不動産クラウドファンディングとは？
不動産クラウドファンディングとは、事業者がインターネットを通じて投資家から資金を募り、その資金で不動産を取得・運営し、家賃収入や売買で得た利益を分配する新しいタイプの不動産投資です。
不動産特定共同事業法に則って運営されているため、物件情報の詳細を明示することを義務付けられています。
一般的な不動産投資における入居者管理などの手間や、修繕にかかる費用の負担は、基本的に事業者となるため、投資家は負担が少なく、手軽に始められるのも人気の理由のひとつです。
不動産クラウドファンディングに向いている方は以下のような方です。
・投資の資金を最小限に抑えたい
・負担が少ない投資をしたい
・リスクの低い投資をしたい
不動産クラウドファンディングは、インターネットのみで完結でき、リスクも低いことから投資が初めての方にもおすすめできる投資スタイルです。
なお、不動産クラウドファンディングの市場は拡大傾向にあります。その理由は、以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひともご覧ください。
不動産クラウドファンディング市場拡大中！その理由とメリット・デメリットを解説
不動産クラウドファンディングと他3つの不動産投資との違い
不動産クラウドファンディングのリスクを紹介する前に、不動産クラウドファンディング以外にも不動産投資の方法があるため、それぞれの違いをご紹介します。
（１）現物不動産投資との違い
（２）REIT（不動産投資信託）との違い
（３）ソーシャルレンディングとの違い
それぞれの違いを理解してから、不動産クラウドファンディングを始めることで、安心して投資を行えます。
ぜひご覧ください。
（１）現物不動産投資との違い
現物不動産投資とは、不動産を購入して運用することで利益を上げる方法です。
家賃収入を受け取ったり、物件の価値が上がった際に物件を売って売却益を得ています。
戸建て住宅やワンルーム、ファミリー向けのマンションなどを投資用物件として現物不動産投資で利用されています。
不動産クラウドファンディングとの違いを以下の表にまとめました。
不動産クラウドファンディングとの大きな違いとして、修繕リスクがあげられます。
不動産クラウドファンディングでも修繕リスクが無いわけではありません。
現物不動産のように出費としてお金が出ていくわけではありませんが、最終損益の計算の際に総利益からかかった修繕費用は差し引かれますので、最悪の場合、損失が発生する可能性はあります。
ただし、不動産クラウドファンディングでは優先劣後方式によりリスクが低減されます。
現物不動産投資では、管理を別業者に任せる場合は、管理作業費が発生します。
また、一定期間が経つと修繕が必要なため、修繕費用が発生します。
不動産クラウドファンディングでは、投資した費用以外は発生しないため安心して投資を行える特徴があります。
（２）REIT（不動産投資信託）との違い
REIT（不動産投資信託）とは、投資家から集めた資金を使い不動産を運用し、発生した利益を分配する方法です。
日本国内の不動産銘柄を集めた銘柄の場合は、J-REITと呼ばれることもあります。
投資証券を売買し、金額は1万円前後からできるものから高額なものまで幅広くあります。
不動産クラウドファンディングとの違いを以下の表にまとめました。
不動産クラウドファンディングとの大きな違いとして、REITは流動性が高いことです。
金融商品を取り扱うため、売りたいタイミングで売りやすいため、流動性が高くなっています。
なお、不動産クラウドファンディングとREITの違いは以下の記事で詳しく解説しています。詳細まで知りたい方は、ぜひともご覧ください。
不動産クラウドファンディングとREIT（リート）の違いや向いている人の特徴を解説！
（３）ソーシャルレンディングとの違い
ソーシャルレンディングとは、融資・貸付型クラウドファンディングと言われ、資金調達のための方法です。
ソーシャルレンディングもクラウドファンディングの一種ですが、資金調達を目的としており、集めた資金に利息をつけて返す必要があります。
不動産クラウドファンディングとの違いを以下の表にまとめました。
ソーシャルレンディングは、出資した金額に応じて利息を受け取り、不動産クラウドファンディングは出資した金額に応じて不動産の利益が分配されるという違いがあります。
なお、以下の記事では、不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違いを詳しく解説しています。気になる方はぜひともお読みください。
不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングを比較するコツと注意点
不動産クラウドファンディングで起こる4つのリスク
一般的な投資よりもメリットが多く、気軽に始められるのが不動産クラウドファンディングの魅力です。
しかし、リスクやデメリットもあり、きちんと知っておくことが大切です。
ここで解説するリスクは以下のとおりです。
（１）元本割れのリスク
（２）事業者の倒産リスク
（３）レバレッジ効果が薄い
（４）人気の物件へ投資できると限らない
ひとつずつ見ていきましょう。
（１）元本割れのリスク
投資した不動産の急激な価格の暴落や、賃貸物件の空室続きによる収入ダウンにより、元本割れとなる可能性があります。
こうしたリスクは、投資そのものに必ずついてきます。
不動産クラウドファンディングで投資した出資金は、株式投資やREITと同様に元本保証ではありません。
売却益や家賃収入が得られなければ分配金が下がり、元本の一部、または全額が返還されないといったリスクもあります。
ただし、不動産クラウドファンディングでは、投資家保護のために優先劣後方式を採用する事業者が多く、比較的元本割れリスクは低いといえます。
優先劣後方式では、優先出資者である「投資家」と劣後出資者である「事業者」の出資金を分けて扱います。
運用において利益が発生すれば、「投資家」「事業者」ともに利益配分を受け取れます。
そして、優先劣後方式の最大の特徴は、運用において損失が発生した場合、先に劣後出資者である事業者の出資金から損失が補填される点です。
損失が発生しても投資家への償還が優先されるため、投資家は元本割れするリスクが低く、損失を被りにくいといえます。
（２）事業者の倒産リスク
あらゆる投資と同じですが、不動産クラウドファンディングでも事業者の倒産リスクは考える必要があります。
不動産クラウドファンディングの出資金は分別管理されていますが、倒産隔離の対象とはなりません。
仮に事業者が倒産すれば、出資金はすべてなくなってしまうリスクも考えておきましょう。
しかし、不動産クラウドファンディングの事業者は、厳しい審査をクリアし事業許可を与えられ、一般の不動産事業者よりも倒産リスクは低くなります。
投資を始める際にはファンドだけではなく、事業者の情報もかならずチェックしておきましょう。
（３）レバレッジ効果が薄い
レバレッジ効果とは少ない資金で高い収益を得る、投資効果のことです。
不動産クラウドファンディングで銀行からの融資を受けることは、現段階ではほぼ不可能なため、個人の資産で運用していく必要があります。
原則、自己資金での投資となるため収益性は低くなります。
大きなリターンこそありませんが、リスクを抑えて小さなリターンを得るため、無理なく始められやすい投資です。
（４）人気の物件へ投資できると限らない
不動産クラウドファンディングはメリットも多く、今注目の人気の投資スタイルということもあり、人気が故に投資できないリスクがあります。
不動産投資カテゴリーの中で見ても、現物不動産投資、REIT（J-REIT）に続き、非常に人気の高い投資です。
そのため、ファンドの募集をかけると特に人気の高い案件には投資の申込みが集中してしまいます。
人気の案件のほかにも、人気の事業者や金額の低いファンドではクリック合戦となり、早いファンドだと数十秒から数分で募集が終わってしまうこともあります。
不動産クラウドファンディングで投資をする場合は、事前にしっかりリサーチし、ログインした上で、ファンドの募集開始と同時に申込みをするなどの工夫をしましょう。
なお、以下の記事では、不動産クラウドファンディングのデメリットを詳しく解説しています。リスクに対しても解説していますので、ぜひご覧ください。
少額で始められる不動産投資の不動産クラウドファンディング！そのデメリットとは？
不動産クラウドファンディングの事業者選びに必要な要素を2つ紹介
不動産クラウドファンディングは、実績はもちろん、取り扱っているファンドや手数料なども各事業者によって異なります。
リスクを回避するためには、まず複数の事業者の各サービスや特徴をしっかりと把握し、自分に合った事業者を選び抜くことが重要です。
事業者選びに重要な要素は以下の2つです。
（１）実績
（２）リスクへの取り組み方
それぞれを解説していきます。
（１）実績
配当金の遅延や、元本割れが発生していないか入念にチェックし、発生していた場合「なぜ」なのか、理由を確認したうえで投資するかどうかの判断をしましょう。
（２）リスクへの取り組み方
出資金の管理は適切か、損失した場合の投資家への負担を低減できる仕組みなどがあると良いです。
どうしても利回りに目が行きがちですが、それ以上に安心して投資できる事業者選びが重要です。
不動産クラウドファンディング事業者の選び方7選
不動産クラウドファンディングの事業者を選ぶ際は、必ず以下のポイントをおさえておきましょう。
（１）情報開示が適切か
（２）問題が起きた場合の対応
（３）案件数の多さ
（４）事業者としての実績、信頼性
（５）販売エリアの土地や物件に詳しい
（６）会社規模が大きい
（７）口コミや評判が良い
（１）情報開示が適切か
物件の情報に関して、メリットだけでなくデメリットやリスクも、きちんと記載されているかどうかはリスク回避のためには必要不可欠です。
主に以下の情報は確認必須です。
・物件の事業内容
・住所
・施工会社
・築年数、
・収支シミュレーション情報
情報開示されていることで、大まかな資産価値を把握できます。
情報不足のまま投資してしまうのは非常に危険です。あらかじめ確認しておきましょう。
（２）問題が起きた場合の対応
1番はリスクが起きないことですが、投資をする上でリスクはつきものです。
そこで重要なのが、トラブルが起こった際の事業者の対応です。
複数の事業者を比較し候補が決まったら、過去のトラブルやその対応についてリサーチしておきましょう。
（３）案件数の多さ
案件数の多さも各事業者で大きく差が出ます。
不動産クラウドファンディングは人気が高まってきていることもあり、取扱いの少ない事業者では人気のファンドによっては抽選になってしまうので、お目当てのファンドへ投資ができないこともあります。
ホームページなどで必ず確認をとり、できる限り多くの案件を持っている事業者を選びましょう。
（４）事業者としての実績、信頼性
不動産クラウドファンディングはネットで簡単に始められるサービスです。
だからこそ、情報開示や実績などを適切に把握できるかどうかが、投資先となる事業者が信頼できるものかどうかを判断する際に大きな影響を与えます。
事業者の規模や、大手企業の系列であるなどの情報に加えて、不動産事業者としてどれくらいの実績があるのかを知ることは、これから投資を始める方の判断基準となります。
また信頼できる事業者かどうかの見極めは、契約成立前書面に記載される経営状況（貸借対照表と損益計算書）でもチェックできます。
特別な費用もかかりませんので契約前に自分でしっかり見てから判断しましょう。
（５）販売エリアの土地や物件に詳しい
不動産を運営するにあたり、販売エリアの土地や物件に詳しい事業者を選ぶのが重要です。
空室リスクを減らすためにも、利用者が使いやすい物件であることが大切です。ターゲットとなる利用者が多いのか、周辺地域に何があるのかなど、利用者目線になって、物件を選ぶようにしましょう。
販売エリアに詳しい事業者であれば、エリア選定や物件選びの際に的確なアドバイスをもらえる可能性が高まります。
（６）会社規模が大きい
会社規模が大きい事業者を選ぶのがおすすめです。
不動産クラウドファンディング事業者は、会社規模が大きいほど安定したサポートを受けられる傾向があります。運用中に事業者が倒産すると、「急にサポートが受けられなくなる」「他の事業者を短期間で探さなければならない」といった問題につながりかねません。
従業員が多く、取引件数も多い事業者を選ぶようにしましょう。
（７）口コミや評判が良い
実際に気になっている事業者の口コミや評判を確認することも重要です。
各事業者のホームページに掲載されている「お客様の声」などのページを確認することで、物件購入や運用方法などについて、具体的にイメージする際の参考として活用できます。
さらには、Googleで事業者を検索した際に、「悪評が目立つ」「口コミ件数が少ない」といったケースでは、何らかの問題がある可能性があります。
口コミや評判は一個人の意見のため、すべての鵜呑みにするのは危険ですが、事業者選びの補足情報として扱うようにしましょう。
なお、以下の記事では不動産クラウドファンディングの人気が高い福岡にフォーカスして、事業者選びを詳しく解説しています。選ぶポイントを絞って紹介していますので、参考になるはずです。ぜひお読みください。
不動産クラウドファンディングのリスクへ回避への3つの取り組み方
リスク回避の措置として、以下のような取り組みをしている事業者がおすすめです。
（１）優先劣後方式
（２）マスターリース契約
（３）分散投資
一つずつ解説していきます。
（１）優先劣後方式
優先劣後方式とは、優先出資者を「投資家」、劣後出資者を「事業者」とし、損失が出た場合には投資家を優先して守る仕組みです。
たとえば、不動産価格が下がった、賃貸物件の家賃収入が減ったなどの場合には、先に事業者が損失を負担し、事業者の元本がなくなれば、つぎに投資家の元本で負担します。
この仕組みにより、投資家はリスクを最低限まで回避できます。
優先劣後出資を採用している事業者の中でも、出資割合は大きく異なります。劣後出資が大きくなるほど、リスクが小さくなり安心はできますが、その代わりに利回りが低いなどのリターンも最小になる場合があります。
相対的な判断で事業者を選びましょう。
なお、以下の記事で優先劣後方式を詳しく解説しています。しっかりと仕組みを理解したい方は必見です。ぜひお読みください。
不動産クラウドファンディングにおける「優先劣後方式」！徹底解説！！
（２）マスターリース契約
マスターリース契約とは、賃貸物件への投資で、空室による家賃収入減などの入居状況に関係なく、固定で一定の収益を得ることができる仕組みです。
不動産クラウドファンディングでのマスターリース契約期間は、ファンドの運用期間と比例します。
運用期間内であれば、確実に投資家への配当金を分配してもらえるので、マスターリース契約を採用している事業者は注目しておきましょう。
（３）分散投資
不動産クラウドファンディングでは、基本的に運用期間の間は解約することも現金化することもできません。
余裕をもった投資を行ない、分散投資をすることでリスクを最大限に回避しましょう。
不動産クラウドファンディングは、1つ1つのファンドが1万円からと比較的はじめやすいことから、分散投資も難しくありません。
不動産クラウドファンディングのメリット6選
不動産クラウドファンディングのメリットは以下のとおりです。
（１）1万円からの手軽な不動産投資が可能
（２）手間がかからない
（３）損失のリスクが低い
（４）高い利回りを期待できる
（５）ネットでかんたんに申し込みが可能
（６）運用期間が比較的短い
それぞれを見ていきましょう。
（１）1万円からの手軽な不動産投資が可能
不動産クラウドファンディングが人気の理由は、大きな出資は必要なく1万円から始められるという手軽さで、比較的若いミレニアル世代でも不動産投資ができるという点です。
投資の第一歩としてはじめる方も多いため、余裕資金の範囲内で自分に合ったサービスのある事業者からの投資をはじめてみましょう。
（２）手間がかからない
一般的な現物不動産投資では、不動産物件の入居者管理、修繕費用などの手間やコストが必ずかかります。
一方、不動産クラウドファンディングは投資したらあとは事業者にお任せし、分配金を待つだけで手間やコストが全くかかりません。
（３）損失のリスクが低い
不動産クラウドファンディングには投資リスクを回避する「優先劣後方式」や「マスターリース契約」といった仕組みがあります。
また一般的な投資とは違い、日々の価格変動がないため、比較的安定した分配金を得られます。
（４）高い利回りを期待できる
不動産クラウドファンディングでの利回り（分配率）は平均で4～5％ほどです。
利用するサービスや投資するファンドによっても異なりますが、4〜5％を1つの目安にするとよいでしょう。
普通預金や株式投資と比較すると、不動産クラウドファンディングはリスクが低い割に、利回りの高い投資といえます。
（５）ネットでかんたんに申し込みが可能
不動産クラウドファンディングは、インターネットで簡単に登録・申込みが可能です。
さらに、ファンドへの入金手続きや分配金の受取りまでもでき、すべてインターネット上で完結できます。
（６）運用期間が比較的短い
不動産クラウドファンディングの運用期間は半年から1年程度の物が多く、最近だと3か月から半年程度のファンドもあります。
途中解約は基本的にできないものの、運用期間が短いことで流動的に投資先を変え、経済状況などの大きな変化によるリスクを抑えられます。
なお、不動産クラウドファンディングの申し込み方や始め方は以下の記事で解説しています。流れを知りたい方は、ぜひともご覧ください。
オンラインで簡単申込の不動産クラウドファンディング！申し込み方・始め方をチェック
不動産クラウドファンディングなら「えんfunding」
えんfundingの不動産クラウドファンディングの利回りは平均4〜9％前後と非常に高く、「優先劣後方式」を採用することで、投資家へのリスクを最大限に抑えています。
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福岡は地方都市の中でも人口増加の見込みがあり、不動産投資の注目の都市でもあります。
また、不動産事業者として創業30年の歴史を持ち、不動産ノウハウも豊富にあることから信頼と実績に自信があります。
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