不動産投資の失敗率はどのくらい？

不動産投資は、何をもって失敗とするのか人によって違うため、失敗率の正確なデータはありません。
不動産運用が最終的に赤字で終わった場合は「失敗」と言えるかもしれません。

とはいえ、運用を最終的に終わらせるのは自分自身。
運用の結果がわかるのは10年、20年先です。
最終的に「失敗だった」と決めるのは、自分自身でしかありません。

今現在、投資家が成功しているかどうかの判断はできませんし、社会情勢により同じやり方で成功するとは限りません。

事例から学ぶ！失敗する人の原因は？主な7つの事例を紹介

不動産投資を成功させるために、なぜ失敗してしまうのか原因を知っておくことは重要です。

 

失敗してしまう事例として以下のを5つを紹介しつ紹介します。

事例①：不動産投資の目的がズレてしまった

事例②：短期の利益ばかりを考えて長期的な運用を考えていなかった

事例③：利回りばかりを求めすぎた

事例④：節税を目的にしてしまった

事例⑤：空室対策が上手くいかなかった

事例⑥：不動産営業の言うことを鵜呑みにしてしまった

事例⑦：入居者失踪による出費がかかった

 

同じ失敗をしてしまわないよう、失敗から学び、自己の投資に役立てましょう。

 

事例①：不動産投資の目的がズレてしまった

不動産投資が失敗する1つ目の事例は、不動産投資の目的が当初の目的からズレてしまったケースです。

例えば、老後の資金やちょっとしたお小遣い稼ぎが目的で投資をするならば、安定した家賃収入が望める物件に投資をする方が安全です。

リスクが高いにもかかわらずお得な物件だからと投資をしてしまっては、空室が埋められずに赤字で運用が終わってしまい、目的が達成できない可能性があります。

不動産会社は幅広い選択肢を提供するために、さまざまな種類の物件を紹介してくれます。

高利回りな物件などに魅力を感じてしまうかもしれませんが、当初の目的をしっかり持ち続けることが重要です。

 

 

事例②：短期の利益ばかりを考えて長期的な運用を考えていなかった

不動産投資は長期運用して利益を出す投資手法です。

長期運用であることを考えていなかったために、予想外の出費や利益の減少が原因で失敗してしまうケースがあります。

不動産は年数が経てば経つほど、管理費や修繕費用は高くなってしまいます。

空室で賃料収入が得られなかったり、家賃が低下するリスクも避けられません。

特に、新築で高い家賃が取れるのは最初だけで、次の入居からは家賃が下がりやすくなってしまいます。

不動産投資において、市況の変化で一番影響がでてくるのが、売却価格ですので、売却益だけを期待して投資するのは難しいといえます。

長期運用を前提に、起こりうるリスクを念頭に入れ投資しなければ、失敗してしまう原因になりかねません。

 

 

事例③：利回りばかりを求めすぎた

利回りばかりを求めて投資してしまうと、失敗する原因になりかねません。

利回りが高い物件は魅力的です。

しかし、利回りが高い物件は郊外の物件や修繕が必要な中古物件である場合も多く、なかなか空室が埋まらない可能性があります。

空室が続いてしまえば、家賃収入が得られません。

返済に自己資金を当てるしかなく、返済計画が崩れ始めます。

利回りばかりを見るのではなく、ニーズがある物件を選ぶようにしましょう。

また、不動産広告でよく目にする利回りの数値は表面利回りで、支出が考慮されていません。支出経費までしっかりと情報を入手しましょう。

 

 

事例④：節税を目的にしてしまった

節税の仕組みをよく理解しないまま、不動産投資の目的を節税にしてしまうと、失敗したと感じてしまう可能性があります。

そもそも不動産投資で節税できる仕組みは、不動産投資で出た損失を、給与所得と損益通算することで、課税対象となる所得額を減らすというものです。

例えば、給与所得が500万円で不動産投資による損失が200万円だった場合、損益通算して300万円の所得で申告することができます。
購入初年度は、減価償却費に借入金利子など、経費として計上するものが多額です。投資で得た収入より経費の方が多くなるため、大きな節税が期待できます。

しかし、2年目以降は初年度ほど経費は出ず、運用も上手くいけば赤字にならないため、思ったほどの節税効果が期待できません。
この認識のズレが不動産投資に失敗したと感じてしまう原因です。
2年目以降も経費ばかりが出て損益通算しているような物件は、赤字続きで、最終的な運用が赤字で終わる可能性が高い点にも気づかなければなりません。
不動産投資の目的を節税にすることは間違ってはいません。

ただし、節税になるのは、年収が高く、所得税率が高い人と限定的であることを知っておきましょう。

 

事例⑤：空室対策が上手くいかなかった

どんなにいい物件でも空室対策が上手くいかず、入居者が決まらなければ、不動産投資は失敗してしまいます。

不動産投資のメインの収益は家賃収入です。

ローンも家賃収入から返済するよう計画を立てるため、空室が続けばローンの返済は難しくなってしまいます。

最悪の場合、不動産を保持し続けられず、売却して借金だけが残ってしまうケースもあります。

不動産の需要は時期によって左右されるため、すぐに次の入居者が決まるとはかぎりません。

駅近などの客づけがしやすい、好立地な物件を選ぶようにしましょう。

都市計画により人口の増加が見込まれるエリアを購入するのもおすすめです。

すぐに空室は埋まるだろうと安易に考えず、空室がなぜ多いのか、どのような手法で空室をうめていくか、しっかり考えることが重要です。

 

 

事例⑥：不動産営業の言うことを鵜呑みにしてしまった

不動産会社の営業の話を鵜呑みにしてしまったために、失敗したケースもあります。

 

不動産会社は、物件の管理手数料以外にも、不動産仲介によって利益を得ているため、良い情報だけを提供する場合があります。

例えば、利回りが良い掘り出し物の物件を紹介され、他の人に買われる前に購入しないかと誘われるケースもあります。

この場合、なぜ条件の良い、掘り出し物の物件が売りに出ているのかを確認するようにしてください。

 

このケースの結果として、築年数が古かったため、修繕費がかさみ家賃収入がほとんど得られなかったようです。

このように、不動産営業がおすすめした物件だから安心して購入できると思うのではなく、必ず冷静に判断するようにしてください。

 

 

事例⑦：入居者失踪による出費がかかった

入居者にはさまざまな人がいるため、場合により出費がかさんでしまう場合があります。

 

実例として、入居者が突然退去し、連絡が取れなくなったケースがあります。

 

連絡が取れないため、家賃のほか、現状回復費やクリーニング代の請求ができなくなり、物件オーナーが支払う必要があり、出費がかかってしまいました。

 

その他でも、家賃滞納や不幸な出来事で事故物件になってしまうケースで、思うような収入が得られない場合もあります。

 

このようなケースは少ないですが、発生しないとも言えないため、日頃から考慮しておくのが大切です。

失敗事例から学ぶ不動産投資で失敗する人の主な5つの特徴

紹介した事例をもとに不動産投資で失敗しやすい人の特徴は以下の5つです。

特徴①：不動産投資の目的が明確でない

特徴②：計画を立てていない

特徴③：不動産投資について学ぼうとしない

特徴④：一人で抱え込んでしまう

特徴⑤：リスクを把握できていない

不動産投資で失敗しないように、この章を参考にしましょう。

 

特徴①：不動産投資の目的が明確でない

不動産投資で失敗する人は目的が明確でないことが多いです。

たとえば、節税対策を目的として不動産投資をおこなう人もいますが、実際に節税ができる人の年収は900万円以上の人が多いです。

もちろん、不動産投資の方法にもよりますが、減価償却費が大きい物件を所有しないと節税対策の効果が薄くなり、想定していた節税対策ができないケースがあります。

このように不動産投資は目的を明確にしないと期待通りの効果が得られないため、注意してください。

 

 

特徴②：計画を立てていない

計画的にお金の管理ができてない人は不動産投資に失敗している傾向があります。

不動産投資は、家賃収入で利益を得る投資方法ですが、支出もあるためお金の管理には注意が必要です。

支出するお金には、固定資産税や住宅ローンの返済、修繕費など定期的に発生するものがあります。

これら以外にも設備が故障した場合、修理費用が発生するケースもあるため、急な出費でお金がなくて対応できないことがないよう、お金を管理する必要があります。

長い目で不動産を管理するために必要なお金管理を行うようにしましょう。

 

 

特徴③：不動産投資について学ぼうとしない

不動産投資は管理を不動産業者や管理会社に任せることもできるため、自分で何かを行う必要はありません。

だからといって、不動産投資を学ばなくてもよいことにはなりません。

知識を身につけないと、利益の出ない物件に投資させられる可能性もあるため、しっかりと不動産投資を学ぶようにしましょう。

 

 

特徴④：一人で抱え込んでしまう

不動産を購入したら自分で行うべきことがいくつもあります。

たとえば、入居者の審査や物件状況の確認、共用部分があれば清掃、日々の設備点検などです。
これらの作業を自分ができるからと抱え込んでしまうケースがあります。もちろん問題なくできるケースもありますが、体調不良や子育てなどで時間が取れないケースもあります。

何も対応できない期間は入居者の対応ができないため、家賃収入を得られずローンの返済金額の負担だけが増えてしまいます。

このように今は一人でできる場合でも、管理業務は専門業者に委託するなどの方法でどんな場合でも対応できるようにする必要があります。

 

 

特徴⑤：リスクを把握できていない

不動産投資を行う上でさまざまな変化が生じるため、リスクを投資前に把握する必要があります。

投資前にリスクを把握できていない場合、大きな出費に対応できず損してしまう可能性が高くなるため、リスクは事前に把握するのがおすすめです。

 

さらに、定期的にリスクを再評価し、適切な対応を検討する必要もあります。

 

リスクについて次の章で解説しているため、参考にしてください。

 

 

不動産投資における10個のリスク

不動産投資を行う上で考慮すべきリスクはいくつかあります。

ここからは代表的なリスクを10つ解説していきます。

リクス①：空室リスク

リクス②：家賃滞納リスク

リクス③：家賃下落リスク

リクス④：修繕リスク

リクス⑤：火災リスク

リクス⑥：地震リスク

リクス⑦：老朽化リスク

リクス⑧：不動産価格下落リスク

リクス⑨：金利上昇リスク

リクス⑩：倒産リスク

それぞれの特徴を理解して、投資を行うのがおすすめです。

 

リスク①：空室リスク

空室リスクとは、所有している物件の入居者が見つからず、空室となり家賃収入を得られないリスクです。

家賃収入を得られないだけでなく、不動産の維持費やローンの返済が発生するため赤字状態で運用しなければならないケースもあります。

空室状態が長期間続いてしまうと赤字状態はさらに悪化してしまうため、不動産投資では空室リスクが最も避けたいリスクといえます。

 

 

リスク②：家賃滞納リスク

家賃滞納リスクとは、入居者が家賃を滞納し、家賃収入を得られないリスクです。

入居者へ催促して支払ってくれればよいですが、場合によっては回収できないケースもあるため、注意が必要です。

これも家賃収入が得られないため、長期化すると赤字状態が悪化してしまうため、避けたいリスクの1つといえます。

 

 

リスク③：家賃下落リスク

家賃下落リスクとは、建物が経年劣化していくにつれて家賃が下落するリスクのことです。

家賃が下落すれば、もちろん得られる家賃収入も少なくなるため、利益が減ってしまいます。

 

一般的には、新築と比較して築10年の建物は約10％、築20年の建物は約20％も下落するといいます。

ただ、築20年を超えたあたりから家賃の下落率は緩やかになるというのが、よくみられる傾向です。

参考：三井住友トラスト基礎研究所「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由|レポート・コラム」

 

不動産投資は長期で利益を見込む投資のため、物件の築年数を考慮した計画が大切です。

 

 

リスク④：修繕リスク

修繕リスクとは、物件の修繕にかかる費用が発生するリスクです。

物件はある程度の時間が経てば劣化し、修繕が必要になります。

エアコンや給湯器などの住宅設備や屋根や外壁の塗装など、さまざまな箇所で修繕しなければなりません。
特に長期的に保有する物件であれば、必ず発生するリスクです。

この修繕費は高額になる場合もあるため、あらかじめ発生したときの対処方法を決めておく必要があります。

 

リスク⑤：火災リスク

火災リスクとは、火災が起こることで建物に被害が及ぶリスクのことです。

ローン返済中に火災で建物が焼失してしまえば、家賃収入を得られないままローンの返済だけが続くことになります。

被害が建物の一部に収まったとしても、リフォームや修繕にかかるコストは莫大です。

 

火災リスクを軽減するには、火災に強い物件を選ぶことと、火災保険へ加入するという方法が挙げられます。

 

物件購入時に火災保険に加入しておくことで、火災だけでなく、台風や浸水などの自然災害が起こった際、保険金が支払われます。

 

そのため、家賃収入が得られなくなった場合でも、保険金で対応可能です。

ただ、契約する保険によって保険金が支払われる条件や金額が異なるため、条件や金額については事前に確認しましょう。

 

 

リスク⑥：地震リスク

地震リスクとは、地震が起こることで建物に被害が及ぶリスクのことです。

火災リスク同様、地震によって建物が倒壊してしまえば、家賃収入を得られなくなります。

特に日本は地震大国であることから、地震リスクへの対策は必須です。

 

対策として、地震保険に加入する方法の他に、耐震性の高い物件や地盤の強い地域の物件を選ぶことができます。

 

 

リスク⑦：老朽化リスク

老朽化リスクとは、建物が老朽化することによって家賃の下落や修繕費用が発生するリスクのことです。

老朽化によって「家賃下落リスク」「修繕リスク」を引き起こすとも言い換えられます。

大幅な老朽化が進めば、家賃の下落が起こったり修繕が必要になったりするため、定期的にメンテナンスを行い、老朽化が進まないような対策をしましょう。

 

また、修繕リスクと同様、運用開始時から修繕費用を積み立てておくことも大切です。

突然に修繕が必要になった場合でも、対応できるようにしましょう。

 

 

リスク⑧：不動産価格下落リスク

不動産価格下落リスクとは、不動産の価格が下落し、売却価格が購入価格を下回ってしまうリスクです。

 

不動産投資は、継続的に運用することで家賃収入を得る方法以外にも、購入価格より高い価格で売却し、その差額を売却益として得る方法があります。

 

ただ、不動産価格が下落すれば、売却価格が購入価格を下回り、利益は発生しません。

 

不動産価値下落リスクの対策としては、好立地の物件や安定した人気のブランドマンションを選ぶことが大切です。

 

どちらの方法も継続的な需要が見込まれるため、不動産価格が大きく下落する可能性が低くなっています。

 

福岡市の不動産投資でブランドマンションが人気の理由と、物件を選ぶ際のポイントを紹介したこちらの記事も合わせてお読みください。

 

福岡の不動産投資はブランドマンションが人気！おすすめ理由は資産価値
https://en-funding.en-hd.jp/column/column.html?article_id=48

 

 

リスク⑨：金利上昇リスク

物件の購入にローンを利用する際、金利が発生します。

金利上昇リスクは、ローンの金利が上昇し、支払い額が増えるリスクです。

 

家賃収入からローンを返済している場合は、支払いが増えると手元に残る利益は減ってしまいます。

 

金利上昇リスクを抑えるためには、変動金利ではなく固定金利を選ぶ必要があります。

 

しかし、変動金利と比べて固定金利の方が金利自体が高くなっているため、固定金利が必ずしもおすすめとは言えません。

 

金利上昇リスクを検討して、固定金利か変動金利を選ぶようにしてください。

 

 

リスク⑩：倒産リスク

倒産リスクとは、物件の管理を委託している賃貸管理会社が倒産してしまうリスクのことです。

管理会社が倒産してしまうと、入居者の募集や運用をオーナー本人で行う必要が出てきます。

不動産投資は本業と掛け持ちで行う方も多く、物件の管理や運用に手間を割けないケースも考えられます。

 

倒産リスクを回避するためには、経営状態が安定した管理会社を探すことが大切です。

過去の管理実績を確認して、長期で安心して任せられる管理会社を選びましょう。

ここで解説したリスク以外にも回避策も含めて、以下の記事で詳細に解説しています。ぜひ参考にしてください。

 

不動産投資で怖いリスク10選！リスクを軽減する方法とは
https://en-funding.en-hd.jp/column/column.html?article_id=60

 

 

不動産投資で失敗しないための4つの事前対策

不動産投資で失敗する原因を知った上で、自分でできる対策がいくつかあります。

事前対策①：不動産会社は比較検討する

事前対策②：しっかり情報収集する

事前対策③：利益ばかりを追い求めない

事前対策④：投資物件は実際に見に行く

ぜひ参考にして、失敗するリスクを減らしてください。

 

 

事前対策①：不動産会社は比較検討する

不動産会社は1社で決めるのではなく、必ず比較検討するようにしましょう。

取り扱っている物件や長所・短所は不動産会社によって異なります。

新築物件に強い企業もあれば、中古物件に強い企業もあるし、都心に強いか、郊外に強いかの違いもあります。

どのような不動産会社がいいのか、以下のようなポイントに注意しながら比較してみましょう。

・情報をしっかり開示している
・管理費や修繕費など支出も考えて計画を立ててくれる
・投資物件やその周辺環境をしっかり把握している
・デメリットも説明してくれる
・空室がでた場合の宣伝方法
・管理物件の入居率
・トラブルが起きた時の対応
 
不動産会社とは長い付き合いになります。

投資家の目線で物事を考えてくれる、親身な会社を選びましょう。

 

事前対策②：しっかり情報収集する

不動産会社から提供される情報だけではなく、自分で情報を収集し、知識を身につけることが大切です。

知識がなければ、物件の選定でミスしかねませんし、不動産が適正価格なのか自分で良し悪しを判断できません。

専門用語や諸経費など、不動産投資に関する最低限の知識は知っておく必要があります。

本やインターネット、不動産会社が開催するセミナーなどで情報は収集できます。

物件のトレンドや地域特徴など、わからないことはプロである不動産会社に積極的に聞いて、不明点を解決しましょう。

 

事前対策③：利益ばかりを追い求めない

不動産投資は利益ばかりを追い求めてはいけません。

運用期間でかかってくるリスクや支出を理解しておく必要があります。

リスクには空室リスクの他に、家賃が低下するリスクもあります。

 

はじめ高かった賃料は、年々下がっていきますし、周辺の家賃相場より高く設定されていた場合、次の入居者の際には下がってしまう場合がほとんどです。

固定資産税や管理費、修繕費用など不動産独自の費用もあります。

 

不動産投資のデメリットをしっかり認識し、リスクを考慮した返済計画をたてましょう。

できるだけ、具体的な数字を用いて計画することで、イメージが湧きやすく、投資開始後の認識のズレを防げます。

 

事前対策④：投資物件は実際に見に行く

投資する物件は、できるだけ現地へ見にいくようにしましょう。

駐車場がなかった、街灯がなく夜道が真っ暗だった、異臭がした、前住人の荷物がそのままだった、使いにくい間取りだったなど、周辺環境や部屋の現状は、実際に行ってはじめてわかります。

特に立地は重要です。

室内はリノベーションで改善できても、立地が悪ければ、貸すにしても売るにしても、客づけをするのは困難です。

物件の購入には数百万円〜数千万円の費用がかかります。

ネットや広告チラシに書かれていることを、そのまま信用せずに、物件選定には慎重になりましょう。

不動産投資を成功させるコツは以下の記事でも解説しています。

この記事と以下の記事を参考にして、不動産投資を成功させていきましょう。

 

不動産投資は儲からない？6つの理由と成功させるコツ
https://en-funding.en-hd.jp/column/column.html?article_id=51

不動産クラウドファンディングもおすすめ

不動産投資が失敗する主な原因は以下の5つです。

・目的がズレた
・長期的な運用を考えていなかった
・利回りばかりを求めてしまった
・期待するほど節税効果が得られなかった
・空室が埋まらなかった

 

なぜ、失敗してしまうのか原因を知り、対策を取ることが重要です。

今回の記事を参考に事前準備をしっかりして、不動産投資を成功させましょう。

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