えんfunding 第19号ファンド【博多駅東】基本情報
最初にえんfunding 第19号ファンド【博多駅東】の基本情報についてご紹介します。
福岡の玄関口・博多駅の東側に広がるエリア。
博多区の中心部である博多駅（筑紫口側）に面していることから、オフィス街・商業地域として発展しています。
また、ホテルや専門学校も多くみられます。
もちろん博多駅までは徒歩圏内。アクセスも抜群に高いです。
近隣は博多駅周辺の都市開発計画「博多コネクティッド」により日々再開発が進んでおり、今後のさらなる発展に期待が寄せられているエリアでもあります。
物件エリアの福岡市博多区の人口を見てみると2022年10月1日現在の福岡市の人口は1,631,409人、博多区は255,398人。
2012年の福岡市の人口は1,492,254人、博多区は218,869人ですので、福岡市で約14万人、博多区で3.7万人の人口増加となっています。
ファンド情報の記事へのリンクは下記。
えんfundingファンド紹介＼ 第19号ファンド【博多駅東】／
プロジェクト概要
［ ファンド名 ］えんfunding 第19号ファンド【博多駅東】
［ 対象不動産 ］区分マンション１室
［ 分配金の原資 ］ファンドが保有する期間中の家賃収入および売却益
［ 契約種別 ］匿名組合契約
［ ファンド組成会社 ］株式会社えんホールディングス
［ 出資割合 ］
出資予定総額 ・・・ 14,300,000円
うち優先出資予定総額 ・・・ 11,440,000円（80％）
うち劣後出資予定総額 ・・・ 2,860,000円（20％）
［ 予定分配率（年利） ］ 3.8%
［ 運用期間 ］ 6ヶ月
開始：2023年1月5日
終了：2023年6月30日
［ 募集方式 ］ 抽選
［ 出資単位 ］ 1口あたり 10,000円
［ 一人当たり出資可能上限口数 ］ 100口
［ 最低出資口数 ］ 1口
［ 分配時期 ］ 満期時一括
物件概要
［ 物件名 ］エンクレスト博多駅東
［ 間取り ］1K（Bタイプ）
［ 所在 ］福岡市博多区比恵町3－11
［ 竣工 ］2009年8月
［ 交通 ］JR博多駅 徒歩10分
地下鉄東比恵駅 徒歩4分
［ 種別 ］居宅
［ 構造 ］鉄筋コンクリート
［ 階建 ］13階建
［ 占有面積 ］24.80㎡
［ 延床面積 ］4,320.67㎡
［ 総戸数 ］105戸
募集状況
［ 募集金額 ］ 11,440,000円
［ 応募金額 ］ 126,540,000円
［ 募集期間 ］
開始：2022年11月24日 09:00
終了：2022年12月01日 23:59
［ 応募率 ］1,106％
財産管理報告
財産管理報告書とは、ファンド終了後（具体的には償還・分配の実行日）に、ファンドの運用における具体的な数値等の実績をファンドへ出資した投資家へ通知する書面です。
その財産管理報告書の情報を一部ご紹介します。
賃貸に関する収支履歴
運用期間中における入退去、入居者からの問い合わせ、内装・設備の修繕等は有りませんでした。
賃料収入は2023年1月1日〜2023年6月29日までで毎月65,000円（6月のみ日割りのため、62,833円）。
支出は管理業務料、管理費、修繕積立金で毎月13,075円（6月のみ日割りのため、12,639円）、累計収支303,120円でした。
運用報告
［ 取得年月日 ］2023年1月5日
［ 取得価格 ］14,200,000円
［ 売却等年月日 ］2023年6月30日
［ 売却価格 ］15,600,000円
ファンドに係る損益の状況
期中の運営に関する損益は累計収支から支払手数料の145円を引いた302,975円
対象不動産の取得及び売却に関する損益は売却時の売買代金から取得時の売買代金と固定資産税、火災保険料、賠償責任保険料の日割分を引いた1,372,592円でした。
この2つを足した1,675,567円の利益となっています。
分配金計算
分配金総額1,675,567円から優先出資分として210,496円が分配されました。
投資委員会によるコメント
物件売却についての不動産鑑定士佐々木先生のコメント
「ファンド運用期間において金融機関の融資姿勢等の変化も見られず、先日公開された商業地における地価公示ランキングにおいて福岡市が１位であったという事からも、不動産市場も好調が続いていると言えます。
そのため、当初の計画通り、予定売却金額での対象不動産の売却は適正と考えます。」
ファンドから物件を買い戻したえんホールディングスの見解
「福岡市営地下鉄七隈線の延伸による新駅の開業や、博多コネクティッドなどの都市開発状況などを鑑みると、将来の売却益や当面の家賃収入といった収益に繋げていけると判断できるため、ファンドが予定している売却金額での買い戻しは妥当であると考えます。」
今後の賃貸状況は上向き傾向
入居率は現在99％、退去予定の5部屋はともに家賃上昇予定
第19号ファンドの対象物件であるエンクレスト博多駅東の賃貸に今後はどのようになっていくのでしょうか。
家賃の空室状況をもとに検討します。
なお、本調査は2023年6月30日 時点の観測データを元にしています。
えん賃貸管理の管理戸数は105戸となっており、その中で、空室の戸数は1戸となっていますので、入居率は99％です。
退去予告が出ている部屋の戸数は5戸となっており、その部屋の現入居者の家賃額と今後の募集家賃額を比較します。
退去予告① … 家賃60,000円 → 家賃65,000円（5,000円 UP）
退去予告② … 家賃60,000円 → 家賃65,000円（5,000円 UP）
退去予告③ … 家賃64,000円 → 家賃65,000円（1,000円 UP）
退去予告④ … 家賃64,000円 → 家賃66,000円（2,000円 UP）
退去予告⑤ … 家賃65,000円 → 家賃67,000円（2,000円 UP）
5部屋ともに家賃を上げての募集となっており、今後の家賃上昇が見込まれます。
福岡県は基準地価で2年連続全国1位
福岡県は、土地取引の目安となる基準地価で2年連続全国1位でした。
商業地の地価を押し上げた要因として、福岡市における旺盛なオフィス需要やマンション需要が挙げられます。
その中でも商業地において上昇率で第1位となったのは、本物件のある博多駅東エリアの博多駅東3丁目31番にある川清ビルの17.5％増でした。基準地価上昇率で日本一の福岡県、そのなかでも第1位の商業地地価上昇率トップの土地がある本エリアの物件は期待の持てる物件であると言えます。
【基準地価2022】地価上昇率で2年連続、日本一の福岡県をけん引する福岡市の地価動向
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