不特法（不動産特定共同事業法）とは？
不特法（不動産特定共同事業法）とは、不動産クラウドファンディングのような不動産特定共同事業が事業者によって適切に行われること、投資家の利益が守られることを目的として施行された法律です。
不動産特定共同事業とは、都道府県または国から免許を得た事業者が、複数の投資家から募った資金で不動産の取引や運用をし、得られた収益を投資家へ分配する事業です。不特法はこの事業の仕組みについて定めています。
不動産特定共同事業の事業形態
不動産特定共同事業には、匿名組合型、任意組合型、賃貸借型の3つの事業形態があります。
それぞれの特徴は以下のとおりです。
（１）匿名組合型
匿名組合型とは、投資家と事業者の間で締結した匿名組合契約に基づく不動産特定共同事業です。
投資家は資金を事業（不動産）のために出資します。
出資金を元手に事業者が事業を行い、得た利益を投資家に分配する仕組みです。
匿名組合型では、投資家が不動産の所有権を持たないのが特徴で、投資家の受け取る分配金は雑所得として扱われます。
匿名組合型の小口化商品の運用期間は数か月〜数年で設定されていて、投資家は1口1万円から投資を始められます。
（２）任意組合型
任意組合型とは、事業者を含めた全投資家で締結した任意組合契約に基づいた不動産特定共同事業です。
出資した投資家全員が共同事業主となり、事業者が組合を代表して事業を行います。
事業から得た利益を出資した投資家で分け合う仕組みです。
任意組合型では、現物出資と金銭出資があります。
現物出資は所有した不動産の持ち分を出資するので、登記が必要になり登記費用がかかります。
金銭出資は金銭を出資することで不動産を所有しているものとして扱われるので、登記の必要がなく登記費用もかからないことから、金銭出資が主流になってきています。
任意組合型では、不動産の所有権が投資家にあり、受け取る分配金は不動産所得として扱われます。
ただし、数百万円以上の出資でなければ、不動産を所有したこととして認められない場合もあるため注意が必要です。
（３）賃貸借型
賃貸借型では、複数の投資家で不動産を購入するために共同出資し、購入した不動産の共有持分に対して事業者と賃貸借契約または賃貸借の委任契約を結びます。
契約を交わした事業者は、不動産の管理・運営をし、毎月入る賃料収益を投資家に分配する仕組みです。
ただし、現在はあまり使用されていない事業形態です。
匿名組合型と任意組合型の比較
賃貸借型に関しては現在はほとんど使用されていないため、匿名組合型と任意組合型を比較します。
不特法に基づく事業者免許の種別
不動産特定共同事業を行うには、原則、国土交通大臣か都道府県知事の許可を得る必要があります。
事業主は以下の4つの種別に分けられます。
出資額の要件以外にも、宅地建物取引業者免許や事務所ごとの業務管理者の配置など満たすべき条件があります。
参照：国土交通省 不動産特定共同事業（FTK）法の概要
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001373305.pdf
不特法に基づく不動産クラウドファンディング
不動産クラウドファンディングとは、「不動産特定共同事業法に基づく電子取引業務」と法律で定義されています。
つまり、不動産クラウドファンディングは、不動産特定共同事業の枠組みを活用した仕組みであり、それは不特法に基づいて運営されているということです。
インターネット上で投資家から出資金を募るためには、事業者は不動産特定共同事業法の電子取引業務の免許取得が必要です。
不動産クラウドファンディングは、匿名組合型が一般的です。
匿名組合型では、事業者が投資家と匿名組合契約を結んで、出資を受けます。
不動産は事業者が所有しているので、登記に伴う手間や費用が必要ありません。
基本的に1口1万円から投資でき、優先劣後方式が採用されています。
優先劣後方式とは、投資家保護の仕組みです。
出資する投資家を優先出資者とし、事業者を劣後出資者とします。
優先劣後方式では、不動産を運用していく中で利益が出た場合、投資家から優先的に分配金を受け取ることができます。
逆に、損失が出た場合に、劣後出資者である、事業者の出資金から損失が補填されます。
損失が出た時でも、投資家への出資金の償還が優先される仕組みになっているので、元本割れのリスクが下がり、損失を被りにくいのが特徴です。
ただし、損失額が事業者の出資金だけでは補填しきれない場合は、投資家にも損失が発生します。
優先劣後方式について詳しくはこちらの記事をご覧ください。
https://en-funding.en-hd.jp/column/column.html?article_id=22
不特法の過去の改正ポイント
1995年に制定された不動産特定共同事業法は、さらなる発展のために過去3回の改正がありました。各改正の主な改正ポイントを説明します。
平成25年の改正ポイント
平成25年の大きな改正ポイントは、SPC（特別目的会社）を用いた特例事業の制度が可能になり、倒産隔離型の不動産特定共同事業ができるようになったことです。
倒産隔離とは、不動産特定共同事業者が倒産してしまった場合でも、SPCを設立することで不動産事業のみを分離できる仕組みのことです。そのため、投資家は投資した不動産分のリスクだけで済み、不動産とは関係がない事業によるリスクの影響がなくなりました。
ただし、平成25年の改正では、税制面や制度面でまだまだ課題が残り、本格的な普及は実現しませんでした。
平成29年の改正ポイント
平成29年の改正ポイントは主に以下の2つです。
「小規模不動産特定共同事業」創設による特例事業へ参加可能な事業者の拡大
事業者が不動産特定共同事業に参入しやすいように、「小規模不動産特定共同事業」を創設できるようになりました。
改正前までは、厳しい要件を満たした一部の事業者しか参入できない仕組みでした。「小規模不動産特定共同事業」が創設され、資本金や出資金などの事業者に課せられていた要件が緩和されたことで、大手企業だけでなく、中小企業も参入できるようになりました。
電子取引業務の規定の整備
不動産クラウドファンディングの拡大を見越して、電子取引業務の規定が整備されました。
今までは書面の送付が必要だった書類も、クラウドファンディングを「電子取引業務」と定めることで、契約書面の交付や手続きが完全オンラインで完結できるようになりました。
平成31年の改正ポイント
不動産特定共同事業法と不動産クラウドファンディングがさらに活用されるために、平成31年の改正では5つの施策改定がされました。
1. 「不動産特定共同事業法の電子取引業務ガイドライン」の策定
2. 不動産特定共同事業法施行規則の改正
3. 不動産特定共同事業への新設法人の参入要件の見直し
4. 不動産流通税の特例措置の延長・拡充（平成31年度税制改正）
5. 施策[5] 特例事業者の宅地建物取引業保証協会への加入解禁
※出典：国土交通省 報道発表資料『不動産クラウドファンディング 規制の明確化等により使いやすく～不動産クラウドファンディングに係るガイドラインの策定等～』
https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo05_hh_000169.html
「不動産特定共同事業法の電子取引業務ガイドライン」では、電子情報処理組織の管理や、クーリングオフなど投資家保護のためガイドラインが明文化されました。
まずは不特法（不動産特定共同事業法）を正しく理解しよう
不特法（不動産特定共同事業法）とは、「不動産特定共同事業」の出資者保護と、不動産特定共同事業の発展のために施行された法律です。
不動産クラウドファンディングは、不動産特定共同事業の枠組みを活用した仕組みで、運用に大きく関係します。
不動産クラウドファンディングに携わるならば、知っておくべき法律です。投資家の方も、不動産クラウドファンディングを検討しているならば、失敗しないために知っておいて損はありません。
まずは不特法（不動産特定共同事業法）を正しく理解しましょう。
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また、出資する投資家を優先出資者、事業者を劣後出資者とする優先劣後システムを採用しているので、元本割れのリスク低下や分配金の安全性が高いという特徴があります。
もし、不動産クラウドファンディングを始めようと検討しているならば、ぜひご検討ください。
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