えんfunding 第15号ファンド【博多駅南】基本情報
最初にえんfunding 第15号ファンド【博多駅南】の基本情報についてご紹介します。
博多駅南エリアは福岡の玄関口であり、地下鉄延伸でさらに利便性が高くなった博多駅から徒歩圏内です。
博多駅にはJRはもちろん、地下鉄に加えて、バスターミナルビルも隣接しているので、電車・地下鉄・バスを使って全方向にアクセスすることができる、利便性最高のエリアでもあります。
その博多駅から南側に歩いてしばらく行った先に、対象物件はあります。
すぐ隣にコンビニエンスストアがありますし、お得に買物を楽しめるミスターマックスもあります。
小さなグラウンドと遊具、ベンチもある東領公園がすぐ近くにあります。
東領公園は桜の木がたくさん植えてあり、お花見でも賑わうスポットです。
周辺には専門学校が複数あり、比較的若い単身者が多数住んでいます。
博多駅南エリアはアクセスもよく、スーパーや公園なども周辺にある暮らしやすいエリアと言えるでしょう。
ファンド情報の記事へのリンクは下記。
https://en-funding.en-hd.jp/investment/lottery_application_entry.html?fund_id=15
プロジェクト概要
［ ファンド名 ］えんfunding 第15号ファンド【博多駅南】
［ 対象不動産 ］区分マンション１室
［ 分配金の原資 ］ファンドが保有する期間中の家賃収入および売却益
［ 契約種別 ］匿名組合契約
［ ファンド組成会社 ］株式会社えんホールディングス
［ 出資割合 ］
出資予定総額 ・・・ 17,100,000円
うち優先出資予定総額 ・・・ 13,680,000円（80％）
うち劣後出資予定総額 ・・・ 3,420,000円（20％）
［ 予定分配率（年利） ］ 3.4%
［ 運用期間 ］ 6ヶ月
開始：2022年11月01日
終了：2023年04月28日
［ 募集方式 ］ 抽選
［ 出資単位 ］ 1口あたり 10,000円
［ 一人当たり出資可能上限口数 ］ 100口
［ 最低出資口数 ］ 1口
［ 分配時期 ］ 満期時一括
物件概要
［ 物件名 ］エンクレストNEO博多駅南
［ 間取り ］2K（Cタイプ）
［ 所在 ］福岡市博多区博多駅南２－１９－７
［ 竣工 ］2011年2月
［ 交通 ］JR博多駅 徒歩14分
募集状況
［ 募集金額 ］ 13,680,000円
［ 応募金額 ］ 91,020,000円
［ 募集期間 ］
開始：2022年10月03日 09:00
終了：2022年10月10日 23:59
［ 応募率 ］665％
財産管理報告
財産管理報告書とは、ファンド終了後（具体的には償還・分配の実行日）に、ファンドの運用における具体的な数値等の実績をファンドへ出資した投資家へ通知する書面です。
その財産管理報告書の情報を一部ご紹介します。
賃貸に関する収支履歴
運用期間中における入退去、入居者からの問い合わせ、内装・設備の修繕等は有りませんでした。
賃料収入は2022年11月1日〜2023年4月27日までで毎月72,000円（4月のみ日割りのため、64,800円）、支出は管理業務料、管理費、修繕積立金で毎月14,460円（4月のみ日割りのため、13,014円）、累計収支339,486円でした。
運用報告
［ 取得年月日 ］2022年11月1日
［ 取得価格 ］17,000,000円
［ 売却等年月日 ］2023年4月28日
［ 売却価格 ］18,200,000円
ファンドに係る損益の状況
期中の運営に関する損益は累計収支から支払手数料の145円を引いた339,341円。
対象不動産の取得及び売却に関する損益は売却時の売買代金から取得時の売買代金と固定資産税、火災保険料、賠償責任保険料の日割分を引いた1,175,422円でした。
この2つを足した1,514,763円の利益となっています。
分配金計算
分配金総額1,514,763円から優先出資分として227,088円が分配されました。
投資委員会によるコメント
物件売却についての不動産鑑定士佐々木先生のコメント
「当初の予定売却金額を算出した2022年8月25日から現在まで期間が空いている。
その間、長期金利の上昇はみられるものの、不動産市況を冷やすほどのものでは無い。
その他、不動産および金融市場において予定売却金額を修正する必要があるほどの変化はみられないため、予定売却価格は変わらず適正であると考えて問題ありません。」
ファンドから物件を買い戻したえんホールディングスの見解
「これからの福岡の不動産市場の展望を鑑みて、将来の売却益や、当面の家賃収入を得る事で自社の利益に繋げていきたい。」
今後の賃貸状況は上向き傾向
第15号ファンドの対象物件であるエンクレストNEO博多駅南の賃貸に今後はどのようになっていくのでしょうか。
家賃の空室状況をもとに検討します。
なお、本調査は2023年4月28日 時点の観測データを元にしています。
えん賃貸管理の管理戸数は100戸となっており、その中で、空室の戸数は2戸となっていますので、入居率は98％です。
空室となっている部屋の前入居者の家賃額と現在の募集家賃額を比較します。
空室① … 家賃70,000円 → 家賃75,000円（5,000円 UP）
空室② … 家賃72,000円 → 家賃78,000円（6,000円 UP）
2部屋とも5,000円〜6,000円の賃料上昇となっており、7〜8％の上昇率となっています。
退去予告が出ている部屋の戸数は5戸となっており、その部屋の現入居者の家賃額と今後の募集家賃額を比較します。
退去予告① … 家賃72,000円 → 家賃72,000円（0円 UP）
退去予告② … 家賃72,000円 → 家賃73,000円（1,000円 UP）
退去予告③ … 家賃72,000円 → 家賃72,000円（0円 UP）
退去予告④ … 家賃64,000円 → 家賃65,000円（1,000円 UP）
退去予告⑤ … 家賃74,000円 → 家賃75,000円（1,000円 UP）
退去予告の出ている5部屋中の3部屋で1,000円の賃料上昇となっています。
合計すると7部屋の内5部屋、なんと約7割の確率で賃料上昇となっています。
2022年に発表された「令和4年地価公示」では、商業地の地価変動率において全国トップ10に福岡市内の準地が7箇所ランクインしていますし、2035年まで人口増加が継続すると予想されている福岡市の状況を反映した、期待の持てる結果となっています。
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特典提供元：株式会社えん
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