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不動産クラウドファンディングで失敗する原因とは?失敗しないコツを解説

2022.06.24

コラム記事15のメイン画像 不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングとは、事業者が投資家から資金を集めて不動産を購入・運用し、売却益や家賃収入によって得た利益を投資家に分配する投資手法です。 少額から始められ、手間もかからないことから、人気のある投資手法ですが、「失敗したらどうしよう…」と不安に思う方もいるのではないでしょうか? この記事では、不動産クラウドファンディングが失敗する原因と失敗しないためのコツを解説します。


不動産クラウドファンディングで失敗する原因

不動産クラウドファンディングが失敗し、利益を得られなくなってしまう原因を知っておくことは大切です。

以下より失敗する主な原因を説明します。

 

運営会社に不測の事態

不動産クラウドファンディングの運営事業者に、何らかの不測の事態が生じて失敗する場合があります。

例えば、会社の不祥事や倒産などです。

 

過去には、大手不動産会社の不動産事業における問題で、業務停止命令を受けた為に、問題がなかった不動産クラウドファンディング事業まで停止せざるを得なかった事例がありました。

 

不測の事態によって事業撤退になれば、元本割れや出資金が戻らないといった事態になってしまいます。

 

不動産業界の影響

投資対象が不動産である以上、不動産業界悪化の影響を受けてしまうのも失敗する原因です。

 

不動産業界の状況が悪化すれば、不動産価値の低下による元本割れで損失が出てしまったり、なかなか売却できず出資金の返済に遅れが生じてしまいます。

 

売却がスムーズに進まない場合は、運用期間を延長し、延長分も分配金を得られるような契約内容もあります。

しかし、売却が上手く進んでいないので、予定の金額よりも売却金額が低くなる可能性はあるでしょう。

 

案件不動産の空室率の増加や営業問題

案件不動産の空室率が増加したり、ホテルやレジャー施設の営業状況が悪化すると、想定利回りが大幅に下落し、利益が出ない場合があります。

 

不動産クラウドファンディングの分配金は家賃収入や事業収入です。

投資した不動産の空室率や経営状況は大きく影響し、想定した分配金を受け取れない結果となります。

 

商品が人気で出資できない

不動産クラウドファンディングが人気の投資手法であるために、投資できない場合があります。

 

不動産クラウドファンディングは募集金額や口数が決まっており、募集後すぐに完売してしまったり、応募者多数により抽選になるため、抽選ではずれてしまい、希望の不動産に投資できないことがあります。

せっかく不動産クラウドファンディングサービスに登録しても、投資ができなければ資金運用もできず、利益も得られません。

 

 

不動産クラウドファンディングが失敗した時の元本はどうなる?

不動産クラウドファンディングは投資であるため、元本が保証されていません。

ファンド運用後に売却し、売却価格が出資金総額よりも低いと、元本は全額戻ってこない可能性があります。

 

売却が想定金額よりも低くなってしまった場合のリスクを避けるために、運営事業者は「優先劣後方式」を取り入れています。

優先劣後方式とは、投資家を優先出資者、運営事業者を劣後出資者とし、元本割れが起こっても、劣後出資者の出資金から先に損失を計上する仕組みです。

配当金や元本の償還は優先出資者から行われます。

 

例えば、優先出資者が900万円、劣後出資者が100万円、総額1000万円投資した不動産を950万円で売却した場合、損失の50万円は劣後出資者から計上します。優先出資者の元本はきちんと戻るので、リスクを回避できるのです。

 

不動産クラウドファンディングは出資先の情報が明確で、J-REITや株に比べて価格の変動も低く、投資家保護の対策もしっかり行われているため、元本の損失が生じたケースは少ないのが特徴です。

 

 

失敗しない不動産クラウドファンディングのコツ

以下より不動産クラウドファンディングが失敗しないコツを7つ紹介します。始める際の参考にしてください。

 

コツ①運営事業者をしっかり調べる

不動産クラウドファンディングを運営する会社について、公開されている情報をしっかり確認しましょう。

大手企業だから必ずしも安心ということではありません。

具体的には、今までの不動産運用の実績や、経営状況、創立日、過去の不祥事などをチェックするのがオススメです。

 

不動産業界で長年の経験がある会社は、知識やノウハウを持っていると判断できます。

 

コツ②投資する不動産の情報は十分か

案件不動産の情報は投資するかどうかの重要な判断基準となるため、十分な情報量を公開している案件がおすすめです。

住所や面積、築年数や使用目的など情報量が多いほど、案件不動産が収益を求められる不動産かどうか、判断しやすくなります。

 

公開されている情報が正しい情報か慎重な判断も必要になります。

 

コツ③案件数が多い

運営会社は、案件数や物件の種類、募集頻度が多い会社を選びましょう。

 

不動産クラウドファンディングは人気がある投資手法なので、案件数が少ないといい条件での投資が難しく、妥協せざるを得ません。

案件数が多ければ、自分の条件にあった案件を見つけられ、投資する機会が増えます。

 

案件の規模にも注目しましょう。数億円規模の案件であれば、すぐに募集締切になるようなことはありません。投資のチャンスも広がり、資金をしっかり運用できます。

 

コツ④分散投資する

不動産クラウドファンディングは分散投資をして、リスクも分散しましょう。

 

1つの運営会社のみで投資をしていると、運営会社に不測の事態が起こった際に、大きな損失を受けてしまいます。

複数のクラウドファンディングサービスに登録して投資すれば、損失を避けられます。

 

運営会社のみならず、運用期間や案件の種類でも分散投資するのがおすすめです。

利回りの高いホテルだけに投資するのではなく、マンションにも投資すれば、安定した分配金が得られます。

長期ばかりではなく短期にも投資することで、流動性の悪さをカバーできます。

 

分散投資は、不動産クラウドファンディングのさまざまなリスクを軽減できるのです。

 

コツ⑤利回りを求めすぎない

利回りが高い案件ばかりを求めすぎないのもポイントです。

 

入居率が低くなったり、市況に影響され売却益が大幅に下がったりと、想定していた利回りではなくなってしまう場合があります。

利回りが高ければ、リスクも高くなり、受ける損失も大きくなります。

 

利回りが高い案件は魅力的ですが、安全性も考え、自分が許容できる範囲のリスクでなければいけません。

 

コツ⑥自分にあった運用期間を選ぶ

不動産クラウドファンディングの運用期間は短期と長期があるので、自分に合った運用期間を選びましょう。短期の案件は分配金を早く回収できるため、新しい投資ができたり、先の見えない業界の影響を受けにくいといったメリットがありますが、すぐに次の良い案件が見つかるとは限りません。

 

長期の案件は、資金を長く運用でき、運用中はずっと配当金を受け取れます。しかし、中途解約ができない場合や手間がかかる場合があるため、急にお金が必要になった時に困ってしまうことがあります。

 

不動産クラウドファンディングは余剰資金で投資をし、短期と長期それぞれのメリット・デメリットを参考に、自分に合った運用期間を選ぶことが大切です。

 

コツ⑦優先劣後方式を取り入れている

投資家のリスクを軽減するために、優先劣後方式を取り入れている運営会社がおすすめです。優先劣後出資の割合は5%〜30%と運営会社や案件によって幅があります。

 

劣後出資者の出資割合が高くなれば、投資家のリスクは低くなるので、重要です。

 

30%あれば十分で安全性が高く、10%以下は投資家がリスクを負う可能性が高くなります。

 

 

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えんfundingは、株式会社えんホールディングスが運営する不動産クラウドファンディングです。

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