株式市場と不動産市場の相互関係

出典：日経平均株価:リアルタイム推移・最新ニュース – 日本経済新聞

 

日経平均株価は2024年12月に4万円の大台を記録しましたが、2025年初頭は米国の政治経済への不安から3万8,000円台まで下落。

2024年8月にも米国の利上げ継続観測から一時3万1,000円台まで下落するなど、数ヶ月単位で大きな価格変動を繰り返しています。

このような株式市場の動きは、不動産市場にも様々な影響を及ぼしています。

 

 

両市場の関係性

株式市場の変動は、主に以下の3つの経路で不動産市場に影響を与えます。

（１）投資マインドへの影響

株価上昇局面では、投資家の資産が増加することで、全般的な投資意欲が高まります。

例えば、2024年後半に日経平均が4万円台を記録した際には、不動産投資に関するセミナーへの参加者が増加するなど、不動産投資への関心も高まりました。

一方、株価下落局面では、投資家のリスク許容度が低下し、新規の不動産投資を控える傾向が見られます。

 

（２）資金調達環境の変化

株式市場の好調は、金融市場全体にプラスの影響を及ぼします。

具体的には、以下のように不動産投資における資金調達が容易になる傾向が見られます。

・金融機関の不動産向け融資姿勢が積極化

・住宅ローン金利の優遇条件が拡大

・不動産投資ローンの審査基準が緩和

 

（３）投資資金のシフト

株式投資で利益を得た投資家の中には、その資金を不動産投資へ振り向けるケースが見られます。

例えば、株価が高値圏にある時期に株式を売却して利益を確定し、その資金で不動産を購入するといった動きです。

 

また、株式投資による配当収入や売却益を、家賃収入が期待できる不動産に再投資することで、より安定的な収入源の確保を目指す投資家も増えています。

 

このような株式から不動産への資金シフトの背景には、資産分散によるリスク低減の考え方があります。

株式と不動産という性質の異なる資産に投資することで、市場変動リスクを抑えながら、安定的な収益を目指すことができます。

 

日経平均と不動産投資の関係性については以下の記事で詳しく解説しています。

日経平均と不動産投資の意外な関係性 – サラリーマン投資家が知るべき市場の動き

 

 

両市場の異なる特性

（１）価格変動の特徴

株式市場では、日々の売買を通じて価格が形成されるため、経済ニュースや市場心理の影響をダイレクトに受けます。

例えば、2024年8月の米国利上げ観測時には数日で数千円規模の価格変動が発生しました。

年末から2025年1月にかけても約1,000円の変動を記録しています。

 

一方、不動産市場では、物件の価値評価から売買契約の締結まで数ヶ月を要するため、短期的な価格変動は抑制されます。

さらに、不動産価格は実需に基づいて形成されるため、投機的な要因による急激な変動は起こりにくい特徴があります。

 

（２）収益の性質

株式投資の収益は、企業業績に連動する配当金と株価上昇による値上がり益が中心です。

配当金は企業の業績によって変動し、年2回程度の受け取りが一般的です。

値上がり益も市場環境に大きく左右されます。

 

不動産投資では、賃貸借契約に基づく毎月の家賃収入が主な収益源となります。

契約期間中は原則として金額が確定しており、株式投資に比べて収益の予測が立てやすいという特徴があります。

 

（３）市場参加の容易さ

株式投資は、証券会社の口座開設により数万円から始められ、取引も即日で完了します。

また、株価が下落した際にも、すぐに売却して損失を確定することができます。

 

不動産投資は、物件購入に数千万円規模の資金が必要で、売買にも不動産業者との交渉や契約手続きなど、数ヶ月単位の時間がかかります。

一方で、この「手間」が逆に投機的な売買を抑制し、長期運用を前提とした投資を促す要因となっています。

 

これらの特性の違いは、両市場を組み合わせることで効果的なリスク分散が可能であることを示しています。

 

 

市場変動期だからこそ考えたい資産分散戦略

2024年の株式市場は、日経平均が4万円台を記録する一方で、米国の政治経済動向により大きな変動も見せています。

とりわけ、2024年8月の米国利上げ継続観測による3万円台への急落や、2025年1月の米国政治不安による3万9,000円台への下落など、予期せぬ要因で大きく価格が変動するリスクが顕在化しています。

 

現在の市場環境を活かした資産分散の考え方

株式市場の変動が大きい時期には、慎重な投資判断が求められます。

しかし、この環境下でも、適切な準備と分析によって、効果的な投資機会を見出すことは可能です。

ここでは、市場環境を踏まえた投資の検討ポイントについて解説していきます。

 

 

市場変動期における投資の検討ポイント

投資を検討する前に、まずは現在の市場動向をしっかりと理解することが重要です。

株式市場がなぜ変動しているのか、その要因を理解することで、より冷静な投資判断が可能になります。

また、不動産市場は地域によって状況が大きく異なるため、投資を検討している地域の市場動向を詳しく調査することが欠かせません。

 

次に自身の投資環境を見直してみましょう。

現在の収入と支出のバランスを確認し、どの程度の金額を投資に回せるのか、具体的に検討します。

また、既に投資している資産がある場合は、その運用状況も併せて確認することが大切です。

 

さらに、投資にはリスクが伴うことを十分に理解し、自身がどの程度のリスクまで許容できるのか、じっくりと考える必要があります。

投資期間の設定も重要で、短期的な資金需要が発生した際のことも考慮に入れておく必要があります。

 

 

分散投資の実践方法

分散投資を始める際は、一度に大きな投資をするのではなく、市場の状況を見ながら段階的に投資することをお勧めします。

市場環境は常に変化しているため、定期的に投資方針を見直すことも重要です。

 

投資手法を選ぶ際は、不動産クラウドファンディングのような少額から始められる商品から検討するのも一つの方法です。

複数の投資手法を組み合わせることで、リスクの分散も図ることができます。

 

 

金利環境を考慮した検討事項

出典：長期金利は緩やかに上昇、日銀利上げ頓挫なら低下も－2025年の展望 – Bloomberg

 

現在は金利環境が変化している時期です。日本銀行の金融政策や、金融機関の融資姿勢の変化に注目が必要です。

日本銀行は2024年3月に17年ぶりに利上げをしてマイナス金利政策を解除しました。

その4か月後には追加の利上げに踏み切り、政策金利は現在、0.25％程度です。

住宅ローン金利は政策金利の影響を受けるため、その動向は不動産投資の収益性に大きく影響します。

 

資金計画を立てる際は、借入期間や返済計画を慎重に検討します。

特に金利が変動した場合の影響についても、あらかじめ試算しておくことが重要です。

 

このように、市場環境が大きく変動する時期だからこそ、慎重な投資判断と十分な準備が重要となります。

投資を検討する際は、必ず専門家に相談し、自己の状況に合わせた判断を行うことをお勧めします。

 

 

実践的な投資アプローチ

市場の変動が大きい2025年の投資環境下では、慎重かつ戦略的なアプローチが求められます。

投資のリスクを抑えながら、株式市場と不動産市場の特性を活かした実践的な方法をご紹介します。

 

 

不動産クラウドファンディングの活用

株式市場の変動に備えながら不動産投資を始めるには、不動産クラウドファンディングが有効な選択肢となります。

 

不動産クラウドファンディングの最大のメリットは、以下の点にあります。

・1万円から投資可能なため、市場の状況を見ながら段階的に投資額を増やせる

・運用期間が定められており、投資回収の時期が明確

・物件管理の手間がなく、不動産投資の経験値を積める

 

投資においては、以下の点に注目して商品を選びましょう。

・想定利回りだけでなく、対象不動産の立地や需要動向

・運営会社の実績や財務状況

・案件ごとのリスク要因の開示状況

 

不動産クラウドファンディングについては以下の記事で解説しています。

少額で始められる不動産投資の不動産クラウドファンディング！そのデメリットとは？

 

 

金利環境を踏まえた投資判断

2025年は金利の変動が予想される中、以下の点を意識した投資判断が重要です。

◎固定金利型の不動産投資ローンの検討

・金利上昇リスクを回避するため、固定金利での借入を優先的に検討

・金融機関によって金利が異なるため、複数の金融機関での比較が必要

・現時点での固定金利は、変動金利と比較して高めに設定されていることが多いものの、将来の金利上昇リスクを考慮すると検討に値する

 

◎変動金利を選択する場合の注意点

・金利上昇時の返済額シミュレーションを必ず実施

・返済額が増加した場合の家計への影響を試算

・金利上昇に備えた返済資金の余裕度を確保

 

◎借入期間の設定

・物件の予想収益期間を考慮

・自身の年齢や将来の収入見通しを踏まえた設定

・返済負担を考慮した適切な期間の選択

 

これからの投資戦略

2024年末に日経平均株価が4万円台を記録し、その後も大きな変動を見せる株式市場。

この環境下で、投資家はより慎重な投資判断を求められています。

しかし、このような市場の変動期だからこそ、株式と不動産という異なる特性を持つ資産を組み合わせることの重要性が高まっています。

 

株式市場の変動は不動産市場にも影響を及ぼしています。

しかし、不動産投資、特に賃貸住宅投資は、毎月の家賃収入という安定的なキャッシュフローが期待できる点で、株式投資とは異なる特徴を持っています。

この特徴を活かし、投資ポートフォリオの安定性を高めることが可能です。

 

2025年は金利環境の変化も予想され、投資判断の難しい局面が続くことが考えられます。

だからこそ、一度に大きな投資を行うのではなく、不動産クラウドファンディングなどを活用した段階的な投資アプローチが有効となってきます。

少額から始められる投資商品を活用しながら、市場の動向を見極めつつ、徐々に投資規模を拡大していく方法を検討することをお勧めします。

 

市場の変動期には、より慎重な準備と判断が求められます。投資可能な資金を明確にし、市場動向を注視しながら、自身の状況に合った投資判断を行うことが重要です。また、投資を始める前に、必ず専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることをお勧めします。

 

このように、市場環境が変化する中でも、基本的な投資原則を守りながら、株式市場と不動産市場それぞれの特性を理解し、バランスの取れた投資戦略を実践していくことが、長期的な資産形成の成功につながるでしょう。

 

 

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