少子化はマイナス要因！不動産投資に与える2つの影響
少子化が進んでいくと不動産投資に与える影響が大きくなります。主な影響は以下の2つです。
（１）賃貸住宅需要が低下する
（２）都市部に人口が集中する
それぞれを解説していきます。
（１）賃貸住宅需要が低下する
少子化が不動産投資に及ぼす大きな影響の一つは、賃貸不動産の需要低下です。
少子化により人口が減少してしまえば、賃貸物件を必要とする人も減ってしまうため、不動産そのものの需要が減り、空室リスクが高くなってしまいます。
野村総合研究所が2024年6月13日に発表した結果によると、2023年の空き家率は13.8%だが、2043年には25.3%まで増える見込みとなっています。
総住宅数・空き家数・空き家率の実績と予測
不動産に投資し、物件を所有していても空室が続いては収益が見込めません。
その結果、ローンの返済が難しくなり、不動産投資そのものが失敗してしまう可能性があります。
（２）都市部に人口が集中する
少子化が進むことで、人口が都市部などの生活しやすい地域に集中しやすくなると予想されています。
都道府県別人口増減率（2010年～2015年，2015年～2020年）
令和2年の国勢調査結果によると、2015年から2020年までに人口が増加した都道府県は8都市のみでした。
それ以外の都市は人口が減少しています。
今後も少子化が進み日本の人口は減っていくため、都市部に集中しやすく、地方の過疎化が進む流れは変わらないはずです。
少子化・人口減少は加速しているが核家族、単身世帯は増加している
日本の人口は、2008年の総人口1億2,806万人をピークに減少が続いています。
特にここ数年では人口減少の加速が止まりません。
また、15歳〜64歳の現役世代と呼ばれる人口は、2008年の8,174万人をピークに徐々に減少し、2060年には4,418万人まで減少すると言われています。
少子化・人口減少というと、不動産投資をはじめる側としては不安要素ですが、「少子化＝住む人がいなくなる」というわけではありません。
少子化が進む一方で、核家族や単身世帯が増加していることもあり、地域や部屋のタイプによっては賃貸事業の需要は年々増加傾向にあります。
これからの不動産投資は、不動産を購入する地域における世帯の特性をつかむ必要があります。
少子化のなかで不動産投資を成功させるための2つの対策
少子化が進む中でも不動産投資を成功させるための対策は以下の3つです。
（１）人口増加が見込まれる地域で物件を購入する
（２）ターゲット世帯を考慮した物件を購入する
ひとつひとつ見ていきましょう。
（１）人口増加が見込まれる地域で物件を購入する
不動産投資の成功は、9割が「立地」で決まると言っても過言ではありません。日本全体の人口が減少するからこそ、その中でも人が集まり続ける力のあるエリアを選ぶことが絶対条件になります。
注目すべきは、人口だけでなく「世帯数」の動向です。実は、一人暮らしや二人暮らし世帯の増加により、人口が微減していても世帯数は増えている地域は少なくありません。世帯数が増えれば、それだけ賃貸住宅の需要も増えるのです。
例えば、政令指定都市の中で人口増加数・率ともにトップクラスの福岡市はその好例です。若者が多く活気があり、市が積極的に企業誘致やスタートアップ支援を行うことで、雇用が生まれ、人が集まる好循環が生まれています。
福岡市が実際にどのような都市戦略を行ってきたのか、以下の記事もぜひ参考にしてください。
政令指定都市の人口増加数・率で連続トップ！福岡市人口増加の要因と戦略とは。
（２）ターゲット世帯を考慮した物件を購入する
投資物件が所在するエリアには、どのような世帯がいるのかしっかりと読み解く必要があります。
主な物件の種類は以下の3種類です。
１．単身向け物件需要は増加傾向
２．ファミリー向け物件は利便性を考慮する
３．1LDKは競合が少なくおすすめ
それぞれを解説していきます。
１．単身向け物件需要は増加傾向
一般世帯数及び一般世帯の１世帯当たり人員の推移（2000年～2020年）及び 都道府県別一般世帯の１世帯当たり人員（2020年）
現在、日本の人口は減っていますが、世帯数は増えています。
つまり1世帯当たりの人口が減っていることを意味しています。
令和2年の国勢調査では、日本の1世帯あたりの平均人数は2000年の2.67人から2020年には2.21人まで減少しました。
これは、晩婚化やライフスタイルの多様化により、一人暮らし（単身世帯）が爆発的に増えていることを意味します。
この流れは今後も続くと予想されるため、特に駅近など利便性の高い立地の単身向け物件は、長期的に安定した需要が見込める王道の投資先と言えます。
２．ファミリー向け物件は利便性を考慮する
少子化だからといって、ファミリー向け物件がダメなわけではありません。むしろ供給数が限られるため、条件さえ合えば希少価値が高く、安定した長期入居につながります。
成功のポイントは、ファミリー層が「ここに住みたい」と思う明確な理由があるエリアを選ぶことです。たとえは以下のものがあります。
・人気の公立学校の学区内
・大規模な公園や商業施設が近くにある
・駐車場が確保しやすく、主要な幹線道路へのアクセスが良い
といった、子育て世代にとって魅力的な立地であれば、高い需要が期待できます。物件の間取りや設備も、ターゲットとなるファミリーのニーズに合わせてリフォームすることで、競争力を高められます。
入居者となるターゲットを見直し、間取り・住宅設備・リフォームを行うことで、「一気に入居者が増えた」というケースもあります。
ファミリー層が生活しやすいエリアかどうかを事前に調べることでより成功に導くことができます。
３．1LDKは競合が少なくおすすめ
少子化が進んでいる理由の一つに「DINKs」と呼ばれる子供を持たない夫婦が増加していることがあげられます。
女性の社会進出が進んでいるため、結婚しても子供を持たず仕事を続ける夫婦が増えているためです。
DINKsは、夫婦で生活するため、単身向け物件では狭く、ファミリー向け物件では広すぎてしまいます。
そのため、1LDKなどの物件に住むケースが多くあります。
そもそも、マンションの間取りの中でも1LDKの数はあまり多くないため、比較的入居者が決まりやすい傾向があります。
生活しやすいエリアに1LDKのマンションがあれば需要は高いことが予想されますので、不動産投資におすすめと言えます。
今後の不動産投資で注目したい3つの需要の変化
今後、不動産投資をする際に、注目しておきたい需要は以下の3つです。
（１）外国人労働者の増加
（２）働き方の多様化
（３）高齢者の増加
それぞれを解説します。
（１）外国人労働者の増加
日本は近年、外国人労働者の受け入れに積極的です。
そのため、働く外国人労働者に向けた物件の需要が高まっています。
出入国在留管理庁が発表した、令和64年6月末現在における在留外国人数は、中長期在留者数・特別永住者数を合わせて約376万8,977人にのぼり、前年比10.5％の増加です。
今後は移民計画や外国企業の受け入れを実施する可能性があり、外国人労働者の数はさらに増加すると予想されます。
（２）働き方の多様化
コロナの影響により、働き方が多様化したことも注目すべきポイントです。
在宅ワークで働く人が増え、住居の条件に自然が多いといった周辺環境の住みやすさを求める方が増加しています。
移住者への支援を行っている地域もあり、そのようなエリアでは今後も需要が増えると期待されます。
（３）高齢者の増加
少子化とともに問題視されている高齢化も、不動産投資において注目しておかなければなりません。
「家が広すぎる」という理由から、子どもたちが独立したタイミングで持ち家を売却し、老後は賃貸で過ごす方が増加しています。
立地はあまり関係なく、住み慣れた地域で賃貸物件を探す方が多いのが特徴です。
交通機関や買い物がしやすいなどの利便性に加え、低層階やエレベーター付き、バリアフリーなど充実した設備が需要を高める要素となります。
行政が、暮らしのサポートやサービスを行っている地域かどうかも重要です。
入居者の暮らしを豊かにできるような不動産物件が望まれます。
以下の記事では高齢化が不動産投資に与える影響について詳しく解説しています。気になる方はぜひともご覧ください。
高齢化が不動産投資に与える影響とは？コンパクトシティ化や成功させる対策5選
不動産投資を行うなら福岡市がおすすめな6つの理由
少子化が進んでいる中、不動産投資を行うエリアとして今福岡市が非常に熱く、おすすめの地域となっています。
その主な理由は以下の6つです。
（１）福岡都市圏の人口は継続して増加している
（２）福岡市への流入は若い世代や単身世帯が多い
（３）マンション・アパートの需要が大都市内で一番高い
（４）家賃水準が低く物件を選びやすい
（５）地価が上昇している
（６）政令指定都市の中でも人気が高い
この記事で説明してきた内容を網羅できている福岡市は、不動産投資のエリアとして注目度が非常に高いです。詳しい理由は以下の記事で解説していますのでぜひ最後までお読みください。
成長都市「福岡」の不動産投資が失敗しにくい6つの理由【2024年度】
不動産投資にかかる初期費用や物件価格の他に必要なもの
不動産投資を検討する際、「物件価格」にばかり目が行きがちですが、それとは別に「初期費用」が必要になることをご存知でしょうか。
この初期費用を正確に把握しておくことが、無理のない資金計画を立て、不動産投資を成功させるための第一歩となります。
（１）初期費用の相場は、物件価格の10%～15%が目安
結論から言うと、不動産投資にかかる初期費用は、物件価格のおおよそ10%～15%を見ておくと良いでしょう。
具体的には、以下のようなイメージです。
・3,000万円の物件なら → 約300万～450万円
・5,000万円の物件なら → 約500万～750万円
・1億円の物件なら → 約1,000万～1,500万円
このように、物件価格とは別に数百万円単位のまとまった資金が必要になります。
（２）初期費用の主な内訳
では、なぜこれだけの費用がかかるのでしょうか。
初期費用の主な内訳は以下の通りです。これらが積み重なり、上記の金額になります。
仲介手数料： 不動産会社に支払う成功報酬
各種税金：
・印紙税（売買契約書に貼る印紙）
・登録免許税（土地や建物の権利を登記する税金）
・不動産取得税（不動産を取得した際にかかる税金）※
・保険料： 火災保険や地震保険の保険料
・ローン関連費用： 金融機関から融資を受ける場合の手数料や保証料
※不動産取得税は物件取得後に納税しますが、あらかじめ初期費用に含めて計画しておくのが賢明です。
不動産投資を行う際には、年収も1つの基準となります。以下の記事では不動産投資に挑戦できる年収について詳しく解説しています。気になる方はご覧ください。
年収いくらから不動産投資に挑戦できる？500万円からなら区分投資がおすすめ
初期費用を抑えるなら少額で始められる不動産クラウドファンディングがおすすめ
自己資金が足りず不動産に投資できないという場合でも、不動産クラウドファンディングであれば多額の初期費用を準備する必要はありません。
月々1万円からの少額投資が可能で、手軽に不動産投資を始められます。
また、クラウドファンディングでは投資家の損失リスクを軽減するための仕組み「優先劣後方式」を採用している点が魅力です。
「優先劣後方式」とは、投資家を「優先出資者」、事業者を「劣後出資者」とし、それぞれの出資金を分けて管理します。
損失が発生した場合、投資家への償還を優先するため、元本割れするリスクが低く損失を被りにくいという仕組みです。
「優先劣後方式」の詳しいご紹介はこちらをお読みください。
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少子化や人口減少が進むなかで不動産投資をはじめるなら、現代の働き方や世帯などを考慮して、エリアと立地をしっかり見定めることが成功のカギです。
弊社が運営する不動産クラウドファンディング「えんfunding」は、福岡市の不動産を取り扱っています。
福岡は企業の誘致により雇用が増加し、大学進学のために県外から若い世代もやってきています。
福岡市の人口は、政令指定都市の人口の伸び率が人口増加数、増加率ともに首位を誇ります。
福岡市は、いま非常に不動産投資にはアツい地域です。
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