不動産投資の失敗率はどのくらい？

不動産投資は、何をもって失敗とするのか人によって違うため、失敗率の正確なデータはありません。
不動産運用が最終的に赤字で終わった場合は「失敗」と言えるかもしれません。

とはいえ、運用を最終的に終わらせるのは自分自身。
運用の結果がわかるのは10年、20年先です。
最終的に「失敗だった」と決めるのは、自分自身でしかありません。

今現在、投資家が成功しているかどうかの判断はできませんし、社会情勢により同じやり方で成功するとは限りません。

 

事例から学ぶ！失敗する人の原因は？

不動産投資を成功させるために、なぜ失敗してしまうのか原因を知っておくことは重要です。

失敗してしまう事例を5つ紹介します。

同じ失敗をしてしまわないよう、失敗から学び、自己の投資に役立てましょう。

 

事例①：不動産投資の目的がズレてしまった

不動産投資が失敗する1つ目の事例は、不動産投資の目的が当初の目的からズレてしまったケースです。

例えば、老後の資金やちょっとしたお小遣い稼ぎが目的で投資をするならば、安定した家賃収入が望める物件に投資をする方が安全です。

リスクが高いにもかかわらずお得な物件だからと投資をしてしまっては、空室が埋められずに赤字で運用が終わってしまい、目的が達成できない可能性があります。

不動産会社は幅広い選択肢を提供するために、さまざまな種類の物件を紹介してくれます。

高利回りな物件などに魅力を感じてしまうかもしれませんが、当初の目的をしっかり持ち続けることが重要です。

 

事例②：短期の利益ばかりを考えて長期的な運用を考えていなかった

不動産投資は長期運用して利益を出す投資手法です。

長期運用であることを考えていなかったために、予想外の出費や利益の減少が原因で失敗してしまうケースがあります。

不動産は年数が経てば経つほど、管理費や修繕費用は高くなってしまいます。

空室で賃料収入が得られなかったり、家賃が低下するリスクも避けられません。

特に、新築で高い家賃が取れるのは最初だけで、次の入居からは家賃が下がりやすくなってしまいます。

不動産投資において、市況の変化で一番影響がでてくるのが、売却価格ですので、売却益だけを期待して投資するのは難しいといえます。

長期運用を前提に、起こりうるリスクを念頭に入れ投資しなければ、失敗してしまう原因になりかねません。

 

事例③：利回りばかりを求めすぎた

利回りばかりを求めて投資してしまうと、失敗する原因になりかねません。

利回りが高い物件は魅力的です。

しかし、利回りが高い物件は郊外の物件や修繕が必要な中古物件である場合も多く、なかなか空室が埋まらない可能性があります。

空室が続いてしまえば、家賃収入が得られません。

返済に自己資金を当てるしかなく、返済計画が崩れ始めます。

利回りばかりを見るのではなく、ニーズがある物件を選ぶようにしましょう。

また、不動産広告でよく目にする利回りの数値は表面利回りで、支出が考慮されていません。支出経費までしっかりと情報を入手しましょう。

 

事例④：節税を目的にしてしまった

節税の仕組みをよく理解しないまま、不動産投資の目的を節税にしてしまうと、失敗したと感じてしまう可能性があります。

そもそも不動産投資で節税できる仕組みは、不動産投資で出た損失を、給与所得と損益通算することで、課税対象となる所得額を減らすというものです。

例えば、給与所得が500万円で不動産投資による損失が200万円だった場合、損益通算して300万円の所得で申告することができます。
購入初年度は、減価償却費に借入金利子など、経費として計上するものが多額です。投資で得た収入より経費の方が多くなるため、大きな節税が期待できます。

しかし、2年目以降は初年度ほど経費は出ず、運用も上手くいけば赤字にならないため、思ったほどの節税効果が期待できません。
この認識のズレが不動産投資に失敗したと感じてしまう原因です。
2年目以降も経費ばかりが出て損益通算しているような物件は、赤字続きで、最終的な運用が赤字で終わる可能性が高い点にも気づかなければなりません。
不動産投資の目的を節税にすることは間違ってはいません。

ただし、節税になるのは、年収が高く、所得税率が高い人と限定的であることを知っておきましょう。

 

事例⑤：空室対策が上手くいかなかった

どんなにいい物件でも空室対策が上手くいかず、入居者が決まらなければ、不動産投資は失敗してしまいます。

不動産投資のメインの収益は家賃収入です。

ローンも家賃収入から返済するよう計画を立てるため、空室が続けばローンの返済は難しくなってしまいます。

最悪の場合、不動産を保持し続けられず、売却して借金だけが残ってしまうケースもあります。

不動産の需要は時期によって左右されるため、すぐに次の入居者が決まるとはかぎりません。

駅近などの客づけがしやすい、好立地な物件を選ぶようにしましょう。

都市計画により人口の増加が見込まれるエリアを購入するのもおすすめです。

すぐに空室は埋まるだろうと安易に考えず、空室がなぜ多いのか、どのような手法で空室をうめていくか、しっかり考えることが重要です。

失敗事例から学ぶ不動産投資で失敗する人の主な特徴4つ

紹介した事例をもとに不動産投資で失敗しやすい人の特徴を紹介します。
不動産投資で失敗しないように、この章を参考にしましょう。

 

特徴①：不動産投資の目的が明確でない

不動産投資で失敗する人は目的が明確でないことが多いです。

たとえば、節税対策を目的として不動産投資をおこなう人もいますが、実際に節税ができる人の年収は900万円以上の人が多いです。

もちろん、不動産投資の方法にもよりますが、減価償却費が大きい物件を所有しないと節税対策の効果が薄くなり、想定していた節税対策ができないケースがあります。

このように不動産投資は目的を明確にしないと期待通りの効果が得られないため、注意してください。

 

特徴②：計画を立てていない

計画的にお金の管理ができてない人は不動産投資に失敗している傾向があります。

不動産投資は、家賃収入で利益を得る投資方法ですが、支出もあるためお金の管理には注意が必要です。

支出するお金には、固定資産税や住宅ローンの返済、修繕費など定期的に発生するものがあります。

これら以外にも設備が故障した場合、修理費用が発生するケースもあるため、急な出費でお金がなくて対応できないことがないよう、お金を管理する必要があります。

長い目で不動産を管理するために必要なお金管理を行うようにしましょう。

 

特徴③：不動産投資について学ぼうとしない

不動産投資は管理を不動産業者や管理会社に任せることもできるため、自分で何かを行う必要はありません。

だからといって、不動産投資を学ばなくてもよいことにはなりません。

知識を身につけないと、利益の出ない物件に投資させられる可能性もあるため、しっかりと不動産投資を学ぶようにしましょう。

 

特徴④：一人で抱え込んでしまう

不動産を購入したら自分で行うべきことがいくつもあります。

たとえば、入居者の審査や物件状況の確認、共用部分があれば清掃、日々の設備点検などです。
これらの作業を自分ができるからと抱え込んでしまうケースがあります。もちろん問題なくできるケースもありますが、体調不良や子育てなどで時間が取れないケースもあります。

何も対応できない期間は入居者の対応ができないため、家賃収入を得られずローンの返済金額の負担だけが増えてしまいます。

このように今は一人でできる場合でも、管理業務は専門業者に委託するなどの方法でどんな場合でも対応できるようにする必要があります。

 

不動産投資におけるリスクとは

不動産投資を行う上で考慮すべきリスクはいくつかあります。
ここからは代表的なリスクを解説していきます。

 

リスク①：空室リスク

空室リスクとは、所有している物件の入居者が見つからず、空室となり家賃収入を得られないリスクです。

家賃収入を得られないだけでなく、不動産の維持費やローンの返済が発生するため赤字状態で運用しなければならないケースもあります。

空室状態が長期間続いてしまうと赤字状態はさらに悪化してしまうため、不動産投資では空室リスクが最も避けたいリスクといえます。

 

リスク②：家賃滞納リスク

家賃滞納リスクとは、入居者が家賃を滞納し、家賃収入を得られないリスクです。

入居者へ催促して支払ってくれればよいですが、場合によっては回収できないケースもあるため、注意が必要です。

これも家賃収入が得られないため、長期化すると赤字状態が悪化してしまうため、避けたいリスクの1つといえます。

 

リスク③：修繕リスク

修繕リスクとは、物件の修繕にかかる費用が発生するリスクです。

物件はある程度の時間が経てば劣化し、修繕が必要になります。

エアコンや給湯器などの住宅設備や屋根や外壁の塗装など、さまざまな箇所で修繕しなければなりません。
特に長期的に保有する物件であれば、必ず発生するリスクです。

この修繕費は高額になる場合もあるため、あらかじめ発生したときの対処方法を決めておく必要があります。

 

リスク④：火災・地震リスク

火災・地震リスクとは、火災や地震が起こり建物に被害が及ぶリスクです。

ローン返済中に物件が焼失したり、倒壊したりしてしまうと、家賃収入が得られずにローンの返済だけが続いてしまいます。
火災や地震はいつ起こっても不思議ではないため、考慮すべきリスクの1つです。

ここで解説したリスク以外にも回避策も含めて、以下の記事で詳細に解説しています。ぜひ参考にしてください。

 

不動産投資で怖いリスク10選！リスクを軽減する方法とは
https://en-funding.en-hd.jp/column/column.html?article_id=60

不動産投資で失敗しないための事前対策

不動産投資で失敗する原因を知った上で、自分でできる対策がいくつかあります。
ぜひ参考にして、失敗するリスクを減らしてください。

 

不動産会社は比較検討する

不動産会社は1社で決めるのではなく、必ず比較検討するようにしましょう。

取り扱っている物件や長所・短所は不動産会社によって異なります。

新築物件に強い企業もあれば、中古物件に強い企業もあるし、都心に強いか、郊外に強いかの違いもあります。

どのような不動産会社がいいのか、以下のようなポイントに注意しながら比較してみましょう。

・情報をしっかり開示している
・管理費や修繕費など支出も考えて計画を立ててくれる
・投資物件やその周辺環境をしっかり把握している
・デメリットも説明してくれる
・空室がでた場合の宣伝方法
・管理物件の入居率
・トラブルが起きた時の対応
 
不動産会社とは長い付き合いになります。

投資家の目線で物事を考えてくれる、親身な会社を選びましょう。

 

しっかり情報収集する

不動産会社から提供される情報だけではなく、自分で情報を収集し、知識を身につけることが大切です。

知識がなければ、物件の選定でミスしかねませんし、不動産が適正価格なのか自分で良し悪しを判断できません。

専門用語や諸経費など、不動産投資に関する最低限の知識は知っておく必要があります。

本やインターネット、不動産会社が開催するセミナーなどで情報は収集できます。

物件のトレンドや地域特徴など、わからないことはプロである不動産会社に積極的に聞いて、不明点を解決しましょう。

 

利益ばかりを追い求めない

不動産投資は利益ばかりを追い求めてはいけません。

運用期間でかかってくるリスクや支出を理解しておく必要があります。

リスクには空室リスクの他に、家賃が低下するリスクもあります。

 

はじめ高かった賃料は、年々下がっていきますし、周辺の家賃相場より高く設定されていた場合、次の入居者の際には下がってしまう場合がほとんどです。

固定資産税や管理費、修繕費用など不動産独自の費用もあります。

 

不動産投資のデメリットをしっかり認識し、リスクを考慮した返済計画をたてましょう。

できるだけ、具体的な数字を用いて計画することで、イメージが湧きやすく、投資開始後の認識のズレを防げます。

 

投資物件は実際に見に行く

投資する物件は、できるだけ現地へ見にいくようにしましょう。

駐車場がなかった、街灯がなく夜道が真っ暗だった、異臭がした、前住人の荷物がそのままだった、使いにくい間取りだったなど、周辺環境や部屋の現状は、実際に行ってはじめてわかります。

特に立地は重要です。

室内はリノベーションで改善できても、立地が悪ければ、貸すにしても売るにしても、客づけをするのは困難です。

物件の購入には数百万円〜数千万円の費用がかかります。

ネットや広告チラシに書かれていることを、そのまま信用せずに、物件選定には慎重になりましょう。

不動産投資を成功させるコツは以下の記事でも解説しています。

この記事と以下の記事を参考にして、不動産投資を成功させていきましょう。

 

不動産投資は儲からない？6つの理由と成功させるコツ
https://en-funding.en-hd.jp/column/column.html?article_id=51

不動産クラウドファンディングもおすすめ

不動産投資が失敗する主な原因は以下の5つです。

・目的がズレた
・長期的な運用を考えていなかった
・利回りばかりを求めてしまった
・期待するほど節税効果が得られなかった
・空室が埋まらなかった

 

なぜ、失敗してしまうのか原因を知り、対策を取ることが重要です。

今回の記事を参考に事前準備をしっかりして、不動産投資を成功させましょう。

また、現物不動産投資が難しい人は不動産クラウドファンディングがおすすめです。

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