えんfunding 第17号ファンド【県庁前】基本情報
最初にえんfunding 第17号ファンド【県庁前】の基本情報についてご紹介します。
対象物件の「エンクレスト県庁前」は、緑をキーカラーにしたシンプルで落ち着いた外観が特長のスタイリッシュなデザイナーズマンション。
間取りは使い勝手の良い1Kタイプ、北西向きの物件です。
部屋の設備としては、バス・トイレ別、独立洗面台に加えてウォシュレット付きです。
セキュリティーとしては、オートロック、TVモニター付インターホン、宅配ボックスがあります。
高速インターネットは無料で使い放題となっています。
県庁前エリアは、天神エリアまで地下鉄で6分、博多エリアへも最寄りの吉塚駅からわずか一駅、2分と良好なアクセスを誇っています。
自転車でも13〜14分で天神・博多といった中心部まで移動できるため、どちらにも通勤・通学が可能な便利なエリアです。
元寇の古戦場跡でもあり、日蓮聖人と亀山上皇の銅像や元寇資料館がある東公園、創建400年以上で、商売繁盛と縁結びの神様として有名な十日恵比須神社などがあり、歴史情緒と緑溢れる環境です。
福岡県庁や福岡県警察本部などの庁舎が隣接するなど、福岡県の行政の中心となっています。
また、本物件最寄り駅の名称にもなっている九州大学病院があります。
現在3,000人規模の職員及び約1,200床を超える病床数を誇る国内有数の大学病院です。
さらに、九州大学の医学部キャンパスがあるため、学生の一人暮らしも多く、単身世帯の賃貸需要が高いエリアです。
本物件は、福岡市市営地下鉄箱崎線馬出九大病院前駅から徒歩1分、JR鹿児島本線吉塚駅まで徒歩9分となっており、同エリア内でも便利な立地となっています。
ファンド情報の記事へのリンクは下記。
https://en-funding.en-hd.jp/investment/lottery_application_entry.html?fund_id=17
プロジェクト概要
［ ファンド名 ］えんfunding 第17号ファンド【県庁前】
［ 対象不動産 ］区分マンション１室
［ 分配金の原資 ］ファンドが保有する期間中の家賃収入および売却益
［ 契約種別 ］匿名組合契約
［ ファンド組成会社 ］株式会社えんホールディングス
［ 出資割合 ］
出資予定総額 ・・・ 13,300,000円
うち優先出資予定総額 ・・・ 10,640,000円（80％）
うち劣後出資予定総額 ・・・ 2,660,000円（20％）
［ 予定分配率（年利） ］ 3.6%
［ 運用期間 ］ 6ヶ月
開始：2022年12月01日
終了：2023年05月31日
［ 募集方式 ］ 抽選
［ 出資単位 ］ 1口あたり 10,000円
［ 一人当たり出資可能上限口数 ］ 100口
［ 最低出資口数 ］ 1口
［ 分配時期 ］ 満期時一括
物件概要
［ 物件名 ］エンクレスト県庁前
［ 間取り ］1K（Eタイプ）
［ 所在 ］福岡市博多区千代4-32-13
［ 竣工 ］2011年9月
［ 交通 ］地下鉄馬出九大病院前駅 徒歩1分
募集状況
［ 募集金額 ］ 10,640,000円
［ 応募金額 ］ 112,610,000円
［ 募集期間 ］
開始：2022年11月01日 09:00
終了：2022年11月08日 23:59
［ 応募率 ］1,058％
財産管理報告
財産管理報告書とは、ファンド終了後（具体的には償還・分配の実行日）に、ファンドの運用における具体的な数値等の実績をファンドへ出資した投資家へ通知する書面です。その財産管理報告書の情報を一部ご紹介します。
賃貸に関する収支履歴
運用期間中における入退去、入居者からの問い合わせ、内装・設備の修繕等は有りませんでした。
賃料収入は2022年12月1日〜2023年5月30日までで毎月58,000円（5月のみ日割りのため、56,129円）、支出は管理業務料、管理費、修
繕積立金で毎月12,990円（5月のみ日割りのため、12,570円）、累計収支268,609円でした。
運用報告
［ 取得年月日 ］2022年12月1日
［ 取得価格 ］13,200,000円
［ 売却等年月日 ］2023年5月31日
［ 売却価格 ］14,200,000円
ファンドに係る損益の状況
期中の運営に関する損益は累計収支から支払手数料の145円を引いた268,464円
対象不動産の取得及び売却に関する損益は売却時の売買代金から取得時の売買代金と固定資産税、火災保険料、賠償責任保険料の日割分を引いた968,532円でした。
この2つを足した1,236,996円の利益となっています。
分配金計算
分配金総額1,236,996円から優先出資分として190,456円が分配されました。
投資委員会によるコメント
物件売却についての不動産鑑定士佐々木先生のコメント
「ファンド運用期間において長期金利の上昇はみられたものの、不動産市況を冷やすほどのものでは無く、不動産および金融市場における重大な変化はみられなかったと言えます。
よって当初の計画通り、予定売却金額での対象不動産の売却は適正と考えます。」
ファンドから物件を買い戻したえんホールディングスの見解
「福岡市営地下鉄七隈線の延伸による新駅の開業や、物件周辺の都市開発状況などを鑑みると、将来の売却益や当面の家賃収入といった収益に繋げていけると判断できるため、ファンドが予定している売却金額での買い戻しは妥当であると考えます。」
今後の賃貸状況は上向き傾向
第17号ファンドの対象物件であるエンクレスト県庁前の賃貸に今後はどのようになっていくのでしょうか。家賃の空室状況をもとに検討します。
なお、本調査は2023年5月31日 時点の観測データを元にしています。
えん賃貸管理の管理戸数は81戸となっており、その中で、空室の戸数は1戸となっていますので、入居率は98.8％です。
空室となっている部屋の前入居者の家賃額と現在の募集家賃額を比較します。
空室① … 家賃59,000円 → 家賃63,000円（4,000円 UP）
空室となっている1部屋は4,000円の賃料上昇となっており、6.8％の上昇率となっています。
退去予告が出ている部屋はありません。
退去予定がなく、空室となっている部屋も4,000円の賃料上昇が予定されている本物件。
2022年に発表された「令和4年地価公示」では、商業地の地価変動率において全国トップ10に福岡市内の標準地が7箇所ランクインしており、その中でも本物件と同じ博多区が3箇所ランクインしています。
全国トップ10に3箇所もランクインする博多区の物件ということで、期待の持てる物件であると言えます。
詳しくは以下の記事にて解説されています。
【公示地価2022】 商業地の地価上昇率ベスト10中7地点の〝超成長都市〟 ～福岡市にみる、投資に〝魅力〟的な都市の条件～
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