不動産クラウドファンディングとは？少額で始められる副業として注目されている！
政府が働き方改革の一環として推奨するようになったこともあり、副業を行っている人が増えています。
副業の内容は株式投資、投資信託、NISA、不動産投資、ポイ活などさまざまなものがあり、自分にあったものを選びやすいのが特徴です。
副業の中でも特に注目されているのが、不動産クラウドファンディングです。
不動産クラウドファンディングとは、インターネットを通じて投資家から資金を集め、その資金で事業者が不動産物件を運用する投資手法です。
運用して得た収益は、投資家が出資した金額に応じて分配されます。
これまでの不動産投資といえば、高額な初期費用が必要でした。
しかし、不動産クラウドファンディングであれば、少額から投資が可能なため、誰でも手軽にはじめられる投資として注目されています。
なお、「不動産クラウドファンディング」の詳しい説明はこちらをお読みください。
不動産クラウドファンディングの仕組みとは？他の投資との比較も紹介
不動産クラウドファンディングは副業禁止でもできる？
不動産クラファンディングが「副業」にあたるのか、またどのような規定に抵触すると違反となってしまうのか、以下の3つに分けて解説します。
（１）会社員
（２）国家公務員
（３）地方公務員
（１）会社員の場合
会社員の場合、副業が禁止されているかどうか、何を副業とみなすかどうかは、会社の就業規則によりさまざまです。
不動産クラウドファンディングの匿名組合によるファンド出資は「資産運用」のひとつであり、一般の会社において資産運用を禁止するケースはほとんどありません。
また、貸家用不動産は親族から相続する場合などがあり、資産運用なのか不動産事業なのか判断が難しいという理由で、不動産投資に対しては少し寛容な対応をとる会社が多い印象です。
実際、不動産投資の規模が以下の条件の範囲内ならば、資産運用として解釈されることが多いと言われています。
不動産投資が資産運用として認められる定義の一部。
●5棟10室未満
●年間家賃収入500万円未満
●物件の管理を外部に業務委託している
（２）国家公務員の場合
国家公務員は、次の国家公務員法に基づき副業が禁止されています。
引用：e-Gov 国家公務員法（昭和二十二年法律第百二十号）
営利目的の団体や活動に関わることや、勤務先に支障がきたすような行為は禁止されています。
しかし、不動産クラウドファンディングは「資産形成」を目的とした扱いとなるため、副業として禁止行為にはあたりません。
（３）地方公務員の場合
地方公務員は、次の地方公務員法に基づき副業が禁止されています。
引用：e-Gov 地方公務員法（昭和二十五年法律第二百六十一号）
つまり、営利目的の団体や活動に関わることは禁止としています。
国家公務員と同様、不動産クラウドファンディングは「資産形成」を目的とした扱いとなるため、副業として禁止行為にはあたりません。
そのため、お金を出資するだけの「匿名組合型」の不動産クラウドファンディングであれば、物件を所有しない投資タイプのため法律に抵触することはありません。
ただし、「任意組合型」という物件を所有する投資タイプで規模が大きくなった場合には、不動産事業として扱われ副業規定違反に該当する可能性もあるため、不動産クラウドファンディングを選ぶ際には注意しておきましょう。
なお、不動産クラウドファンディングの「匿名組合型」と「任意組合型」について以下の記事で詳しく解説しています。気になる方はぜひお読みください。
不動産クラウドファンディングの 「匿名組合型」と「任意組合型」は どう違う？
【2025年最新】公務員の副業が緩和されている
2025年6月に総務省が各地方公共団体に対し「地方公務員の兼業に関する技術的助言の通知」を出しました。
通知により、従来は原則認められなかった「営利企業での兼業(副業)」が、許可されやすい環境になることが期待されています。
もちろん「全面解禁」ではなく、任命権者の「許可制」は維持されます。本業に支障がないことや利害関係がないことなど、厳格な条件はありますが、副業に挑戦できる範囲が大きく広がったと言えるでしょう。
公務員でも副業が解禁された事例
実際に公務員でも副業が解禁された主な事例は以下の2点です。
（１）地域貢献活動（NPO法人・自治会など）
（２）自治体が独自に解禁したケース（神戸市・奈良県生駒市など）
それぞれ解説します。
（１）地域貢献活動（NPO法人・自治会など）
公務員の副業として最も許可されやすい、伝統的な事例です。
NPO法人での活動、地域の消防団、自治会役員など、公益性が高く地域社会の課題解決に直結する活動がこれにあたります。報酬が発生する場合でも、本業に支障がなく、利害関係も生じにくいため、兼業許可の対象とされてきました。
2025年の規制緩和以前から、多くの自治体で奨励されてきた分野です。
参考：神戸経済新聞「神戸市職員に初の年俸 公務員副業制度で社会貢献活動」
（２）自治体が独自に解禁したケース（神戸市・奈良県生駒市など）
2025年の国の通知に先駆け、独自の判断で副業を解禁した自治体もあります。
代表例が以下の2つです。
●兵庫県神戸市
●奈良県生駒市
これらの市では、職員がNPO活動や地域貢献活動に報酬を得て参加できる制度を整備しました。職員の知見を地域に還元し、地域課題の解決を加速させることが目的で、公務員副業の先進事例として注目されました。
参考：神戸市「広報活動で延べ100人以上の副業人材を活用」
参考：生駒市「地域貢献活動を行う職員の営利企業等の従事（副業）の促進について」
会社員や公務員の副収入に不動産クラウドファンディングが向いている4つの理由
会社員や公務員の副収入として不動産クラウドファンディングをおすすめできる理由は、次のとおりです。
（１）少額から投資できる
（２）運用や管理の手間がかからない
（３）銀行より高い利回りが期待できる
（４）リスクを抑えられる
それぞれを解説していきます。
（１）少額から投資できる
不動産クラウドファンディングは、大勢の投資家から出資しあうことで1口1万円から投資ができます。
少ない金額からはじめられることで、30〜40代のミレニアル世代にも大変人気があります。
一般的な不動産投資の場合は、物件購入のために初期費用として数百万円〜数千万円の準備金が必要なため、誰でも気軽に始めるというのは難しいといえるでしょう。
さらに、不動産クラウドファンディングでは融資を受ける必要がないため、面倒な手続きが必要ありません。
不動産投資では物件購入のために融資を受けることが一般的です。金融機関に身分証明書や事業計画書の提出などを経て、審査を通らなければなりません。
投資するお金が少額で、融資の審査を受ける手間がないのは、不動産クラウドファンディングの大きな特徴の1つです。
（２）運用や管理の手間がかからない
不動産クラウドファンディングでは、購入した後にかかる修繕費用の調達や、空室を埋めるための手間のかかるやりとりなどをすべて事業者が行ってくれます。
そのため、投資家による運用や管理などは必要ありません。
不動産投資では、物件購入後には不動産会社との契約や各種保険の加入、運用の為の修繕・リフォームなど、さまざまな手続きが必要なため、手間をとられてしまいます。
不動産クラウドファンディングは、忙しい方でも手軽に投資ができ、不労所得を得られるのが人気の秘密です。
（３）銀行より高い利回りが期待できる
不動産クラウドファンディングは、銀行の普通預金と比較すると高い利回りを期待できます。
現在は超低金利時代と言われているため、銀行の普通預金の金利は、0.001%程度です。
仮に100万円を銀行に預けても、10円程度しか増えないため、普通預金で資産を増やすことはできないといっても過言ではないでしょう。
一方で、不動産クラウドファンディングの利回りは平均4~7%を期待できます。
100万円を不動産クラウドファンディングに投資すれば、1年で約4~7万円の資産増を期待できるのです。
普通預金の0.001％と比較すると大幅な違いがあるため、不動産クラウドファンディングは利益を出しやすい仕組みとなっています。
（４）リスクを抑えられる
不動産クラウドファンディングでは、「優先劣後方式」という制度を取り入れている事業者が多く、安心して利用できます。
優先劣後方式とは、優先出資者である「投資家」と、劣後出資者である「事業者」に分けて出資金を取扱います。
運用していく中で利益が出たら「投資家」「事業者」ともに利益を分配しますが、優先劣後方式の最大のメリットは、「投資家」への返還を最優先する点です。
運用中に損失が発生してしまっても、「事業者」の劣後出資者から先に損失を補填するため、「投資家」は元本割れのリスクを抑えられるのです。
「優先劣後方式」の詳しいご紹介はこちらをお読みください。
不動産クラウドファンディングで得られる収益の相場
不動産クラウドファンディングで得られる収益は、投資金額により異なります。
平均的な利回りは、1年運用して4〜7％あたりが妥当です。
たとえば1年間で100万円運用したとします。
予定分配率が5％だった場合、分配金は50,000円です。
ここで見落としがちなのが、分配金から所得税が源泉徴収されるということです。
先ほどの例であげた50,000円から20.42%の所得税が源泉徴収され、手元に入ってくる実際の分配金額は39,790円になります。
なお、不動産クラウドファンディングでどのぐらい儲かるかの詳しい説明はこちらをお読みください。
不動産クラウドファンディングで100万円投資すると儲かる！？
不動産クラウドファンディングと確定申告の関係
不動産クラウドファンディングで利益を得た場合、税金の計算と確定申告が必要になることがあります。これから不動産クラウドファンディングを行う方が気になる以下の3点を解説します。
（１）確定申告が必要な「年間20万円」のライン
（２）なぜ年末調整だけではダメなのか？
（３）会社に知られたくない場合の注意点
（１）確定申告が必要な「年間20万円」のライン
会社員や公務員など、主な給与を1か所から受け取っている方の場合、給与所得以外の所得の合計が年間で20万円を超えると、確定申告が必要になります。
なお、不動産クラウドファンディングの利益は、多くの場合「雑所得」に分類されるため、利益が20万円を超えると確定申告を行わなければなりません。
利益が年間20万円を超えているにもかかわらず、確定申告を行わなかった場合、税務署の調査などで発覚するとペナルティが課されます。
本来納めるべきだった税金に加え、「無申告加算税」や納付が遅れた日数に応じた「延滞税」などが追加で徴収されます。
申告漏れは、結果として本来よりも多くの税金を支払うことになるため、必ず期限内に正しく申告しましょう。
（２）なぜ年末調整だけではダメなのか？
確定申告が必要な理由は、会社が行う「年末調整」が、あくまで会社から支払う「給与所得」の税金計算しかしてくれないためです。
不動産クラウドファンディングのような給与以外の所得は、年末調整の計算に含まれていません。そのため、年間利益が20万円を超える場合は、ご自身で「雑所得」を申告し、正しい税額を計算し直す「確定申告」が別途必要になります。
（３）会社に知られたくない場合の注意点
「確定申告をしたら、副収入があることが会社に知られてしまうのでは？」と心配な方もいるかもしれません。
その場合、確定申告を行う際に、住民税の徴収方法で必ず「普通徴収」(自分で納付)を選択してください。
ここで「特別徴収」を選んでしまうと、会社に届く住民税の通知額が高くなります。それによって、会社が給与以外の収入があることを把握するきっかけになる可能性があるため、注意しましょう。
以下の記事では不動産クラウドファンディングで必須の確定申告のやり方を解説しています。少しでも手取りを増やすコツも紹介しています。気になる方はご覧ください。
不動産クラウドファンディングは確定申告が必要！経費計上や節税対策、手続きの流れを学ぼう
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