ワンルームマンション投資の主な2つの特徴
ワンルームマンション投資は、ワンルームマンションを購入し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。「副収入が欲しい」「老後の収入源を確保したい」などの目的で、不動産投資を始める方が少なくありません。
この章では、不動産投資の中でも、ワンルームマンション投資の特徴を解説していきます。
ワンルームマンション投資の主な特徴は以下の2点です。
（１）不動産投資の中でも投資額が少ない
（２）需要が安定している
それぞれを見ていきましょう。
（１）不動産投資の中でも投資額が少ない
不動産投資の対象となる物件は、戸建てやアパート、マンション全棟などありますが、中でもワンルームマンションへの投資は総投資額が少なめです。
物件にもよりますが、東京都心の中古マンション1室の場合2,000万円程度で始められます。
戸建てだと中古でも最低3,000万円は必要になるため、費用を抑えた投資がしやすいといえるでしょう。
中古物件を購入すると、建築年数によってはリフォームやリノベーション工事が必要なケースもあるため、中古物件を扱う際は部屋の状況をしっかりと確認するようにしてください。
新築でも、東京以外の地方都市での物件ですと比較的金額も下がります。
例えば、福岡市ですと下記のような博多駅まで徒歩11分の新築のデザイナーズマンションで1,700万円〜となります。
博多駅まで11分、注目の博多エリアに完成した「エンクレスト博多駅南BASE」
（２）需要が安定している
ワンルームマンションは単身者の利用が多く、単身者そのものの割合も増加しています。
令和2年の国勢調査にて、東京都の世帯数に占める単身世帯の割合が、2015年の47.39%から2020年には50.26%に、福岡県では2015年の37.4％から2020年には40.7％と発表されました。
単身世帯の割合が半分以上に増えており、晩婚化や高齢化などの要素も含めると、これからも単身世帯の割合が増えていくと予想できます。
単身者の割合が増えているため、ワンルームマンションの需要は高くなるといえるでしょう。
不動産投資について詳しく知りたい方は、以下の記事で解説していますので、ぜひご覧ください。
会社員には不動産投資がおすすめ！会社員でも始められる3つの不動産投資とは
ワンルームマンション投資で利益が発生する仕組み
実際にワンルームマンション投資で利益はどのように得られるのでしょうか。
利益を得る方法は主に以下の2つです。
（１）インカムゲイン（家賃収入）
（２）キャピタルゲイン（売買差益）
それぞれの仕組みを解説していきます。
（１）インカムゲイン（家賃収入）
ワンルームマンション投資は、投資家がワンルームマンションを購入して、第三者に貸し出すことで利益(家賃収入)を出します。
たとえば、インカムゲイン（家賃収入）から以下の支出を差し引いたものが利益となります。
＜支出＞
●固定資産税：土地、建物の所有者が支払うもの
●管理委託費用：管理業務を委託している場合に支払うもの
●保険料：火災保険や地震保険などリスクに備える保険の費用
●修繕費用：建物の修繕にかかる費用
家賃以外の収入となる項目は以下が挙げられます。
＜収入＞
●礼金：入居者がオーナーに物件貸し出しのお礼として支払うもの
●更新料：入居者がオーナーに契約更新時に支払うもの
残った利益を住宅ローンに充当することが一般的です。
その利益を住宅ローンに充当しても利益が残るケースと、足りずに別途手出しをするケースがあります。
このように収入と支出にはさまざまな項目があるため、ワンルームマンション投資で利益を得るためには、それぞれを理解してお金の管理を行わなければなりません。
（２）キャピタルゲイン（売買差益）
ワンルームマンション投資ではキャピタルゲインを狙って投資する人は少ないですが、利益を得る手段の一つです。
キャピタルゲインとは、購入した金額と売却した時の金額差で利益を得る仕組みです。
たとえば、購入時の金額が2,000万円、売却時の金額が2,500万円の場合は、差額の500万円が利益となります。
売却時の金額が購入時よりも大きくなる主な理由は、地価の高騰です。
基本的に不動産は時間が経つにつれて資産価値は下がっていきますが、不動産市況や周辺地域の開発によって価値が上がるケースがあります。
しかし、あらかじめ不動産の価値が上がることを予想するのは難しいため、キャピタルゲインを狙ってワンルームマンション投資を行うのは難しいでしょう。
所持しているワンルームマンション投資で利益を得る手段の一つとして覚えておいてください。
ワンルームマンション投資は儲からないと言われる？主な4つの理由
ネット上で「ワンルームマンション投資」と検索すると「やめとけ」「儲からない」などネガティブな結果が出てきます。
ワンルームマンション投資を正しく理解しないと失敗する可能性が高くなるため、ポジティブな面だけでなくネガティブな面も理解するようにしましょう。
この章では、ワンルームマンション投資が儲からないといわれている主な4つの理由を解説します。
（１）空室リスク
（２）家賃下落リスク
（３）修繕リスク
（４）金利上昇リスク
ワンルームマンション投資のネガティブな面も理解し、成功に役立てましょう。
（１）空室リスク
ワンルームマンション投資が「儲からない」と言われる大きな理由が、空室のリスクです。
家賃収入は、入居者が見つからない限り発生しません。
入居者が見つからず利益が出なければ、毎月のローン返済だけが残り、赤字が出てしまいます。
しかし、確実に入居者がいるかはわからないため、「儲からない」と捉えられる傾向があります。
空室リスクを回避するためには、以下の方法が挙げられます。
●立地の良い物件を選ぶ
●入居付けが得意な賃貸管理会社を選ぶ
これらの方法を実践することで大きくリスクを減らせるため、考慮することが大切です。
なお、株式会社えんホールディングスが福岡市を中心に展開するデザイナーズマンションであるエンクレストの入居率は99.47 %（2024年1月時点）と非常に高水準に保たれており、おすすめです。
以下の記事で詳しい情報を解説していますので、気になった方はぜひお読みください。
不動産投資は「入居率」が鍵！高入居率物件といい管理会社の選び方
（２）家賃下落リスク
建物の経年劣化によって家賃が下落することで、得られる収入が減ってしまいます。
一般的には新築と比較すると、築10年の建物は約10%、築20年だと約20%も下落するといわれています。
20年以降の家賃下落率は緩やかになっていくのも特徴です。
このように収入が減ることで、ワンルームマンション投資が儲からないといわれているようです。
家賃下落リスクを回避するためには、以下の方法がおすすめです。
●周辺の家賃相場を調べる
●一人暮らし向けの物件を選ぶ
購入予定の新築と築年数が経った物件の家賃相場を調べることで、家賃が大きく下落するリスクを軽減できます。
さらには一人暮らし向けの物件は築20年以降の家賃下落率が低いといわれています。
（三井住友トラスト基礎研究所調べ）
（３）修繕リスク
修繕リスクとは、築年数にかかわらず修繕が必要になるタイミングで発生する修繕費用のことです。
主な修繕箇所としては以下の通りです。
●外壁や屋根の塗装
●給湯器の取替え
●配管の交換
●リフォームなど
これらの箇所で突発的な費用が発生するため、儲からないといわれている理由の1つです。
修繕は必ず発生するため、修繕リスクを回避することは出来ませんが、修繕費を積み立てておくことで軽減する方法はあります。
計画性をもってワンルームマンション投資を行うことが大切です。
（４）金利上昇リスク
多くの方がローンを組んで、ワンルームマンション投資を行うでしょう。
組んだ住宅ローンの金利が上昇し、返済額が増加する可能性を金利上昇リスクと呼んでいます。
金利が上昇することで、返済額が増え、手元に残る利益が減ってしまうため、儲からないといわれています。
金利上昇リスクを回避するには、固定金利を選ぶことです。
しかし、現在は低金利時代と言われており、変動金利率は0.4％前後が主流となっています。
固定金利率は2%前後のため、総返済額に大きな差が出てしまいます。
金利上昇リスクを回避したい場合は固定金利を選ぶのがよいですが、総返済額はその分増える可能性が高くなるため、返済プランをしっかりと計画するのが大切です。
このようなリスクを回避したうえで、利益を得るには、正しい投資の手順とコツの認識が欠かせません。
これから紹介する手順とコツをぜひ参考にしてください。
また、この章で紹介した内容以外でも不動産投資のリスクについて詳しく知りたい方は、以下の記事をお読みいただくことで深く理解できます。
ぜひご覧ください。
5STEP！ワンルームマンション投資を始める手順
ワンルームマンション投資を始める手順は、以下の5STEPです。
STEP1｜投資目標を設定する
STEP2｜情報を収集する
STEP3｜不動産会社に問い合わせる
STEP4｜物件を比較・購入する
STEP5｜必要に応じて管理会社へ管理を委託する
STEP1｜投資目標を設定する
「どのような目的で」「いつまでに」「いくら必要なのか」など、投資目標を設定しましょう。
投資の目的ごとに最適な投資方法が変化します。
例えば、節税を目的とした投資に、ワンルームマンション投資は不向きです。
投資をする前に、投資目的を明確にすることが大切で、最適な投資方法の選択ができます。
加えて、望ましい利益が長期的か短期的かで運用方法が変化します。
長期的な利益は家賃収入、短期的は売却益です。
投資にはさまざまな種類や方法があるため、ワンルームマンション投資を始める際は、目的や期限などの投資目標を明確に設定するところから始めましょう。
STEP2｜情報を収集する
投資目標が定まったら、情報収集を実施します。
正確な情報なく投資をすると、利益の予測が立てにくく、悪条件の物件を購入する可能性があります。
物件に関する情報をはじめ、管理会社の選び方など、多角的に情報収集することが大切です。
（例）
●投資にはどのような準備が必要となるのか
●どのような物件が最適なのか
●各エリアの相場はどうなっているのか
●管理会社がどのように選べばよいのか
情報収集の手段の一つとして、不動産投資セミナーの参加をおすすめします。
マンション投資や経営についての疑問を解消できるほか、参加者同士で意見交換が可能です。
インターネットやセミナーを活用して、情報収集を進めましょう。
STEP3｜不動産会社に問い合わせる
投資する物件を探す際は、不動産会社に問い合わせましょう。
自らインターネットを通じて物件を探すことも可能です。
ただし、インターネットには掲載されていない物件があり、不動産会社は豊富な物件を取り扱っているケースが多いため、物件探しの際はぜひ活用してください。
STEP4｜物件を比較・購入する
不動産会社に物件の希望条件や投資予算などを伝えると、複数の物件を提案してくれます。
会社によって、目的に合わせたシミュレーションサービスをしている場合があります。
希望条件・予算・シミュレーション結果などを参考にしながら物件を比較し、1つに絞れたら契約・購入を進めていきましょう。
また、ローンを組む場合は、物件を購入するタイミングでローンの申込をする必要があります。
STEP5｜必要に応じて管理会社へ管理を委託する
物件購入後の物件の管理・運営は、必要に応じて管理会社へ管理・運営を委託するようにしましょう。
主な理由は以下のとおりです。
●購入した物件と居住地が離れている
●本業があって管理に手間や時間を割けないなど
これらのように管理が困難なケースがあるため、管理会社に管理・運営を委託するのがおすすめです。
管理会社は、入居者探し・家賃回収・滞納者への催促・各設備の修理などの賃貸管理の代行をしてくれます。
しかし、会社によって対応可能な業務範囲や料金が異なるため、複数社の比較検討が必要です。
また、5STEPの詳しい内容を以下の記事で解説しています。少しでも興味のある方はぜひ最後までお読みください。
ワンルームマンション投資を成功させる4つのコツ
ワンルームマンション投資を成功させる4つのコツは以下の通りです。
（１）長期シミュレーションを行う
（２）立地のよい物件を選ぶ
（３）最適な不動産会社を選ぶ
（４）不動産投資の勉強を怠らない
それぞれを見ていきましょう。
（１）長期シミュレーションを行う
ワンルームマンション投資を始める場合、長期シミュレーションの実施が大切です。
家賃収入・ローン返済・管理会社への支払いはどの程度かかるか、実際に得られる利益はいくらか、ローン完済までにはどの程度の期間がかかるかなどを確認してください。
不動産会社や銀行などのWebサイトでは、不動産投資におけるシミュレーションツールが提供されていることがあるため、必要に応じてツールを活用して、長期シミュレーションをしましょう。
（２）良い立地で入居者のニーズを満たす物件を選ぶ
立地のよい物件は、空室リスクの軽減が可能です。
空室リスクが軽減されれば、家賃収入が途切れにくくなります。。
ワンルームマンションの入居者は、進学・就職・単身赴任をキッカケとした単身者がメインです。
ワンルームを選ぶ人は部屋の広さや設備などの条件より、学校や職場へのアクセスのしやすさを重視する傾向があります。
立地の悪いワンルームマンションの需要は低いため、ビジネス街や学生街に行きやすいなど、アクセスに注目した物件選びをしてください。
さらには、入居者のニーズを把握したうえで物件を選ぶこともワンルームマンション投資を成功に導くコツの1つです。
単身者の利用が多いワンルームマンションは、利用者によって使い方が異なります。
たとえば、高齢者や女性の利用をターゲットにしていれば、バス、トイレは別々の方が好まれます。
他にも収納の充実さやセキュリティの高さなども考慮して、入居者は物件を選ぶ傾向が強いです。
このように良い立地で入居者のニーズを満たせる物件を選ぶことでよりワンルームマンション投資を成功に導くことができます。
（３）最適な不動産会社を選ぶ
不動産会社は投資する物件を提案するほか、物件の管理・運営を委託するケースがあります。
そのため、「信頼できる」「実績がある」などの観点から、最適な不動産会社を選ぶことが大切です。
ワンルームマンション投資は節税効果が小さいため、節税対策には不向きです。
その事実を伏せてワンルームマンション投資をおすすめする不動産会社は信頼できません。
不動産会社の口コミや問い合わせをした際の対応などを見ながら、信頼できる不動産会社を選びましょう。
（４）不動産投資の勉強を怠らない
ワンルームマンション投資の開始後、順調に家賃収入が発生し続けていても、不動産投資に関する勉強を怠ってはいけません。
需要や人気エリアの変化に気付けないと、空室期間が長期化する可能性があります。
「継続的に投資する予定だったが、急遽売却しなければいけない」など、予期せぬ状況に陥った際も正しい知識が必要です。
知識がなければ売却のタイミングを見誤り、本来の売却価格より低価格で物件を手放さなければいけません。
投資開始後も不動産投資に関する勉強や情報収集を怠らないよう心がけましょう。
ワンルームマンション投資の成功例
年収400万円のサラリーマンだったMさんは、副収入を得ようとワンルームマンション投資に踏み切りました。
Mさんは、駅チカという立地のよさと家賃の値下がりリスクが少ない中古マンションの2点に注目し、物件を購入。
貯金を活用してローンを繰り上げ返済した結果、早い段階で家賃収入のほとんどを利益として受け取ることに成功しました。
数年後に物件を査定すると、購入当時より資産価値が高くなっていたため、売却益を得ることに成功しました。
資金に余裕をもって投資を始めるという計画性の高さがMさんの成功のカギを握っています。
空室リスクを軽減するため、立地のよい物件を見極めた点も成功のポイントです。
ワンルームマンション投資のデメリットとは？
ワンルームマンション投資のデメリットには以下の5つが挙げられます。
（１）入居者の多くが単身者に絞られる
（２）20㎡未満の物件もある
（３）最適な管理会社を見極める必要がある
（４）融資がつきにくい
（５）居住目的の人への販売は難しい
一つ一つ解説します。
（１）入居者の多くが単身者に絞られる
ワンルームマンションの入居者の多くは単身者に絞られ、夫婦やファミリー層などの入居希望者が少ない傾向があります。
そのため、単身者の多いエリアを見極めることが必要です。
ターゲットの少ないエリアでは、空室リスクが高まる可能性があります。
単身者の多くは進学や就職がキッカケで賃貸物件を探すため、入退去数が多くなる点もデメリットです。
大学進学を理由に契約した入居者の場合、ほとんどが卒業のタイミングで退去します。
このようにワンルームマンションの入居者は単身者が多いため、エリアの見極めが難しく、入退去の入れ替わりが多いことで空室リスクの高まるデメリットがあります。
（２）20㎡未満の物件もある
ワンルームマンションの広さとしては、20㎡～22㎡が平均です。
20㎡未満の物件は価格が安く購入しやすいのが魅力です。
ただ、入居者にとっては狭く、よほど好立地でなければ空室リスクが高まる傾向があり、注意しなければなりません。
投資する物件は20㎡以上を目安に、20㎡未満の物件を購入する場合は、入居が見込める立地かを確認しましょう。
（３）最適な管理会社を見極める必要がある
ワンルームマンション投資では、居住地から離れた物件を投資用に購入することも多く、物件の管理は管理会社に委託するケースがほとんどです。
管理会社が最適かを見極める必要があります。
管理方法や対応が不十分であれば、知らないうちに入居希望者が減ったり資産価値が落ちかねません。
ワンルームマンション投資では実績や信頼のある管理会社を見極めることが大切です。
（４）融資がつきにくい
新築マンションであれば、ほとんどの場合不動産会社と提携の金融機関で融資を受けられます。
ただし、中古物件では、ブランドマンションでない限り融資がつかないケースがほとんどです。
ブランドマンションなら、空き室リスクが少ないこと、入居者対応の質が高く入居者満足度が高いこと、それゆえに資産価値が高く売却もしやすいことなどにより融資がつく場合があります。
例えば、株式会社えんホールディングスが提供するデザインと高品質さをあわせ持つブランドマンション「エンクレスト」の物件であれば、中古でもブランド価値があります。
物件だけでなく購入時やアフターサポートの質の高さを含めた総合的な観点で、融資を受けられる可能性が高まるため、おすすめのブランドマンションです。
エンクレストの詳しい情報は以下から確認いただけます。気になる方はぜひご覧ください。
（５）居住目的の人への転売は難しい
ワンルームマンションは、通学や通勤の利便性を高めるために、賃貸物件を探す入居希望者が多い傾向です。
大学4年間のために、わざわざワンルームマンションを購入する人はほとんどいません。
ワンルームマンションを居住目的の人へ転売することは困難です。
売却益を狙う場合でも、売買の多くは投資が目的です。
ワンルームマンション投資の失敗例
「中古の物件は家賃が値下がりしにくく、新築に比べ価格が安い」と、Kさんは中古のワンルームマンションを検討。
マンション購入後に、キッチンやエアコンなどの設備が故障して、設備の修理対応に莫大なコストが発生しました。
そのため、最初の数か月は利益がなく、ローン返済と修理対応によって毎月の収支は赤字です。
Kさんの失敗要因は、購入後の設備トラブル発生を予測をできていなかったことです。
中古マンションの各設備は、一見きれいに見えても内部が劣化し、購入後すぐに故障するケースも多くみられます。
物件の条件だけでなく実際の状態まで、詳細に把握したうえで物件を選ぶことが大切です。
ワンルームマンション投資は”福岡”が熱いと言われる理由
”福岡”はワンルームマンション投資が熱い地域と言われています。
ワンルームマンション投資には、地域や取り巻く周辺環境や人が大切と解説していきましたが、なぜ福岡なのでしょうか。
その主な理由は以下の3つです。
（１）人口が継続して増加している
（２）若い世代や単身世帯が多い
（３）家賃水準が低く物件を選びやすい
それぞれ詳しく紹介していきます。
（１）人口が継続して増加している
令和2年の国勢調査でも、福岡市は全国の政令市中で人口増加数が最も多いだけでなく、人口増加率が最も高い都市でした。
2022年現在も人口が増加しており、人口も2040年まで増加し続けると予測されています。
この理由の一つとして、福岡市では「天神ビッグバン」「博多コネクティッド」と呼ばれる大規模な再開発を行っており、魅力的な街づくりが進んでいることが挙げられます。
このように福岡は人口が増えているため、その分不動産の需要が増えていくことが予想できます。
（２）若い世代や単身世帯が多い
福岡市の全世帯のうち、単身世帯の占める割合は50%を超えています。
さらに15〜29歳の人口に占める若者率は、令和2年の国勢調査によると福岡市は17.6%で東京23区の16.9％よりも高く、全国の大都市で最も高くなっています。
この理由の一つとして、福岡市には上場企業の支店だけでなく、本社を構えている企業も多くあります。
さらには、福岡市に企業立地を促す支援が充実しているため、2021年までの10年間で500社を超えたというのも理由の一つといえるでしょう。
福岡市は単身世帯が多く、若い人の割合が多くなっているため、ワンルームマンションの需要が多い地域といえます。
（３）家賃水準が低く物件を選びやすい
地価は東京と比べると福岡の方が低くなっており、住宅家賃は東京都の6割程度となっています。
物価自体も東京に比べると福岡の方が低くなっていますが、家賃を抑えられるのは住宅を選ぶ上で重要なポイントですよね。
家賃を抑えるだけでなく、物件数も多くあるため選びやすいのも福岡の特徴の1つです。
福岡は東京よりも家賃水準が低く、物件が選びやすいため、ワンルームマンションの需要が高く、投資に向いているといえます。
以下の記事ではより詳しく福岡のワンルームマンション投資についてまとめています。
気になる方はぜひご覧ください。
成長都市「福岡」の不動産投資は失敗しにくい？おすすめできる理由とは
福岡でのワンルームマンション投資は”エンクレスト”がおすすめ
福岡にはワンルームマンションの需要が多いため、さまざまな物件があり、どれを選んでいいか迷ってしまいます。
そんな時におすすめなのが”えん”が提供しているデザイナーズマンション”エンクレストシリーズ”です。
おすすめできる特徴は以下3つです。
（１）福岡県での販売実績が17年連続でNo.1
（２）入居者へのサービスが充実している
（３）時代やライフスタイルにあった暮らしがしやすい
それぞれを解説していきます。
（１）福岡県での販売実績が17年連続でNo.1
エンクレストシリーズは、17年連続で福岡市での投資型物件販売の実績がNo.1のデザイナーズマンションです。
マンション投資を行う中で、提供元となる企業は非常に重要です。
いくら立地がよく、綺麗なマンションでも提供元が信頼できないとトラブルがあった際に不安になってしまいますよね。
その中で17年連続No.1というのは、それだけ信頼されているといえます。
このように、信頼度が高く、安心してマンションを購入できるエンクレストはおすすめといえます。
（２）入居者へのサービスが充実している
入居者専用で便利でお得な情報を発信しています。
「えんくらぶアプリ」を使うことで、お手持ちのスマートフォンからいつでも簡単にアクセスができます。
日常トラブルだけでなく、人気のホテルや有名旅館、グルメなど多彩なサービスをアプリ1つで確認できるのは非常におすすめです。
他にも無料イベントへの招待もあるため、入居者の暮らしをサポートする仕組みは充実しています。
（３）時代やライフスタイルにあった暮らしがしやすい
先進設備を取り入れた物件のため、今の時代に相応しい暮らしを提供してくれます。
モニター付きインターホンや24時間遠隔操作ができる監視カメラ、カードキー、宅配ボックスなど時代に合った設備が充実しています。
設備だけでなく、デザインも豊富に用意しており、入居者へ「選ぶ喜び・悩む楽しみ」を提供し、入居者が自身のライフスタイルに合わせた物件を選べるため、長く入居しやすい特徴があります。
このように時代やライフスタイルに合った暮らしを送りやすい特徴がエンクレストシリーズにはあります。
マンガで学べる資料もプレゼント中ですのでぜひ一度ご覧ください。
リスクを抑えたい人には「不動産クラウドファンディング」もおすすめ
ワンルームマンション投資は、他の現物不動産投資と比較して費用が安いというメリットがあります。
ただし、物件の購入には中古でも数百万円～2,000万円程度の費用が必要です。失敗すれば多額の損失が出てしまう可能性があります。
リスクを最小限に抑えたい人におすすめなのが「不動産クラウドファンディング」です。
不動産クラウドファンディングでは1万円～という少額から投資できます。
不動産投資が初めての方や少ない費用で始めたい方は、不動産クラウドファンディングで投資をはじめてみてはいかがでしょうか。
不動産投資が学べる漫画など特典プレゼント中
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特典提供元：株式会社えん
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