福岡市の人口は現在も継続して増加しており、投資用物件も収益が安定して見込める不動産市場といえます。
九州・山口地域の中でも福岡市は最も人気があり、もともと注目度が高い都市です。
また、福岡市では「天神ビッグバン」「博多コネクティッド」と大規模な再開発を行ったり、市営地下鉄七隈線の天神南駅から博多駅への延伸が2023年3月に完了したりと、町並みやインフラも進化しつつあります。
人気の都市でかつ再開発によって魅力的な街づくりを行っているため、不動産投資の運用が成功しやすいエリアと言えるのです。
「天神ビッグバン」「博多コネクティッド」について知りたい方はこちらをお読みください。
『博多コネクティッド』『天神ビッグバン』が進行中！全国トップの成長都市「福岡市」のいま
（１）福岡都市圏の人口は継続して増加している
国勢調査での人口増加率No.1
令和2年の国勢調査でも、福岡市は全国の政令市中で人口増加数が最も多いだけでなく、人口増加率が最も高い都市でした。
トップの福岡市の増加率が4.9%、2位のさいたま市は4.8%、3位の川崎市は4.3%、4位の大阪市は2.4%、5位の名古屋市の1.6%と続いています。
この章で解説した内容の詳細は、以下の記事でまとめているため、ぜひご覧ください。
全国トップクラスの人口増加都市、福岡市！「人口増加率」からその実態を解説
人口は2035年まで増加傾向にあり
さらに、2023年現在も人口が増加しており、人口も2035年まで増加し続けると予測されています。
出典：「福岡市経済観光文化局創業・立地推進部企業誘致課」
国立社会保障・人口問題研究所の2018年推計によると、福岡市の将来推計人口は2035年の167万7404人で最も多くなると予測されています。
2010年に対する増加率では全国平均-16.2％、その他の大都市でも、東京特別区で-6.1％、大阪市で-14.0％、そしてお隣の北九州市で-19.7％と全体的に全体的にマイナスとなっているなかで川崎市（+3.5％）と福岡市がプラスとなっています。
福岡市は、15～24歳の若年層の人口が2030年まで増加する唯一の政令指定都市ともいわれており、人口減少傾向にある日本全体の中でもまだまだ成長していく都市といえます。
この章で解説した内容の詳細は、以下の記事でまとめているため、ぜひご覧ください。
「人口増加数」は政令市でトップ!!! 2035年まで人口増が見込まれる福岡市の可能性
各種の調査でも福岡市は「住みよいまち」としてランクインすることが多いように、生活する上でのコストパフォーマンスの良さが人口の増加につながっているのです。
不動産の需要が安定して大きい地域であり、福岡都市圏の各地域の特徴を把握して投資用物件を選択すると、安定した収益を見込めるでしょう。
（２）福岡市への流入は若い世代や単身世帯が多い
福岡市は全国の政令指定都市の中でも、10代・20代の若者の占める割合が大きいのも特徴です。
15〜29歳の人口に占める若者率は、令和2年の国勢調査によると福岡市は17.6%で東京23区の16.9％よりも高く、全国の大都市で最も高くなっています。
また、同じく令和2年の国勢調査では福岡市の女性の若者率は9.2％と、こちらも全国の大都市で最も高い割合でした。
詳細は以下の記事でまとめているので、ご覧ください。
単身世帯増加率No.1、単身者に選ばれる都市、福岡市！全世帯の5割以上が単身の若く活力のある街
福岡市には上場企業も支店を構えるだけでなく、福岡市に本社をおく企業も多数あります。
企業立地を福岡市に促すための支援が行政で充実しており、2021年までの10年間で福岡市での立地企業数は500社を超えているほどです。
また、スタートアップやベンチャー企業への支援も手厚いため、福岡市では起業も多い土地柄といえるでしょう。
15歳以上64歳までの人口が生産年齢人口と呼ばれますが、令和2年の国勢調査では生産年齢人口が占める割合は福岡市は64.5％で全国の59.5％を上回り、主要12大都市の中でも3番目の高さでした。
福岡市では、市街地の再開発というハード面の整備だけでなく、雇用と暮らしやすさの創出を軸にしたソフト面の取り組みも継続されています。
官民一体の長年の取り組みが評価されているからこそ、福岡市の若く元気な働き手の多い人口構成となっているのです。
また、福岡市内に設置されている大学も13校で、在籍する大学生の数も72,000人以上、専門学校や短期大学なども合わせると100,000人以上と福岡市で学ぶ学生も多くいます。
福岡市の世帯全体のうち、単身世帯の占める割合が50％以上であることは把握しておきましょう。
世帯の構成人数が1人の単身世帯は国勢調査では単独世帯と分類されていますが、2020年時点の全国の単独世帯の割合が38.1%に対し、福岡市では52.0％です。
全国的にも単独世帯の割合は上昇していますが、東京都下と23区を合わせた東京都全体で50.26％であることと比較しても、福岡市は全国的に見ても一人暮らしの住民が多いと言えるでしょう。
（３）マンション・アパートの需要が大都市内で一番高い
福岡市はマンションやアパート需要が高い地域という結果が出ています。
出典「『大都市比較統計年表/令和3年』所有の関係・建て方別住宅数及び１住宅当たりの延べ面積」
令和3年度の東京都区部と20政令指定都市を対象に調査した「大都市比較統計年表」では、都市内の住宅総数に対する共同住宅（マンションやアパート）が占める割合は福岡市が第1位でした。
この結果より、福岡市は他の都市と比べると、マンションやアパートの需要が高くなっているのがわかります。
さらに、福岡市は単身者の割合も多くなるため、よりワンルームマンションの需要が高いと言えます。
今後もこのようにワンルームマンションの需要は高い水準を維持するとみられているため、福岡市でのワンルームマンション投資は失敗しにくいといえるでしょう。
（４）家賃水準が低く物件を選びやすい
地価は東京と比べると福岡の方が低いため、福岡市の住宅家賃は東京都の6割程度と家賃が低い傾向があります。
福岡市には企業も多いため、安く住める福岡市は魅力といえるでしょう。
一方で福岡市の地価は上昇傾向があるため、今後は家賃相場が上がる可能性があります。
そのため、物件購入は早めがおすすめです。
これまでの運用実績においても、対象物件の賃料上昇が見られています。
例えば、福岡の玄関口であり、地下鉄延伸でさらに利便性が高くなった博多駅から徒歩圏内の博多駅南エリアの物件では、現入居者の家賃額と今後の募集家賃額を比較すると7部屋の内5部屋、約7割の確率で賃料上昇となっていました。
以下の運用実績記事にて具体的に紹介しています。
（５）地価が上昇している
福岡市で不動産投資が失敗しにくい理由の一つとして、物価上昇率が全国的に見ても高くなっていることが上げられます。
2023年3月22日に国土交通省が公表した「令和5年地価公示」によると、以下の点で福岡市の地価が高いことがわかりました。
【3年連続で第1位】商業地の地価上昇率
【2年連続で第2位】住宅地の地価上昇率
それぞれの結果を解説していきます。
①【3年連続で第1位】商業地の地価上昇率
商業地の地価上昇率は、都道府県庁所在地として福岡市と47都道府県の中で福岡県がそれぞれ3年連続の第1位を獲得しました。
不動産を扱う上で地価が上昇しているのは大きなポイントです。
地価が高くなるということはそれだけ福岡に魅力を感じている人が多いと言えるでしょう。
さらに、直近10年間の国土交通量が公表する公示地価を見てみると、福岡市の商業地の平均化価格は、2013年で51万4600円、2023年で127万3400円となっています。
10年間で約2.47倍も地価が上昇しているんですね。
②【2年連続で第2位】住宅地の地価上昇率
住宅地の上昇率では、福岡市は札幌市に続いて第2位でした。
これは2年連続で2位を記録しているため、直近2年ではありますが全国的に見ても高い上昇率を誇っていることがわかります。
具体的に福岡市の住宅地の平均価格を見てみると、2013年は11万2600円でしたが、2023年には19万6300円となっており、10年間で74%増を記録しています。
このように福岡の不動産需要が高くなっており、魅力を感じている人が多いと言えるでしょう。
この流れは今度も続いていくと予想されるため、これも福岡で不動産投資が失敗しにくいといえる理由の一つです。
（６）政令指定都市の中でも人気が高い
福岡は政令都市の中でも人気が高い地域のため、不動産投資が失敗しにくい地域と言えるでしょう。
全国の大都市を対象としたアンケートの結果によると、福岡市が上位を獲得しているランキングが複数あります。
①【第1位】住みたい街ランキング<自治体>
②【第1位】子育てしやすそうな政令指定都市ランキング
③【第5位】住みここちランキング<自治体>
それぞれの結果を解説していきます。
①【第1位】住みたい街ランキング<自治体>
法定人口が50万人以上で、さまざまな権限を持っているのが政令指定都市で、2023年8月時点では20の市が指定されています。
この多くある都市の中で福岡市は2020年にスタートした「住みたい街ランキング<自治体>」において、初回から4年連続で第1位となっています。
出典：「いい部屋ネット 街の住みここちランキング＆住みたい街ランキング2023＜全国版＞」
「いい部屋ネット 住みたい街ランキング2023」は、全国及び一部の海外に居住する20歳以上の男女18万5,549人からインターネット経由で調査した結果です。
ただし、現在住んでいる都道府県や都市圏は投票の対象外となっています。
この結果となった理由を、大東建託の賃貸未来研究所では次のように評価している。
福岡県の県庁所在地である福岡市は、天神をはじめとする大きな繁華街が複数あり、商業施設が充実しています。
また、九州最大のターミナル駅である博多駅があるほか、福岡空港は市内中心部から5キロ圏内の場所にあるため、日本国内のみならず海外へのアクセスも良い便利な街です。
②【第1位】子育てしやすそうな政令指定都市ランキング
2023年5月5日から5月12日の1週間で行われた「子育てしやすそうな政令指定都市ランキング」で、福岡市が見事1位になりました。
全投票数のうち、福岡市が11.7%の票を獲得しています。2位以下はさいたま市（11.0%）、横浜市（10.4%）となっています。
福岡市が1位になった背景としては、以下が挙げられます。
●福岡での子育てに関する情報サイト「ふくおか子ども情報」の発信
●第2子以降の保育料無償化
●おむつと安心定期便
●子ども医療費の助成対象の拡大（高校生世代まで）
このように福岡市は政令指定都市の中でも子育てに力を入れているため、住みやすい街として人気が高く、不動産投資にも失敗しにくい地域と言えるでしょう。
③【第5位】住みここちランキング<自治体>
東京都と政令指定都市を対象とした住みここちランキングでは、福岡市は第5位となっています。
出典：「いい部屋ネット 街の住みここちランキング＆住みたい街ランキング2023＜全国版＞」
第1位は東京都中央区、第2位は愛知県長久手市、第3位は兵庫県芦屋市、第4位は東京都文京区となり、福岡市は第5位です。
福岡市は昨年度は第4位だったため、1つ順位を落としていますが、それでも全国の自治体で5位となっているため、実際に住んでいる方々の満足度は高いといえるでしょう。
福岡で不動産投資が成功しやすい2つのおすすめエリア
福岡市で不動産投資用途で物件を購入する場合、以下の内容を満たすように物件を選ぶのがオススメです。
（１）人気エリアの物件
（２）再開発の好影響を受ける物件
それぞれの物件を選ぶ際のポイントを確認していきましょう。
（１）福岡市の人気上昇中エリア（博多駅周辺・ベイサイド）
福岡市内の中でも人気のエリアは下記の通りです。
※株式会社リクルートによって2023年に行われた、福岡県に居住している人を対象に調査された「住んでいる街に住み続けたいか」という「SUUMO住民実感調査2023 福岡県版」より、[福岡県]住み続けたい駅ランキングのTOP10にランクインした駅を引用しています。
参考：「SUUMO住民実感調査2023 福岡県版」
いずれの駅も博多や天神に通勤するにも利便性がよく、商業施設や飲食店も充実しています。
その一方で、大通りから一本入るだけで騒音も減り、快適に暮らせる環境も整っていると言えるでしょう。
福岡市の人気エリアは定番化している側面もあり、人気エリアの家賃相場は下がりにくく、築古物件でも埋まりやすい傾向があります。
不動産物件を選ぶ際には、人気エリアとして訴求できるかも含めて立地を確認するのもポイントです。
ただし、人気エリアの物件は限られた供給に対して需要が大きく、条件のよい物件ほどすぐに買い手がつく状況です。
福岡市で不動産投資をするにあたっては、いま人気が上昇しているエリアも選択肢として把握しておきましょう。
福岡市の人気上昇中のエリアとしては、以下の2地域がオススメです。
●博多駅周辺エリア
●ベイサイドエリア
博多駅周辺エリアはオフィス街や商業地としての機能だけでなく、住みやすさも高まっています。
ベイサイドエリアは海の見えるロケーションも楽しめる一方で、博多や天神にもアクセスにも通勤・通学しやすいエリアです。
博多港を中心とした物流拠点も多く、都市高速も利用しやすい点も魅力の1つと言えます。
両地域ともに都心部へのアクセスもよく、他地域への利便性が高いエリアですが、近年はマンションの数が増加しています。
住民が増えるにつれて、スーパーやドラッグストア、飲食店などの出店や病院も増加しており、住民の増加と住みやすさの向上が連動しているような状況です。
博多駅周辺エリアもベイサイドエリアも、利便性と街の魅力を兼ね備えた土地として注目を集め、ますます人気が高まっていくと予想されています。
福岡市での不動産投資の対象エリアとしてチェックしておくとよいでしょう。
（２）再開発の好影響を受けるエリア（天神・博多）
2024年までの天神ビッグバンでは30棟のビルの建て替え誘導を目標に、2028年までの博多コネクティッドでは20棟のビルの建て替え誘導を目標に、天神エリア・博多エリアの大規模な再開発が実施されています。
天神と博多の再開発によって雇用者数の増大も大きく見込まれているため、天神と博多へのアクセスがよい地域の物件の需要は、今後ますます高まるでしょう。
また、福岡市営地下鉄七隈線も2023年3月27日に博多駅まで延伸されたため、今後は七隈線沿線の物件需要も高まると予想されます。
福岡でおすすめの不動産投資方法3選
福岡市で不動産投資を行う際におすすめの物件を紹介します。
（１）単身者・カップル向け物件：ワンルーム、1LDK
福岡市は交通の便が良く人気のある地域のため、2035年までは人口が増えると予想されています。
さらには、福岡市は若者の多い街と言われるように、福岡市の世帯全体のうち単身世帯が50％以上を占めているため、ワンルームや1LDKの間取りも人気があります。
駅から離れた地域でもバスの本数が多く、博多や天神へのアクセスもよい物件も一般的です。
郊外型で家賃を抑えて駐車場も必要というニーズもありますが、公共交通の便の良さでカバーできれば駐車場がなくても人気を集めやすいでしょう。
このように、単身世代の割合が50%を超えた今でも人口が増加している福岡市。初めて不動産投資を行う人には少額で始められるワンルームマンション投資がおすすめです。
ワンルームマンション投資について詳しく書いた記事も参考にしてください。
ワンルームマンション投資は儲からないのか？失敗しないために知っておきくべき4つのコツ
（２）ファミリー向け：戸建て、2LDK以上のマンション
令和2年度の国勢調査では、ファミリー層の割合は5年前の平成27年と比較すると3.5%増えています。
単身世帯の増加率は13.6%のため単身世帯の増加率には劣りますが、ファミリー層の割合も増加しており、戸建てや２LDK以上のマンションも人気があります。
人気の理由としては、福岡市はコンパクトになっており電車やバスですぐに移動できるため、日用品の買い出しに困ることが少ないことがあげられます。
さらには、乳幼児の親子がいつでも利用できる遊び場として「子どもプラザ」があったり、仕事と子育てを両立できるような企業が増えていたりと、子育てしやすい環境が整いつつあります。
そのため、ファミリー層も今後増えていくと予想されるため、戸建てや2LDK以上のマンションへ投資するのもおすすめです。
出典：「令和2年国勢調査人口等基本集計結果概要(福岡市)」
（３）少額で購入できる不動産クラウドファンディングも選択肢に
福岡市は面積も広く、地域によって魅力も特徴も異なります。不動産投資の運用で収益を上げるためには、物件の所在地に合わせた物件の選定や、入居者の募集、物件の管理が重要です。
時間やノウハウも必要な対応も含まれるため、福岡市での不動産投資に興味はあってもなかなかスタートできないケースもありますよね。
そのような方には、不動産投資クラウドファンディングがオススメです。
少額からスタートでき、運用や管理の手間もほとんどなく、専門知識がなくとも不動産投資を開始できます。
詳しくは以下のリンクをご確認ください。
初めての方へ｜不動産投資クラウドファンディング えんfunding
福岡市での収益物件の選び、3つのポイント
福岡市の不動産投資で収益物件を選ぶ際には、空き室リスクの少ない物件を選ぶだけではなく、信頼できる不動産事業者を選ぶことがポイントです。
（１）空室リスクの少ない物件を選ぶ
人気エリアで利便性の高い物件であるか、借りる人のニーズを満たす物件かどうかは必ず確認しましょう。
もちろん利回りも重要ですが、空き室リスクがどの程度かを把握しておいてください。
利回りのよい投資物件の情報を目にすると、魅力的に感じますよね。
しかし、その利回りの高さは一方でリスクの高さであるため注意が必要です。
想定利回りという、物件が満室の状態を維持した条件での理想的な利回りを表示しているからです。
特に中古物件の場合、設備が古いままで必要なリフォーム費用を含んでいなかったり、現状は空き室であったりします。
入居率の高さは物件選定時のポイントと言えます。
株式会社えんホールディングスが提供しているブランドマンションである「エンクレスト」は、2018年1月から2022年8月まで99%を上回る入居室を誇ります。
さらには、福岡市都市部を中心とした好立地に117棟の物件実績があるため、福岡市で安心して不動産投資を行えるといえます。
物件の紹介だけでなく、セミナーを開催して不動産投資の理解を深める活動をしており、初心者が安心して不動産投資を行える環境作りをしている点も特徴の1つです。
不動産投資や福岡の魅力がつまったわかりやすい【マンガ】や【デジタル冊子】がもらえるので初心者にもおすすめです。
（２）地元で信頼感がある不動産会社・管理会社を選ぶ
福岡市内に拠点をおき、長く営業している不動産会社は地元の企業として、ブランドイメージが認知されている物件は人気も高く、住民からも評判がよいので長期に渡って物件に住み続けられることも一般的です。
空き室になった場合でも入居者の募集がしやすいので、定評のある不動産会社や管理会社も含めて選ぶようにすると安定した運用がしやすいでしょう。
（３）利便性の高い物件を選ぶ
福岡市内は職場や学校の近くに住んでいる人が多いため、想定する居住者にとって利便性のよい物件かどうかは必ず確認しておきましょう。
特に福岡市の場合は地下鉄やJR以外にも、バスも主要な交通手段となっています。
最寄りを調べる際にはバスの場合がどうなのか、といった点も押さえておくと安心です。
福岡市の不動産投資なら「えんfunding」
福岡市は再開発前も人口が増え続けてきたように、人気が根強いエリアです。
不動産投資として魅力的な市場である一方、天神ビッグバンや博多コネクティッドといった再開発、七隈線の延伸によって不動産物件の値上がりも予想されます。
福岡市での不動産投資を始める方には、福岡市特化型の不動産投資クラウドファンディング「えんfunding」がおすすめです。
創業30年で培ったノウハウを活かして不動産の選定・運用を行います。
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