えんfunding 第18号ファンド【薬院】基本情報
最初にえんfunding 第18号ファンド【薬院】の基本情報についてご紹介します。
福岡市の中心部である天神の約1km南西に位置し、天神エリアまで徒歩圏内。
西鉄大牟田線の特急停車駅である薬院駅があり、天神には一駅でつきます。
博多駅方面にはバスが多数出ていますが、2023年3月には地下鉄七隈線が博多駅直結となったため、さらに博多方面へのアクセスがさらによくなり、福岡市内でも屈指のアクセス性をもつ立地といえます。
飲食店と住宅街とオフィス街が上手に混在しているエリアであり、大手不動産会社の調査で、福岡県内の「住みたい街ランキング」の上位に並んでいます。
物件エリアの福岡市中央区の人口を見てみると2022年10月1日現在の福岡市の人口は1,631,409人、中央区は210,323人。
2012年の福岡市の人口は1,492,254人、中央区は184,402人ですので、福岡市で約14万人、中央区で2.6万人の人口増加となっており、人口増加中のエリアです
ファンド情報の記事へのリンクは下記。
https://en-funding.en-hd.jp/column/column.html?article_id=55
プロジェクト概要
［ ファンド名 ］えんfunding 第18号ファンド【薬院】
［ 対象不動産 ］区分マンション１室
［ 分配金の原資 ］ファンドが保有する期間中の家賃収入および売却益
［ 契約種別 ］匿名組合契約
［ ファンド組成会社 ］株式会社えんホールディングス
［ 出資割合 ］
出資予定総額 ・・・ 14,600,000円
うち優先出資予定総額 ・・・ 11,680,000円（80％）
うち劣後出資予定総額 ・・・ 2,920,000円（20％）
［ 予定分配率（年利） ］ 3.6%
［ 運用期間 ］ 6ヶ月
開始：2023年1月5日
終了：2023年6月30日
［ 募集方式 ］ 抽選
［ 出資単位 ］ 1口あたり 10,000円
［ 一人当たり出資可能上限口数 ］ 100口
［ 最低出資口数 ］ 1口
［ 分配時期 ］ 満期時一括
物件概要
［ 物件名 ］エンクレスト薬院Ⅲ
［ 間取り ］1K
［ 所在 ］福岡市中央区平尾1－4－12
［ 竣工 ］2008年2月
［ 交通 ］西鉄天神大牟田線/薬院駅 歩4分
地下鉄七隈線/薬院駅 歩4分
地下鉄七隈線/薬院大通駅 歩9分
［ 種別 ］マンション
［ 構造 ］鉄筋コン 敷地面積 459.50㎡
［ 階建 ］13階建 延床面積 2,041.68㎡
［ 総戸数 ］72戸
エンクレスト薬院Ⅲはブラウンをベースとしたシックなデザイナーズマンション。
総戸数72戸。2.5帖のキッチンと7.2帖のフローリングの1Kタイプとなっています。
浴室とトイレが分かれている暮らしやすいレイアウト。
ガスは2口コンロ、トイレはウォシュレット付きです。
募集状況
［ 募集金額 ］ 11,680,000円
［ 応募金額 ］ 115,050,000円
［ 募集期間 ］
開始：2022年11月24日 09:00
終了：2022年12月01日 23:59
［ 応募率 ］985％
財産管理報告
財産管理報告書とは、ファンド終了後（具体的には償還・分配の実行日）に、ファンドの運用における具体的な数値等の実績をファンドへ出資した投資家へ通知する書面です。
その財産管理報告書の情報を一部ご紹介します。
賃貸に関する収支履歴
運用期間中における入退去、入居者からの問い合わせ、内装・設備の修繕等は有りませんでした。
賃料収入は2023年1月1日〜2023年6月29日までで毎月63,000円（6月のみ日割りのため、60,900円）、支出は管理業務料、管理費、修繕積立金で毎月14,465円（6月のみ日割りのため、13,938円）、累計収支283,331円でした。
運用報告
［ 取得年月日 ］2023年1月5日
［ 取得価格 ］14,500,000円
［ 売却等年月日 ］2023年6月30日
［ 売却価格 ］15,400,000円
ファンドに係る損益の状況
期中の運営に関する損益は累計収支から支払手数料の145円を引いた283,186円。
対象不動産の取得及び売却に関する損益は売却時の売買代金から取得時の売買代金と固定資産税、火災保険料、賠償責任保険料の日割分を引いた870,675円でした。
この2つを足した1,153,861円の利益となっています。
分配金計算
分配金総額1,153,861円から優先出資分として203,232円が分配されました
投資委員会によるコメント
物件売却についての不動産鑑定士佐々木先生のコメント
「ファンド運用期間において金融機関の融資姿勢等の変化も見られず、先日公開された商業地における地価公示ランキングにおいて福岡市が１位であったという事からも、不動産市場も好調が続いていると言えます。
そのため、当初の計画通り、予定売却金額での対象不動産の売却は適正と考えます。 」
ファンドから物件を買い戻したえんホールディングスの見解
「福岡市営地下鉄七隈線の延伸による新駅の開業や、物件周辺の都市開発状況などを鑑みると、将来の売却益や当面の家賃収入といった収益に繋げていけると判断できるため、ファンドが予定している売却金額での買い戻しは妥当であると考えます。」
今後の賃貸状況は上向き傾向
入居率は現在100％、退去予定の2部屋はともに家賃上昇予定
第18号ファンドの対象物件であるエンクレスト薬院Ⅲの賃貸について、今後はどのようになっていくのでしょうか。
家賃の空室状況をもとに検討します。
なお、本調査は2023年6月30日 時点の観測データを元にしています。
えん賃貸管理の管理戸数は49戸となっており、その中で、空室の戸数は0戸となっていますので、入居率は100％です。
退去予告が出ている部屋の戸数は2戸となっており、その部屋の現入居者の家賃額と今後の募集家賃額を比較します。
退去予告① … 家賃59,000円 → 家賃65,000円（6,000円 UP）
退去予告② … 家賃60,000円 → 家賃65,000円（5,000円 UP）
2部屋ともに5,000円、6,000円の家賃を上げての募集となっており、今後の家賃上昇が見込まれます。
路線価の平均上昇率でも全国2位の福岡！
国税庁が先日発表した路線価における都道府県別での平均上昇率では、第1位北海道、第2位福岡県、第3位宮城県という順位でした。福岡県は4.5％増となっています。
8年連続で路線価が上昇した福岡県内で最も路線価が高かった地点は、本物件のすぐ近くの福岡市中央区天神2丁目の渡辺通りでした。
全国2位の路線価上昇率を誇る福岡県、その中でも最も路線価の高い地点の近くの物件ということで、期待の持てる物件であると言えます。
【2023年路線価】都道府県別での上昇率ベスト3は北海道、福岡県、宮城県。調査地点の上昇率で全国トップは久留米市東町の19.1%増
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