えんfunding 第20号ファンド【大橋】基本情報
最初にえんfunding 第20号ファンド【大橋】の基本情報についてご紹介します。
福岡市の南部に位置する、福岡市南区を代表するエリア。
福岡市の副都心としての機能を持ち、九州大学大橋キャンパスや純真大学、香蘭女子短期大学など学校も近いため、学生街としての顔も持ち合わせています。
西鉄天神大牟田線大橋駅付近が中心市街地にあたり、近隣には飲食店や銀行、病院、区役所などの生活に便利な施設が点在。
2019年には駅ビル「レイリア大橋」もオープンしました。
九州最大の商業地・天神まで西鉄電車で最速6分とアクセス性も抜群です。
物件エリアの福岡市南区の人口を見てみると、2022年12月1日現在の福岡市の人口は1,632,773人、南区は268,092人。
2012年の福岡市の人口は1,495,104人、南区は251,245人ですので、この10年間で福岡市で約14万人、南区で1.7万人の人口増加となっています。
世帯数で見てみると、2022年12月1日現在の福岡市の世帯数は858,788世帯、南区は132,386世帯。
2012年の福岡市の世帯数は732,748世帯、南区は115,803世帯ですので、この10年間で福岡市で約12.6万世帯、南区で1.7万世帯の増加となっています。
物件概要
ベージュとブラウンで構成されたスタイリッシュな外観を持つデザイナーズマンション。
間取りはゆとりのある2Kタイプ。
［ 物件名 ］エンクレスト大橋
［ 間取り ］対象不動産①2K（A4タイプ）、対象不動産②2K（Bタイプ）
［ 所在 ］福岡市南区大橋3丁目17-9
［ 竣工 ］2010年2月
［ 交通 ］西鉄大橋駅 徒歩8分
［ 種別 ］居宅
［ 構造 ］鉄筋コンクリート
［ 階建 ］12階建
［ 占有面積 ］対象不動産① 30.84㎡、 対象不動産② 30.84㎡
［ 延床面積 ］2,238.48㎡
ファンド情報の記事へのリンクは下記。
えんfundingファンド紹介＼ 第20号ファンド【大橋】／
プロジェクト概要
［ ファンド名 ］えんfunding 第20号ファンド【大橋】
［ 対象不動産 ］区分マンション１室
［ 分配金の原資 ］ファンドが保有する期間中の家賃収入および売却益
［ 契約種別 ］匿名組合契約
［ ファンド組成会社 ］株式会社えんホールディングス
［ 出資割合 ］
出資予定総額 ・・・ 27,900,000円
うち優先出資予定総額 ・・・ 22,320,000円（80％）
うち劣後出資予定総額 ・・・ 5,580,000円（20％）
［ 予定分配率（年利） ］ 3.8%
［ 運用期間 ］ 6ヶ月
開始：2023年02月06日
終了：2023年07月31日
［ 募集方式 ］ 抽選
［ 出資単位 ］ 1口あたり 10,000円
［ 一人当たり出資可能上限口数 ］ 100口
［ 最低出資口数 ］ 1口
［ 分配時期 ］ 満期時一括
募集状況
［ 募集金額 ］ 22,320,000円
［ 応募金額 ］ 138,810,000円
［ 募集期間 ］
開始：2023年01月06日 09:00
終了：2023年01月13日 23:59
［ 応募率 ］621％
財産管理報告
財産管理報告書とは、ファンド終了後（具体的には償還・分配の実行日）に、ファンドの運用における具体的な数値等の実績をファンドへ出資した投資家へ通知する書面です。その財産管理報告書の情報を一部ご紹介します。
賃貸に関する収支履歴
＜対象不動産①＞
運用期間中における入退去、入居者からの問い合わせ、内装・設備の修繕等は有りませんでした。
賃料収入は2023年02月06日〜2023年07月30日までで毎月62,000円（日割りのため、2月は50,928円、7月は60,000円）、支出は管理業務料、管理費、修繕積立金で毎月14,910円（日割りのため、2月は12,245円、7月は14,430円）、累計収支272,613円でした。
＜対象不動産②＞
2023 年6月2日入居者様より退去予告（退去予定日：2023年6月30日）
・ 2023年6月29日家賃67,000円（4,000円UP）にて募集開始
・ 2023年6月30日退去
・ 2023 年7月12日 家賃67,000円にて入居希望のお申込み
・ 2022年7月30日新入居者様の入居開始
賃料収入は2023年02月06日〜2023年07月30日までで毎月63,000円（日割りのため、2月は51,750円、7月は60,000円）、支出は管理業務料、管理費、修繕積立金で毎月14,965円（日割りのため、2月は12,290円、7月は11,248円）、累計収支222,513円でした。
運用報告
［ 取得年月日 ］2023年2月6日
［ 取得価格 ］27,700,000円
［ 売却等年月日 ］2023年7月31日
［ 売却価格 ］29,900,000円
ファンドに係る損益の状況
期中の運営に関する損益は累計収支から支払手数料の145円を引いた427,981円
対象不動産の取得及び売却に関する損益は売却時の売買代金から取得時の売買代金と固定資産税、火災保険料、賠償責任保険料の日割分を引いた2,139,639円でした。
この2つを足した2,567,620円の利益となっています。
分配金計算
分配金総額2,567,620円から優先出資分として450,864円が分配されました。
投資委員会によるコメント
物件売却についての不動産鑑定士佐々木先生のコメント
「ファンド運用期間において金融機関の融資姿勢等の変化も見られず、先日公開された商業地における地価公示ランキングにおいて福岡市が１位であったという事からも、不動産市場も好調が続いていると言え、当初の計画通り、予定売却金額での対象不動産の売却は適正と考えます。」
ファンドから物件を買い戻したえんホールディングスの見解
「当該対象不動産における賃料相場の上昇や入居状況、また、最寄り駅である西鉄大橋駅周辺の開発状況などを鑑みると、将来の売却益や当面の家賃収入といった収益に繋げていけると判断できるため、ファンドの予定売却金額で買い戻す事は妥当であると考えます。」
今後の賃貸状況は上向き傾向
入居率は現在98％、空室の1部屋も家賃上昇予定
第20号ファンドの対象物件であるエンクレスト県庁前の賃貸に今後はどのようになっていくのでしょうか。
家賃と空室状況をもとに検討します。
なお、本調査は2023年7月31日 時点の観測データを元にしています。
えん賃貸管理の管理戸数は57戸となっており、その中で、空室の戸数は1戸となっていますので、入居率は98％です。
空室の戸数は1戸となっており、その部屋の前入居者の家賃額と募集家賃額を比較します。
空室① … 家賃63,000円 → 家賃66,000円（3,000円 UP）
募集予定額は上昇となっており、今後の家賃上昇が見込まれます。
福岡県は全国市区の人目増加数で第一位！
総務省が発表した2023年1月1日時点における人口動態調査において、全国市区での総人口増加数と日本人住民の増加数でトップは、福岡市でした。
全国の市区における外国人を含む総人口の増加数でトップは、福岡市の1万3,133人増でした。
2022年における福岡市は、出生数から死亡数を引いた人数は2,077人の「自然減」だった一方、転入が転出を上回る「社会増」が1万5,210人に上ったため、結果的に1万3,133人増となっています。
また、日本人住民と外国人住民で構成されている総人口のうち、日本人住民の増加数でも第1位は、福岡市の7,573人増でした。
全国の総人口は、前年比0.41％減の１億2,541万6,877人でした。
日本人住民の人口については、2009年をピークに14年連続で減少しており、2022年は対前年減少数と同減少率において、過去最大を記録しています。
全体として人口が現象していく中で、全国市区のトップの増加数を誇る福岡市、その福岡市にある本エリアの物件は期待の持てる物件であると言えます。
【人口動態調査2023】福岡市は全国市区の人口増加数で第1位の１万3,133人増
https://fukuoka-leapup.jp/biz/202308.11513
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