口増加や地価上昇といったデータは、福岡が単なる地方都市の枠を超え、投資対象として極めて有望であることを示しています。
しかし、指をくわえて街の変化を見ているだけでは、あなたの資産は増えません。「資金がない」「時間がない」と諦める前に、まずは1万円から始められるクラウドファンディングで、福岡の成長という果実を受け取る準備を始めてみてはいかがでしょうか。
現在募集中のファンドや、具体的な利回りなどの詳細は、ぜひ公式サイトで確認してみてください。それが、賢い投資家への第一歩となるはずです。
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特典提供元：株式会社えん
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