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知っておくべき不動産クラウドファンディングのリスクとその回避策!

2022.07.15

コラム記事20のメイン画像 不動産クラウドファンディング

近年注目を浴びている「不動産投資型クラウドファンディング」。 1万円程度と少額で不動産へ投資ができ、ミドル世代にも人気の投資スタイルです。早いものだと数十秒で受付終了するような、人気の高いファンドもあります。 少額で安定した利回りを得られる反面、やはり「投資」にはリスクは付きものです。 実際に投資を始める際に、不動産クラウドファンディングについての特徴や仕組みをよく理解し、リスクについても正しく把握しておきましょう。


不動産クラウドファンディングとは?

 

不動産クラウドファンディングとは、事業者がインターネットを通じて投資家から資金を募り、その資金で不動産を取得・運営。

取得・運営する不動産の家賃収入や売買で得た利益を分配する新しいタイプの不動産投資です。

 

不動産特定共同事業法に則って運営されているため、物件情報の詳細を明示することを義務付けられています。

 

一般的な不動産投資における入居者管理などの手間や、修繕にかかる費用の負担は、基本的に事業者となるため、投資家は負担が少なく、手軽に始められるのも人気の理由のひとつです。

 

不動産クラウドファンディングに向いている方は以下のような方です。

 

・投資の資金を最小限に抑えたい

・負担が少ない投資をしたい

・リスクの低い投資をしたい

 

不動産クラウドファンディングは、インターネットのみで完結でき、リスクも低いことから投資が初めての方にもおすすめできる投資スタイルです。

 

 

不動産クラウドファンディングで起こるリスクと対策

一般的な投資よりもメリットが多く、気軽に始められる不動産クラウドファンディング。

しかし、リスクやデメリットもあり、きちんと知っておくことが大切です。

 

元本割れのリスク

投資した不動産の急激な価格の暴落や、賃貸物件の空室続きによる収入ダウンにより、元本割れとなる可能性があります。

こうしたリスクは、投資そのものに必ずついてきます。

不動産クラウドファンディングで投資した出資金は、株式投資やREITと同様に元本保証ではありません。

売却益や家賃収入が得られなければ分配金が下がり、元本の一部、または全額が返還されないといったリスクもあります。

 

ただし、不動産クラウドファンディングでは、投資家保護のために優先劣後方式を採用する事業者が多く、比較的元本割れリスクは低いといえます。

 

 

事業者の倒産リスク

あらゆる投資と同じですが、不動産クラウドファンディングでも事業者の倒産リスクは考える必要があります。

不動産クラウドファンディングの出資金は分別管理されていますが、倒産隔離の対象とはなりません。

仮に事業者が倒産すれば、出資金はすべてなくなってしまうリスクも考えておきましょう。

 

しかし、不動産クラウドファンディングの事業者は、厳しい審査をクリアし事業許可を与えられ、一般の不動産事業者よりも倒産リスクは低くなります。

投資を始める際にはファンドだけではなく、事業者の情報もかならずチェックしておきましょう。

 

 

レバレッジ効果が薄い

レバレッジ効果とは少ない資金で高い収益を得る、投資効果のことです。

不動産クラウドファンディングで銀行からの融資を受けることは、現段階ではほぼ不可能なため、個人の資産で運用していく必要があります。

原則、自己資金での投資となるため収益性は低くなります。

大きなリターンこそありませんが、リスクを抑えて小さなリターンを得るため、無理なく始められやすい投資です。

 

 

人気の物件へ投資できると限らない

不動産クラウドファンディングはメリットも多く、今注目の人気の投資スタイルということもあり、人気が故に投資できないリスクがあります。

不動産投資カテゴリーの中で見ても、現物不動産投資、REIT(J-REIT)に続き、非常に人気の高い投資です。

 

そのため、ファンドの募集をかけると特に人気の高い案件には投資の申込みが集中してしまいます。

 

人気の案件のほかにも、人気の事業者や金額の低いファンドではクリック合戦となり、早いファンドだと数十秒から数分で募集が終わってしまうこともあります。

不動産クラウドファンディングで投資をする場合は、事前にしっかりリサーチし、ログインした上で、ファンドの募集開始と同時に申込みをするなどの工夫をしましょう。

 

 

不動産クラウドファンディングのリスクを回避するには?

 

不動産クラウドファンディングは、実績はもちろん、取り扱っているファンドや手数料なども各事業者によって異なります。

リスクを回避するためには、まず複数の事業者の各サービスや特徴をしっかりと把握し、自分に合った事業者を選び抜くことが重要です。

 

事業者選びに重要な要素:①実績

配当金の遅延や、元本割れが発生していないか入念にチェックし、発生していた場合「なぜ」なのか、理由を確認したうえで投資するかどうかの判断をしましょう。

 

事業者選びに重要な要素:②リスクへの取り組み方

出資金の管理は適切か、損失した場合の投資家への負担を低減できる仕組みなどがあると良いです。

どうしても利回りに目が行きがちですが、それ以上に安心して投資できる事業者選びが重要です。

 

 

またリスク回避の措置として、以下のような取り組みをしている事業者がおすすめです。

 

リスクへの取り組み:①優先劣後方式

優先劣後方式とは、優先出資者を「投資家」、劣後出資者を「事業者」とし、損失が出た場合には投資家を優先して守る仕組みです。

たとえば、不動産価格が下がった、賃貸物件の家賃収入が減ったなどの場合には、先に事業者が損失を負担し、事業者の元本がなくなれば、つぎに投資家の元本で負担します。

 

この仕組みにより、投資家はリスクを最低限まで回避できます。

優先劣後出資を採用している事業者の中でも、出資割合は大きく異なります。劣後出資が大きくなるほど、リスクが小さくなり安心はできますが、その代わりに利回りが低いなどのリターンも最小になる場合があります。

相対的な判断で事業者を選びましょう。

 

 

リスクへの取り組み②マスターリース契約

マスターリース契約とは、賃貸物件への投資で、空室による家賃収入減などの入居状況に関係なく、固定で一定の収益を得ることができる仕組みです。

不動産クラウドファンディングでのマスターリース契約期間は、ファンドの運用期間と比例します。

運用期間内であれば、確実に投資家への配当金を分配してもらえるので、マスターリース契約を採用している事業者は注目しておきましょう。

 

 

リスクへの取り組み③分散投資

不動産クラウドファンディングでは、基本的に運用期間の間は解約することも現金化することもできません。

余裕をもった投資を行ない、分散投資をすることでリスクを最大限に回避しましょう。

不動産クラウドファンディングは、1つ1つのファンドが1万円からと比較的はじめやすいことから、分散投資も難しくありません。

 

 

不動産クラウドファンディング事業者の選び方とは?

不動産クラウドファンディングの事業者を選ぶ際は、必ず以下のポイントをおさえておきましょう。

 

情報開示が適切か

物件の情報に関して、メリットだけでなくデメリットやリスクも、きちんと記載されているかどうかはリスク回避のためには必要不可欠です。

おもに物件の事業内容、住所、施工会社、築年数、収支シミュレーション情報は必須です。

情報開示されていることで、大まかな資産価値を把握できます。

一方、情報不足のまま投資してしまうと、想定以下の利回りになるなどのトラブルが発生します。

 

 

問題が起きた場合の対応

1番はリスクが起きないことですが、投資をする上でリスクはつきものです。

そこで重要なのが、トラブルが起こった際の事業者の対応です。

 

複数の事業者を比較し候補が決まったら、過去のトラブルやその対応についてリサーチしておきましょう。

 

 

案件数の多さ

案件数の多さも各事業者で大きく差が出ます。

不動産クラウドファンディングは人気が高まってきていることもあり、取扱いの少ない事業者では人気のファンドによっては抽選になってしまうので、お目当てのファンドへ投資ができないこともあります。

ホームページなどで必ず確認をとり、できる限り多くの案件を持っている事業者を選びましょう。

 

 

事業者としての実績、信頼性

不動産クラウドファンディングはネットで簡単に始められるサービスです。

だからこそ、情報開示や実績などが事業者の信頼性に大きく影響があります。

 

事業者の規模や、大手企業の系列であるなどの情報に加えて、不動産事業者としてどれくらいの実績があるのかを知ることは、これから投資を始める方の判断基準となります。

また信頼できる事業者かどうかの見極めは、経営状態をサイトのIR情報でチェックできます。

特別な費用もかかりませんでの自分で見てから判断しましょう。

 

不動産クラウドファンディングのメリットとは?

不動産クラウドファンディングのメリットは以下のとおりです。

 

1万円からの手軽な不動産投資が可能

不動産クラウドファンディングが人気の理由は、大きな出資は必要なく1万円から始められるという手軽さで、比較的若いミレニアル世代でも不動産投資ができるという点です。

投資の第一歩としてはじめる方も多いため、余裕資金の範囲内で自分に合ったサービスのある事業者からの投資をはじめてみましょう。

 

 

手間がかからない

一般的な現物不動産投資では、不動産物件の入居者管理、修繕費用などの手間やコストが必ずかかります。

一方、不動産クラウドファンディングは投資したらあとは事業者にお任せし、分配金を待つだけで手間やコストが全くかかりません。

 

 

損失のリスクが低い

不動産クラウドファンディングには投資リスクを回避する「優先劣後方式」や「マスターリース契約」といった仕組みがあります。

また一般的な投資とは違い、日々の価格変動がないため、比較的安定した分配金を得られます。

 

高い利回りを期待できる

不動産クラウドファンディングでの利回り(分配率)は平均で4~5%ほどです。

利用するサービスや投資するファンドによっても異なりますが、4〜5%を1つの目安にするとよいでしょう。

普通預金や株式投資と比較すると、不動産クラウドファンディングはリスクが低い割に、利回りの高い投資といえます。

 

 

ネットでかんたんに申し込みが可能

不動産クラウドファンディングは、インターネットで簡単に登録・申込みが可能です。

さらに、ファンドへの入金手続きや分配金の受取りまでもでき、すべてインターネット上で完結できます。

 

運用期間が比較的短い

不動産クラウドファンディングの運用期間は半年から1年程度の物が多く、最近だと3か月から半年程度のファンドもあります。

途中解約は基本的にできないものの、運用期間が短いことで流動的に投資先を変え、経済状況などの大きな変化によるリスクを抑えられます。

 

不動産クラウドファンディングなら「えんfunding」

えんfundingの不動産クラウドファンディングの利回りは平均4〜9%前後と非常に高く、「優先劣後方式」を採用することで、投資家へのリスクを最大限に抑えています。

 

えんfundingは福岡市に特化した不動産クラウドファンディングです。

福岡は地方都市の中でも人口増加の見込みがあり、不動産投資の注目の都市でもあります。

 

また、不動産事業者として創業30年の歴史を持ち、不動産ノウハウも豊富にあることから信頼と実績に自信があります。

 

えんfundingで不動産クラウドファンディングを始めてみてはいかがでしょうか。

 

 

 
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