1棟マンション投資の初期費用

1棟マンションを購入するには数千万〜数億円規模になります。

ローンを組んだ場合、初期費用や自己資金の目安はどれぐらいでしょうか。

 

1棟マンション投資の初期費用は物件金額の1～3割

1棟マンションを購入するための初期費用は、一般的に1〜3割が必要です。

たとえば、5,000万円の1棟マンションを購入した場合、最低でも購入の頭金として500万円が必要となります。

 

さらに、仲介手数料や火災保険料、不動産取得税など、こまかな初期費用がかかります。

新築マンションと中古マンションでも異なりますが、頭金にプラス300〜500万円ほど準備しておくと安心です。

 

年収は最低でも700万円以上が望ましい

1棟マンションを購入してからの生活面が圧迫しないのはもちろん、不動産投資の銀行の融資審査に通るためには、最低でも700万円は必須です。

できれば1,200万円以上の年収が望ましいです。

年収によって借り入れできる金額が異なるため、年収が低く自己資金が少ないと、融資が下りても借入額が大幅に減少します。

1棟マンションをフルローンでの購入は厳しいため、年収に加え自己資金もしっかり蓄えておきましょう。

 

 

1棟マンションに投資する際の注意点とは？

1棟マンションを購入する際の注意点をご紹介します。

 

知識が浅いと購入後に損する場合がある

1棟マンションの購入のきっかけで多いのが、知人からの勧められたケースです。

 

満室稼働で利回りの高さなど、1棟マンション投資を始めて順調に成功されている方の話を聞くと一見、好条件に惹かれてしまいます。

セミナーや不動産会社で収支シミュレーションを出してもらった際には好条件に見えても、実際には利回りが低い場合があります。

 

不動産会社の出す条件は、売りたいという目的ですので好条件に見えることもありますが、必ずしもそのとおりでない場合もあります。

まずは、しっかり自分で調べておく必要があります。

 

高額なリフォーム代がかかることがある

中古マンションの場合、購入してみると、内部の欠陥や退去が続き、結果的に大幅なリフォーム代がかかることがあります。

 

災害などの場合は保険が適用となったり、入居が短い場合の室内の破損などは入居者へ請求できますが、経年劣化によるものは、自費での修繕が必要です。

 

さらに、退去が続くと空室を埋めるための広告費が必要となる場合があります。

管理会社によっては、積極的に入居者を募集してくれない場合もあります。

管理会社の選定も重要です。

 

 

なかなか売却できないことがある

1棟マンションの場合、規模も大きいため、購入者も限られた方になりやすいものです。

簡単に買えないのと同様に、売却でも売り手を見つけるのが容易ではなく、時間がかかることもあります。

 

 

そもそも銀行の融資が下りない

1棟マンションの場合は年収によって借り入れられる金額が異なるため、年収が低いほど購入できる物件は限られてしまいます。

年収は700万円以上が目安となりますので、自己資金はしっかり確保しておきましょう。

 

とくに自己資金は3,000万円以上あると銀行からの融資を引きやすく、借入額も増やせるため、好条件の1棟マンションを購入できる可能性が上がります。

 

銀行からの審査は年々厳しくなっており、審査で重視されているのは事業計画の健全性や本人の信用となります。

融資を受ける際には、飛び込みで行くのではなく、不動産会社の紹介で行くことをおすすめします。

 

 

1棟マンション投資をするメリット

区分マンションに比べ、高額でリスクも高くなる1棟マンションには具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。

 

節税に向いている

1棟マンション投資は、節税効果を狙えます。

 

節税では減価償却費がどのくらいの期間になるのかが重要です。

物件金額、築年数が同じでも減価償却期間が短い方が節税効果が高くなります。

注意点があり、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の物件の場合は、構造上どうしても減価償却期間が長くなってしまい、節税効果は下がってしまいます。

つまり、節税としては木造のアパートの方が向いています。

ただし、マンションに比べると入居率が低くなる傾向にあったり、修繕の頻度も多くなってきます。

 

あまり手間がかからずに運用できる

1棟マンションの投資物件の管理は、基本的に管理会社にすべてお任せします。

とくに新規参入の場合は右も左もわからないことが多いため、専門の方に一任するのが無難です。

 

管理会社に委託しておけば、退去したあとの入居者の募集はもちろん、物件の清掃や入居者とのやりとりもすべて行ってくれます。

 

管理費は、1戸あたり家賃の5%程度なので、コストと作業のボリュームを考えると管理会社へお願いするのが便利です。

 

リフォームや修繕も自分で行うよりもプロにお任せしましょう。

修繕などですぐに来てもらえるように、お得意先を見つけておくのもおすすめです。

 

 

実は区分投資よりも利回りがよい

一棟マンション投資の利回りは、2020年2月のデータでは平均8.42％と言われています。

 

もちろん、立地や築年数により、区分投資の方が利回りがよい場合がありますが、平均的に1棟マンション投資の方が利回りは良いとされています。

 

 

建物と土地両方を得られる

建物と土地両方を得られることで、資産価値が維持しやすいのもメリットです。

とくに立地のよい物件は、もし解体することになっても土地の価値が下がりにくく、売却にも非常に有利です。

 

 

1棟マンション投資を失敗しないためには

1棟マンション投資となると、簡単には購入できないためリスクを知り、失敗しないコツをしっかりおさえたうえで、いい物件を購入しましょう。

 

自己資金は多めに準備する

自己資金は十分に準備しましょう！

 

初期費用のほかにも、費用がかかるシーンは様々にあります。

運用において突然の修繕などのトラブルにも柔軟に対応していく必要がありますので、自己資金には余裕を持っておきましょう。

 

また、1棟目の投資で得た金額だけでは2棟目3棟目と購入していくのは簡単ではありません。

銀行の融資の審査や信頼にも繋がりますので、自己資金は1,000万円ほど、できれば3,000万円以上持っておくことをおすすめします。

 

とにかく立地が重要

物件選びの中で最も重要なのは立地です。

とくに最寄り駅から徒歩10分以内の物件が理想的ですが、周辺地域の特性にも目を向けましょう。

 

たとえば小中学校が近い場合は家族向け、大学が近い場合は1人暮らし向けなど、購入するマンションが、その地域の特性に合っていることが重要です。

 

 

現地に行ってみる

駅から少し離れていても、周辺の環境や利便性でも需要が決まります。

 

明るい時間と暗くなった時間でも、地域の雰囲気や街灯の明るさ、交通量などまったく異なります。

現地をいろいろな時間帯で訪れるなど、過度に感じるくらい厳しい目で判断することをおすすめします。

 

 

掲示されたシミュレーションをあてにしすぎない

注意したいのは、不動産会社で掲示される収支シミュレーションは、あくまで表面上のシミュレーションだということです。

 

購入後は表面利回りではなく、実際のキャッシュフローが重要となります。

 

運用していく中で、どのようなキャッシュフローが生まれ、実際にどのくらい手元に残るのか、また中古物件の場合はこれまでどのくらい手元に残っていたのかなど、こまかくデータを求めましょう。

 

 

建物管理の勉強を行い、意思決定していく

建物を管理していく場合、区分所有であれば「管理組合」をつくり管理組合と管理会社で一緒に建物管理をしていきます。

なので、自分が全く管理や建物修繕に詳しくなくても、管理組合の理事の方々が管理会社と「管理総会」などで、話し合って意思決定していくので、運用も楽になります。

 

一方で、一棟になるとオーナーである自分と管理会社で話し合って、自分自ら意思決定していかなくてはならないため、相場を知らずに割高な価格で修繕してしまったり、知識がないために、失敗するケースもあります。

ご自身で建物管理について勉強しておくと、色々な人の意見調整に時間をさかずに意思決定ができるため、失敗のリスクを減らすことができます。

 

 

契約書はしっかり確認

1棟マンションの投資物件を購入する場合、販売会社である不動産会社の方と一緒に契約書を見ながら説明を受けることが一般的です。

最初の1棟目の場合はとくに、説明を受けてもいまいち理解できない部分があります。

不動産会社の言い回しにより、とくに気にならなかったことも、蓋を開けてみたら意外と落とし穴があるというケースも少なくありません。

 

販売会社である不動産会社とは売買のみの契約となります。

そのため、瑕疵等のトラブルがない限りは基本、売って買って終わりです。

契約書にサインをする前までにしっかり読み込み、気になる部分を徹底して確認しておきましょう。

 

また、管理会社である不動産会社とは、その後の管理を任せる長期の関係となりますので、そちらにも気を配ることが必要です。

 

 

その場で返事しない

知人や不動産会社の方から、好条件を聞くとすぐに返事をしてしまいそうになりますが、そこはグッと我慢します。

 

一度家に持ち帰り、もう一度冷静になって考えましょう。

「この時はどうなる？」とひとつひとつに疑問を持って予測しながら判断しましょう。

 

 

 

手始めに不動産投資クラウドファンディングという選択肢も

1棟投資は初心者が簡単に手を出せるものではないため、時間をかけてしっかり勉強する必要があります。

初心者の方が最初の一歩を踏み出すためにおすすめなのが、不動産投資クラウドファンディングです。

 

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