不動産クラウドファンディングとは？

まずは、不動産クラウドファンディングが何なのかをご紹介します。

不動産クラウドファンディングは不動産特定共同事業および電子取引業務の認可を受けた事業者だけが提供できる新しいスタイルの不動産投資です。

インターネットを通じて複数の投資家から資金を募り、集まった資金をもとに不動産を取得・運営し、不動産売却や家賃収入で得た利益を、出資比率に応じて投資家へ分配するという仕組みとなっています。

 

不動産クラウドファンディングは2017年の「不動産特定共同事業法の改正」により可能となった、新しい不動産投資の手法です。

 

すべての手続きをインターネットのみで完結させることができますし、投資した不動産物件の運用管理業務の手間を事業者が行ってくれるため、面倒な手間は一切かからず手軽に不動産投資ができるのが魅力です。

 

 

不動産クラウドファンディングの仕組みや、ほかの投資との違い、メリット・デメリットなどを詳しく紹介したコラム記事はこちらです。

合わせて読んでみてください。

 

不動産クラウドファンディングの仕組みとは？

https://en-funding.en-hd.jp/column/column.html?article_id=7

 

 

不動産クラウドファンディングの運用期間とは？

不動産クラウドファンディングにおける運用期間とは、投資家から集めた資金で、不動産クラウドファンディング事業者が案件不動産を運用する期間のことです。

ほとんどの不動産クラウドファンディングで運用期間は定められています。

 

運用期間の目安

もっとも一般的な、不動産投資型の運用期間中の家賃収入や売却益をもとにした分配の方式である場合ですと短期のものが主流です。

短期のものは3か月〜1年、長期のもので2年〜3年が運用期間の目安です。

長期のクラウドファンディングでは10年以上運用した案件もあります。

 

運用期間は、投資家が損失を被るのを防ぐために予定の期間よりも早く終了したり、期間満了後に延長したりと前後することがあります。

運用しているファンドの分配金の原資に「運用した物件の売却益」を含む場合や、あるいは売却損が出ないように市況の変化に応じて、タイミングを見計らうケースで生じる可能性があります。

 

 

運用期間中の中途解約はほとんど不可

運用期間中のファンドは、多くの場合、中途解約ができません。

中途解約ができる場合でも、なんらかの条件を設けていることがほとんどです。

不動産クラウドファンディングに投資する場合は、中途解約できないリスクを考え、余剰金で投資を行うようにしましょう。

 

不動産クラウドファンディングと似た不動産投資にJ-REITや現物不動産投資があり、2つは運用期間が自由に選択できます。

ただし、J-REITや現物不動産投資は運用期間に縛られることはないものの、価格変動のリスクや不動産管理の手間がかかる点がデメリットです。

 

 

運用期間が「短期」のファンドのメリット

運用期間が短い案件を選ぶメリットには以下の2つがあります。

 

投資のリスクを避けられる

短期案件の1つ目のメリットは投資のリスクを避けられることです。

不動産クラウドファンディングは中途解約ができないため、運用期間中は資金が拘束されます。

運用期間中に何らかの理由で損失が生じても、解約ができないのです。

 

短期の案件であれば、数か月の間に市況が大幅に変化したり、事業者の倒産や不祥事といった大きなトラブルが起こる可能性は低くなります。

 

新たな投資先へと変更しやすい

短期の案件では、投資先を新たな案件へと変更しやすいのもメリットです。

運用期間が短いと、資金が投資家の元に戻ってくるのも早くなります。

現在の投資先よりも、条件の良い投資先を見つけた場合、戻ってきた資金を素早く新たな投資へと使えます。

 

 

運用期間が「短期」のファンドのデメリット

運用期間が短い案件のデメリットは以下の通りです。

 

投資効率が悪くなってしまう

短期案件への投資には、効率が悪いといったデメリットがあります。

入金から運用開始までの期間、運用終了から資金返金までの期間にはある程度の日数がかかり、資産を運用できない時間が生じてしまいます。

短期案件ばかりに投資をすると、無駄な時間が増えてしまい、効率の悪い投資になってしまうのです。

 

次の案件がすぐに見つからない場合がある

短期の案件で投資効率を上げるためには、新しい案件に引き続き投資をすることが大切ですが、投資している案件の運用終了後に、すぐに新しい案件が見つかるとは限りません。

案件が見つかっても、すぐに完売してしまったり、抽選に外れて投資ができないこともあります。

次の投資先が見つからなければ、資金は運用されず放置されてしまい、利益も得られないのです。

 

 

運用期間が「長期」のファンドのメリット

運用期間が長期の案件を選ぶメリットは以下の通りです。

 

長期的な利益が望める

運用期間が長い案件は、長期的なリターンが望めることがメリットの1つです。

分配金は運用期間中ずっと受け取れるので、長ければ長いほど分配金は多くなります。

 

投資にかかる手間が省ける

運用期間が長期の案件は、短期の案件に比べて、投資にかかる手間を軽減できます。

不動産クラウドファンディングは、事業者が運用するので、投資をしてしまえば運用にかかる手間はほとんどありません。

さらに長期案件は短期案件のように、新しい案件を探し続けなければいけない手間が省けるのです。

 

 

運用期間が「長期」のファンドのデメリット

長期案件を選ぶデメリットは2つあります。

 

市況の変化による損失を受けやすい

長期案件のデメリットの1つ目は、市況の変化による影響を受けやすいことです。

事業撤退や地域環境の変化による住居用不動産のニーズの低下など、短期では考えられにくいことが、長期では起こる可能性が高くなってしまいます。

市況の変化による影響を受ければ、損失を負うことになるかもしれません。

将来を予測して投資先を決定する必要がありますが、長期になると予測しづらくなるのが難点です。

 

投資資金の拘束時間が長くなる

運用期間が長くなると、資金の拘束期間も長くなってしまいます。

運用期間が終了し、手元に戻ってくるまで資金は自由に利用できません。

中途解約もできないので、日常で急にお金が必要になった時の対応が困難になります。

別の案件への投資もしづらくなるので、より良い案件を見つけても、投資のチャンスを逃しかねません。

 

 

不動産クラウドファンディング運用期間は短期と長期のどちらがおすすめ？

短期と長期のどちらに投資するかは、投資目的や、資産運用の計画にあったものを選ぶことが重要です。

 

短期の案件はすぐに資金が回収できるため、早く利益を得たい人におすすめです。

市況の変化やトラブルによる投資のリスクに巻き込まれる可能性も低く、安全性も高いので、初心者でも投資しやすいでしょう。

初めての方には短期の案件がおすすめです。

 

長期の案件は、分配金のリターンが高く、長期的に安定した利益を求める方に向いています。

長期間、資金が動かせなくても問題がない場合に、長期案件に投資しましょう。

 

自分にあった運用期間を選ぶためには、短期・長期それぞれの特徴をしっかり理解しておくことも必要です。

 

 

運用期間終了後の投資資金はどうなるのか？

運用期間終了後の投資資金の扱いは以下の3つのどれかになります。

 

①利払いと元金が一緒に指定口座に支払われる

不動産クラウドファンディング事業者は、投資先が決まっていない資金を投資家から預かることが禁止されているため、運用期間終了後に、利払いと一緒に元金が投資家の指定した口座に戻されます。

同じ事業者の別案件に投資をしたい場合は、改めて入金をする必要があります。

 

②再組成されたファンドへ引き続き投資する

不動産クラウドファンディグでは、満了したファンドが再組成されることがあります。

投資家が望めば、引き続き同じ案件に投資が可能です。

事業者が償還する手間と投資家が再度入金する手間を省けるので、引き続き投資ができる場合はそれがおすすめです。

 

③利払いと元金を預かり金として管理する

事業者が預託金制度を導入していれば、利払いと元金を預かり金として管理できます。

預託金制度では預託金口座に投資資金や分配金を預けておきます。

預託金口座に資金が入っているので、預託金の範囲内でいつでも投資が可能になるのです。

 

投資家から預かっている未投資資金は信託銀行で事業者の財産としっかり分別されて管理されます。

投資家の資金が事業に使われたり、事業者が破綻するといったリスクからも守られるので安心です。

 

事業者は投資家に3か月ごとに投資の意思を確認しなければなりません。

投資家が出金依頼をしなくても、今後預託金の入出金の予定がなければ、自動的に投資家の個人口座へと出金されます。

 

不動産クラウドファンディングを選ぶときのポイント

ここまで読んで、不動産クラウドファンディングを始めたいと思った方に、始める時に注意しておきたい、ファンド選びのポイントをご紹介します。

 

ポイント①：運用期間

不動産クラウドファンディングは、ファンドやサービスによって運用期間や分配金の受け取り頻度が異なります。

今回の記事でご紹介したように、運用期間が短いと分配金を早く回収でき、運用期間が長いとリターンを高く見込めるなどそれぞれにメリットがあるので、資産運用の計画に合わせてファンドを選ぶようにしましょう

 

ポイント②：取り扱っている案件の規模

案件の規模は、ファンド選びの際に必ずチェックするべきポイントの一つです。

不動産クラウドファンディングの投資決定方法には、先着順や抽選があり、どちらにも多くの投資家から応募が集まります。

元々の案件数や募集金額が少ないと、数分で応募が終了したり、投資の資格すら獲得できないこともあります。

投資のチャンスを増やすためにも、「案件の多さ」「新規案件の募集頻度」「募集金額の大きさ」は非常に重要です。

 

ポイント③：優先劣後方式の出資割合

リスクの少ない不動産クラウドファンディングにも、損失の生じる可能性はあります。

万が一の事態に備えて、優先劣後システムが採用されているファンドか確認しておきましょう。

 

優先劣後方式とは、優先出資（投資家）と劣後出資（事業者）に分け、運用終了の際の物件売却時に、不動産価格が下落するなどにより損失が出た場合、劣後出資分から負担をするという仕組みです。

優先劣後方式では、優先出資者である「投資家」と劣後出資者である「事業者」の出資金を分けて扱います。 

運用において利益が発生すれば、「投資家」「事業者」ともに利益配分を受け取れます。

そして、優先劣後方式の最大の特徴は、運用において損失が発生した場合、先に劣後出資者である事業者の出資金から損失が補填される点です。

損失が発生しても投資家への償還が優先されるため、投資家は元本割れするリスクが低く、損失を被りにくいといえます

 

損失やトラブルが起きた際にどのようなサポートがあるのか調べておけば、安心して出資が行えます

 

優先劣後方式についての詳しい記事はこちらをご覧ください。

＞＞不動産クラウドファンディングにおける優先劣後方式とは？

https://en-funding.en-hd.jp/column/column.html?article_id=22

 

ポイント④：開示されている情報の範囲

開示されている物件情報は、ファンド選びだけではなく投資物件の選定にも重要なポイントとなります。

投資する物件が新築や遠方の場合、現物を確認することは困難です。

詳細な物件情報が開示されていれば、最寄り駅までの距離や商業施設の有無、周辺の物件価値など判断材料が集まります。

情報が多いほど、有益な投資が行えるようになるのです。

 

福岡市のエリアに特化した不動産投資クラウドファンディングの「えんfunding」では、物件の周辺情報も詳しく紹介しています。

土地勘がなくても、わかるような情報が記載されていますので、参考にご覧ください。

 

＞＞えんfundingファンド紹介＼ 第18号ファンド【薬院】／

https://en-funding.en-hd.jp/column/column.html?article_id=55

 

不動産クラウドファンディングなら「えんfunding」

不動産クラウドファンディングの運用期間は短期のもので数か月、長期になると2〜3年と案件によって様々です。

短期・長期のメリットとデメリットをしっかり理解し、自分の資産運用の計画に合わせて投資しましょう。

 

えんfundingは福岡市のエリアに特化した不動産クラウドファンディングで、現在は運用期間が6〜8か月の案件を取り扱っています。

創業30年の信頼と実績から選定されたデザイナーズマンションに、1口1万円から投資できるのが魅力です。

 

優先劣後方式も導入しており、投資家保護の対策もばっちりです。

 

ぜひ、えんfundingで不動産クラウドファンディングをはじめてみてください。