マンション投資にかかる修繕費とは
マンション投資にかかる修繕費とはどのような費用なのでしょうか？
マンションは建物の規模が大きいだけに修繕する箇所は多岐にわたります。
マンション投資にかかる修繕費は大きく分けて「大規模修繕」と「小規模修繕」「修繕予防にかかる費用」の3つがあります。
1. 大規模修繕
大規模修繕とは、一定期間が経過した後に行う大きな範囲で行う修繕です。
建物は年数が経過すると外壁の塗装や防水など、様々な箇所を修繕する必要が出てきます。
修繕する箇所が大きいので時間と費用がかかるのが「大規模修繕」です。
分譲マンションなどでは、大規模な修繕に高額な費用がかかります。
そこで、区分所有者が一度に多額の費用を徴収されることのないよう、毎月一定額の積み立てをします。
積立金額は、マンションの分譲会社が分譲時に作成した「長期修繕計画」に基づいて決定されます。修繕の実施や積立金の運営・管理は管理組合が行います。
長期修繕計画が作成された当時と現在では、必要な修繕内容や工事見積りは多少なりとも変わってきます。
消費税や人件費、資材などの高騰により、当初の計画よりも修繕費が上がることは珍しくありません。
計画通りに修繕積立金を積み立てていても修繕費用が足りず、修繕積立金の値上げを余儀なくされるケースが多いです。
修繕積立金が不足してしまった場合、やむをえず費用の借り入れが必要になることもあります。
借り入れ先は一般的には住宅金融支援機構になりますが、条件を満たしていない場合は民間の金融機関から借り入れることになります。
2. 小規模修繕（原状回復）
小規模修繕は一般的に原状回復のための修繕です。
修繕する箇所は入居者が退去した後の専有部分の設備の修理や部屋のハウスクリーニングなどと共用部分があります。
共有部分の修繕にはエントランス、階段、廊下、宅配ボックス、エレベーター、ゴミ置き場などがあります。
修繕費の負担は、専有部分は区分所有者の個人負担、共用部分は管理組合負担となります。
専有部分の小規模修繕は数万単位のハウスクリーニング、中規模だとリフォームに近い水廻りの改修で数百万がかかる場合もあります。
大規模修繕と比べると費用は小さいものの、物件の魅力を落とさないためにもこまめな修繕が必要です。
小規模修繕を丁寧に行うことで借主の退去率を下げたり、新しい入居者がすぐに見つかったりするといったメリットがあります。
3. 修繕予防にかかる費用
修繕予防は大規模修繕の前に行う対策で、建物の検査費用などの費用が発生します。
大規模修繕の前に建物の点検や検査をしっかり行っておくことで、状況に合った適切な修繕が可能となり大規模修繕の費用を大きく軽減することにもつながります。
また、シロアリなどは将来的に大きな被害をもたらすため、早めに対策を打っておくことで被害を最小限に抑えることができます。
修繕予防を怠ると結果として後に大きな修繕費用がかかってしまう場合もあるので軽視できない費用です。
マンションに必要な修繕の内容
マンションを所有する場合、どんな修繕が必要で、いくらの費用がかかるのでしょうか？
国土交通省が賃貸経営者向けに公表している「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」では、一般的に修繕を行う目安は以下の通りになっています。
マンションに必要な修繕の例
●屋根の塗装・防水
●外壁の塗装・タイル張り
●給排水管の高圧洗浄・取替
●階段・廊下の塗装・防水
●給湯器・エアコンの交換
早くて4年目から階段・廊下の鉄部塗装の修繕を計画する必要があります。
その後、様々な箇所を修繕していくことになります。
修繕にかかる費用についても前述の資料では目安を示しています。
以下は新築RC造のワンルームマンションの例です。
新築から5～10年が経つとワンルームマンションでは、1戸あたり約7万円の修繕が発生します。
その後は5年ごとに必要な修繕が出てきます。
11～15年目には約46万円、21～25年目には約90万円という高額な修繕費用がかかるので注意が必要です。
このタイミングで設備の寿命により新しいものに取り替えるものが出てくるためどうしても費用が高くつきます。
もちろん30年目以降も修繕は必要になりますので資金計画をしっかり立てましょう。
不動産投資を行う際は、毎月の家賃収入からこれらの修繕費に備えて計画的に資金を蓄えていくことが重要です。
マンション投資における修繕費の会計上の扱い
会社員や公務員などのサラリーマンでも、個人がマンション投資を行うと、確定申告を行う必要があります。
修繕費は確定申告の中で必要経費となりますが、必要経費として計上できるものは原則として金額が20万円未満の工事費です。
20万円以上の工事を行った場合、その支出は必要経費ではなく「資本的支出」となります。
資本的支出とはその物件の通常行う維持・管理を超えて価値を上げるために行う支出のことです。
つまり、使用可能期間を延長させるような修繕や価値を向上させるために行う新規設備の導入などは資産と扱われるため、経費とならない可能性があります。
資本的支出は、所有者の資産となり、減価償却費という形で耐用年数内に定められた金額が経費として扱われます。
資本的支出の会計上の扱いは、建物投資をした際、建築費が徐々に減価償却で費用化されていくのと同じです。
工事の支払いが20万円以上となった場合、原則として全額をその年の必要経費にできないため、修繕費を20万円未満で抑えてその年で全額を必要経費に計上するというのも一つの選択肢です。
マンション投資で修繕費を抑えるポイント
マンション投資でどうしても負担が大きくなってしまう修繕費ですが、取り組み方次第では抑えることができます。
ここでは修繕費を抑えるポイントを紹介します。
1. 定期点検と予防保全
建物や部屋の定期的な点検と予防保全は、修繕費を抑える上で非常に重要です。
定期的に建物や設備の状態をチェックし、早期に問題を発見して修繕することで、大規模な修繕費を回避できます。
たとえば、屋根や外壁の点検、配管や電気設備の定期的なメンテナンスなどを実施しておくことで急に発生する大きな修繕費も抑えることができます。
国土交通省のサイトからエクセルの「長期修繕計画作成時の賃貸住宅経営のセルフチェックシート」をダウンロードして利用することができます。
2. 品質の高い材料と工事
修繕や改修を行う際には、品質の高い材料と信頼できる施工業者を選ぶことが重要です。
安価な材料や劣悪な工事は、修繕周期を短くし、頻繁な修繕費を引き起こす可能性があります。
品質を重視し、長期的な視点で耐久性のある材料や工事を選ぶことで、修繕費を抑えることができます。
3. 安心して任せられる管理会社に依頼
安心して任せられる管理会社に依頼することも、巡り巡って修繕費の抑制につながります。
プロパティマネージャーや管理会社を選ぶ際には、経験や専門知識を持った信頼できるプロフェッショナルを選ぶことが重要です。
副業サラリーマンには難しい、修繕の計画や業者の選定、施工管理などを任せることができます。
管理会社を有効に活用して、修繕費の適正化やコスト削減に貢献してもらうことができます。
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需要が多く見込まれるので不動産投資をするにはおすすめのエリアと言えます。
コラム記事｜成長都市「福岡」の不動産投資は失敗しにくい6つの理由
まとめ
この記事ではマンション投資における修繕費と修繕費を抑えるポイントをご紹介しました。
修繕費は非常に高額で、長期間に渡る資金管理が必要になります。日頃から点検をこまめに行うことも大切です。
どうしても手間とお金がかかってしまうのがマンション投資です。
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