不動産投資の利回りとは？最新相場と金利上昇の影響
不動産投資の利回りとは、物件の購入価格に対して年間でどれだけの収益が得られるかを示す割合であり、事業の収益性を測るための極めて重要な基準です。
昨今の利回り相場の目安は以下の通りです。
●都心のワンルームマンション：約3.7%〜3.9%
●地方のワンルームマンション：約4.3%〜5.0%
※ただし、築年数や立地条件によって実際の数値は大きく変動するため注意が必要です。
また、近年の金利上昇が利回りに与える影響も見過ごせません。
金融機関からの借入金利が上がれば毎月の返済額が増加し、手元に残る利益が減ってしまいます。だからこそ、金利上昇の局面においては、より高い収益が期待できる物件を慎重に見極める視点が必要です。
なお、金利に関しては以下の記事で詳しく解説しています。
利回りの2つの計算方法とシミュレーション
利回りには以下の2種類あり、それぞれの計算方法や意味が異なります。
（1）表面利回り
（2）実質利回り
（1）表面利回り
グロス利回りとも呼ばれ、投資額（物件価格）に対する1年間で得られる賃料収入の割合を表面利回りといいます。
広告やインターネット上で表示されている不動産投資での利回りは、表面利回りを指すことが多いです。
計算式は、「表面利回り（%）=年間家賃収入÷投資額（税込み物件価格）× 100」です。
例えば、以下の条件の場合を計算してみます。
●2,000万円の物件を購入
●1か月の家賃を10万円に設定（年間家賃収入：120万円）
表面利回り（%）=20万円÷2,000万円×100
=6.0%
この物件の表面利回りは6%となります。
このように表面利回りは計算されますが、運用にかかる費用は考慮しないのが特徴です。
詳細な利回りを把握するためには、次に解説する「実質利回り」を確認する必要があります。
（2）実質利回り
不動産投資の運用で発生する費用を考慮した利回りを実質利回りといいます。
ネット利回りといわれるケースもあります。
計算式は、「実質利回り（%）=（年間家賃収入-年間諸費用）÷（税込み物件価格+購入時の諸費用 ×100」です。
例えば、以下の条件の場合を計算してみます。
●2,000万円の物件を購入
●購入時の諸費用として100万円
●1か月の家賃を10万円に設定（年間家賃収入：120万円）
●1年間で発生する諸費用として、20万円
実質利回り(%) =（120万円-20万円）÷（2,000万円+100万円）×100
=100万円÷2,100万円×100
=4.8%≒（4.761…）
この物件の実質利回りは4.8%となります。
注意すべき点として、実質利回りは物件情報に掲載されているケースは多くないため、自分で計算しなければなりません。
実質利回りを計算することで、より具体的な収益力を把握できるため、不動産投資物件を検討する際は確認するようにしましょう。
ワンルームマンション投資で発生する費用を以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
ワンルーム投資の初期費用はいくら？10の内訳と安く抑えるコツ
不動産投資における利回りの相場は物件によって異なる
不動産投資における利回りの相場は、物件の種類や立地によって異なります。
物件の種類別・エリア別の利回り相場は、以下の通りです。
出典：一般財団法人 日本不動産研究所「第53回 「不動産投資家調査」（2025年10月現在）の調査結果」
不動産投資における利回り相場は5%前後です。
ただし、現在は不動産価格の高騰の背景から利回りの低下傾向が見られ、今後も低下の傾向があります。
高利回りに惑わされず、複数の物件を比較検討をしてください。
不動産投資の利回りで注意すべきこと4選
不動産投資における利回りについて注意すべきことが4つあります。
（1）表面利回りは経費が考慮されていない
（2）実質利回りを鵜呑みにしない
（3）利回りは変動する
（4）利回りに最低ラインはない
それぞれを解説していきます。
（1）表面利回りは経費が考慮されていない
表面利回りは、実質利回りのように経費が考慮されていません。
表面利回りで物件購入後の利益を予測している場合、「思っていたより利益を得られない」状態に陥る可能性があります。
不動産投資ではほとんどの場合、物件購入時にローンを利用するため、継続的に一定の利益を得て、返済することが必要です。
利益の予測は、物件の収益力を大まかに把握しつつ実施してください。
（2）実質利回りを鵜呑みにしない
物件情報に「実質利回り」が記載されている場合でも、その数値をそのまま信じ込んでしまうのは大変危険です。
不動産経営にかかる経費の項目は多岐にわたるため、広告の数値にはすべての経費が正確に反映されていない可能性が残されているからです。
本当に実態に即した収益を把握するためには、以下の項目を自身で洗い出す作業が求められます。
●固定資産税や都市計画税などの税金
●管理委託費や毎月の修繕積立金
●火災保険料や退去時の原状回復費用
提示されたデータを鵜呑みにせず、これらの諸経費を一つずつ確認し、改めて自分で利回りを計算し直すようにしましょう。
（3）利回りは変動する
物件購入時の利回りが、運用期間中ずっと維持されるわけではありません。
不動産は時間の経過とともに状況が変化するため、常に利回りが変動するリスクを抱えています。
特に注意すべきなのは、築年数が古くなることによる資産価値の下落です。
建物の劣化が進むと、空室リスクが上昇するだけでなく、入居者付けのために賃料を値下げせざるを得なくなり、結果的に利回りは低下していきます。
だからこそ、目先の高い数字だけに飛びついてはいけません。
将来にわたって賃貸需要が継続しそうなエリアを厳選し、購入時の利回りと比較して大きな下落が起きにくい優良物件を見極める長期的な視点が大切です。
（4）利回りに最低ラインはない
不動産投資を始める際、「最低でも〇%以上の利回りが必要」といった基準を求める方は少なくありません。
しかし、適正な数値は投資スタイルによって大きく変わるため、一概に基準を設けることは困難といえるでしょう。
利回りが変動する主な要因として、以下の要素が挙げられます。
●物件の種別：マンションの1室か、一棟アパートか
●築年数の違い：新築物件か、中古物件か
●投資エリア：都心部か、地方都市か
都心の新築物件は利回りが低めな分だけ資産価値が落ちにくく、地方の中古物件は高利回りな反面、空室リスクを抱えがちです。
全国一律の最低ラインを探すのではなく、検討している物件と似た条件の相場を調べ、相対的に評価する視点を持ちましょう。
利回りが低くてもおすすめな物件の特徴4選
高い利回りに目が行きがちですが、低い利回りでも投資効果が高い物件もあるため、購入を検討してみるのもおすすめです。
おすすめの物件には主に4つの特徴があります。
（1）人気エリア物件
（2）資産性が高い物件
（3）低金利で借入が可能な物件
（4）メンテナンスが行き届いている物件
それぞれを解説していきます。
（1）人気エリア物件
利回りが低い物件でも人気エリアにある場合、投資効果が高くなるケースがあります。
人気エリアの場合、物件の周辺環境がよく、住みたい人が多いため、買い手がつきやすいです。
不動産投資では、最終的に物件を買い取ってもらう必要があるため、買い手がつきやすい物件を購入するのは、投資の出口戦略が立てやすいため、おすすめです。
なお、現在の不動産投資は福岡がアツイと言われています。
その理由を以下の記事で詳しく解説していますので、気になる方はぜひともご覧ください。
全国トップクラスの人口増加都市、福岡市！2050年将来人口でも全国3位の伸び率
（2）資産性が高い物件
長期で不動産投資を行う場合、資産性が高く、価値や家賃が下がりにくい物件は、利回りが低くても安心して投資ができます。
資産性が高い物件の特徴として、人気エリアであること以外にも、周辺環境が良いことや土地の形がキレイであること、接道状況がよいことなどがあります。
資産性が高く、家賃が下がりにくい物件であれば資産形成がしやすく、インフレにも対応しやすいため、購入を検討してみてはいかがでしょうか。
不動産投資がインフレに対応しやすい理由を以下の記事で詳しく解説しています。
気になる方は、ぜひご覧ください。
現金は損？不動産投資がインフレに強い理由3選！投資リスクと成功ポイントを解説
（3）低金利で借入が可能な物件
銀行からの物件評価が高いケースもあり、低金利で借入ができることもあります。
低金利で借入が出来れば、月々の支払い金額も抑えられるため、実質利回りは高くなる可能性があります。
さらには、利益が高利回りの物件とあまり変わらないのであれば、リスク回避の手段として低金利で借入ができる物件で投資を行うのもおすすめです。
（4）メンテナンスが行き届いている物件
メンテナンスが行き届いている物件の場合、低い利回りでも購入検討するのがおすすめです。
外壁塗装や室内の適切な原状回復が出来ていれば、修繕費が発生しにくいため、長期目線での投資効果が高いといえます。
メンテナンスが行き届いていない場合は、高い利回りでもトラブルが起こりやすく、数百万円の修繕費が突発的にかかる可能性があるので、注意が必要です。
初めての不動産投資は「えんfunding」
不動産投資における利回りは、物件を選定する際の判断基準として注目するべき指標です。
高利回りは高い利益が期待できる反面、空室リスクや修繕・リフォームの発生リスクなどを抱えています。
必ず高利回りの物件が最適なわけではありません。
リスクを抑えた不動産投資をしたい場合は、不動産クラウドファンディングがおすすめです。
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