不動産クラウドファンディングはやめとけ？デメリット7つを紹介
不動産クラウドファンディングを検索すると「やめとけ」を言う言葉を目にした人も多いのではないでしょうか。
不動産クラウドファンディングにはデメリットが存在するため、やめとけと言われるのが主な理由です。
しかし、近年では不動産クラウドファンディングの需要は増えており、利用者が増えているのも実態です。
この章では、まずデメリットの内容をしっかりと理解しましょう。
理解せず不動産クラウドファンディングを始めてめから後悔しては遅くなるかもしれません。
必ず最後までお読みください。
主なデメリットは以下の7つです。
（１）多額のリターンは難しい
（２）途中解約が原則的にできない
（３）必ず投資できると限らない
（４）元本割れのリスクがある
（５）運用期間が短い
（６）レバレッジ効果が低い
（７）節税しにくい
それぞれの内容をみていきましょう。
（１）大きくは儲からない
不動産クラウドファンディングは、投資額が少ない分、収益が少なく大きく儲からないのがデメリットです。
例えば、予定分配率が「年3.6%」に1万円を投資した場合
1万円×3.6%=360円
年間で360円の利益を得られます。
※参考金額のため、各種手数料や税金の計算は省略しています。
投資信託の年間平均利回りが約3~10%と言われているため、それと比較すると不動産クラウドファンディングの利回りの方が低くなっています。
大きな収益を上げたい人、リスクがあっても収益上の投資をしたいハイリスク・ハイリターンタイプの投資を求めている方には向いていないといえるでしょう。
（２）途中解約が原則的にできない
不動産クラウドファンディングでは原則的に途中解約ができません。
予期せぬ出費や投資方針の変更があっても運用期間が終了するまでは資金を引き出せないため、流動性が低いのが特徴です。
途中解約を行う場合には、譲渡先を投資家自身が見つけてくる必要があること、事業者によっては譲渡手数料を設定しています。
手数料を鑑みると途中解約のないように概要や契約内容を確認して、慎重に決めて投資するようにしましょう。
（３）必ず投資できると限らない
不動産クラウドファンディングを始めるためには、物件の募集期間中に応募しなけれなりません。
物件数も多く選びやすいですが、人気の物件には集中して応募が殺到するため、希望の物件に投資できない場合があります。
先着順方式の場合は、募集開始直後に締め切られるケースもあったり、抽選方式でも、応募者多数のためなかなか当選しなかったりします。
タイミングや運に左右される面があり、計画的な投資が難しい場合があることを覚えておきましょう。
（４）元本割れのリスクがある
不動産クラウドファンディングは元本保証がないため、注意が必要です。
不動産価格の暴落や空室による家賃収入減、運営会社の倒産など予期せぬ事態によって、収益が減少したり、元本割れしたりする場合があります。
投資家はこのリスクを十分に理解し、自己責任で投資判断を行ってください。
一方で、不動産クラウドファンディングによっては、利益が発生した場合投資家へ優先的に配当してくれたり、損失が発生した場合は事業者が優先的に被るという優先劣後方式という仕組みを採用しているケースもあります。
以下の記事では優先劣後について詳しく解説しています。この仕組みを理解していると不動産クラウドファンディングが行いやすくなります。
ぜひ最後までお読みください。
不動産クラウドファンディングにおける「優先劣後方式」！徹底解説！！
（５）運用期間が短い
不動産クラウドファンディングでの運用期間は、3か月～36か月の期間が目安です。
もちろん、案件によって運用期間が36か月を超える場合もありますが、比較的短い期間であることが多いため、新しい投資先を探さなければなりません。
長期的な投資を行いたい投資家にとっては手間となってしまいます。
（６）レバレッジ効果が低い
現物不動産投資と比較するとレバレッジ効果が低いといえます。
レバレッジ効果とは、てこの原理のことで、小さな力でも大きなものを動かせるという意味で、少額でも大きな利益を得られるような効果です。
現物不動産の場合、自分で用意する金額は不動産全体の一部のみで、その他は金融機関から借入を行うのが一般的です。
たとえば、3,000万円のマンションを購入する場合、自己資金を100万円用意し、金融機関から残りの2,900万円を借入することで、3,000万円の不動産投資ができるようになります。
しかし、不動産クラウドファンディングでは金融機関から融資を受けることはできません。
そのため、不動産クラウドファンディングはレバレッジ効果がなく、収益性をより高めるのは難しいといえます。
（７）節税しにくい
不動産クラウドファンディングは節税しにくいのがデメリットです。
現物不動産投資の場合、損失が出たら他の所得と相殺できるという損益通算を行えます。
損益通算を行うことで所得額を抑えられるため、所得税や住民税の軽減ができるという特徴があります。
しかし、不動産クラウドファンディングは不動産投資とは異なり、利益は雑所得として扱われるため、損益通算ができません。
節税をしたい人は、不動産クラウドファンディングではなく、現物不動産投資を行う必要があるでしょう。
損益通算については、こちらの記事で株式投資での損益通算を紹介していますので合わせてお読みください。
株式投資でのマイナスを確定申告で取り戻せる？「損益通算」と「繰越控除」で節税を目指そう
https://en-funding.en-hd.jp/column/column.html?article_id=73
不動産クラウドファンディングのメリット4つを紹介
不動産クラウドファンディングのメリット4つをご紹介します。
メリットを理解することで、より不動産クラウドファンディングについての理解が深まり、効率のよい投資が可能となります。
（１）少額で投資できる
（２）手続きが簡単
（３）投資する不動産が選べる
（４）価格が安定
それぞれを見ていきましょう。
（１）少額で投資できる
不動産投資に少額でチャレンジできることが、最大のメリットです。
本来、不動産投資には多額の資金が必要です。
しかし、2017年の法改正で不動産クラウドファンディングが誕生し、いきなり多額な不動産投資には抵抗がある投資家でも多数の投資家と資金を合わせ不動産投資が可能となりました。
将来的な現物不動産投資への入門編として、1万円から投資可能な不動産クラウドファンディングを選ぶのもおすすめです。
（２）手続きが簡単
不動産クラウドファンディングは現物不動産投資と異なり、多くの契約書や手続きをすべて事業者が投資家のかわりに行ってくれるケースが多くあります。
契約のために日程を調整することもなく、ネットで簡単に手続きできます。
また、投資後のメンテナンス等もすべて事業者で行ってくれるので、手軽に挑戦可能なため、誰でも投資しやすくなったのが特徴です。
（３）投資する不動産が選べる
不動産クラウドファンディングで取り扱う物件は「ホテル」「保育園」「マンション」など多岐に渡ります。
現物不動産では「ホテル」など高額な投資は多額な資金が必要で、簡単に投資をするのは難しかったといえるでしょう。
また、「保育園」など安定収益が見込めるかつ、社会貢献できる投資も不動産クラウドファンディングならではないでしょうか。
不動産事業に特化した事業者による「マンション」物件では、人気の地域の物件やデザインなどを見て、入居者からの人気が高そうな物件を選んで投資することもできます。
今、福岡市ではブランドメンションの不動産クラウドファンディング事業が盛んです。
以下の記事で詳しく解説していますので、気になる方はぜひご覧ください。
（４）価格が安定
不動産クラウドファンディングでは、直接不動産を運用しているため価格が安定しています。
株式やFX、J-REITなどの金融商品は日々価格が変動しているため、こまめに価格を確認しないと損することもあるでしょう。
しかし、不動産の場合は価格変動は少ないため、安心して運用できます。
また、不動産クラウドファンディングでは、専門家によって厳選された優良物件に投資できるため、リスクが分散され、さらに安定性が高まります。
定期的な家賃収入も期待できるため、安定したキャッシュフローを得られる点も魅力的です。
このような特性から、長期的な資産形成を目指す投資家にとって、不動産クラウドファンディングは魅力的な選択肢となっています。
不動産クラウドファンディングをおすすめできる人の特徴3選
ここからは不動産クラウドファンディングをおすすめできる人の特徴を3つに絞ってご紹介します。
（１）少額で始めたい人
（２）手間をかけず不動産投資を始めたい人
（３）ローリスクで利益を得たい人
（１）少額で始めたい人
1口1万円からという少額で不動産クラウドファンディングを始められるため、投資初心者にも向いています。
現物不動産投資では、不動産購入に多くの金額が必要になるため、誰でもできるというわけにはいきません。
用意できたとしても大きな金額を動かすため、気軽に投資ができるとはいえないでしょう。
不動産クラウドファンディングは1万円から投資ができるため、投資初心者やまとまった資金がない人でも気軽に投資しやすいです。
このように大きな金額の用意が必要なく、少額で不動産投資を始めたい人には、不動産クラウドファンディングがおすすめです。
（２）手間をかけず不動産投資を始めたい人
不動産クラウドファンディングは手間をかけずに投資ができる方法です。
現物不動産投資を行う場合、物件の清掃や管理、入居者の募集などやるべきことが多くあり、本業が忙しい方には向いていていないでしょう。
しかし、不動産クラウドファンディングでは、物件管理は専門の管理業者が行うため、投資家は投資するだけで不動産の運用ができます。
不動産の運用に手間をかけたくない人は、不動産クラウドファンディングを始めるのがおすすめです。
（３）ローリスクで利益を得たい人
不動産クラウドファンディングでは投資額が少ないため、大きな利益を得にくいです。
そのため、少しでも利益を得られればよいという方におすすめの投資方法です。
ハイリスク、ハイリターンで利益を増やしたい人は、現物不動産投資や別の投資方法を検討してみてください。
以下の記事では会社員の方向けにおすすめの投資方法を紹介しています。日々忙しい方でも行いやすい投資方法を解説していますので、せひお読みください。
会社員は今すぐほったらかし投資を始めよう！新NISAをはじめ、おすすめの投資方法も紹介
不動産クラウドファンディングの始め方6ステップ
ここまでで不動産クラウドファンディングについて紹介していきましたが、実際に不動産クラウドファンディングを行いたい場合はどのような手順でできるのでしょうか。主な流れは以下の通りです。
（１）不動産クラウドファンディングを行う事業者を決める
（２）サービスサイトで会員登録する
（３）投資家登録をする
（４）募集中の案件に申し込む
（５）入金後、運用が開始される
（６）分配金を受け取る
ここからは、不動産クラウドファンディングの始め方を紹介します。
（１）不動産クラウドファンディングを行う事業者を決める
不動産クラウドファンディングを始めるには、まず事業者を決める必要があります。事業者を決めるポイントは主に以下の6つです。
●取扱ファンド数：取り扱っているファンド数が少ないとなかなか投資が始まりません。ファンド数が多い事業者を選ぶのがおすすめです。
●不動産の種類や情報：居住用不動産以外にも、ホテルや旅館、商業施設など多くの不動産を扱っているか確認しましょう。物件周辺の情報など詳しい情報を持っている事業者がおすすめです。
●運用期間：運用期間が自分に合っているか確認しましょう。
●優先劣後方式の有無：優先劣後方式をとっているファンドか確認しましょう。また、割合も必ず確認してください。
●事業者が信頼できるか：オンラインで手続きが完結しますが、そもそも投資するファンドの事業者が信頼できるか確認しましょう。ネット上の口コミを参考にしてもよいですし、直接担当者と電話などで会話してみるのもよいでしょう。
●投資家へのサポート：投資したら終わりではなく、運用してからが投資の本番といえます。運用中のサポートがしっかりとあるか確認しましょう。
以下の記事では不動産投資が熱い福岡市の不動産投資業者の選び方を詳しく解説しています。
上記の内容を踏まえて、確認することでより効率のよい投資が可能となります。ぜひ最後までお読みください。
（２）サービスサイトで会員登録をする
投資したいサービスサイトを開き、氏名やメールアドレスなどの必要事項を記載して会員登録を行います。
サービスサイトを選ぶ際に、どのレベルまで情報が掲載されているかを確認するようにしましょう。
主に以下の情報があることで、安心して取引しやすいといえます。
●利回り
●優先劣後方式の割合
●不動産の情報
●物件ごとにおすすめの理由
●施工者情報
不動産クラウドファンディングである「えんfunding]」での会員登録方法を以下の記事で紹介しています。
参考までにご覧ください。
不動産投資クラウドファンディング「えんfunding」のネット申し込みやってみた！スマホでかんたん投資家登録！
（３）投資家登録をする
会員登録後、投資家登録を行います。
投資家登録時に、本人確認や審査が行われるため必要書類のアップロードを求められたりします。
金融資産の情報入力を求められる場合もありますが、本人確認ができれば登録は完了するため、基本的に資産がなくても投資家登録はできます。
本人確認方法の詳しい説明は以下の記事で解説していますので、本人確認方法で少しでも不安のある方は、ぜひご覧ください。
スマホ・カメラ付PCがない、顔写真付の本人確認書類がない人でもできる投資家登録！
（４）募集中の案件に申し込む
投資家登録が完了したら、実際の投資商品に申し込みができます。
自分で不動産を調べて希望する案件に申し込みを行ってください。
不動産の中には、先着順で募集がかかっているものもあり、その場合は募集開始時間に応募できるようにしておく必要があります。
魅力的な物件の場合は、募集開始直後に募集が終わってしまうことも多いため、スケジュールをあらかじめ確認するようにしましょう。
案件申込み方法やファンドの選び方を以下の記事で解説しています。
申込みやファンド選びに迷っている方はぜひお読みください。
不動産投資クラウドファンディングのファンド選びからお申し込みまで徹底ガイド
（５）入金後、運用が開始される
案件契約が成立し、入金が確認できれば運用が開始されます。
運用は事業者側が実施するため、投資家側が行うことはありません。
以下の記事では、契約後の入金や償還について詳しく解説しているため、興味のある方はぜひご覧ください。
ファンドへの入金、分配、償還を知ろう！不動産投資クラウドファンディング完全マニュアル④
（６）分配金を受け取る
投資した不動産の運用期間が満了し、利益が発生していれば分配金を獲得できます。
投資した不動産を運用後、利益が発生すれば分配金を受け取れると同時に出資金の払い戻しもおこなわれます。
分配金は投資した額によって変化するため、金額の詳細はサービスサイトのマイページなどで確認しましょう。
分配金や出資金の払い戻し方法は、あらかじめ登録した銀行口座への入金であることが一般的です。
詳細は以下の記事をご確認ください。
不動産クラウドファンディングをするための申込手順を理解しよう！
不動産クラウドファンディングなら「えんfunding」
「えんfunding」を運営するのは30年の実績を持つえんホールディングスグループ。
九州で初めて不動産特定共同事業（電子取引業務を含む）の許可を取得し、福岡市エリアに特化した不動産クラウドファンディングサービスをスタート。
長年不動産に関わっている企業なので、不動産投資に関する知識やノウハウは十分にあります。
投資物件は人気のデザイナーズマンションの取り扱いが中心です。
以下の記事で詳しく物件の開設を行っています。まずは一度ご覧いただき、弊社の物件を見てみてください。
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