少子化はマイナス要因!不動産投資に与える影響
少子化が不動産投資に及ぼす影響は、賃貸不動産の需要低下です。
少子化により人口が減少してしまえば、賃貸物件を必要とする人も減ってしまう危険性があります。
不動産に投資し、物件を所有していても空室が続いては収益が見込めません。
その結果、ローンの返済が難しくなってしまう可能性があります。
さらに、今後も需要減少のリスクは拡大していくと予想されています。
少子化・人口減少は加速している
日本の人口は、2008年の総人口1億2,769万人をピークに減少が続いています。
特にここ数年では人口減少の加速が止まりません。
また、15歳〜64歳の現役世代と呼ばれる人口は、2008年の8,230万人をピークに徐々に減少し、2053年には5,119万人まで減少すると言われています。
少子化・人口減少というと、不動産投資をはじめる側としては不安要素ですが、「少子化=住む人がいなくなる」というわけではありません。
少子化が進む一方で、核家族や単身世帯が増加していることもあり、地域や部屋のタイプによっては賃貸事業の需要は年々増加傾向にあります。
これからの不動産投資は、不動産を購入する地域における世帯の特性をつかむ必要があります。
少子化のなかで不動産投資を成功させるための対策
少子化のなかで不動産投資を成功させるためには、エリアや立地を最重要視し、「選ばれる物件」に投資しましょう。
近年では人口が減少する一方で、単身者の増加により世帯数は増えています。
世帯数が増えれば、賃貸物件の需要も高まります。
利便性を求め人口が集中している都心部の不動産に投資するといったように、エリアと立地を見定め、空き家リスクを回避しなければなりません。
そのエリアはどうやって選ぶべきでしょうか。
人口が集まる地域にするためには、行政側による規制感を始めとした街の価値を上げるための取り組みが欠かせません。行政の取り組みが民間の事業を活性化し、そこに人が集まってきます。
そこで、様々な取り組みにより、人口増加数・人口増加率トップとなっている福岡市に注目です。
福岡市が実際にどのような都市戦略を行ってきたのか、以下の記事もぜひ参考にしてください。
政令指定都市の人口増加数・率で連続トップ!福岡市人口増加の要因と戦略とは。
また、投資物件が所在するエリアには、どのような世帯がいるのかしっかりと読み解く必要があります。
例えば高齢者一人暮らしの多いエリアで、ロフト付きの部屋や、階段しかない建物は需要が低く、空室になりかねません。
入居者となるターゲットを見直し、間取り・住宅設備・リフォームを行うことで、「一気に入居者が増えた」というケースもあります。
不動産物件の空き家問題は、少子化や人口減少だけが原因ではありません。
一度ターゲットや内装の見直しも検討し、さまざまな手段で周りの物件との差別化をはかりましょう。
今後の不動産投資で注目したい需要の変化
今後、不動産投資をする際に、注目しておきたい需要は以下の3つです。
外国人労働者の増加
日本は近年、外国人労働者の受け入れに積極的です。
そのため、働く外国人労働者に向けた物件の需要が高まっています。
出入国在留管理庁が発表した、令和4年6月末現在における在留外国人数は、中長期在留者数・特別永住者数を合わせて約290万人にのぼり、前年比7.3%の増加です。
今後は移民計画や外国企業の受け入れを実施する可能性があり、外国人労働者の数はさらに増加すると予想されます。
働き方の多様化
コロナの影響により、働き方が多様化したことも注目すべきポイントです。
在宅ワークで働く人が増え、住居の条件に自然が多いといった周辺環境の住みやすさを求める方が増加しています。
移住者への支援を行っている地域もあり、そのようなエリアでは今後も需要が増えると期待されます。
高齢者の増加
少子化とともに問題視されている高齢化も、不動産投資において注目しておかなければなりません。
「家が広すぎる」という理由から、子どもたちが独立したタイミングで持ち家を売却し、老後は賃貸で過ごす方が増加しています。
立地はあまり関係なく、住み慣れた地域で賃貸物件を探す方が多いのが特徴です。
交通機関や買い物がしやすいなどの利便性に加え、低層階やエレベーター付き、バリアフリーなど充実した設備が需要を高める要素となります。
行政が、暮らしのサポートやサービスを行っている地域かどうかも重要です。
入居者の暮らしを豊かにできるような不動産物件が望まれます。
不動産投資にかかる初期費用の相場
不動産投資を始める場合、初期費用は投資物件価格のおよそ15%です。
たとえば、3,000万円の不動産投資物件の場合は450万円、5,000万円の場合は750万円、1億円の場合は1,500万円の初期費用がかかります。
不動産投資を始める際には、ある程度大きな額の自己資金が必要です。
初期費用を抑えるなら不動産クラウドファンディングがおすすめ
自己資金が足りず不動産に投資できないという場合でも、不動産クラウドファンディングであれば多額の初期費用を準備する必要はありません。
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「優先劣後方式」とは、投資家を「優先出資者」、事業者を「劣後出資者」とし、それぞれの出資金を分けて管理します。
損失が発生した場合、投資家への償還を優先するため、元本割れするリスクが低く損失を被りにくいという仕組みです。
「優先劣後方式」の詳しいご紹介はこちらをお読みください。
扱う物件も不動産投資専門のプロが厳選しているため、投資未経験者でも安心して始められます。
福岡で不動産投資するならえんfunding
少子化や人口減少が進むなかで不動産投資をはじめるなら、現代の働き方や世帯などを考慮して、エリアと立地をしっかり見定めることが成功のカギです。
弊社が運営する不動産クラウドファンディング「えんfunding」は、福岡市の不動産を取り扱っています。
福岡は企業の誘致により雇用が増加し、大学進学のために県外から若い世代もやってきています。
福岡市の人口は、政令指定都市の人口の伸び率が人口増加数、増加率ともに首位を誇ります。
福岡市は、いま非常に不動産投資にはアツい地域です。
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