不動産クラウドファンディングとは？少額で始められる副業として注目されている！

政府が働き方改革の一環として推奨するようになったこともあり、副業を行っている人が増えています

副業の内容は株式投資、投資信託、NISA、不動産投資、ポイ活などさまざまなものがあり、自分にあったものを選びやすいのが特徴です。

副業の中でも特に注目されているのが、不動産クラウドファンディングです。

 

不動産クラウドファンディングとは、インターネットを通じて投資家から資金を集め、その資金で事業者が不動産物件を運用する投資手法です。

運用して得た収益は、投資家が出資した金額に応じて分配されます。

 

これまでの不動産投資といえば、高額な初期費用が必要でした。

しかし、不動産クラウドファンディングであれば、少額から投資が可能なため、誰でも手軽にはじめられる投資として注目されています。

 

なお、「不動産クラウドファンディング」の詳しい説明はこちらをお読みください。

不動産クラウドファンディングの仕組みとは？他の投資との比較も紹介

 

 

不動産クラウドファンディングは副業禁止でもできる？

副業に関する規定は会社によって異なります。

副業禁止の会社に勤務する方が不動産クラウドファンディングを問題なくできるかどうかは、規定に不動産クラウドファンディングが該当するかどうかがポイントです。

ただ、「不動産クラウドファンディング」として規定に記載されていることは一般的にはありません。

 

不動産クラウドファンディングでは、ファンドへの匿名組合出資の場合は「資産運用」として、任意組合出資の場合は「不動産事業」としての扱いに注意して規定を確認することになります。

 

公務員に関しては、副業はそもそも法律で禁止されており、懲戒処分などの厳しい処罰を受ける可能性があります。

 

不動産クラファンディングが「副業」にあたるのか、またどのような規定に抵触すると違反となってしまうのか、会社員と国家公務員、地方公務員の3つに分けて解説します。

 

 

（１）会社員の場合

会社員の場合、副業が禁止されているかどうか、何を副業とみなすかどうかは、会社の就業規則によりさまざまです。

不動産クラウドファンディングの匿名組合によるファンド出資は「資産運用」のひとつであり、一般の会社において資産運用を禁止するケースはほとんどありません。

 

また、貸家用不動産は親族から相続する場合などがあり、資産運用なのか不動産事業なのか判断が難しいという理由で、不動産投資に対しては少し寛容な対応をとる会社が多い印象です。

 

実際、不動産投資の規模が以下の条件の範囲内ならば、資産運用として解釈されることが多いと言われています。

不動産投資が資産運用として認められる定義の一部。

●5棟10室未満

●年間家賃収入500万円未満

●物件の管理を外部に業務委託している

 

 

（２）国家公務員の場合

国家公務員は、次の国家公務員法に基づき副業が禁止されています。

 

国家公務員法 第99条：信用失墜行為の禁止

職員は、その官職の信用を傷つけ、又は官職全体の不名誉となるような行為をしてはならない。

 

国家公務員法 第101条：職務に専念する義務

職員は、法律又は命令の定める場合を除いては、その勤務時間及び職務上の注意力の全てをその職責遂行のために用い、政府がなすべき責を有する職務にのみ従事しなければならない。

職員は、法律又は命令の定める場合を除いては、官職を兼ねてはならない。

職員は、官職を兼ねる場合においても、それに対して給与を受けてはならない。

 

国家公務員法 第103条：私企業からの隔離

職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下営利企業という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。

 

国家公務員法 第104条：他の事業又は事務の関与制限

職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。

 

e-Gov 国家公務員法より https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=322AC0000000120_20230401_503AC0000000061

 

営利目的の団体や活動に関わることや、勤務先に支障がきたすような行為は禁止されています。

しかし、不動産クラウドファンディングは「資産形成」を目的とした扱いとなるため、副業として禁止行為にはあたりません。

 

 

（３）地方公務員の場合

地方公務員は、次の地方公務員法に基づき副業が禁止されています。

 

地方公務員法 第38条：営利企業への従事等の制限

職員は、任命権者の許可を受けなければ、営利を目的とする私企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則（人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則）で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利を目的とする私企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。

e-Gov 地方公務員法より https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000261

 

つまり、営利目的の団体や活動に関わることは禁止としています。

国家公務員と同様、不動産クラウドファンディングは「資産形成」を目的とした扱いとなるため、副業として禁止行為にはあたりません。

そのため、お金を出資するだけの「匿名組合型」の不動産クラウドファンディングであれば、物件を所有しない投資タイプのため法律に抵触することはありません。

 

ただし、「任意組合型」という物件を所有する投資タイプで規模が大きくなった場合には、不動産事業として扱われ副業規定違反に該当する可能性もあるため、不動産クラウドファンディングを選ぶ際には注意しておきましょう。

 

なお、不動産クラウドファンディングの「匿名組合型」と「任意組合型」について以下の記事で詳しく解説しています。気になる方はぜひお読みください。

不動産クラウドファンディングの 「匿名組合型」と「任意組合型」は どう違う？

 

 

公務員でも副業解禁の流れが出ている

上記までの内容で公務員は基本的に副業が禁止されていると説明してきました。

しかし、日本全体で副業解禁の流れに合わせて、2019年3月に国家公務員は公益的活動や社会貢献活動に限り副業を認める内容の情報が公開されました。

 

参考記事：内閣官房内閣人事局「国家公務員の兼業について(概要)」

 

これに続くように、地方公務員でも副業を認めている自治体が出ています。

 

代表例として、兵庫県神戸市や長野県、福井県、奈良県生駒市などで副業が解禁されています。

 

神戸市が副業を解禁した目的は、市職員が持つ知識や経験を活かし、地域の課題解決を後押しするためです。

地域の課題解決により、発展や活性化につながれば、神戸市内外問わず副業活動が許されています。

 

このように地方を活性化させるための副業を認めている自治体が増えており、今後もその流れは続いていくと予想されます。

 

 

会社員や公務員の副収入に不動産クラウドファンディングが向いている3つの理由

会社員や公務員の副収入として不動産クラウドファンディングをおすすめできる理由は、次のとおりです。

（１）少額から投資できる

（２）運用や管理の手間がかからない

（３）銀行より高い利回りが期待できる

（４）リスクを抑えられる

それぞれを解説していきます。

 

 

（１）少額から投資できる

不動産クラウドファンディングは、大勢の投資家から出資しあうことで1口1万円から投資ができます。

少ない金額からはじめられることで、30〜40代のミレニアル世代にも大変人気があります。

一般的な不動産投資の場合は、物件購入のために初期費用として数百万円〜数千万円の準備金が必要なため、誰でも気軽に始めるというのは難しいといえるでしょう。

 

さらに、不動産クラウドファンディングでは融資を受ける必要がないため、面倒な手続きが必要ありません。

不動産投資では物件購入のために融資を受けることが一般的です。金融機関に身分証明書や事業計画書の提出などを経て、審査を通らなければなりません。

 

投資するお金が少額で、融資の審査を受ける手間がないのは、不動産クラウドファンディングの大きな特徴の1つです。

 

 

（２）運用や管理の手間がかからない

不動産クラウドファンディングでは、購入した後にかかる修繕費用の調達や、空室を埋めるための手間のかかるやりとりなどをすべて事業者が行ってくれます。

そのため、投資家による運用や管理などは必要ありません。

 

不動産投資では、物件購入後には不動産会社との契約や各種保険の加入、運用の為の修繕・リフォームなど、さまざまな手続きが必要なため、手間をとられてしまいます。

 

不動産クラウドファンディングは、忙しい方でも手軽に投資ができ、不労所得を得られるのが人気の秘密です。

 

 

（３）銀行より高い利回りが期待できる

不動産クラウドファンディングは、銀行の普通預金と比較すると高い利回りを期待できます。

 

現在は超低金利時代と言われているため、銀行の普通預金の金利は、0.001%程度です。

 

仮に100万円を銀行に預けても、10円程度しか増えないため、普通預金で資産を増やすことはできないといっても過言ではないでしょう。

 

一方で、不動産クラウドファンディングの利回りは平均4~7%を期待できます。

100万円を不動産クラウドファンディングに投資すれば、1年で約4~7万円の資産増を期待できるのです。

 

普通預金の0.001％と比較すると大幅な違いがあるため、不動産クラウドファンディングは利益を出しやすい仕組みとなっています。

 

 

 

（３）リスクを抑えられる

不動産クラウドファンディングでは、「優先劣後方式」という制度を取り入れている事業者が多く、安心して利用できます。

優先劣後方式とは、優先出資者である「投資家」と、劣後出資者である「事業者」に分けて出資金を取扱います。

運用していく中で利益が出たら「投資家」「事業者」ともに利益を分配しますが、優先劣後方式の最大のメリットは、「投資家」への返還を最優先する点です。

 

運用中に損失が発生してしまっても、「事業者」の劣後出資者から先に損失を補填するため、「投資家」は元本割れのリスクを抑えられるのです。

 

「優先劣後方式」の詳しいご紹介はこちらをお読みください。

不動産クラウドファンディングにおける優先劣後方式とは？

 

 

 

不動産クラウドファンディングで得られる収益の相場

不動産クラウドファンディングで得られる収益は、投資金額により異なります。

平均的な利回りは、1年運用して4〜7％あたりが妥当です。

 

たとえば1年間で100万円運用したとします。

予定分配率が5％だった場合、分配金は50,000円です。

 

ここで見落としがちなのが、分配金から所得税が源泉徴収されるということです。

先ほどの例であげた50,000円から20.42%の所得税が源泉徴収され、手元に入ってくる実際の分配金額は39,790円になります。

 

また、不動産クラウドファンディングの収益の財源には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があり、種類によっても収益は異なります。

 

「インカムゲイン」は家賃など、投資物件を運用していく中で得られる利益です。空室が多くなると、予定していた利回りより低くなる可能性があります。

 

「キャピタルゲイン」は投資物件を売却した際に得られる譲渡益です。投資した物件が、事業者が購入した時より高く売れると、利益が大きくなります。

 

なお、不動産クラウドファンディングでどのぐらい儲かるかの詳しい説明はこちらをお読みください。

不動産クラウドファンディングで100万円投資すると儲かる！？

 

 

不動産クラウドファンディングを行った際に確定申告が必要になるケース

不動産クラウドファンディングで得た収益は雑所得になり、雑所得の合計が20万円を超えると確定申告が必要になります。

 

雑所得には、不動産クラウドファンディングで得た収益も該当し、会社が行う年末調整だけではなく、別に確定申告が必要です。

 

不動産クラウドファンディングが副業に該当しなくても、収入があったことを会社に知られたくない場合は、確定申告時、住民税の徴収方法で必ず「普通徴収」を選択しましょう。

給与から天引きされる「特別徴収」を選択すると、会社に住民税額の通知が入ります。

住民税があがっていることが知られ、副業や資産形成をしていることがバレてしまいます。

 

不動産クラウドファンディングは確定申告が必要！経費計上や節税対策、手続きの流れを学ぼう

 

 

 

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不動産クラウドファンディングは「資産形成」に該当します。副業にあたらないため、副業禁止の会社や国家公務員、地方公務員の方でも安心です。

 

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